2010年昌平牛蹄岭别墅项目定位与开发建议课件_1

2020 2 28 昌平牛蹄岭别墅项目定位与开发建议 谨呈 北京地源达房地产开发有限公司 2 研究思路 项目本体认识北京别墅市场研究项目客户来源分析项目竞争分析 区域内部竞争项目竞争分析 与其它高档别墅板块的竞争项目定位项目物业发展建议 3 一 项目本体认识 4 北京以得天独厚的地理位置 自然环境以及周围的配套设施 便成就了北京别墅的集中化 因此我们经常习惯性的按区域性将北京的别墅分为八大区域 中央别墅区 奥北别墅区 西山别墅区 潮白河别墅区 昌平八达岭别墅区 东部泛CBD别墅区 亦庄别墅区 城南别墅区 而在这其中最具代表性的就是奥北别墅区与潮白河别墅区 大区位 5 本项目位置顺义城区 老 北京城区北六环路京承高速公路京藏高速 亚奥京北别墅区 6 6 亚奥京北别墅区是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域 造成了京城别墅的区域集中化和热点化 从 亚北 到 奥北 北京最早的别墅集中地带借奥运新火再次升温 申奥成功后 北京市政府决定投资15个亿 进行全面改造 亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段 占尽天时地利之势 一直以来就为购房人所青睐 房地产商投资别墅的热点区域 房地产商投资的热点 从某种意义上说 成为最被看好的京城 富人区 是一种地位和财富的象征 房地产未来的发展在 奥北板块 随着奥运利好消息不断 奥北以及周边基础设施的建设加快 以奥北为代表的北部楼市风云再起 如今 八达岭高速路以东 北苑路以西 五环沿线甚至来广营乡都因奥运而成为新的投资热点 亚奥京北别墅区 7 项目周边 保利垄上 远洋傲北 8 东方普罗旺斯 汤山庭院 9 兴寿镇上庄村牛蹄岭旅游区北侧 距离小汤山13公里 奥运村26公里 本项目位置 上庄村在北京昌平的兴寿镇往北约10公里左右 仅挨着公路是下庄村 距昌平区城30公里 毗邻110国道 村域面积1296 5公顷 均为山地 该村共有560多户 人口1300多人 上庄村北连百合 西南临湖门 下庄 东连接下庄 连山石 木厂村 从村口而过的桃峪口公路为该村主要对外交通线路 牛蹄岭度假村 餐饮 住宿 采摘 垂钓 真人CS 10 11 二 北京别墅市场研究 12 北京别墅市场发展历程 1992 1997起步期 1998 2002停滞期 2003 2005复苏期 2005 2008迅速放量期 2008 2010品质提升期 13 2010年别墅成交量情况成交 2010年北京别墅量跌价涨600万以上别墅占主力2010年北京别墅成交套数同比跌32 55 2010年1 12月北京别墅成交量同比大幅减少 今年全年累计成交2996套 成交面积107 61万平方米 同比分别减少32 55 和29 13 从月度成交情况来看 2010年5 6月别墅成交量急速下挫 跌至年内谷底 7月开始缓慢回升 8月以后的月均成交量保持在300套 相比住宅市场 别墅需求异常旺盛 成交均价方面 北京别墅市场的走势较为平稳 受政策影响的程度较小 仅在6月 9月期间出现较大的波动 而月成交均价最低点则出现在传统淡季2月份 为21719元 最高点为9月份 月成交均价达28752元 数据显示 全年成交均价为25271元 相比2009年的17021元 涨幅高达8250元 14 2010年别墅成交价情况 15 2010年总成交金额为271 81亿元 同比2009年的262 94亿元 上涨3 37 从产品价格区间来看 1 12月北京成交别墅中600万以上的别墅受到市场的青睐 占60 31 其中 千万级别墅占17 86 2010年频繁推出的楼市调控政策虽然让热销的楼市降了温 但不可否认的是导致部分投资资金流向高端楼市 助推别墅市场的成交 别墅的稀缺性和强抗压性让有实力的投资者青睐 2010年别墅成交金额情况 2010年北京成交热点别墅区域是城南 潮白河及中央别墅区 分别以514套 463套 371套位居前三 其中城南阳光别墅成交套数占比较去年增长了5 96个百分点 城南阳光别墅区经济型别墅成交较为集中 且深受改善性购房者的关注 因此区域出现旺盛的需求 16 2010年别墅成交区域情况 17 别墅分布区域特征总结 2010年别墅成交均价情况 2011年3月北京别墅市场在 新国八条 及 京15条 的双重打压下 成交量一路下滑 无论是成交套数 成交金额还是成交面积都较2月份有所下降 尤其是3月第一周仅3套成交 不过值得注意的是 虽然成交量下滑不止 北京别墅市场成交均价逆市上扬 突破了30000元 是自2010年1月以来成交均价最高的一个月 3月成交的项目中 千万级别墅占到了绝对的主力位置 共成交67套 占总成绩的61 47 经济型别墅 套价600万以下的别墅 仅成交24套 经济型别墅的主力购买人群主要是出于改善居住条件的需求 而他们大多属于 京15条 中限购的人群 因此经济型别墅受到冲击较为明显 18 2011年别墅成交均价情况 1 2010年北京别墅新增供应3087套 累计成交2996套 供销比为1 03 1 供需矛盾弱化 显示出较为平衡的局面 2 2010年新增供应套数虽然略有下降 但新增面积却有小幅上涨 且新增独栋别墅供应量最大 新增户均面积由378平方米增大到422平方米 暂无出现去年预测的 类别墅产品将成为市场主流 市场份额将逐渐上升 现象 别墅供应产品的结构趋向舒适性 高品质发展 3 别墅市场成交套数和成交面积同比分别下跌32 55 和29 13 下跌的原因除受供求关系的影响外 与政府在2010年期间 频繁出台的楼市调控政策密切相关 新政对高端置业者的心理产生了一定影响 也使得别墅消费客群受到限制 4 别墅稀有特征更为突出 市场价格大幅上涨 数据显示 全年成交均价为25271元 相比2009年的17021元 涨幅高达8250元 从区域成交价格方面看 西山别墅区成交均价高达47971元 成为成交均价最高的别墅区 不断上涨的价格势必会对高端置业者的消费心理产生影响 5 虽然2010年北京别墅成交量下跌 但由于成交价格的上涨 整体成交金额为271 81亿元 同比上涨3 37 其中 600万以上的别墅受到市场的青睐 占六成 说明部分投资购房者已经撤离别墅市场 具有刚需需求的高端置业者将目光慢慢转向高品质楼盘 别墅产品的品质将被要求进一步提高 19 结论 20 别墅产品特征的衍变 产品形式不断丰富 产品品质不断升级 营造社区自然环境和人文环境渐成理念 21 客户特征演变 别墅客户群体逐步本土化 别墅客户群层面扩大 别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式 3月 除了西山 亦庄开发区和八达岭昌平三个别墅区再度交出白卷以外 其它几个别墅区均有成交 亚奥京北别墅区上周触底反弹 不但一洗3月第一周零成交的 耻辱 更在所有成交数据上独占鳌头 成交面积为1398 占总体成交量的40 15 位居各别墅区之首 成交套数为3套 成交金额为0 54亿元 领先第二名0 41亿元 成交均价为38847元 是上周北京别墅市场唯一一个成交均价超过30000元 的别墅区 该区域在3月第二周成交的项目均为中高端别墅 其中2套为千万级别墅 占区域总成交的66 67 22 五月预计开盘别墅北京别墅市场5月计划开盘项目12个 与4月开盘个数相比增加2个 但与去年同期开盘21个项目预期的相比 下跌42 9 在新政的影响下 开盘量的不足也势必会对未来几个月北京别墅的成交量有一定的影响 5月开盘项目均价为23000元 平方米 环比持续下降 降幅为14 18 在开盘的12个项目中 远洋 傲北 巴摩梭罗 远洋 天著 恒盛 小镇藝墅 中建 红杉溪谷为纯新项目 其他均为老项目后期 新开盘供应集中在6个区域 分别为通州 顺义 昌平 大兴 密云和亦庄 其中通州 顺义和大兴各有3个项目开盘 共占比75 23 目前北京别墅市场在售项目85个 待售项目32个 5月打折优惠的别墅共53个 占整体项目的45 较上月的46个项目环比增长15 其中 昌平区有10个项目打折排在打折区域榜的前列 保利垄上的送精装优惠 恒盛 小镇藝墅办理搜房白金卡可享受5万抵30万的优惠等特殊优惠在5月份继续保持 珠江 紫宸山全款95折更是可以享受最高500万元的优惠 24 在售别墅项目优惠情况 25 三 项目客户来源分析 26 本项目的客户来源 客户 27 北京总规修编对昌平发展的规划 两轴 两带 多中心北京 两轴两带多中心 的规划修编 明确了东部发展带是疏导新北京产业发展的方向 昌平则是该轴红带的重要节点之一 昌平新城 昌平新城 区别于过去 新城 将拥有自主产业与相关配套 吸纳城市新的产业和人口 未来昌平新城规划人口为50万 其中70 以上就地就业 北极城市空间发展战略 完善 两轴 发展 两带 建设 多中心 形成 两轴 两带 多中心 的城市空间新格局 完善 两轴 保障首都职能和文化职能的发挥 强化 东部发展带 疏导新北京产业发展方向 整合 西部生态带 创建宜居城市的生态屏障 构筑以城市中心与副中心相结合 市区与多个新城相联系的新的城市形态 28 四 项目竞争分析 区域内部竞争 29 亚北板块 以自然资源条件取胜 北京的上风上水地区 区域内别墅多为景观型别墅 不仅具有良好的外部景观条件 而且往往注重打造良好的社区内部自然环境购买本板块的客户主要以自住为目的 投资现象较少板块整体产品素质较高 老项目持续发展 新项目精彩不断主要的客户来源为亚运村 随着纳帕溪谷 温哥华森林等别墅升级产品的出现 开始吸引来自于东部产业区的客户 板块关键词亚运村京昌路汤立路温榆河 30 亚北板块代表项目 温哥华森林 31 亚北板块代表项目 橘郡 水印长滩 32 亚北板块代表项目 汤House 33 亚北板块代表项目 纳帕溪谷 34 整体评价 项目位置聚集 但无正面竞争 项目规模偏小 容积率在0 3 0 4之间 以独栋别墅社区为主 缺乏完善的生活配套设施 会所功能单一 在售项目价格平台低 难以突破9000元 平方米 地段产品档次低 无鲜明的形象 拉低区域价值 区域别墅市场发展较慢 龙苑别墅后 无知名品牌项目承接区域形象 35 五 项目竞争分析 与其他高档别墅板块的竞争 36 高档别墅板块分布 高档别墅的竞争 是市域范围内的竞争 根据各自不同的基础发展条件 高档别墅市场形成了板块竞争 且各具鲜明特点 项目的竞争 往往表现为板块间的竞争 37 高档别墅板块特征对比 38 不同别墅板块的主要客户来源 对北京中轴线以北区域居住圈层现状进行勾画 如右图所示 香江 天竺 昌平 亚北 西山根据其不同的位置和特色分别承接来自市区内不同地区的客户 根据相互位置及主力客户来源 本项目所在区域与西山板块不存在可比性 主要的竞争来自于昌平 亚北板块以及香江 天竺板块 昌平 亚运村 西部 西山 中关村 使馆区 CBD 香江天竺 亚北 万柳 马坡 39 马坡板块 板块关键字京顺路潮白河高尔夫俱乐部赛马场 自然资源和高尔夫资源是区域最突出的两大优势 主打 商务休闲度假 形象的第二居所项目居多 市场存在明显的租赁现象 租用主要为私人休闲 度假商务会议 奥运赛马场和水上中心项目的建设 为板块形象原动力 带动区域后续发展 价格平台最低 板块内项目普遍表现不佳 缺乏叫好又叫做的新的标志性项目 市场关注度逐渐走低 40 枫桥别墅 入市较早 是马坡目前的代表性项目 项目自身运作的问题影响了销售进度 造成目前销售不佳的状况 项目销售情况差强人意 目前正在内部认购的项目二期 值得关注 41 金宝花园 开发周期长 第一 二期141套住宅用时6年 项目看好马坡未来前景 加之别墅宏观政策的利好消息 发展商有意延长第三期的入市时间 42 龙苑别墅 马坡板块最早的别墅项目 作为涉外住宅区 龙苑别墅吸引了大量的外籍人士 占目前住家的60 项目内部环境极佳 居住氛围浓厚 租赁市场活跃 43 其他项目 44 天竺板块 板块关键词机场使馆区京顺路 对使馆和机场依托而成为最早起步 相对成熟 市场认可度最高的高档别墅板块 自然景观资源相对缺乏 洋气十足 源于大量的外籍居住者 涉外租赁市场活跃 传统高档板块形象是区域内早期众多项目取得成功的主要支撑因素 区域内的项目大多为 香港制造 新入市的产品也都是品质一般 无论是建筑设计 社区内自然环境和人文环境的营造与其他板块项目相比都有一定差距 早期别墅项目均为高档项目 匀质性较好 尽两年来入市的产品有两极分化的趋势 高档独栋别墅社区和townhouse及其他类别墅产品均有供应 早期别墅买家和租赁客均以外籍人士居多 近年来随着北京别墅市场总体的客户变化 本板块的别墅客户也出现了本土化的趋势 且自住现象有所增加 45 天竺板块代表项目 莱蒙湖别墅 46 天竺板块代表项目 大湖山庄 47 天竺板块代表项目 丽高王府 48 天竺板块代表项目 长岛澜桥 49 天竺板块代表项目 优山美地 50 天竺板块代表项目 美林香槟小镇 51 天竺板块代表项目 水木兰亭 52 亚北板块代表项目 顺驰林溪 53 典型别墅销售状况分析 小户型别墅的销售速度快 支撑众多项目快速消化 同一项目内 资源佳的大户型销售速度快 实用的特色产品销售速度快 54 碧水庄园 三期 销售分析 最佳临湖位置的41套别墅售完 位置较差 但总价较低的小面积单位 55 碧水庄园 三期 销售分析 销售状况呈两极化态势 超大户型景观别墅与小户型别墅为快速消化户型 超大户型享有临湖最佳的自然资源与景观优势 平均4套 月 小户型别墅位置略差 社区的超大规模与生活配套支撑该户型销售率超过60 56 区域价值对项目推盘顺序的影响 大户型 小户型 小户型 大户型 莱蒙湖别墅前期重点推出的独栋别墅 依托了天竺良好的区域形象和认知度 以及早已形成的高起的价格平台 独栋别墅的入市塑造了项目高端形象 也为莱蒙湖后期联排别墅的销售奠定形象及价格基础 橘郡推出之时 亚北地区在北京别墅市场缺乏知名度和市场认知 区域不具任何资源优势 橘郡依靠新颖的产品打开市场 靠高性价比的小户型别墅树立项目和区域形象 建立区域价格平台 后期水印长滩则凭借已有的产品优势和价格优势 扩大产品面 57 竞争方向的判定1 马坡Vs亚北 从通勤的距离和时间上看 发展势头强劲的亚北别墅群将是马坡板块的主要竞争对手 亚北板块依靠新产品 高质素进入高端别墅市场的发展模式是马坡的发展方向 58 项目的竞争策略判定 天竺方向 天竺板块的传统优势依然强劲 在京顺路方向上对马坡形成客户拦截 本项目若采用同样的产品策略 将无法与之竞争 但目前天竺已经进入产品两极化发展阶段 出现市场空档 亚北方向 马坡具备更佳的资源优势和更好的区域发展前景 目前差在产品素质与市场关注度 但市场关注度的提高可以通过打造在市域市场上叫好又叫座的项目实现 项目周边 区域周边项目大多为规模较小 入市时间较久远的老项目 且多口碑一般 别墅项目的竞争又是板块的竞争 对于本项目所在的这样目前受关注度不高 形象一般的板块而言 板块内部的项目间更多的是共赢而非竞争关系 因此本项目的竞争主要来自于区域外部 本项目的竞争策略1 亚奥板块产品空白点 避开与其正面交锋 2 通过打造素质较高 在市场上叫好又叫座的产品实现项目成功 59 六 项目定位 1 借力影视基地的宣传理念 60 2 打造1 1 2的赢利模式 3 建造有特色的新居住理念 根椐对项目地理位置与产品特征的理解我们可以试想引入一些文化娱乐方面与建筑体相融合的产品 此类产品的几大优势 61 横店影视城下辖12个影视拍摄基地 总计用地4963亩 建筑面积495995平方米 是目前全国乃至亚洲最大的影视城 最大规模的旅游景点横店影视城下辖的秦王宫 清明上河图 明清宫苑影视旅游基地气势宏伟 此3个基地的建设规模均居全国同类拍摄基地 景点 第一 宏大的基地规模 丰富的拍摄场景吸引了海内外影视导演们纷纷率剧组前来横店取景拍戏 同时 为影视拍摄提供各类配套服务的行业也应运而生 既能提供专业制景 设备车辆租赁 道具服装化装等方面的服务 又有庞大的群众演员队伍 横店演员工会拥有二千余名来自全国各地被称为 横漂一族 的特约演员 影视产业的崛起 也推动了横店休闲旅游业的发展 横店影视城已成为国家AAAAA级旅游区 方圆10平方公里的横店 拥有十余家星级宾馆8000余个床位 无论是高档酒店 还是基地宾馆 游乐园 夜总会 桑拿中心 演艺中心 健身中心 等设施配套齐全 游客将在此体验影视 享受乐趣 在横店 街市繁华 书店 网吧 酒吧 茶馆比比皆是 小吃 饭馆南北风味俱全 夜生活五光十色 横店影视城 62 横店的品牌价值影视和旅游都是文化行业 从事这一行业是幸事 修炼个人素养 提高自身技能 同时给别人营造舒适和快乐 提倡对企业忠诚 对工作敬业 对同事诚恳 对客人守信 勤励负责 讲究以义为主的职业道德 同时 企业给员工的忠诚工作以合理的利益回报 体现个人的创造价值 最终实现企业与个人 企业与合作者 企业与顾客的和谐共赢 品牌价值观 修己安人 义利并重 和谐共赢职业精神 严谨勤奋 忠诚感恩 不断创新 追求完美 品牌个性 产品 有形产品 层面 是中国的 影视的 高科技的 原创的 充满魅力的 轻松愉悦的 服务层面 是亲和的 专业的 充满激情的 传播层面 是适宜大众的 梦幻的 互动的 充满惊喜的 快乐的 品牌联想 中国的 影视的 互动的 梦幻的 惊喜的 快乐的 亲和的品牌标志语 横店影视城 中国好莱坞 横店影视城 梦想成真 横店影视城 经典镜头原产地 横店影视城是国内影视外景拍摄基地中唯一一家5A级景区 63 从影视城理念到旅游地产的华丽转型 打造一个有特色文化产业旅游生态基地 产品特性 64 产品定位 产品定位战略产品特征 紧凑或 拼别墅为主 以独栋别墅为辅 独栋别墅 以300平方米以内为主 在适当位置可布置少量450 480平方米左右的大户型 紧凑或双拼别墅 地上建筑面积在180 220平方米 差异化竞争战略 产品形式领先优质资源占优产品特色鲜明 65 项目市场定位 社区别墅景观化是别墅规模化发展的必然 塑造鲜明的社区形象 山势坡地景观别墅社区 山地景观别墅别墅市场的产品概念不断更新 从建筑上出位的可能性不大 目前北京别墅市场上的坡地景观别墅稀缺 别的项目造坡地 我们依山势利用坡地结合区现有资源以及本项目概念设计进行现状 确定 山地景观 为本项目未来最大的卖点 66 项目定位 形象定位客户定位 昌平别墅中新领军 北京北 东部城区准财富阶层 主力客户 奥北居住区板块高收入阶层 潜在客户 67 比较一 昌平在售别墅项目面积区间 产品覆盖面广 无形中扩大了项目自身的竞争面 产品主要面积区间与枫桥别墅相似 枫桥别墅销售速度值得关注 380 880 68 比较二 昌平在售别墅项目价格区间 360 960万元 套 69 产品配比 项目户型配比 产品配比探讨前提 主打昌平地区市场空白产品 70 产品组合策略 1 提高局部容积率 打造多类型产品 紧凑型别墅 双拼别墅 提高局部容积率 为独栋别墅提供空间 2 控制总价控制地上建筑面积以控制单套总价 提高性价比的主要做法 3 打造产品特色挖掘小户型独栋别墅的产品特色 将其融入产品设计 71 产品竞争力分析结论 本项目的产品定位具备竞争力 与亚北 天竺板块在售项目相比 同样的面积 300 以下的别墅型产品为此区域板块的稀缺性资源300 独栋产品与天竺板块的项目相比具有总价和建筑形式的优势 与亚北板块的项目相比总价和建筑形式相当 但具有资源优势 超过400 的大户型产品则具备总价和资源的双重优势 72 七 项目物业发展建议 73 关于布局的可实现性 单体面积在300平方米左右的独栋别墅社区 另有多种面积产品围绕栋间距可实现前后间距 17米左右间距 05米 74 规划布局 规化设想 坡地地块依势而建 地势自南向北方向逐渐升高 形成南北围合的布局 另采光和观景均不受影响 人工水系线性水系贯穿地块内部 水系由地块高点发源 呈 S 形状 并可在偏西南 东北侧形成集中水面 75 规划布局 B类独栋别墅项目主力户型 分布于地块内部 靠近地块西侧边界 拥有内部环境且与西侧代征绿地景观相结合 A类紧凑别墅布置于地块外围 包括地块西部临近顺安路一侧和地块南北两侧外围 C类大独栋别墅布置于地块两端位置 紧邻中央湖区 享有最佳的自然资源 同时地块西北侧坡顶地带也可布置若干大独栋别墅 俯视社区全景 享有社区最佳的坡地视野和景观资源 C C B A A B A 76 规划布局 主入口 入口地块南侧靠近主干道 主入口设于地块南侧路边位置 为车行设主入口 与代征绿地和展示区的位置结合考虑 展示区展示区布置在地块东南侧水系帝 紧邻次入口 可以兼顾三类产品 同时也可以展示项目内外资源最佳的位置 展示区 接待区 77 建筑风格探讨 西式传统北京市场上的别墅以西式传统建筑风格为主 市场接受度比较高 价值感被广泛认同 大多数风格流派在市场上都已比较成熟 产品创新的空间不大 但可以从细部进行雕琢 78 建筑风格探讨 西式传统目前北京市场比较少见的两种风格 法式风格德式风格 79 建筑风格探讨 西式现代西式现代的建筑风格多具有简洁 通透的特征 与自然山水的融合度也比较高 与中国人传统的价值观相悖 因此往往很难实现很高的价格 80 建筑风格探讨 中式风格粉墙黛瓦 飞檐翘角 长廊逶迤 凉亭翼然 如同中国山水画般飘逸灵秀的江南民居建筑风格是对中国文人的理想建筑表达存在障碍 市场接受程度待检验 对规划设计要求比较高 81 建筑风格建议 选择的原则风格取向风格列举 从西式传统风格中选择 市场接受度高 区别区域在售别墅项目 重新建立区域形象价值 可尝试多种形体的组合 以丰富价值感 变化的体量组合 细腻而且丰富的立面细节 部分采用质感强烈的石材和砖材 提升建筑价值感 建筑外观色彩鲜艳 明快 符合目标客户审美取向 西班牙风格美国东海岸风格 82 西班牙风格 西班牙式样的住宅比较适合于阳光地带 建筑样式朴实无华 屋顶的坡度很平缓 多数住宅采用两坡屋顶与四坡屋顶的组合 83 西班牙风格 红瓦屋顶为西班牙住宅的重要特征 现在以轻质组合材料代替传统的重瓦 有半圆筒形及S形两种瓦 84 西班牙风格 传统的西班牙住宅均为一层 如今新建的则多为两层或多层 这些住宅的共同特征之一是立面不对称 抹灰墙面 一般为白色 也有用暗黄色或玫瑰色 拱及拱门也常见于西班牙式住宅 亦常用连拱墙围成室外的小院 装饰性的烟囱与传统的英国住宅很形似 有时在烟囱上甚至用砖瓦砌一小屋顶以增强其效果 85 由于气候的原因 美国东海岸的别墅建筑多为角度较大的坡屋顶 东海岸风格体量组合大多比较复杂 从外立面的材质和颜色上看 基座多采用颜色较深的石材 墙面为白色 米色 灰色或其他颜色的木挂板 屋顶多为青灰色 这种风格的建筑容易设计出如大阳台 出挑的露台等结构 窗户的尺度也可大可小 因此比较容易与坡地地形 水景相结合 美国东海岸风格 86 300平米左右的独栋别墅户型设计原则 充分 合理 奢侈 有节制的张扬 紧凑的平面布局和丰富的空间划分 空间序列完整 通过有限空间的合理整合 突出别墅的功能优势 平均空间尺度比豪宅别墅明显偏小 以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感 可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大 例如起居室 主卧室 注意不同空间之间的视觉联络 通过隔与非隔创造丰富的空间层次感 87 户型设计要点 地上面积区间300 320平方米 宅基地面积500 550平方米 其中集中花园面积 200平方米 地上二层 大面积设计室内车库 双车位 四间卧室 包括一个双主卧区 二间次卧室 起居室面宽5 1米以上 一层主要空能空间包括起居室 餐厅 家庭室 中西厨 工人房卧室 二层主要功能空间为主 次卧室 88 户型设计要点 首层 门厅 避免从起居室直接入户的情况 同时门厅可以作为公共空间和家庭空间两条动线的起点 门厅的设计可以与楼梯相结合 但要避免入户以后迎头撞上楼梯的情况 起居室的面积在25 30平米之间 与餐厅结合布置 能够形成较大的空间感觉 起居室的面宽应在5 1米以上 家庭室可以与西厨 早餐室结合布置 从朝向上建议与集中的私家庭院相结合 应分别设计中西厨 其中西厨可以与早餐室结合布置 在一楼应设计一间卧室 供年老或腿脚不方便的家庭成员以及客人使用 卧室应尽量朝南 同时应该有独立的卫生间 一楼还应该设计公共卫生间一处 可以不包括洗浴空间 300平米以上的别墅应尽量设计双车库 为节省面宽 可采用一前一后的双车库设计 后面的车库可根据业主的要求改造成其他功能的房间 起居室 可能的话包括门厅 应设计吹拔 以彰显别墅的气派和身份感 89 户型设计要点 二层 3个卧室为宜 其中至少应有2个卧室朝南 主卧区的大小在40到50平方米左右 尽量宽敞 阔绰并有良好的景观 其中主卧区应设计独立的卫生间以及进入式衣帽间 次卧室的面积在15 20平方米左右 尽量保证每间卧室都有独立的卫生间 在剩余的公共空间可结合吹拔设置小家庭室 一方面可以避免二层出现一条过道向一道道门打开的情况 另一方面可以做到楼上楼下空间有交流 90 案例A 首二层空间序列完整 且正式礼仪区与非正式家庭起居区之间有良好的区分 动线组织明确 一层设计了带有独立卫生间的朝南卧室 充分体现了人性化的设计理念 91 双拼 紧凑别墅设计要点 地上面积区间200 280平方米 地上二层 单车位 半露天或室内车位 三间卧室 包括一个主卧区 两间次卧室 起居室面宽不超过5 1米 一层主要空能空间包括起居室 餐厅 中西厨 卧室 二层主要功能空间为主次卧室 92 案例B亚澜湾的联院别墅 93 案例B亚澜湾的联院别墅 94 连院别墅形式说明 地上二层 院墙 地上一层 山墙 内庭院 9