关上沃尔玛国贸店停车场项目计划初稿.doc

关上沃尔玛国贸店停车场项目计划目录一 项目介绍1. 停车场（项目）概况2. 目标项目关系及分析3. 项目评价4. 数据二 前期准备1. 项目开展记事2. 投入情况3. 人员及岗位配置4. 2010年前期小结三 运作情况1. 各月经营情况（数据）2. 主要收入来源及介绍3. 目前发现需注意的问题及解决对策4. 人员及岗位情况5. 相关资料（附件）6. 其他四 未来展望1. 发展前景分析2. 项目宏观展望3. 政策4. 投资计划及理由5. 项目情况预估6. 总结五 目标与计划1. 年目标及计划2. 季度目标及计划3. 月目标及计划4. 阐述总结六 优劣分析及对策1. 项目优势2. 项目劣势3. 对策七 资金情况总结1. 投入部分2. 回收部分3. 目前资金流动情况4. 现阶段资金分析5. 预期八 总结一、 项目介绍1 停车场（项目）概况1) 2010年昆明市车辆与停车位情况： 据相关部门统计，截止2010年6月20日，昆明市机动车保有量达到1225543辆。主城区4区共有停车场1032户、停车泊位64493个，经公安机关交通管理部门审核设置的路内临时泊车位2582个，（共67075个可供停放的车位）分布于市区58条城市道路。我市机动车停车泊位总数不及我市机动车保有量的20%，城市拥堵形势更加严峻，停车难问题日益突出。（以上数据采集来源为昆明市交通运输局，2010年）由此可以预见，我市停车场项目具备相应的市场、社会环境、政策指向等有利条件，并且在未来将长时间维持这种状况。在如此的大环境下我市的停车场项目是顺应市场极具前景的。2) 目标项目详解：项目名称及性质：关上沃尔玛停车场，停车场承包经营位置：昆明市官渡区沃尔玛国贸店店前项目关系：昆明万兴房地产开发有限公司（业主）沃尔玛国贸店（项目发包方）昆明市伤残军人福利开发公司（项目承包方）详细介绍：该停车场位于东二环福德立交东南侧100米，紧临国贸中心、会展中心、万兴印象商贸街及万兴花园小区。为国际知名零售企业“沃尔玛”昆明关上国贸店所用露天停车场，占地面积约4万平方米，核定车位520个（未含非机动车），南向全部车位及西向部分车位有绿化植被覆盖。场内无监控及道闸设备，部分设施均已老化。 该店（沃尔玛国贸店）同时也是我市乃至我省“沃尔玛”商场之旗舰，年销售额在本省内一直居于榜首。由“山姆会员店”（沃尔玛国贸店前称）建店以来，该停车场一直处于无人管理的状态，日均进出场车辆在5000辆以上，节假日更成倍增加。因长期以来的管理真空造成诸多问题，如：车辆安全威胁，治安秩序混乱，节假日车辆拥堵等等。其后春城路派出所有偿派驻保安以进行简单的管理，上述问题得以有所缓解，但该停车场本质问题并未解决。沃尔玛国贸店每年均面临巨额管理成本，和数之不尽的顾客索赔事件。基于上述情况，我公司于2010年8月中旬与沃尔玛国贸店达成承包意向并签署了该项目承包协议（附：承包合同复印件）。同月，与官渡区春城路派出所签署保安派驻协议（附：保安派驻协议复印件）。而后我公司于同年9月正式接管该停车场的管理和经营工作。投资建设部分设备设施，招聘人员，规划安排工作岗位，并办理了相关的经营手续。现项目组织形式：由李俊含担任总经理，吉亚熙担任总经理助理及岗亭主管，王东升（春城所派驻人员）担任治安队长，组成该项目管理层，以对项目进行管理经营。现该项目共有职工共约30名（含派驻保安）。2 目标项目关系及分析1) 业主信息：该场地业主“万兴印象”昆明万兴房地产开发有限公司及物业分公司，为该场地所有法人，管理组织构成为：需补充。其与“沃尔玛”签订场地租用协议，合约终止日期至今年起尚有6年。其他略。2) 承包关系：项目发包方为沃尔玛公司（Wal-Mart Stores, Inc.）中华地区云南省昆明市“沃尔玛国贸中心分店”，管理组织构成为：沃尔玛中华区总部下属西南片区区域总经理XX，片区经理王XX，卖场总经理麦杰，常务副总聂家超、徐颖，前台副总刘丹燕，工程部主管杨海涛，总经理助理康庆等。项目合同共主合同及补充协议两式4份，主合同自2010年9月1日生效至2011年9月1日终结，合同期一年。（因其公司惯例，承包合同期均为一年）3) 主管部门：云南省地税局官渡分局，云南省发展与改革委员会，昆明市城建管理局，昆明市自来水公司其他略。3 项目评价 我市自2000年以来，城市机动车数量增长惊人，相关数据显示我市目前城市机动车数量比较城市机动车泊位数呈严重供不及需的形式。二环路及周边也渐渐成为我市的建设重点。可以遇见未来的机动车停放问题将更加突出，停车场项目其前景也必然因此看好。整体来看停车场项目符合市场需求，并且在未来会更加具有价值。 该项目位于官渡区集会展，会议，商贸，娱乐价值为一体的有利位置。特别是得“沃尔玛”省级销售龙头之人气，具有非常的区域价值及潜在价值，经营该项目无租金成本，经营风险小，于发包方亦可是双赢共利的局面。由此可嫁接“沃尔玛”之优势桥梁，以寻的更多商机。同时该地段人气造势，有利于我公司品牌的建设，能够良好的经营此地将是我公司品牌发展的一大优势。其次，该项目接触社会面广，是公司内部发现、培养人才的沃土和平台。有利于我公司内部人员优化及组织形式的发展。再者，该项目有其固定的资金流，于公司资金导向亦有较好的作用。就我公司来看，该项目风险较小，见效快，具可拓展性和较多潜在价值。值得作为副业运作。4 数据1) 宏观：我市注册车辆1225543辆，现有泊位67075个。2) 车流量统计：2010年9月起至今，日均车流量XXXX辆，其中9月共XXXXX辆，10月共XXXXX辆，11月共XXXXX辆，12月共XXXXX辆，1月共XXXXX辆。3) 经营纠纷：自经营以来共发生擦碰事故XXX起，赔付处理XX起，支付费用（不含保险费用）XXX元。非泊车至损纠纷XXX，支付费用XXXX元。其中一起场外车辆索赔，基于合作精神帮助“沃尔玛”解决纠纷，无偿承担顾客索赔XXXX元。场地：总面积（含卖场）4XXXX平方米，核定车位520个，非机动车占用XX个，特殊情况可增加车位最多约XXX个，场内绿化树木XXX棵，出入口各2个，消防通道1条，共划分区域8处，工作人员共30人，外包项目2项。4) 沃尔玛：丢失购物推车新XXX辆，旧XXX辆，支付押金XXXXX元。该店年平均场外活动创收XXX万元，员工机动车XX辆，卖场商户X家，购卡商户1家。我市分店6家，即建分店3家。二、 前期准备1. 项目开展记事1) 8月：我公司发现该项目并通过研究，确定承包意向。并开始相关对接与洽谈工作，X日，与“沃尔玛国贸中心分店”签署该项目承包协议。后就该项目的实施予以准备。X日，经多方对比后与“昆明玖震科技”签署道闸及管理设备安装购买协议支付其首款6万元。25日，首批设备到达开始安装。26日，开始该项目招聘工作。30日，经多次协商与“春城路派出所”签署保安派驻协议。31日，我公司项目经理等三人，与“沃尔玛”工作人员按要求首次共同进行手推车月末清点，并记录。2) 9月：因道闸及相关设备设施的安装调试有所延误，招聘人员岗前培训，初步管理制度需建设等原因，开业计划定于8日左右。3日，划定非机动车停车场具体位置。制作“大小套牌”。4日，与“昆明亮洁”签署场内汽车服务项目合同，收到前半年承包费六万元。道闸设备1、3号试运行，2号通宵调试。5日，全场1、2、3号岗亭安装基本完成，观察系统情况，未运行，并重新调整保安管理制度。制作首批“免费卡”及场内公告。6日，全场调试，由公司办理相关审批手续及营业许可证，岗亭管理办法（初稿）成文。7日，机动车停车试营业，非机动车停车场正式经营。8日，设备需调整，未开业。出现有承包该项目的企业和个人，陆续与之浅谈，均未能达成共识。9日，项目正式经营。顾客消极反应强烈，沃尔玛派出员工协助我方工作，局面混乱，但颇有成绩。11日，与“杨青云”达成非机动车经营合作协议。约定每月支付我公司费用一万元。与“巧手传媒”达成道闸杆广告项目口头约定。12日，与“巧手传媒”签署道闸杆广告合作协议，并收到其支付全年费用一万五千元。19日，“免费卡”第一次调整。22日，“昆明亮洁”进入停车场开始营业。此前停车场每日工作均非常繁忙，期间很多细节问题陆续得到了解决，并经分析对比购买了“大地保险公司”就该项目制订的一年全车位停车场商业责任保险费用两万元。30日，财务总结，反映经营情况超出预期。与“沃尔玛”进行月末推车的清点，发现有少量丢失情况。3) 10月：1日，国庆节高峰。上月中秋高峰延续至此，进出场车流量继续激增。发生多起纠纷，“免费卡”及“计时卡”远超预估所需。因而加印第三版“免费卡”500张，投入新“计时卡”200张。4日，“沃尔玛”连续3天反映1、3号岗亭拥堵及其严重的情况。经项目主管研究，决定于3号出口处加设4号出口。并制作了具体方案。5日，加设4号的方案经公司批准。我方即向“昆明玖震科技”急购设备。8日，4号出口增设相关事宜全部敲定，正式发货。13日，与“翰伦商务”开展合作，对其在场内开展问卷工作给予配合，收取半年管理费3000元。25日，4号岗亭设备到达并开始安装。29日前4号岗亭经调试后启用，后再无严重拥堵情况。同时再次更换“免费卡”版本并加印。期间2、4号岗亭共发生4起岗亭被撞事故，均获得赔偿。当月出现了顾客冲卡3起，顾客与工作人员冲突近十起，恶性冲击岗亭1起。顾客不满情绪较上月明显下降，工作制度也有所完善。31日，财务总结情况较理想，月末推车清点有极少丢失。4) 11月：2日，沃尔玛方面提出要求我们对以往两月购物推车进行赔偿，公司未予明确。计算机管理系统出现严重故障，瘫痪近3小时。技术方到场排查，情况不明。在王超的协助下，该项目首批员工加入我公司集团短号业务。5日，“沃尔玛”向我公司反应，非机动车的管理存在不合理收费情况。经求证属实后，项目经理对该合作方做出了说明并制定了相关要求。6日，更换了“免费卡”的制作方，并对其版式及使用方法做出了较大一次改动和调整，并一次定制了五千张投入使用。10日，至此道闸系统故障频频，经我方严厉交涉，技术方向总部要求更换系统。15日，新系统试用出现问题。对方总部派人员由深圳赴昆。X日，我市举办农展会，停车场出现小高峰。5) 12月6) 1月2. 投入情况1) 设备投入：道闸及岗亭4处（含线路排布、进出口照相探头5个及计算机3台），磁卡2批共1500张（首批含印刷费）付昆明玖震科技有限公司共计，XXX元（附合同复印件及报价）2) 设施投入：入口金属立柱指示板2块，立杆及交通指示排2处4块，格式塑料锥筒XX个，警戒带及锁链若干，修补围栏铁线等若干，办公室及员工寝室租金等，共计约，XXXX元。3) 用品用具：岗亭内座椅，台桌4套，饮水机3台，文具用品及卫生用品若干，保险柜1个，停车免费卡3批，其余临散支出，共计约，XXX元。4) 车位保险：购买大地保险公司停车场责任险，全车位一年共，XXXX元。5) 损失赔付：车辆受损赔付X起，共记XXXX元。XX辆购物推车遗失赔付，XXXX元，其他损失赔付XXXX元。6) 人情投资：应酬费用共计XXXX元。7) 其他：3. 人员及岗位配置1) 管理岗位组织及职责：由上至下公司副总冯平，负责管理决策及重大特殊事故的处理、对外沟通等。项目总经理李俊含，负责该项目的具体管理工作，项目责任人。总经理助理兼岗亭主管吉亚熙，具体负责岗亭收费员的排班，交接，日常管理，经营中的事故处理等细节工作。固定工作时间11小时。治安队长王东升（派驻保安），负责对派驻的保安进行排班，交接，日常管理及对派出所的沟通和事故处理等细节工作。固定工作时间10小时。财务人员：暂缺2) 岗亭：配置人员8名，负责2、3、4号岗亭及免费卡发放点的工作。分早、中两班，每班8小时各班有班长1名。免费卡发放点2人为固定岗位，平常不予调动。3) 治安：18人，分早、中、晚三班，每班8小时早晚班各有班长1名。早、中班每班7人，晚班固定4人不予调动。4) 编外人员：4. 2010年前期小结三、 运作情况1. 各月经营情况（数据）1) 9月停车收益：XXXXXX支出：2) 10月停车收益：XXXXX 支出：3) 11月停车收益：XXXXX 支出：4) 12月停车收益：XXXXX 支出：XXXXX5) 1月停车收益： XXXXX 支出：XXXXX2. 主要收入来源及介绍1) 停车经营收益，停车场最基本的收入来源。2) 非机动车承包：由9月中旬开始，该项目中非机动车停放管理部分以承包形式交由杨青云进行管理。每月由其上交8000元至我公司作为承包费用。3) 微水洗车、水晶腊：9月中旬起，将停车场内一活动岗亭租给杨丽公司用于经营水晶腊的销售。同时允许其在场内进行有偿服务。该项目每月由杨丽公司交10000元，半年一付已上交60000元。4) 其他：3. 目前发现所需注意的问题及对策1) 购物推车丢失：从我公司正式接管该停车场项目至今，已因购物推车丢失问题赔偿沃尔玛超市，损失近万元。然而购物推车依然陆续有丢失情况发生。长此以往，必会给我公司带来不小的损失。对策：解决此问题，需由两方面着手。首先应强化预防，主要措施有：l 对各个进出口在岗人员强化培训，确保无推车由进出口推出场。l 与沃尔玛超市沟通，购物推车租借情况需及时了解掌握。l 加强对停车场外围的观察，尽可能的回收出场推车。l 定期检查场内护栏等相关设施，避免造成管理漏洞。其次是做好有应对解决准备，主要有：n 回收国贸店报废购物推车，再归到场内充抵数量。n 收购其他沃尔玛超市同规格购物车，以充抵数量。n 在盘点期向其他沃尔玛超市租借购物车辆，应付盘点或变相低价购买新购物车。2) 岗亭现金管理：停车场出口岗亭收取停车费用应加以管理，否则可能出现工作人员贪污、拣漏等徇私舞弊的行为。使公司的经营收入被非法挪用，造成损失。对策：停车场收费方式为电脑计费，正确的登录交接和操作即能确保停车场收入的有效管理。不定期的对计算机数据进行检查，通过数