白沟区域3月份月报.doc

2011年白沟区域3月份月报及4月推广计划 白沟区域市场部 2011年3月目 录1、白沟分公司商务公寓项目工作月报31.1、策划具体工作31.1.1、推广方面本月具体工作执行情况及推广分析总结31.1.2、竞争项目市场监控41.1.3、本月主要竞争对手的营销策略、推广方式、推广主题及销售策略61.1.4本案下月推广计划：61.2、销售具体工作81.2.1、月销售数据统计81.2.2、客户来电、来访情况及分析91.2.3、本月客户的分析101.2.4、近五个月的来电来访动态及分析111.3、下月营销推广主要工作151.3.1、销售计划151.3.2、推广主题161.3.3、推广计划161.3.4、推广方式162、白沟分公司 阳光西郡 项目工作月报172.1策划具体工作172.1.1推广方面本月具体工作执行情况及推广分析总结172.1.2竞争项目市场监控182.1.3本月主要竞争对手的营销策略、推广方式、推广主题及销售策略192.1.4本案下月推广计划192.2销售具体工作232.2.1月销售数据统计232.2.2来电来访情况及分析232.2.3本月客户分析272.2.4近三个月的来电来访动态及分析282.3下月营销推广主要工作292.3.1.销售计划292.3.2营销策略292.3.3销售策略、推广方式、推广主题292.4销售团队的状况及维护303、白沟分公司 万和城A区 项目工作月报303.1、策划具体工作303.1.1、推广方面本月具体工作执行情况及推广分析总结303.1.2、竞争项目市场监控（附楼市图）313.1.3、本月主要竞争对手的营销策略、推广方式、推广主题及销售策略323.1.4、推广计划33爱在行动-万和城A区诠释您的爱，携您共同享受高品质生活，圆您城居生活的梦想。33白沟、高碑店、雄县周边县市，老客户，万和会会员36短信，单页，条幅，报纸，大鼓车，LED显示屏，拱门363.3.5、推广排期363.2、销售具体工作373.2.1、客户来电、来访情况及分析373.3、下月营销推广主要工作：39下月主要是以宣传项目的高品质为主，突出项目在白沟市场上的与众不同的特色，同时加推8#楼三单元新房源。393.3.1、推广主题393.3.2、推广内容39（3）、条幅：413.3.3、推广区域423.3.4、推广媒介423.4、销售团队的状况及维护431、白沟分公司商务公寓项目工作月报1.1、策划具体工作1.1.1、推广方面本月具体工作执行情况及推广分析总结1、3月10-12号大鼓车在雄县、容城、白沟等地区宣传商务公寓首付4万、月供600元，12号价格即将全面上调。2、3月10-12号给雄县、白沟、容城、高碑店、保定等地区客户群发短信宣传商务公寓首付4万、月供600元，精致小户型、简装修，只需首付、月供他人付，12号即将涨价。3、3月10-12日在雄县、大营集市、昝刚集市、板东集市发放单页，宣传商务置业有保障，精致小户型，赠送简装修。4、3月10-12日在雄县至白沟、容城至白沟路上悬挂条幅，宣传商务公寓12号价格即将全面上调。5、3月16-21号群发短信告知商务公寓最后精品房源4#即将火爆排号。6、3月16-21号大鼓车在雄县、容城、白沟等热闹去宣传商务公寓4#楼正在火爆排号中。7、3月16-21号在雄县至白沟、容城至白沟路上悬挂条幅宣传商务公寓正在火爆排号中。8、3月22-23号大鼓车在白沟、容城宣传商务公寓加推精品房源。4号楼正式开盘，火爆认购中。本月截至到3月23号，销售量68套，销售总额11087987元，销售面积3730.96平米。1.1.2、竞争项目市场监控项目在售竞争楼盘开发商物业类别总套数总面积（平米）累计签约套数累计签约面积（平米）签约率开盘以来成交均价（元/平米）2011年投放量2011年去化量本月签约套数本月签约面积（平米）本月销售额（万元）本月成交均价（元/平米）项目形象进度主要竞争项目世纪星城鹏飞房地产开发公司943553006503780269.98%35001749829253019506433300荣域高碑店金润房地产开发公司792475206973831980.63%3162920119092010913453180周边竞争项目春天公寓燕春房地产开发公司475450003993744084%25007560本案商务公寓隆基泰和实业有限公司187211677810376325954.17%312053519724668373011413061分析本项目优点：1）本案位于白沟乃至中国北方最大的一个小商品交易批发商城之上。交通方便，位于白沟的商圈之内。商城经营的是白沟最好的两大业态之一-小商品，商城规模和配套一流。受到公司及政府领导的关注，未来发展前景和升值前景无限。2）市场现有住宅的房型偏大，总价偏高，而商务公寓总价相对较低，易出租，回报高，易转让，便于投资。3）本项目目前已经施工到10层，工程进度以及工程形象，吸引客户对我公司项目的关注。4）公司品牌实力，让客户更加放心，给客户的后期投资回报提供了保障。5）送装修以及多功能性吸引了一部分客户的来访，对客户来说省去装修时间和精力。6）上半月对客户群区域进行涨价信息的宣传，使犹豫客户定房。下半月重点宣传商务公寓4号楼加推房源。7）“进退自如”公寓属于一种过度型的产品，自己住一段时间后，经济允许的话，换一个大一点的，这个可以租赁出去，以租养贷。缺点：1)但商城目前经营状况不佳，商户怨气较大，不但没有加大本案的影响力，口碑不好让公寓的销售也陷入了被动局面2）本项目的户型特点也将居住性的客户拒之门外。3)在同类的产品上单价比较高，客户不认同。4）40年产权使部分客户流失去选择70年纯住宅。1.1.3、本月主要竞争对手的营销策略、推广方式、推广主题及销售策略营销策略：荣域项目：主要是做报广宣传，宣传主题：三重价值圈，圈定100%财富升值主场，本月主要是，利用给客户办理贷款资料，加大售楼部的来访量，促进成交客户。主要销售荣域纯住宅和部分精装公寓。推广方式：荣域项目本月主要做报广、条幅和围挡宣传，世纪星城项目：此次推出100多套商务公寓，高档装修，面积40-100平米，排号500元诚意金开盘可抵5000元房款；3月20日购买公寓，可享受每平米100元优惠，在此基础上一次性可享受97折优惠，按揭享受99折优惠；排号优惠和折扣优惠不叠加。 商铺： 主要销售3-4层服装折扣店，销售面积10-17平米，均价18000-19000元每平米，可贷款，首付50%，优惠一次性96折优惠，按揭98折优惠。可以和开发公司签2年返祖协议，每年返租金10%，到期后可以自己经营和继续签协议推广方式;短信、大鼓车、条幅、围挡。推广主题：世纪星城即将封顶，现在购买年底即可收租。1.1.4本案下月推广计划：项目推广排期数量金额短信4月5号17号400000条单页4月1-30号20000张大鼓车4月5-20 2辆15天演出4月15号1场条幅4月5号60条售楼部促销小礼品4月15号（水杯或雨伞）500个总计推广方式12345678910111213141516171819202122232425262728短信单页大鼓车条幅演出推广计划：用轴线图和文字表示推广计划文字：推广时间： 4月5日 4月17日 推广方式：短信 推广区域：雄县、容城、老客户 推广内容：首付只需4万元，这个便宜去哪捡？当然是商贸城商务公寓了，暖春优惠月开始了，活动有期限，优惠无极限！电话2911888、2912888 你相信吗？首付只需4万元，即可拥有精致简装公寓，名额仅限10名，活动有期限，优惠无极限电话2911888,2912888推广时间： 4月5-8日 推广方式：条幅推广区域：定兴、雄县、容城到白沟的公路黄金商圈,小户型楼王，百变全能2912888好房子看得见，商务公寓10层封顶，精致简装修 2912888年初买房 年底入住白沟仅此一家2912888商务公寓出新房源了，首付仅需4万元2911888商务公寓定义买得起的房子，首付4万！2912888推广时间： 4月5-20日推广方式：大鼓车推广区域：雄县、容城、白沟推广内容：白沟商务公寓出新房源了!精致简装修，首付仅4万元，打造隆基泰和性价比最高楼盘推广时间： 4月1-30日 推广方式：单页推广区域：雄县、容城、白沟推广内容：正面：主标：白沟商务公寓出新房源了！副标： 首付仅需4万元，这个便宜去哪捡！1.2、销售具体工作1.2.1、月销售数据统计 与本月度制定的资金计划对比分析计划实际完成完成率销售套数销售额收现额销售套数销售额收现额销售套数销售额收现额套2213万1564万68套1108万1030万%50%65.85%分析实际完成情况的原因 本月第一次宣传12号涨价的消息，成交了部分客户。首付4万、月供600元很能吸引客户。 第二次发短信主要宣传商务公寓4号楼正在排号中，积累了部分客户，共排号40多组。 第三次宣传主要内容是商务公寓加推4号楼精品房源，开盘效果不佳，截止23号共成交68套房。分析总结： 通过对来访客户沟通，总结出，目前白沟市场上与商务公寓同类型房源比较多，加上国家限购政策的影响，很多客户在持观望状态，通过调研白沟公寓售楼部销售情况都不乐观。本项目40年产权使很多客户转向选择70年产权的纯住宅。1.2.2、客户来电、来访情况及分析来 电 情 况 分 析老客户约访户外单页条幅短信路过老客户朋友介绍其他合计前期客户来电老客户约电总量92517577272236317443919有效72215469231829186012817本月来电共计744组，有效来电共计601组。其他无效来电143组。本月来电情况比较理想，主要本月群发三次信息，主要告知客户商务公寓首付4万月供600元，小户型简装修，只需首付，月供他人为你买单。第一次主要内容是宣传涨价、第二次是宣传4号楼正在排号、第三次是宣传4号楼加推房源，市场反应对低首付反应比较好，月供他人来买单更吸引了客户，同时扩展宣传区域，提高了本项目的知名度。新房源的推出吸引了部分客户。来 访 情 况 分 析老客户回访户外单页短信老客户路过朋友介绍网络其他合计前期首次回访日常回访总量9128726121863173175有效79592391532125153 本月来访共计173组，有效来访125组。 日常回访13组。本月来访主要区域为容城、雄县、白沟，同时在定兴地区做了一次宣传，本月扩展了宣传范围，扩大了项目的知名度。1.2.3、本月客户的分析来电来访客户来商贸城售楼部的客户主要年龄特点：中年（30-45岁）职业特点：周边城镇做生意来自区域：雄县、高碑店、容城、白沟、定兴购房目的：投资为主关注重点：升值空间、共性分析：客户主要对白沟的市场有信心，对商务公寓的发展有信心。加推新房源，吸引部分客户。 成交客户成交的客户主要年龄特点：中年（30-45岁）职业特点：周边城镇做生意来自区域：雄县、高碑店、容城购房目的：投资为主促使成交的因素：总价低、面积小、开发商实力的保障，环都经济圈政策的改变促进房地产市场回升。付款方式：本月主要宣传首付4万月供6佰，增加客户群体，所以本月贷款客户比较多。流失客户未成交原因：流失客户原因：商贸城商务公寓户型单一，不适合居住，主要以办公为主，暂时不太适合白沟，只适合投资客户，客户对商务公寓没有刚性需求，可选择性比较大。竞争产品的同质化情况严重，商业用地产权40年也造成部分客户流失。 3#和5#剩余房源为24层-30层，高层房源，3月22日加推4#商务公寓504套，补充了售楼部的新房源。1.2.4、近五个月的来电来访动态及分析累 计 来 电 情 况 统 计 表日期11.1-11.2412.1-12.241.1-1.231.24-2.232.24-3.23总计有效2812752732787441851总量2923383073406011878累 计 来 访 情 况 统 计 表日期11.1-11.2412.1-12.241.1-1.231.24-2.232.24-3.23总计来访有效951109071173539来访总量12612710193125572近期来电来访量有通过收到短信息和老客户介绍新客户来售楼部的，同时也有部分客户是在户外看到宣传，信息打出商务公寓首付4万月供600，只需首付，月供他人为您买单，很吸引客户，同时本月推出4号楼房源，重点宣传4号楼正在排号中和开盘的消息。本月成交4号楼客户并不多，原因是在白沟市场上同类型项目比较多，加上国家限购政策的出台，很多客户持观望态度，另外本项目和其他项目相比价格偏高。3月份共来电744组，经过分析情况如下：类型数量比例即将来访32844%转为来访17323.2%不考虑12116.4%其他597.9%转为成交638.5%即，来电转来访的比例为23.2%，即将转为来访的比例为44%。转为成交8.5%，可看出成交量不高。3月份共来访173组，经过统计，情况如下：类型数量比例A类6839.3%B类4224.2%C类6336.5%即，来访客户中A类客户占到39.3%，总来访成交24.2%，由于商务公寓总价低，简装修特点，客户容易接受产品，尤其为老客户带新客户，老客户了解本项目的优势和地理位置，给新客户一种信任的感觉，新客户容易定房。低首付，低月供吸引客户。本月推出新房源，重点宣传4号楼，成交了部分低楼层房源。客户分析来访客户居住区域区域数量雄县69高碑店5白沟12容城78其他9从以上数据来分析：本月共来访173组，雄县、容城客户仍然是该项目的主要客群，主要原因是商务公寓位置在白沟的最南面，靠近雄县，容城，该地区客户对商务公寓比较了解，对未来的发展充满信心。在本月扩展宣传区域后，增加了一部分高碑店和保定等地区的客户，低首付、低月供很吸引客户。4月份宣传重点主要在雄县、容城的周边镇，同时可继续拓展其他区域。1.3、下月营销推广主要工作1.3.1、销售计划 为了北方商贸城商务公寓2011年更好的加快商务公寓的销售速度，售楼部特申请一次性优惠3000元，按揭无优惠的活动，同时商务公寓客户群老带新的现象比较突出，特申请推出老带新活动，凡老客户介绍新客户到售楼部定房，老客户和新客户均得到800元现金奖励，提高商务公寓在客户心中的影响力。其次商贸城客户群自己组织团购的现象也比较突出，为此商贸城售楼部申请优惠：一次性优惠5000元/套，按揭优惠3000元/套组织团购购房（3组以上），一次性团购优惠8000元/套，按揭优惠5000元/套继续执行3月份营销计划同时万和会会员可以积累分值3分/万元。继续宣传本项目的总价低，面积小，易出租、出售。形成节点性宣传推广，让白沟唯一投资无风险的公寓概念深入人心。整合白沟区域客户会的资源，以老客户找新客户的活动来促进销售。 销售节点工作计划第一阶段：4.1-4.10本阶段主要为本月活动的信息传达阶段。对客户主要群进行群发信息和大鼓车的宣传积累客户情况：短信积累20组客户、大鼓车积累16组客户、报广积累3组客户、单页积累5组客户、门头、路牌积累6组客户投放区域：白沟项目成交的所有老客户和万和会会员计划：计划积累客户50组，销售20套商务公寓第二阶段：4.10-4.20媒介：短信积累20组客户、电话邀约积累10组客户、单页+行销积累10组客户，打鼓车积累10组计划：计划积累50组客户，销售20套商务公寓。第三阶段：3.21-3.31本阶段主要为完成本月的销售额和收现。对3月销售计划进行冲刺，完成本月的销售任务。积累客户情况：短信积累15组客户、大鼓车积累6组客户、报广积累3组客户、单页积累5组客户、门头、路牌积累6组客户投放区域：白沟项目成交的所有老客户和万和会会员计划：计划积累客户35组，销售20套商务公寓1.3.2、推广主题：第一阶段主题：白沟商务公寓推出新房源的了！首付4万元，第二阶段主题：精致简装公寓，首付仅需4万元，名额有限，优惠无限！推广策略：考虑到本项目对市场的认知为小户型、简装修，所以本月对市场宣传为商务公寓出新房源了为主题，作为本月的推广策略。针对目前商务公寓客户群体分布区域，雄县、容城、白沟进行宣传，对已来电来访客户采用电话回访的点对点营销。1.3.3、推广计划3） 推广计划：用轴线图和文字表示推广计划 文字：推广时间： 4月5日 4月17日 1.3.4、推广方式：短信 推广区域：雄县、容城、老客户 推广内容：首付只需4万元，这个便宜去哪捡？当然是商贸城商务公寓了，暖春优惠月开始了，活动有期限，优惠无极限！电话2911888、2912888 你相信吗？首付只需4万元，即可拥有精致简装公寓，名额仅限10名，活动有期限，优惠无极限电话2911888,2912888推广时间： 4月5-8日 推广方式：条幅推广区域：定兴、雄县、容城到白沟的公路黄金商圈,小户型楼王，百变全能2912888好房子看得见，商务公寓10层封顶，精致简装修 2912888年初买房 年底入住白沟仅此一家2912888商务公寓出新房源了，首付仅需4万元2911888商务公寓定义买得起的房子，首付4万！2912888推广时间： 4月5-20日推广方式：大鼓车推广区域：雄县、容城、白沟推广内容：白沟商务公寓出新房源了!精致简装修，首付仅4万元，打造隆基泰和性价比最高楼盘推广时间： 4月1-30日 推广方式：单页推广区域：雄县、容城、白沟推广内容：正面：主标：白沟商务公寓出新房源了！副标： 首付仅需4万元，这个便宜去哪捡！四、销售团队的状况及维护商贸城售楼部现共有9人，1名主管，1名销售助理，7名销售人员。售楼部销售人员进入公司时间短，销售人员销售能力比较低，售楼部每天督促销售人员学习房地产销售知识，增加销售人员的销售知识和销售技巧。 商务公寓 项目销售组2、白沟分公司 阳光西郡 项目工作月报2.1策划具体工作2.1.1推广方面本月具体工作执行情况及推广分析总结本月执行情况： 阳光西郡准现房发售，隆基泰和亲情打造白沟性价比最高的宜居社区，在唯美意境中享受品质生活，调价在即，抢占最佳时机。短信宣传西郡准现房，提高来电来访量，促进成交。 阳光西郡金牌物业，双安保系统，打造白沟性价比最高的社区。准现房火爆销售，数量有限，先知先抢，先到先得。老带新持续火爆。继续推行准现房发售，促进成交。下月待办事项：4） 针对西郡剩余房源对公司员工进行宣传5） 对市场竞争项目进行跟踪调研6） 月营销推广计划的制定2.1.2竞争项目市场监控（附楼市图）项目在售竞争楼盘开发商物业类别总套数总面积（平米）累计签约套数累计签约面积（平米）签约率开盘以来成交均价（元/平米）2010年投放量本月签约套数本月签约面积（平米）本月销售额（万元）本月成交均价（元/平米）项目形象进度主要竞争项目上善花都 博建昱德高层374 40000 216 2200458%2538400001414843852595高层封顶，进行内装御龙庭君圣高层500500003503774575%2240500001115003682453首期房源不多，正在进行排号周边竞争项目天成嘉园鹏达地产高层400500003323312666%3000500001616805103036本案西郡隆基泰和多层高层472488003683673478%248648800161773422252535、31、33封顶，进行内装（着重分析本案的优缺点）缺点 区域市场楼盘较多，项目价格，位置不占优势 剩余房源户型不能满足客户的 客户群体为低收入群体，聚集地比较分散，很难挖掘 小区规模大，短期之内不能完成，对居民的生活造成一定的影响 目前剩余房源大多为大三室，户型不能满足消费人群优点 社区规模大，唯一中式建筑 环境优美，紧邻双公园 周边配套齐全，教育氛围浓厚，从幼儿园一直到高中，都紧邻社区 开发商，建筑商实力雄厚，质量设计高标准 南面有最大的人民医院，医疗设施完善。2.1.3本月主要竞争对手的营销策略、推广方式、推广主题及销售策略推广：位于东部市场的丽都公寓采取短信、打鼓车宣传方式箱包交易城二期售楼部已经确定，开始接待客户。对外宣传住宅价格为2900左右。销售策略：玉龙庭仍然采取低价销售的政策，目前售楼部房源两室已经售罄，剩三室的户型（130-140平米之间）均价2400元。新的房源正在排号中，1000元的排号金上善花都高层封顶，二期可以分期，首期40%，10层封顶付30%，20层封顶付20%,交房付10%，每平米优惠1%。2012年12月31日交房；优惠政策为贷款每平米优惠30元，一次性优惠50元。天成嘉园小三居剩余房源集中在低楼层和高楼层，中间楼层已售完。整体均价是3100元左右，按揭优惠1%，一次性优惠3%。本月采取的政策是买房送家电。 2.1.4本案下月推广计划u 销售目标4月份销售住宅15套；5月份销售住宅20套；u 回放3月份来电来访客户基本信息3月份共来电160经过回放情况如下：类型数量比例即将来访1711%转为来访21%不考虑6742%其他234%询问价格4729%转为成交413%即，来电转来访的比例为1%，即将转为来访的比例为11%。 备注：来电的主要途径是短信，由于本月在月初和下半月进行了两次短信宣传。来电量明显增多。3月份共来访43组，经过统计，情况如下：类型数量比例价格921%贷款问题类2763%嫌位置偏类716%3月份来访43组，主要来电途径是路过、朋介，但是成交的客户以朋介为主，本月来访主要是集中于上本月，成交机率非常大。下半月经过短信宣传以后，虽然来电量明显提高，但是来访不高，成交明显降低。客户分析l 来访客户居住区域区域数量高碑店市11白沟15外地9泗庄2定兴2涿州1北京2保定1l 来访客户需求产品产品数量比例两居室3070%小三室1023%其他37%l 客户获知信息途径媒介来电数量来访数量朋友介绍26短信930来过05路过04网络20老客户01听说49其他518从以上数据来分析：l 西郡客户的主要来访区域为白沟高碑店以及周边各村县。客户群体为低收入群体，主要倾向的户型为小平米两室的户型。l 本月分别在上本月和下半月以短信的宣传方式宣传西均准现房发售和老带新政策，来提高来电来访量，从而促进成交。l 2.1.5营销计划n 销售计划：l 货量：4月份共推出西郡剩余房源 70套，凯旋城12套l 价格：西郡价格区间为2550-2650，凯旋城价格区间为2808-2898n 推广计划：l 推广主线：阳光西郡项目目前剩余房源为70套，后几个月主要是消耗剩余房源，每月推广主线是均价最低的销售策略来带动销售。n 推广排期短信：共40万条4月7日30万条阳光西郡南区沿街精品现房重磅推出，仅限10套，先到先得，好房子，就是要抢。抢购热线：6393555/666推广方式123456789101112131415161718192021222324252627短信活动报广条幅单页2.2销售具体工作 2.2.1月销售数据统计1）与本月度制定的资金计划对比分析产品计划实际完成完成率销售额（万）收现额（万）销售额（万）收现额（万）销售额收现额住宅353333431.3630.1122%189%2）实际完成情况的原因： 总体情况：3月份资金计划已经完成，销售额完成122%，收现额完成189% 住宅：3月份住宅套数完成15套2.2.2来电来访情况及分析来 电 情 况 分 析老客户约访网络短信老客户朋介听说广告其他合计再访老客户约电总量2930240510600有效0860210190001）本月来电共计106组，有效来电共计76组。2）其他无效来电30组。来 访 情 况 分 析老客户回访听说短信老客户来过路过朋友介绍其他合计前期首次回访日常回访总量901546184300有效5014151531003） 本月来访共计43组，有效来访31组。4） 日常回访12组。分析：总体客户情况客户群体：阳光西郡的客户群体为低收入群体，一般分为三类客户类型l 白沟以及白沟周边打工或者做手工小作坊l 本地人在外地打工，但是打算回本地居住的l 外地人在本地打工或者做生意（小生意，没有足够的证件）来电来访客户分析本月主要来电途径是短信，但是有效的客户主要还是朋介和老带新。本月主要来访途径是路过、朋介,老客户介绍新客户。阳光西郡来访客户来访途径为白沟以及白沟周边。从客户的购房需求来看，90-100平米的两居，而现在剩余的两室已经不多.2.2.3本月客户分析 目前阳光西郡剩余房源不多，来访量也比较低。 购房客户的主要区域为白沟和周边村县，主要的来访途径是短信，但是朋介的效果是最明显的。 客户年龄段基本在25-40岁。 从成交客户职业来看，大部分为打工者，而且付款方式全为贷款 流失客户未成交原因分析：客户流失原因流失数量比例政策调控1510%价格21%项目位置117%工程进度64%户型结构3725%阳光西郡流失客户的主要的原因是剩余房源不多，从户型上不能满足客户的需求。价格和位置是成正比例的，所以购房者对其没有明显的抗性。2.2.4近三个月的来电来访动态及分析累 计 来 电 情 况 统 计 表日期1.1-1.242.9-1.223.1-3.21总量3096106有效207690累 计 来 访 情 况 统 计 表日期1.1-1.242.9-2.223.1-3.21总量502343有效381531从三个月的来访中可以看出3月份来电来访量逐渐升高2.3下月营销推广主要工作2.3.1.销售计划阳光西郡4月份销售15套房2.3.2营销策略1）以老带新带动剩余房源的销售。2）推出5#现房，促进成交。2.3.3销售策略、推广方式、推广主题l 推广主题： 阳光西郡老带新火爆进行中 5#沿街住宅最后的房源，最后的机会l 销售策略：1、4月份的销售策略是以消耗西郡尾房为主，主要营销方式是老带新活动2、以南区楼王5#现房，仅有10套，先到先得为主题，促进现房的销售l 优惠方案1、 老带新新客户优惠3000元，老客户奖励800元2、 5#现房：贷款优惠3000元，一次性优惠5000元3、凯旋城剩余房源有12套，贷款优惠3000元，一次性优惠5000元推广方式：短信短信：隆基泰和2011年回馈之作，阳光西郡南区5#臻品现房出售，仅限10套，先到先得，咨询热线：6393555/6662.4销售团队的状况及维护阳光西郡现有1名销售主管、1名销售助理、3名置业顾问。目前房源不多，3月份上半月的来访还是比较多的，进入下半月，来访明显减少，在以后的销售中，置业顾问应该牢牢抓住客户的心理，使成交最大化。阳光西郡项目销售组3、白沟分公司 万和城A区 项目工作月报3.1、策划具体工作3.1.1、推广方面本月具体工作执行情况及推广分析总结本月执行情况： 本月宣传分三个主题，第一主题：万和城火爆认购持续进行中。第二主题：万和城A区认购价格即将上调。第三主题：万和城A区5#楼3单元闪亮登场。 本月采用推广方式：短信、单页、条幅、电子屏、大鼓车以及电话回访； 制定下月推广计划。下月待办事项：7） 继续项目宣传，消耗剩余房源；8） 继续对市场竞争项目进行跟踪调研；3.1.2、竞争项目市场监控（附楼市图）项目在售竞争楼盘开发商物业类别总套数总面积（平米）累计签约套数累计签约面积（平米）签约率开盘以来成交均价（元/平米）2010年投放量2010年去化量本月签约套数本月签约面积（平米）本月销售额（万元）本月成交均价（元/平米）项目形象进度主要竞争项目天成嘉园 鹏达住宅400 4.88万33636960 84%2700 1.7万11008 880 264万 3000 周边竞争项目爱上城珍兴住宅104411.5万5915910056.61%24007.6万11506600180万3000东方帝景林生住宅6126.8万2783058045.42%27503.5万680101100335.5万30507层名典苑鹏润住宅7008.5万4855577568.57%27001万1295575180万31383层理想城尚豪住宅160020万7668426047.88%27503.2万460131430443.3万310016层本案万和城A区隆润住宅980107379.82 56363195.37 57.453260.030016517962.80 592805163266挖槽（着重分析本案的优缺点）本案的优势：（1）地段符合北移东扩的大发展方向，并且项目交通便利，四通八达；（2）开发公司实力保证；（3）后期物业服务好；（4）项目周边配套及内部配套都齐全；（5）适合居住； 本案的劣势：（1）目前没有成熟的商业、生活配套支持 3.1.3、本月主要竞争对手的营销策略、推广方式、推广主题及销售策略项目营销策略推广方式推广主题销售策略天成嘉园 全款优惠3%，按揭优惠1%围挡、短信无无爱上城无跨街、条幅完备配套、高质保证无东方帝景珍藏楼层，对外发售路牌、大鼓车、条幅城市之上，国际官邸典藏楼层、重点推出名典苑无围挡最适居住，全明户型无理想城无跨街、条幅北移动扩，发展趋势无3.1.4、推广计划推广主线：来本项目购房的客户多为多次置业，看重本项目的地段，以及开发公司的实力和本项目本身的高品质居住环境、配套、后期物业等，因此本月的推广主线为：超越人生巅峰，尽享尊贵生活！万和城A区圆您城居生活的梦想！l 推广内容1）、推广主题爱在行动-万和城A区诠释您的爱，携您共同享受高品质生活，圆您城居生活的梦想。2）、推广内容（1）、短信：推广时间：4月4/5/6 日，4月12/13/14日，4月20/21/22日 推广区域：白沟、高碑店、雄县周边县市，老客户，万和会会员推广内容：1）白沟最好的居住之城在哪里？万和城A区居住品质最高的，地理位置最优的，建筑质量最好的，配套设施最完善的，物业服务最好的，万和城圆您城居生活的梦想。圆梦热线：2856868/29568682）爱的三部曲之一，爱父母。最舒适的居住环境，最完善的生活配套，最高品质的娱乐会所，万和城A区给您的父母提供最尊贵的生活享受。热线2856868/2956868爱的三部曲之二，爱孩子。卓越品质缔造人居典范，隆基泰和倾力打造白沟国际型人文社区，万和城A区给您的孩子提供最完善的幼儿教育场所。热线2856868/2956868爱的三部曲之三，爱自己。超越人生巅峰，尽享尊贵生活，万和城A区为您提供私属洽谈、健身的场所。为您及家人的生活提供最完善配套，最贴心物业服务。热线2856868/29568683）加推8#楼三单元新房源，继续万和城爱的三部曲圆梦行动，热线电话：2856868/2956868（2）、大鼓车：推广时间：4月4/5/6 日，4月12/13/14日，4月20/21/22日 推广区域：白沟、高碑店、雄县周边县市推广内容：1）正面：白沟最好的居住之城在哪里？万和城-圆您城居生活的梦想。背面：卓越品质缔造人居典范，万和城最舒适的居住环境，最完善的生活配套，最高品质的娱乐会所、最贴心的物业服务。2）正面：爱的三部曲之一，爱父母。万和城A区给您的父母提供最尊贵的生活享受。爱的三部曲之二，爱孩子。万和城A区给您的孩子提供最完善的幼儿教育场所。爱的三部曲之三，爱自己。万和城A区为您提供私属洽谈、健身的场所。为您及家人的生活提供最完善配套，最贴心物业服务。背面：最舒适的居住环境，最完善的生活配套，最高品质的娱乐会所。卓越品质缔造人居典范，隆基泰和倾力打造白沟国际型人文社区。超越人生巅峰，尽享尊贵生活。3）正面：最新推出8#楼三单元精品房源，背面：延续万和城爱的三部曲圆梦行动（3）、条幅：推广时间：推广时间：4月4/5/6 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