房地产应交税金明细.doc

房地产开发企业应交的税金情况1、契税：承受国有土地使用权的转让金（出让金）的3%-5%（岳阳市为4%），公司在取得土地证时已交纳234.4万元。2、土地使用税：以公司实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。公司土地使用权面积70715.6平方米，所处地段为6元/平方米/年，商品房销售到个人后该商品房所占地面积不交土地使用税。3、营业税：房地产销售收入的5%4、城市维护建设税：公司所交营业税的7%5、教育附加费：公司所交营业税的4.5%6、土地增值税：转让房地产所取得的增值额和适用的税率计算征收增值额：转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额具体是指：(1)取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(2)新建房及配套设施的成本，即房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。(3)期间费用，是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。(4)与转让房地产有关的税金。(5)税法规定的优惠扣除。是指按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项之和的20加计扣除。应纳土地增值税税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数具体如下：(1)增值额未超过扣除项目金额50的土地增值税税额增值额30(2) 增值额超过扣除项目金额50，未超过100的土地增值税税额增值额40扣除项目金额5(3) 增值额超过扣除项目金额100，未超过200的土地增值税税额增值额50扣除项目金额15(4)增值额超过扣除项目金额200的土地增值税税额增值额60扣除项目金额35目前湖南省执行的有两计算方法：一是核定征收，2010年6月30日前销售的按销售总额的0.5%（户型在144平方米下的）和1%（户型在144平方米以上的），2010年6月30日以后的按销售总额的5%征收，税负相当重，难于负担；二是查帐征收，就是严格按税法规定计算增值额按比例交税，公司向税务申请了查帐征收，因此在帐面上必须加大房地产开发成本。我考虑了一个方案，在不增加公司支出的前提下增加开发成本，税务不查实承建商成本，要求承建商以湖南昌友置业投资有限公司名义取得部份大宗材料（钢材、水泥等）发票，材料款也可由我们代付，加大基础工程成本、增加土地拆迁补偿款等来减少增值额，目前已私下和张文强项目部沟通。具体的帐务处理还得在平常的业务中逐步进行。7、印花税：(1)建筑安装施工合同的应纳税额=合同金额0.3(2) 货物购销合同的应纳税额=合同金额0.3(3)产权转移书据的应纳税额=产权转移书据金额0.5(4)营业帐簿的应纳税额。营业帐簿的印花税，分别按资金帐簿和其他帐簿计算。资金帐簿应纳印花税应纳税额=（实收资本金资本公积金）0.5其他帐簿应纳印花税应纳税额=帐簿件数5元/本8、房产税：（1） 从价计征：公司自用房产价值1.2%（2） 从租计征：租金收入12%9、企业所得税：企业所得税税额应纳税所得额25%，目前岳阳市执行的是核定征收，按销售