成都置信-城市会所质量计划.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除目 录 前 言2一、项目简介3二、经济技术指标3三、项目实施流程图4四、项目质量目标6五、人力资源配置6六、项目总体时间进度安排6七、各部门具体实施时间7八、实施计划11九、特别说明18前 言置信逸都城市会所是成都置信承继置信逸都系列的最新作品，秉承成都置信一贯的建设理念“先造环境，再修房子”，城市会所在已经建成的120亩的公园基础上，强化原有的景观结构及景观意象，按照生态化的建筑与景观空间原则规划“商业（公共性服务）、办公、居住”空间，是集住宅、商业、办公、休闲娱乐、城市公园于一体的城市新生活集群社区。项目一期推出的是具有生态概念，宜商商住的酒店式小户型，在项目的设计上采用了独具匠心的设计理念，建筑单体之间，连廊的有机珠连，保证了建筑布局的整体性，保证了良好的采光、通风和景观效果。整个建筑单体的摆放沿几何化的景观轴线，呈发散状散开，保证了每户良好的景观视野，使其户户见景，窗窗见景。住宅内部空间3米、4.5米、6米不同的层高变化，更加丰富美观了建筑立面。一座座建筑刚劲飘逸，互为依托，互为风景。完全亲水的建筑，是一场视觉的刚柔相接，柔柔清波亲密地依偎着依水而起的建筑，俊朗的建筑线条和柔美的景观尺度，形成了建筑和景观你中有我，我中有你的完美融合，把城市的生活情调，人的情感因素和环境意向共同糅合到一起，塑造了一种极尽舒适的空间环境。我们将实施和推广重点放在产品的直接推广和销售同期的服务上，依托置信品牌力量，以置信人特有的精神风貌打造新区域的新项目的品牌形象。为保证项目的顺利实施并完成既定计划目标，根据公司ISO9001：2000质量手册和ISO9001：2000程序文件的有关要求，计划通过对项目实施质量管理体系运行模式，以“PDCA”循环的方法进行持续改进，促使该项目的质量保证体系能有效、适宜地运行。特制订本质量计划，从而使项目相关部门和人员在项目实施过程中有章可循，有据可依,实现公司不断创新，打造精品的目标。一、项目简介置信逸都城市会所项目位于成都市武候区科技园区武侯大道与双星大道南三段交汇处，置信逸都城市会所公园建设已于2003年5月份建设完成并投入使用，已形成一定的景观结构及景观意象，风格现代素雅。置信逸都城市会所A区北侧临16M道路，设A 和B两幢小户型，建筑高度24M,A区南侧C幢为酒店，建筑高度35M。机动车出入口位于北侧16M规划道路。规划建设用地22329M2 建设地上总建筑面积31260.6 M2 ，地下室建筑面积1251 M2，A、B幢为首层架空，C幢为一、二层架空，架空面积共计为6540 M2。二、经济技术指标（一）、用地规划经济技术指标：l 规划建设用地面积：22328.94 m2l 规划总建筑面积： 39051.6 m2l 其中：地上建筑面积：31260.6 m2 地下建筑面积：1251m2首层架空面积：6540m2l 建筑占地面积：7815m2l 容积率：1.4l 建筑密度：35%l 绿地率：35.1% l 停车位：156辆自行车停车场：120辆（二）、建筑设计经济技术指标：1 酒店式商务楼Al 总建筑面积：9697.8 m2l 总套数：115套l 商务楼建筑实用面积：7855.2 m2l 公共交通面积(含空中花园面积)：1680.4m2l 门厅：120.4m2l 保安值班:30 m22 酒店式商务楼Bl 总建筑面积：11483.2 m2l 总套数：134套l 商务楼建筑实用面积：9361.6 m2l 公共交通面积：1817.6 m2l 门厅：304 m23 酒店Cl 总建筑面积：9496.4 m2l 总套数：153套l 商务楼建筑实用面积：7292 m2l 公共交通面积(含空中花园面积)：1897.9 m2l 门厅：300 m2l 消防控制中心:52.9 m24 地下室建筑面积：1251m25 架空层公共开放空间建筑面积：6540 m26 景观连廊建筑面积：583.2 m2三、项目实施流程图方案报审地 勘初步设计初步报审施工图设计施工图评审及调整广告推广方案营销分析销售计划交付计划营销策划方案方案设计设计阶段项目策划市场调查可行性研究财务报告设计意向书项目开发方案投资概算装饰工程环境施工竣工验收、交付物业施工阶段地基处理、基础工程主体工程领取预售许可证开始销售前期报建办理产权和国土分户手续四、项目质量目标1、 所有工程一次交验合格率100%。2、 顾客满意率95%以上。3、 及时交付率100%。4、 顾客投诉处理率100%。五、人力资源配置各部门职责按部门岗位职责执行，管理制度按公司行政管理制度执行。策划、技术、工程、预算、销售和报建工作分别由营销推广部、技术部、工程部、预算部、销售部和发展部负责，各部门主管为主要负责人。本项目具体设置如下：项目总体推进负责人；赵欣（专职）（一）、策划部：负责人：王鸿涛共3人，主管1名，策划2名。（二）、技术部： 共1名专人负责。（三）、工程部共5人（专职4人，兼职1人），主管1名，土建工程师2名，现场水电工程师1名，兼职内勤1名。（四）、预算部：共4名（兼职），主管1名，土地预算2名，安装预算1名。（五）、销售部：共10人（专职），主管1名，销售助理1人，销售代表8人。 （六）、办公室共3人（兼职），负责人1人，房管1人，建委1人，规划兼职。（七）行政部： 共1名，负责项目相关的行政管理和质量体系的监督工作。六、项目总体时间进度安排2004年12月25日完成初设方案；2005年1月28日完成初设报建；2005年3月4日完成施工图设计并开始报建；2005年4月30日通过施工图审查并取得施工许可证；2005年5月1日前动工；2005年6月24日前达到预售条件并取得预售许可证；2005年6月25日正式开始销售2005年8月底销售达到90%；2006年3月底完成竣工验收；2006年5月交房；七、各部门具体实施时间（一）、技术部2004年9月底-2004年11月初 方案设计 2004年11月初-2004年11月中旬 方案报审 2004年11月中旬-2004年12月中旬 地勘 2004年11月20日-2004年12月25日 初步设计 2004年1月中下旬-2004年3月10日 施工图设计 （二）、工程部2004年12月13日-2005年3月15日A、完成施工单位及监理单位的选择。B、完成场地的三通一平。C、完成工地围墙的改造。D、完成总包方施工临设的搭建、场地及道路的硬化。2005年3月16日-2005年4月30日A、完成场地的测量放线。B、完成地下室部分的打井、降水工作。C、完成图纸会审及施工组织设计审查工作。D、完成现场搅拌站的搭建工作。E、完成场地靠公园一侧的围护工作。2005年5月1日-2005年5月20日A、完成土方的开挖。B、完成地基处理并验槽。2005年5月21日-2005年6月10日完成A、B幢基础施工，完成C幢基础及地下室施工。2005年6月11日-2005年8月31日（6月11日-6月18日完成A、B、C、幢的第一层）A、完成A、B幢主体工程。B、完成C幢主体第七层。C、配合技术部完成外立面装饰方案的调整。2005年9月1日-2006年3月10日。A、完成C幢后三层主体工程及连廊施工。（9月1日-9月20日）B、完成A、B、C幢内隔墙施工。（9月1日-10月15日）C、完成A、B、C幢外装饰及室内装饰（清水）工作。（9月1日-2006年1月30日）D、完成厨卫、屋面防水工作。（10月1日-11月1日）E、完成门、窗、地坪工作。（9月1日-2006年1月30日）F、完成现场搅拌站，施工临设的拆除工作。（9月30日-2006年2月1日）G、完成室外总平绿化、管道等工作。（10月1日-2006年3月10日）H、完成地面停车场工作。（12月1日-2006年3月10日）2006年3月1日-2006年3月20日A、进行房屋、总平的进一步整改，完善工作。B、竣工验收。2006年3月21日-2006年4月20日交付物业公司。2006年5月1日交付业主。（三）、预算部2004年12月15-2005年3月15日配合工程部完成施工单位的选择和现场三通一平、围墙、临设的搭建的预算工作，编制投资概算，根据经验数据和现场实际情况进行预测，并配合技术部进行前期方案设计阶段的成本控制以及施工图设计阶段的成本控制。2005年3月15日-2006年3月20日施工图设计后的销售面积的测算和施工图预算审查和动态成本控制；进行工程量计算和价格确认；配合、协调、监督总承包商选择分承包商，核定工程量和价格，并控制分部分项的经济指标，谈判并协调总承包商签定与合格分承包商之间的协议；编制预算书和各个分部分项价格表；掌握工程进度情况和现场施工情况，特别是各分部分项的方案变化和设计变更，严格控制动态成本。2006年3月-2006年8月 竣工验收后的竣工结算和工程经济技术指标分析阶段；根据验收报告和合同与承包商办理工程结算，并配合财务部进行项目决算和工程款的支付。（四）、策划部2004年10月 编制小户型营销策划推广方案2004年11月初 市场调查（出市场调查报告）2004年12月 编制小户型营销推广计划，按要求适时组织评审和调整，必要时可进行多次评审。评审方式可采取领导审批、组织有关部门和人员参加的会议、会审签字等。2004年12月22前 质量计划会审（会审纪要）2004年12月25前 完成项目质量计划的编制和评审2005年5月 完成楼书、宣传单、销售说辞等强势推广前的所有准备工作2005年6月20日前 完成开盘前的所有准备工作2005年8月25日期间 根据销售情况组织相关部门对销售方案及时作出调整（五）、销售部1、2004年12月开始排号。2004年12月18日12月21日对钻石会员排号2004年12月22日开始对新客户排号2005年4月进入强势推广期，可视情况针对户型进行排号2、2005年6月25日开始正式销售。3、2005年8月销售完成90%。4、2006年5月交房。（六）、发展部2004年12月26日-2005年1月28日初设图审查2005年3月4日取得施工图纸2005年3月14-2005年3月18日施工图会审2005年3月14-2005年3月18日抗震人防规划考古卫生消防园林白蚁2005年3月21 -2005年3月25日同时安排招投标事宜2005年3月28 -2005年4月1日完成施工图审查2005年4月4 -2005年4月8日办理项目卡及中标通知书2005年4月11 -2005年4月15日报建费及行政事业性收费审核2005年4月18 -2005年4月22日放线缴费并取得规划许可证2005年4月25 -2005年4月29日取得施工证2005年6月20-2005年6月24日取得预售证八、实施计划（一）、技术部一）质量目标l 工程成本目标：工程建设费用（含土建、安装、水电、装饰、基础配套及设备等）控制在1250元/m2以内 l 设计工期目标：2004年11月初完成总平设计方案；2004年12月25日前完成初步设计工作并通过评审； 2005年3月10日前完成施工图设计工作并通过评审。l 设计目标：建筑：总平布局合理，户型新颖。立面：富有现代感，与周围大环境相融合。二）质量目标分解：1、设计图纸满足国家有关规范、规程要求，取得政府相关图纸批文到达率100%。2、设计周期满足项目质量计划中进度要求，图纸及时交付率100%。3、设计及设计变更评审率（包括项目方案设计、初步设计、施工图设计、环境设计、工程勘测、效果图设计）达100%。4、顾客满意度测评指标的质量目标，建筑设计顾客满意度95%：5、两个工作日内回复客户变更意见，处理率100%。6、两个工作日内配合相关部门回复顾客投诉中技术问题的处理意见，处理率100%。三）人员分工负责人：由技术部胡勇。（二）、工程部一）部门质量目标：1、严格控制施工质量，符合国家规范要求及设计要求，各分部及单位工程验收合格率为100%。2、严格控制施工进度计划的实施，确保工程总体及时交付率100%。3、采购物资准时到货率80%，进料检验率达100%。4、杜绝重大工程质量事故（直接经济损失五万元）和死亡事故。5、顾客满意度测评指标的质量目标，工程质量顾客满意度95%：6、经相关部门评审通过的客户变更，及时实施率100%。7、两个工作日内配合相关部门回复顾客投诉中工程质量问题的处理意见，处理率100%；8、顾客投诉处理率100%。二）人员分工负责人：吴思建刘强、刘小林负责土建凌鹏负责水电孙翔兼职内勤三）实施计划分小户型A、B幢和酒店C幢两部分。A、B幢实施计划：工作内容工作细则最迟完成时间工作要求1场地平整及临设搭建A、完成施工单位及监理单位的选择。B、完成场地的三通一平及高压线下地。C、完成工地围墙的改造。D、完成总包方施工临设的搭建、场地及道路的硬化。2005.4.252开工前准备工作A、完成场地的测量放线。B、完成图纸会审、施工组织设计审查及基础施工方案的确定。C、完成现场搅拌站的搭建工作。D、完成场地靠公园一侧的围护工作。2005.4.303土方挖掘A、完成土方的开挖。（2005年5月1日开始）B、完成人工捡底、地基处理。2005.5.154基础工程完成A、B幢基础施工。2005.5.315主体施工A、6月10日完成+4.2米高度处板混凝土。B、完成A、B幢主体工程。C、配合技术部完成外立面装饰方案及总平方案的调整。2005.7.316外装、内装、绿化及后期工程等A、8月20日完成A、B幢内隔墙施工。B、8月25日完成A、B幢主体验收。C、11月30日前完成A、B幢外装饰及室内装饰（清水）。D、11月30日前完成厨、卫、屋面防水工作。E、11月30日前完成门、窗、地坪工作。F、完成现场搅拌站，施工临设的拆除工作，9月30日插入总平施工。G、完成室外总平绿化、管道等工作及地面停车场工作。2006.1.257整改及验收A、进行房屋、总平的进一步整改，完善工作。B、竣工验收。2006.3.108交付物业公司2006.3.159交付业主2006.4.30C幢实施计划：工作内容工作细则最迟完成时间工作要求1场地平整及临设搭建A、完成施工单位及监理单位的选择。B、完成场地的三通一平。C、完成工地围墙的改造。D、完成总包方施工临设的搭建、场地及道路的硬化。2005.4.252开工前准备工作A、完成场地的测量放线。B、完成地下室部分的打井、开始降水工作。C、完成图纸会审、施工组织设计审查及基础施工方案的确定。D、完成现场搅拌站的搭建工作。E、完成场地靠公园一侧的围护工作。2005.4.303土方挖掘A、完成土方的开挖。（2005年5月1日开始）B、完成护壁、捡底及地基处理。2005.5.204基础及地下室施工A、完成基础施工。B、完成地下室主体施工。2005.6.305主体工程A、完成主体施工。B、配合技术部确定外装方案及总平方案。2005.9.156外装、内装、绿化及后期工程等A、10月8日完成内隔墙砖砌体施工。B、8月15日验收六层以下主体，10月15日验收剩余部分主体。C、2006年1月15日完成外装施工。D、2006年3月10日完成总平施工。2006.3.10（三）、预算部一）质量目标1、销售面积测算误差控制在国家标准3%之内。2、施工现场隐蔽前及时收方办理签证。3、最终成本决算控制在公司批准的概算以内。二）人员分工负责人:张英段华侨、冉开勇负责土建预算韩俊康负责安装预算三）实施计划工作内容工作细则最迟完成时间工作要求1概算编制A、 前期费用测算；B、 施工图纸费用测算；C、 分包工程费用测算；D、 现场签证费用预估；2005.03.152开工前A、 施工用电定标，市政接口、用水用电费用计算。2005.03.013基础施工阶段分包定标A、销售面积的计算和核定B、 土壤检测，建筑物沉降、位移检测、监理单位的选择C、 护壁、降水分承包方；D、 土方开挖分承包方；E、 防水分承包方；2005.04.254施工图预算书编制及核定A、 计算工程量，套用定额，编制预算书；B、 与施工方核对工程量和价格，甲乙双方签字确认主体造价；2005.10.155主体施工阶段的分包定标A、 钢材、水泥价格随市场行情核定；B、 外墙装饰、门窗、栏杆、内装；C、 配电箱、电气线管、给排水管、预埋用钢管、电梯、消防系统、通风系统（风机、风管）、高低压供配电、市政管道、预分支电缆、水泵、水箱等2005.08.156后期施工阶段A、 总平绿化工程定标B、 对讲系统、柴油发电机等定标2005.12.157竣工验收阶段A、收方、办理结算2006.06.158交付业主阶段A、 支付工程款；B、 分析工程造价。2006.12.30（四）、策划部一）质量目标1、广告发布内容真实率100%。2、项目VI系统的使用统一、规范，准确率100%。3、根据项目质量计划进度要求完成销售工具的设计制作，及时交付率100%。4、对供方和采购过程进行有效控制，合同金额5万元的项目100%通过评标方式确定。5、营销策划活动效果评估率达100%。二）人员分工负责人：王鸿涛王鸿涛全面负责策划、营销推广工作。负责文字材料的编写、策划营销推广以及其它具体工作。刘 培负责策划的招商工作。胡钰明协助项目营销策划的一些相关工作。三）实施计划：此实施计划只针对小户型的推广，酒店部分待另行编制。工作内容工作细则最迟完成时间工作要求1质量策划召集有关部门召开质量策划会，督促相关完成部门质量计划，执照总体质量计划，与相关部门进行沟通、交流2004.12.221、 质量计划尽可能的细化，准确且具有可操作性；2、 加强与相关部门的沟通协调3、 项目总体进度要有序、紧凑2质量计划书按照和项目本身进度等要求，编制质量计划并组织评审2004.12.251、 符合ISO有关要求；2、 内容全面；3、 可操作性强3住博会的前期准备完成LOGO、户外单立柱、DM单等内容的审核；完成沙盘模型、DM单、喷绘的制作、单立柱以及灯笼、大型喷绘等现场布置2004.12.221、 内容准确；2、 时间准时4项目开始排号前的准备完成广告内容的审核；确定版面、媒体类型及投入时间；完成样稿2004.12.221、 内容准确；2、时间准时5售楼部相关工作完成销售部等部门的搬迁工作；完成售楼部的大部分采购及装饰工作；售楼部的其它细化工作2005年3月15日前完成根据进度作适当调整6强势推广前的准备完成强势推广方案的制订和评审；完成楼书、价格表等销售工具的审核和制订；其它工作2005.5月底7项目开盘前的准备根据实际情况，完成相关计划方案的制订和评审；完成销售工具的审核和制作；完成销控准备；完成销售说词等对外的文字材料；2005.6.20前8销售期间营销调整方案及实施根据前期销售工作总结，组织相关部门制订调整方案，并通过评审和报审2005.6.252005.8.25根据销售进度及时调整9销售结束后的总结策划部组织销售部等相关部门对项目A区的整个销售工作进行总结并按照ISO有关要求形成文件2005.8.2531（五）、销售部一）质量目标1、合同签订评审率达100%。2、因销售服务中的质量问题遭顾客投诉的次数3次/年。3、销售服务顾客满意度测评指标：客户接待满意度达100%；售房承诺真实性满意度达100%；办理产权及时性满意度达95%；客户投诉处理满意度达100%；4、两个工作日内配合相关部门回复顾客投诉的处理意见，处理率100%二）人员分工负责人：罗凡罗凡负责项目销售管理、房源销控、销售代表管理等工作刘茂、刘博、聂子力、夏艳、邢艳、邹攀客户接待、房屋销售、合同签订、按揭办理等销售工作三）工作进度及内容（六）、发展部一）质量目标1、项目报建满足公司对项目前期推进的要求，办理各项批复与证书及时率100%。2、有效管理工程报建资料，记录保存完整率达100%。3、两个工作日内配合相关部门回复顾客投诉的处理意见，处理率100%。二）人员分工负责人：侍