XX市房地产税收综合调查报告

XX市房地产税收综合调查报告为全面了解我市房地产市场发展状况，规范和加强全市房地产行业税收管理，促进地税收入稳步增长，近日来开展了对我市房地产税收的综合调查，现就调查情况报告如下：一、房地产市场概况房地产发展状况。广安作为川东地区一个新兴城市，借“小平家乡”的政治优势和西部大开发的战略推动，经济快速发展，20XX20XX年GDP年递增速度为%，经济总量20XX年列居全省第14位，人民生活水平不断提高，房地产市场发展势头良好，日渐成为支撑全市国民经济发展的重要力量。特别是20XX年以来，伴随着住房体制改革的深入，广安城镇化进程的扩大，城镇居民和农民进城对住房需求的不断增长，以及投机型住房需求的大幅增加，房地产市场异常活跃,全市房地产总投资占GDP和社会固定资产投资总额的比例呈逐年上升趋势。内容单位 20XX年度 20XX年度 20XX年度 20XX年度 20XX年度 20XX年GDP% 固定资产总量%GDP% 固定资产总量%GDP% 固定资产总量%GDP% 固定资产总量%GDP% 固定资产总量%GDP% 固定资产总量%广安市20XX年以来，国家出台两次宏观调控政策，抑制了房地产投资和投机性需求，整个房地产市场逐步回归理性，但由于受城市化进程和有限土地资源等因素决定，广安房价仍相对较高。房地产开发形态。广安作为新兴地区，房地产行业起步较晚, 开发形态各异，既有较为成熟定型的房地产企业的一体化开发，也有团体和个人的自主或联合开发。全市目前共有房地产开发企业54户，建筑企业127户，实属个体开发行为占9成以上，外来开发和外出开发的占3成以上，开发的具体表现形态为：一是自主开发。即开发企业自己开发，完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售全过程；二是承包开发。即开发企业自取得土地使用权后，将项目工程承包给建筑公司，建成后销售；三是合作建房。即一方出土地，另一方出资金合作建房。四是联合开发。双方或多方联合开发并按合同约定分配收益；五是合伙建房。即以自然人的身份合伙自建自用，完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、投入使用。房地产开发情况。20XX年，广安市共完成房地产开发总投资14亿元，同比增长27%;开发总面积256万平方米，同比增长25%；新开工项目77个,新开工面积115万平方米,与同期持平；销售面积126万平方米，增长10%；商品房竣工面积164万平方米，增长12%。其中广安市城区房地产开发总投资亿元，同比减少5%；开发总面积73万平方米，同比增长9%；新开工项目10个，与同期持平；新开工面积21万平方米，减少25%；销售面积42万平方米，增长5%；商品房竣工面积62万平方米，增长10%。20XX年全市商品住宅交易均价590元/平方米；其中广安市城区商品住宅均价为600元/平方米。20XX年广安市房地产市场逐步趋冷：房价虽然同比增幅较大，但与去年年底保持同等水平，新开工项目和新开工面积同比变化不大，其余指标均出现同比下降。20XX年18月，广安市共完成房地产开发总投资10亿元，同比增长3%，增幅下降25%；开发总面积177万平方米, 同比减少20%;竣工面积90万平方米，同比减少12%；销售面积101万平方米，同比减少5%。其中广安市城区房地产开发总投资亿元，同比增加8%；开发总面积39万平方米，同比减少7%；新开工项目9个，增长50%；新开工面积23万平方米，增长94%；销售面积37万平方米，增长1%；商品房竣工面积29万平方米，减少15%。全市商品住宅交易均价为784元/平方米，同比增长37%；其中广安市城区商品住宅均价为975元/平方米，同比增长64%。单位：亿元，万平方米，个，元项目年度 房地产总投资额 开发总面积 新开工项目 新开工面积 销售面积竣工面积住宅均价数额 同比% 数额 同比% 数额 同比% 数额 同比% 数额 同比% 数额 同比% 数额 同比%05年 全市 14 27 256 25 77 0 115 0 126 10 164 12 590 14市城区 -5 73 9 10 0 21 -25 42 5 62 10 600 806年 全市 10 3 177 -20 64 3 97 2 101 -5 90 -12 784 37市城区 8 39 -7 9 50 23 94 37 1 29 -15 975 64二、房地产税收管理现状房地产行业日渐成为拉动国民经济的重要杠杆，财政贡献率也逐年攀升，在市县一级对财政更是产生了决定性作用。房地产行业税收管理一直是各级地税机关关注的重要课题。综观我市房地产税收管理现状，可以概括为以下几点。管理整体日趋规范。伴随着我市房地产市场发展的日趋成熟，房地产税收管理逐步从粗放走向精细，从原始走向规范。目前，全市各级地税机关按照“法治、公平、效率”的治税思想和总局房地产税收“一体化”管理思路，以组织收入为中心，项目管理为重点，依靠房地产开发各环节信息的采集和纳税人的自觉申报，通过税种管理与环节控制、台帐管理相结合，初步建立了“一户式”征管档案，推行“以票管税”、“先税后证”等源泉控管办法，通过“项目+帐户”管理落实对企业所得税的汇算清缴，通过清算评估等办法实现税收清缴入库，逐步解决了传统的房地产税收管理弱点，总体上朝着法制规范的轨道迈进。管理模式各具特色。目前全市房地产税收管理部门包括县局综合股、农税股及县以下建安管理所和征收所，具体管理模式不尽相同。一是按管理主体划分可分为管理员模式和契税部门模式。管理员模式是通过税收管理员收集建立各类信息和征管台帐，按照征管前、后台联系制度与征收所进行信息传递比对，通过征收所实现“以票管税”、“先税后证”，达到源泉控管；契税部门模式是通过契税管理部门收集土地取得、项目开工等初始信息，传递给征管部门，建立与征管部门信息比对，通过契税管理部门征收契税实现“以票管税”、“先税后证”，达到源泉控管。二是按项目完工清算方式可分为会议式清算管理和审批式清算管理。会议式清算管理是指工程完工决算后，税务部门通过召开清算会议，集体审议工程涉税事项，达到对各环节税款的清算和政策执行的审核；审批式清算管理是按照分层管理原则，由管理员填写“税款结算证明”，报各级领导层层审批，最后出具结算证明实现结算式管理。管理绩效逐步提升。各单位根据本地实际税源和内设机构实施不同的管理模式，体现了因地制宜、因事设岗、以岗定责的管理特点。管理员模式强调了税收管理员职责，以税收管理员掌握信息情况为纽带，征管主动，效果明显；契税部门模式强调“一体化”管理思路，以契税管理为把守，实现对各税的控管和各部门的协调，工作合力较强；会议式清算管理实现了对整个项目税收的集体把关，强调了对纳税人纳税义务、税收管理员管理效果和政策执行的监督，管理效果突出。不同的模式均实现了管理逐步规范、收入持续增长的积极成效。20XX20XX年，全市房地产税收收入年递增速度为%，占税收总收入的比例由20XX年的%上升到20XX上半年的%。 单位：万元年度单位 20XX年度 20XX年度 20XX年度 20XX年度 20XX年度 20XX房地产税收入 占税收总收入% 房地产税收入 占税收总收入% 房地产税收入 占税收总收入% 房地产税收入 占税收总收入% 房地产税收入 占税收总收入% 房地产税收入 占税收总收入%广安市 7505 256 11848 2699 16242 303 22308 4003 21754 4179 13154 4138三、主要问题及成因根据现行税制设置，房地产税收涉及税种14个，广安目前实际征收的有10种。从征税环节看，可分为房地产取得、保有和流转三个环节。由于环节众多交织，税种纷繁复杂，各税种在各环节的纳税主体、纳税时间、优惠减免规定各异，加之房地产开发周期长、流动性大、隐蔽性强等原因，房地产税收管理不可避免存在很多难点热点问题。税制设计的结构性矛盾衍生征管难题。一是税制设计上不尽合理，能够控管的环节税负低，而难以控管的环节税负高。从全市看，耕地占用税和土地使用税两税综合平均税率全市为68元/平方米，起不到调节土地级差收益、节约用地的作用；保有环节的房产税、土地使用税，征管力量、措施、效果难以到位；流转环节的综合税率达20%以上，整体税负偏高，控管难度最大。二是各环节中税收优惠减免政策过多，税务管理和纳税人执行操作难，不仅影响房地产市场的正常发展，也诱使了逃税和投机行为多发。三是计税依据确认困难。房地产占有、使用和转让交易等环节不同程度存在计税依据难核实的问题，影响了对税基的确认，导致税收流失现象。如销售环节，少申报价格开发商可以少缴纳销售环节的一系列税收，购买者可以少缴纳契税，两者利益具有一致性特点，因此出现“阴阳合同”，税务机关很难核实；再是“二手房”交易和出租，受房屋性能、地段和建成时间的影响，税务机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证，税收执法受到困扰。税源管理的粗放性构架导致税收流失。受房地产行业发展水平、房地产税制陈旧和征管手段落后的制约，税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。一是信息采集不够。由于各部门协调配合差，仅仅依靠税收管理员的工作责任心和纳税人的自觉程度，对房地产涉税信息管理难以到位。一方面社会资料单一、滞后，准确性受到影响；另一方面纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题。二是税源监控不到位。受信息掌控难的制约，房地产各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，特别是销售环节取得的收入与实现收入的时间，同实际应纳的税款与实现税收的时间无法实施监控比对，影响税款的正常入库，造成税收流失；三是征管模式与征税环境不适应，导致税源失控。现行税收征管模式强调纳税人自行申报和税务机关优质服务，而当前相当一部分纳税人纳税意识淡薄，税收申报不实，社会综合治税体系又不健全，房地产行业表现尤为突出，致使税收管理中难以形成对纳税人主动、积极、同步、有效的管理，出现管理被动，税源失控。管理职能的分割性特点凸显配合钳制。房地产行业的行政管理部门包括建设、规划、国土、房管、物价、地税等，税务部门需要掌握的涉税信息大多数需要相关部门提供，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力没有形成，各部门之间未达到信息共享，资料传递不到位、不及时、不准确，加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，地税部门仅仅依靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从地税机关内部看，同样存在征收、管理和稽查等部门的配合问题，税收管理前、后台资料传递不及时，缺乏对征管信息和档案的统一管理，征管和稽查部门存在职责不清，管理“打架”现象，内部协调不够。纳税人的利益性驱动带来税基侵蚀。一是存在故意偷逃税现象。受税制、房地产开发本身及征管手段等的影响，一些房地产开发企业通过虚开虚列成本费用，不按期结算项目成本，利用关联关系转移利润等方式偷逃税款。通过对20XX年以来房地产税收专项检查和涉税案件的统计来看，全市共查补房地产税收1740万元，占整体查补税款3337万元的%，其中定性为偷税的1件，查补税款达百万元以上的2户。二是钻政策空子“合理避税”。突出表现为“合伙建房”，今年全市“合伙建房”开工项目29个，主要集中在广安市城区和武胜、岳池两县，影响税收收入达5000多万；还表现在“二手房”交易时出现的“假继承”、“假赠与”现象，今年6月1日国办发37号文件出台后，全市办理的“二手房”交易中，以“继承”、“赠与”形式出现的32件，大约占同期的5倍以上。四、对策与建议以税源管理为核心，强力推动税收管理上台阶明确机构，清晰权责。按现有机构设置，确定房地产税源管理、税收征管、税款征收和税务稽查四个岗位，明确各岗位工作职责及信息交换办法，防止征收和管理混淆，管理和稽查“打架”。更新管理理念，改变层层审批的“金字塔”式管理，建立以税源管理部门为信息采集中心、资料建立中心，各部门分工配合，环环紧扣的链条式“扁平状”管理，实现内部整体协调，房地产税源、征、管、查管理的一体化。突出重点，把握关键。一是全面采集涉税信息。加强部门联系，掌握城市规划、土地管理及商住房信息，建立本地房地产宏观税源档案；采集房地产开发的动态和静态信息。具体包括开发形式、纳税人基本情况、立项开工证明、土地面积用途、建筑成本进度、预售情况、销售进度及各环节纳税申报情况等，按项目分户建立“一户式”税源档案；分地段、按门牌号采集旧房交易、出租信息，建立旧房税源档案；二是加强税源分析比对。根据掌握的房地产开发宏观及微观税源信息，分析预测本地实际税源及实现进度；对纳税人各环节应纳税和已纳税情况进行比对，查找管理漏洞；对每一户房地产企业年度毛利率与房地产企业所得税缴纳情况进行比对，强化所得税管理；对有异常情况或有偷税嫌疑的，组织进行纳税评估或税务稽查。优化手段，搞好结合。一是要优化税源管理手段。充分运用现代科技手段，推行电子信息化管理，建立电子信息档案，将管理的触角伸向城市的每一个角落，覆盖各个环节每个税种，形成信息联网，对整个房地产税源实施动态和静态的税源监控。二是要搞好结合。通过对税源信息的综合运用，充分发挥税源管理的综合效能作用，与纳税约谈、纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和制定税收计划相结合，与加强源头控管和统计分析相结合，与税收执法水平评估相结合，与税务征管档案管理相结合，全面提高税源管理水平，推动税收管理上台阶。以综合治税为平台，着力开创税收管理新局面密切部门配合，善于外部借力。现行地方税收具有较强的依附性，房地产税收尤为更甚，部门的配合至关重要。当前，在协税护税没有坚强的法制保障前提下，善于改善纳税环境，协调各种税收关系，争取党政和各部门的支持是实现信息共享、综合治税的关键。一是积极争取地方党政的支持，强化整体协调。通过政府的行政权力解决部门配合不力的问题，政府组织成立房地产管理办公室，制定税收协作管理制度，建立协作奖惩机制，定期组织相关部门召开工作协调会，解决税收及其管理 中存在的问题；二是积极协调相关部门，争取工作主动。加强与国土、建设、规划、房管等部门工作联系，积极主动进行关系沟通，定期收集房地产相关信息，建立信息共享机制；三是逐步实现公开办税，强化社会监督。对每一个工程项目，各环节的税款缴纳进度、税款缴纳情况向社会公开，增强税收管理透明度，加强社会各界对纳税人和税务管理的监督。强化信息建设，推行电子管理。税收的科学化精细化管理离不开信息化手段的支撑，广安在全省率先实现数据集中运行，表明信息化建设的先进性，因此，实现房地产业、相关