商务花园的形成.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除商务花园的形成商务花园是一种位于城市边缘区域，具有良好自然景观的低密度写字楼物业。这种低密度办公物业在国外已经发展十分成熟。在国内，商务花园随着北京“总部基地”项目的成功销售而声名远扬。许多开发商开始积极关注起商务花园这种新的办公物业，希望同样打造出成功的商务花园产品。但是，如果简单地把商务花园理解成为一种低密度的写字楼物业，认为只要“照猫画虎”地把商务花园的样式复制到哪里，哪里的商务花园都能够获得成功，那就大错特错了。其实，有这种想法的人只是注意到了商务花园的建筑形式，而没有认识到影响商务花园形成的重要影响因素。实际上，商务花园是多种影响因素在办公形态上的综合表象。因此，为了保证所打造的商务花园获得成功，首先要对商务花园形成的原因进行分析。只有切实明了这些影响商务花园产生的各种因素，才能保证我们适时、适地、为适合的办公人群打造受欢迎的商务花园。在本篇文章里，我们将就影响商务花园形成的重要因素进行深入的分析。我们认为，在各种影响商务花园产生的因素，以下三点最为重要：一、 产业结构的变化，这是催生商务花园的重要因素从社会经济的发展可以看出，高科技产业在产业结构中的地位日趋显著。在这种产业结构变化中，新型企业依赖于脑力，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。对于这种产业结构变化，我们可以理解成为“新生产力发展条件下，生产关系产生了调整”。正是由于这种调整，促进了企业对办公物业的新理解，从而催生了新办公物业商务花园的出现。具体而言，随着社会发展，科技创新成为了现代社会生产中新的生产力。机器制造只是科技创新的具体表现成果。而科技创新完全依赖于企业员工脑力资源的运用，因此在新生产力发展的条件下，新生产关系产生了调整个体的创造力和价值自工业革命之后再次在生产关系中被突出出来。在这种情况下，对于依赖员工大量脑力劳动的高科技企业来说，为员工创造良好的办公条件已经不再是可有可无的福利，而成为直接影响到员工工作效率高低，创作灵感多少的大问题。因此，为了保证工作人员的工作效率，很多科技企业将公司需要比城市中心区办公物业自然景观更好，环境更安静，适合思考的办公场所。而符合这一条件的商务花园也就成为他们必然的选择。此外，正是由于在新生产关系的调整中，个体的价值被重新突出出来，统一、有效的人力成本控制显得尤为重要。在高科技企业中，人力资源就是公司最为核心的竞争力。而保证自身技术骨干不被其他公司挖走，则是保证公司具有竞争力乃至生存能力的重中之重。正是处于这种考虑，这些高科技企业尽量避免与其他公司，尤其是避免与同行业的公司挤在一个办公楼里进行办公，从而减少或杜绝自己的技术骨干被挖走的可能性。换言之，这些高科技公司尽量选择具有自身独门独院的办公空间。这是由其行业的人力资源管理特点决定的。因此，具有独门独院的商务花园成为这类企业所需求的办公物业，也就顺理成章了。总之，产业结构变化所带来的新生产关系的调整，促进了新型企业对办公物业的新理解，而这些企业所特有的办公要求催生出了商务花园。然而，产业变化仅仅是催生出了商务花园这种办公产品。而商务花园的规模发展则依赖于经济发展下的城市结构变化。二、城市结构的变化，这是促进商务花园规模发展的重要因素经济的繁荣，也促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张。在国外表现为城市的郊区化，而在国内在表现为郊区的城市化。但是无论是何种城市扩张变化，城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。在这种情况下，城市内多元化商务中心开始出现。具体而言，商务中心不仅存在于城市中心的CBD区域，由此许多公司为了追求更好的自然环境与交通条件而将办公场所迁往城市边缘区域，城市边缘也开始出现了新的办公区域。由此，也就带来了商务花园的规模发展。那么经济发展到什么程度就会出现这种商务中心的多元化发展，就会出现这种商务花园的规模发展呢？虽然经济发展是一个过程并没有一个严格的指标界限，但就一般规律而言，当一个国家或地区人均GDP 3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时段。此时整体城市功能进入扩张阶段，商务中心的多元化发展成为可能，就此有效带动城市边缘区域商务花园的规模发展。以美国为例，从下图中可以清楚的看出，在美国经济发展从人均GDP3000 美元到10000 美元的城市经济发展过程中，美国大公司在郊区办公的比例逐年增多，对美国的商务花园发展具有一定的推动作用。因此，我们认为商务花园的发展不仅需要产业结构变化作为启动力，要需要所在城市经济发展的配合才有可能形成气候。当然，城市扩张只是城市结构变化的一种形式。实际上，经济的发展还带来了另一种城市结构的变化，其同样对商务花园的发展具有重要的影响作用。这种城市结构的变化就是城市更新。随着城市的发展和产业结构的变化，很多在城市边缘区域的老工业区逐渐失去了原有的活力，成为城市没落区域。如何使这些区域重新焕发活力呢？作为城市更新的一种方式，很多欧洲国家将已经废弃停产的老工业区改造成为具有一定规模的、低密度商务花园。其中，尤以德国鲁尔区做的最为成功。鲁尔区位于德国西部的北威州境内，是欧洲最大的经济区。鲁尔区富有煤炭、铁矿等资源。第一次世界大战后，战败国德国用鲁尔区的煤向法国进行战争赔偿。庞大的移民计划和煤炭开采业为鲁尔区带来了第一次经济飞跃。二战后，欧洲重建和经济振兴带动了鲁尔区再度繁荣。煤炭、钢铁和能源工业使鲁尔区成为德国最重要的工业基地。随着上世纪五、六十年代的“煤炭危机”和“钢铁危机”，城市的主要产业受挫，生产规模减少，人员大量结构性失业，环境污染严重，城市发展出现危机，这主要是由于城市产业单一造成的。 为了城市的复苏，鲁尔区城市再造实验“IBA计划”（埃姆瑟国际建筑博览会）开始实施。它虽然名为“建筑博览会”，但绝非只是一个单纯为建筑形式或技术表现所规划的竞赛场，它所诉求的是解决产业振兴、环境再造等问题。其中，如何将传统的工业区更新成现代科学园区、工商发展园区、服务产业园等现代商务花园是该计划的重要组成部分。在具体的城市更新过程中，在原来开采煤炭和炼钢的地方，建立了新型大型工业企业，如化学、汽车、机械制造、信息通信技术以及环保等企业，新兴服务产业也相继发展起来。那些数量众多的中小企业为鲁尔区的转型做出了巨大贡献。它们比传统的大企业更具革新和创造性，也让鲁尔区的新工业结构变得多姿多彩；大量更新改造后风景优美的产业园区，让企业人员感觉在“在公园里上班”，每个园区集中大量的服务性或高科技企业。设施优美别致，办公楼十分讲究建筑艺术和外观美感。从以下的图片中，我们可以更为直观地感受到这一点。 随着企业入住商务花园，不仅为区域带来了新的税源，而且还拉动了区域内的就业。这无疑积极促进了区域的复兴。可以说，一方面商务花园作为一种有效的城市更新手段受到城市政府的认可；另一方面，这种对旧工业区的城市更新工作也拓宽了商务花园的发展道路。总之，商务花园虽然位于城市的边缘区域，但是其绝不是孤立于所在城市发展之外而存在的。商务花园的发展离不开所在城市经济的发展。商务花园的建设与其所在城市的结构变化息息相关。三、 办公需求的多元化，决定了商务花园的生存空间以上两点中，我们分析了影响商务花园形成的外部因素。就其形成的内部原因分析，正是因为城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。由此，也就涉及到一些城市规划者和领导者有所顾虑的问题商务花园的建设到底会不会影响原有城市中心商务物业的发展？在全国各个城市纷纷建设自己CBD区域的情况下，对于商务花园的建设，一些城市规划者和领导者生怕建设商务花园会抢了城市已有CBD的“风光”，会稀释CBD区域的商务气氛，担心商务花园的出现争抢了CBD高层写字楼的商务客户。实际上，这种担心是不必要的。商务花园内入住的企业与在CBD办公的企业类型并不冲突。商务花园的出现不仅不会稀释城市原有CBD区域内商务气氛，而且对城市整体商务结构的平衡发展有着促进作用。为了更好地说明商务花园的特征，与城市中心CBD高层写字楼有所区别，我们将这两种物业进行以下对比分析：从上表中可以看出，商务花园中的企业与在城市中心CBD高层写字楼内的企业类型不同，他们对各自的办公需求也各不相同。换言之，在一个城市中，仅有CBD的办公物业并不能满足所有的企业的办公需求。多元化的公司需要多元化的办公物业。正是由于这种不同，因此商务花园是对同一城市中CBD办公物业形式的一种有利补充，商务花园是商务办公需求多元化的必然结果。在这种多元化办公需求所带来的市场空间内，商务花园自身的形态也具有多元性。在本期其他几篇文章中，我们可以看到：北美地区、欧洲地区、亚洲地区的商务花园不仅