维修保养计划64829.doc

维修保养计划64829 设备维修保养维缮计划1.房屋本体及室内公共设施的检查和保养1.1每年1月至2月对大厦楼宇结构作全面检查，检查的主要项目有地下层结构墙有无严重裂缝；地面有否地下水渗出。 梁、柱、楼板有无倾斜、变形、开裂和外露钢筋现象，发现问题及时维修。 1.2每年全面检查楼宇外饰面之完好程度，发现破损即刷。 1.3每年2月雨季前，对各楼楼宇之天面及平台花园安排维修。 每5年清洗外墙一次。 室内入口大堂、楼梯墙体及天花每4年全面修补、粉刷一次。 小面积的墙面孔洞、污进每年进行一次修补及局部粉防水层，作全面检查，发现破损及时修补。 并同时清洗排水沟、地漏口之杂物，保证排水畅通。 1.4各栋入口大堂、各层电梯厅、走火楼梯地面砖和地脚砖，每年检查一次，发现裂缝、空鼓等情况及时维修。 1.5公共区域之门窗每半年（6月份）作例行检查1.5.1大厦入口防盗门每月检查调整闭门器，於锁体及门铰加注润滑油，以使关门力度适中。 防火门每半年进行一次以上的检查保养。 1.5.2公共区域铝窗检查内容为安装牢固程度；开关是否灵活；接缝是否严密，配件是否齐全；发现问题及时维修。 铁、木门每3年翻新油漆一次（翻新周期视设施之污旧程度灵活安排）。 1.6每年对小区公共楼梯及台阶进行检查楼梯扶手紧固度的检查；铁构件生锈则进行局部补漆；梯级有裂纹和崩角及时修补。 1.7每年冬季（1011月）对小区各栋楼宇天面构架避雷带、避雷针及接地引下线作外观检查，如发现有断裂、脱焊现象及时维修，每二年涂防锈漆一次。 按照高层建筑之防雷要求，每3年委托市防雷监测所对防雷系统进行检测，如有不合格的项目马上安排维修。 1.8每年11-12月，对小区的消防设施（消防栓、消防接合器）作全面检查清点，应保证配件齐全，阀门开关自如，无渗漏。 并到各栋顶层最远端消防试栓作喷水试验，以检查压力情况。 每年季雨到来前检查小区各处之雨水地漏管及市政排水渠是否通畅，如有堵塞应及时疏通。 1.91.10公用电器的检查和保养1.10.1每半月对各入口大堂、楼梯、电梯厅的照明进行检查，发现损坏及时更换。 每半年对各层强电井插接母线开关箱，住户开关箱等设备作保养检测各相电流；吸尘及紧固接线。 1.10.22.公共机电设备的维修保养2.1给/排水系统2.1.1每月对生活水池及消防水池作一次检查应保证进水阀开关自如无渗漏现象；水池应没有满溢及漏水现象；溢流管、排放管的防蚊虫隔网应完好。 每月抽取生活水池水样作目测检查，若发现浑浊度及沉淀物超标，则安排专业公司清洗水池，以保证二次供水之水质符合防疫卫生要求（清洗水池的次数每半年不少於一次）。 2.1.2每日巡检水泵运作情况检查电机电流、出水压力、轴承温度及运转声响。 如发现水泵轴封漏水严重，应及时更换填料。 2.1.3消防给水系统应保持自动状态，每半月开启运转消防水泵一次，每次15分钟。 为防止管网由於水静止生锈，系统内各阀门（消防栓箱阀门除外）每月开关一次，每年更换一次系统内存水。 2.1.4每半年对消防给水系统进行定期检查，检查包括消防栓泵、喷淋系统及其管道、阀门、消火栓，使之处於完好的备用状态。 对自动喷淋灭火系统，要定期作泄压放水起动消防泵试验，使系统处於正常状态。 2.1.5水泵房内的泵体及水管每四年翻新油漆一次，室外给水管每三年油漆一次。 阀门、阀杆每季度加注黄油润滑。 2.1.6每季检查一次各雨水管落水口，排水渠是否堵塞，发现堵塞即时疏通。 每月检查地下层集水井内潜水泵之运行状况检查手动及自动控制功能，排水管止回阀应能开闭自如，无返涌。 每季度井底清淤一次；每半年控制箱清尘及紧固接线；潜水泵每年拆开疏通异物，更换润滑油。 每半年用消防栓冲刷化粪池一次，以便将结垢的沉淀物冲散。 如沉淀物过多，造成排水不畅满溢，则安排专业公司来进行清理。 2.1.72.1.8市政沙井每季度进行一次掀盖检查，发现堵塞及时疏通。 2.2供配电系统2.2.1配电房设备1)对已投入运作的变压器，每天应巡视一次每周进行一次关灯检查主要检查变压瓷瓶有否放电现象，电缆接线头有否发热变红。 每半年变压器进行一次维修保养工作抹拭瓷瓶；紧固高低压两侧的接线（特别是低压侧中性线接地点）；绕组散热风扇注油润滑；摇测变压器的绝缘电阻。 2)高压电柜每半年作一次停电检查保养抹拭真空开关之灭弧筒和支承绝缘子；摇测开关绝丝电阻及接触电阻；传动部位、插入触头、小车导轨、接地刀闸，储能机构加注润滑油；紧固二次结线及吸尘；检查表计及指示灯是否完好。 每年冬年，拆除阀式避雷器，送供电部门作检查。 3)低压配电柜每半年进行一次全面检查保养，保养工作分两部份进行，先保养应急电源段设备，后保养正常电源段设备。 保养内容如下检查母线接头有无发热变色，紧固连接螺丝；检查母线上的绝缘子有无松动和损坏.；检查总开关及各分开关的主触点烧蚀情况，检查灭弧罩是否烧黑和损坏；紧固各接线及清洁电柜内积尘，对开关作手动和电动分闸试验；对电容柜的各个电容作外观检查，有无膨胀变形现象及紧固接地装置。 2.2.2应急后备电源1)每周清扫机组表面浮尘，检查燃油及机油油量和水箱冷却水量是否充足；用电液比重计检查蓄电池量是否正常；电液不足应及时补充。 每月启动机组作空载试验，检查机组运作情况是否正常（电压、频率、油压、水温等指标应符合指标要求，否则查明原因）。 2)机组运作时间累计50小时，清扫空气滤芯，调整充电机皮带。 运行250小时检查更换机油、柴油、水过滤器。 运作500小时检查及调整气门间隙、供油提前角；更换冷却液。 发电机轴承每月加注黄油一次；每半年清扫机组控制电柜浮尘和紧固电柜接线。 每年摇测发电机绝缘电阻是否符合规程标准要求。 3)2.3电梯系统为确保电梯系统能安全可靠运作，大厦的电梯设备将由专业公司进行维修保养，管理处工程部将安排专责人员对保养工作进行监管。 管理处工程人员每天应对大厦内各台电梯进行巡视，以便及时了解电梯运作状态，巡查内容如下2.3.1机房部份巡视检查曳引机运行声音是否正常，应无振动、异味等异常情况，散热风扇应运转良好；制动器动作应可靠。 机房排风设备应能运转正常。 2.3.2轿厢部份检查轿厢内的照明及通风设备是否完好；轿门安全触板功能是否有效；内外呼按钮和指示灯应正常；试运行电梯应无明显的振动和异响；停站平层精度应符合要求（15mm）；轿厢门的开闭有无撞击声。 若於上述检查中发现问题，应及时联系电梯公司进行维修。 每年委托劳动局电梯监察部门对各电梯进行一次安全性检查，并取得年检合格证。 2.4消防自动报警系统每天对火灾报警主机进行自检功能检查，确保系统处於良好状态。 2.4.1每半年对系统设备进行以下检查保养1)测试主控屏主要工作电压，检查备用蓄电池是否正常，并进行备用电源测试，清扫打印机。 2)检查各楼层模板箱内之线路有否缺损和故障隐患。 3)对消防联动柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。 2.4.2每年进行的检查保养工作1)对烟、温探测器逐个拆下清洁表面浮尘及锈斑，并紧固接线。 2)随机抽取3%烟感器，作喷烟试验看报警是否正常。 3)模拟火警状态作消防联动试验有关的消防水泵、防火卷闸，消防风机、警铃、电梯等受控设备应作出正确反应。 有问题应及时维修，并作好记录。 4)检查消防紧急广播系统中的区域控制器、扩音机、咪头、喇叭是否能正常使用。 5)清点检查各处灭火器数量泡沫灭火器应检查使用有效期，若已到期应换药；气体灭火器应检查重量或压力，不足时应送外灌充。 2.5保安监控系统2.5.1每周清抹显示器荧光屏表面浮尘；每季清抹各摄像机镜头。 发现图像模糊，应调整镜头之光圈及焦距，直至清晰为止。 每季度对监控中心设备，包括录像机切换器、3台控制器，分割器进行功能检查及清扫线路板。 2.5.22.6停车场设施的维护保养2.6.1每月对自动收费系统之出入口控制机、车辆检测器、摄像机、UPS电源、电脑等硬件设备及管理软件作常规检查，发现问题及时处理。 每半月对车场照明进行检查，对损坏的灯管及时更换。 每季度对道闸作例行保养，保证道闸控制正常；车位画线，禁停线和标识每三年用马路漆重刷一遍；路障（雪糕筒）每年翻新油漆一次。 车场送、排风机每月加注润滑油一次；每季度调整皮带，每半年清扫控制箱积尘及紧固接线；每年摇测电机绝缘电阻及清扫风笼。 2.6.22.6.32.6.43.小区其他公共设施的维护3.1路灯及外围灯饰3.1.1每天对小区内各处路灯进行巡视，发现灯泡损坏及时更换。 3.1.2每季对柱灯座螺丝检查紧固；高压纳灯每季度检查一次镇流器及触发器、紧固接线；对霓虹灯灯饰，每周检查一次，发现有缺划，跳火放电现象，应及时维修。 3.1.3柱灯草坪灯每3年翻新油漆一次。 3.2儿童游乐设施3.2.13.2.2排水渠、沙井3.3.13.3.2每周检查设施一遍发现有损坏或有安全隐患，随时进行维修。 每月保养一次紧固螺丝、加润滑油，每两年翻新油漆一遍。 3.3每年二月雨季到来前，安排清理小区内各明渠之杂物，