公园地产开发方向与价值.doc

公园地产价值论 2007年09月10日13:17 袁炼标签：房产/置业房产?/P 这是一个经济高速发展的时代，人民的生活水平越来越高；这是一个居住革新的时代，各种形态的住宅产品层出不穷，都市人开始越来越热衷于“出则繁华，入则自然”的理想居住方式，由此“公园地产”应运而生，而且来势凶猛，一时之间在全国各地风起云涌。一场公园地产大戏在全国地产大舞台“盛装”上演。公园地产的发展为何如此迅猛，它的价值内涵体现在哪些方面？深度剖析公园地产的价值，社会上权威的观点概括为七点：生态价值、配套价值、功能价值、文化价值、区位价值、心理价值、商业价值。本文我们通过深入解析，试图全方面展示公园地产的价值，以揭开公园地产为何如此发展迅猛，为何如此深受消费者青睐。生态价值公园一般拥有清澈的湖水、绿树葱荫的森林、青绿的草地、多姿多彩的花朵等不仅从视觉、嗅觉、心理等方面为人们带来愉悦，而且提供了都市人放松心情的绿色空间。公园的重要作用还在于它对人居环境的生态调节作用，对社会的经济价值。举例而言，公园可以为钢筋混凝土结构的城市提供新鲜的氧气；公园的树林、水面、绿地等可以降低气温，改善微气候；公园茂密的树木可以防风遮阳，降低住宅室内温度。有具体数据表明，附近有植物的住宅，在夏季或是温暖天气时，能够节省50甚至更多的冷所能源消耗，空气纯净度也更高。配套价值公园地产除了给城市带来良好的生态环境、满足人们日益对居住舒适度的渴望以外，其在同区域内的配套优势也是消费者选择公园地产的另一个重要原因。政府及发展商在规划时，不会把市政公园建在一个交通不便，市民难以达到的地方，这就注定了公园周边将成为交通、商业、市政等配套设施都比较发达的上佳“宝地”。而典型的“造园”项目由于项目整体占地规模、建筑规模要求较高，必然居住规模较大，随着入住业主的增多，也将带动项目区域交通设施的不断完善。纵观长沙的公园地产项目，配套一般都比较完善，例如幼儿园、小学、中学、购物商场、银行、医院、交通与餐饮、娱乐、休闲场所几乎齐全，居住者可以一站解决居住、购物和公园休闲，居家生活舒适而又方便。功能价值对于普通的住宅项目而言，不管社区内设施多齐全，但其空间相对于公园来讲仍然相对较小。社区内的私密或半私密空间，不可能像公园那样以更加开放的形式去满足业主对公共空间的需求。而公园具备休闲娱乐、运动健身等功能，加之公园作为城市公共空间的存在，人们可以自由进入游玩，满足了人们近距离实现亲近自然、人际交流、运动健身等的需求。可见，功能齐备的公园赋予地产的不仅是绝佳的景观资源、亲近自然的需求。相反，地产项目带动的人流量增强了公园的“可看、可近、可游玩”性，功能价值得到显著提升。文化价值公园作为城市不可或缺的组成部分，见证了城市的发展，蕴涵了历史文化，是一种若隐若现、需要发掘和追寻的内在，它更像是一种基因，隐没在城市的血液中。可以说，公园积淀着一座城市的文明。天心公园是长沙最早的公园，许多文人墨客曾伫立在天心阁之巅，极目四望，吟诗作赋。由于天心公园厚重的历史人文氛围，百盛天心华庭自开盘以来，许多购房者纷纷抢购。千年历史沉淀的岳麓书院，全国闻名的岳麓山大学城，使整个岳麓山森林公园都弥漫着浓郁的人文气息，正是由于岳麓山自然天成的环境和深厚的历史文化底蕴，使得岳麓山公园附近，麓山恋迪亚溪谷、岳麓山公馆、麓山别墅、汀湘十里、阳光100国际新城等项目竞相面市。蕴涵历史文化的公园地产，满足了那些对历史文化怀有敬仰之情的特殊客群的心理需求，公园的不同主题和功能的各不相同，也使得公园地产形成多样化模式。区位价值在公园地产价值的体现中，区位价值的提升不容忽视，公园地产带来周边地产开发热潮的同时，也引发了周边物业升值的现象在国际上已相当普遍。纽约中央公园、伦敦海德公园、巴黎凡尔赛花园、东京新宿御苑，无一例外是所处城市极具代表性的城市公园，它们都拥有的一个共性：既是该城市的景观中心，也是商业较发达地区，更是高尚住宅聚集区。其结果是既推动了城市公共空间的建设，同时又带动了公园周边地产的发展。长沙公园地产的区位价值体现也比较明显，例如在麓南板块，陆续建设了一批别墅项目，迎来了长沙别墅居住的新时代；金鹰城月湖公园区域伴随着月湖公园的建设完毕，周围开发的楼盘也是接踵而来。心理价值具有良好的社会形象和强大的社会影响的公园对地产有一定的隐性价值，即心理价值。公园是一个地区一个城市精神文明的象征，一般具有良好的社会形象和强大的社会影响力，对周边地产的影响相当深远和广泛，也为周边楼盘的居者带来心理上的荣耀感。如烈士公园，天心公园等皆沉淀着长沙的历史底蕴，居住者可近距离观赏优美的景观，感受深厚的人文，自豪之情顿然而生。同样的，“造园”项目为业主创造的“私家公园”也能满足居住者“占有”的心理欲望。商业价值市场反映需求，稀缺决定价值。抓住都市人买房的消费心理后，有些开发商围绕着公园开发“借园”项目，有些开发商直接开发“造园”项目，有些开发商更是融合“借园”与“造园”两手开发建设。一段时刻内以“公园地产”为营销的广告开始风靡星城。例如“给你一个公园”、“公园中的家”等等，开发商皆以公园作“诱饵”吸引消费者的眼球，根据相关数据统计，长沙建设在公园周边500以内以公园和生态为宣传亮点的楼盘就有64个，足见长沙公园地产的规模与空前繁荣的现象。公园对地产价值的拉动作用十分明显。在长沙，以天心公园为代表的处于城市中央的公园地产项目的均价最高已经达到了6300元/，其次是湘江风光带，均价也到达到了5000元/，南郊公园、新河三角洲、金鹰城月湖、体育新城、市府麓谷等周边的楼盘均价也皆超过了4000元/。而根据官方数据显示，2007年上半年，长沙全市长沙市纯商品房均价为3278元/，其中，商品住宅平均售价为3054元/，由此可见，长沙公园地产的价格与一般商品房的价格差距还是很大。公园地产，开创居住新时代公园地产作为世界领先的居住形态，居住空间与公园自然结合的典范，由于上述众多的价值，可以预测，随着人们对生态环境的关注，随着城市的发展与人民置业理念的提升，以后，公园地产将成为长沙房地产开发的主要模式之一，公园地产的需求会越来越广泛，购房者将会越来越喜欢公园地产的这种融合自然宜居的崭新居住方式。按照长沙市城市绿地系统规划，到2020年，