物业接管验收工作流程.doc

银杏物业接管验收工作规程接管验收管理规程.0 目的为规范物业接管验收工作，提高接管验收工作的程序化、标准化，维护和提升物业品牌形象，确保楼宇住、用的安全和正常的使用功能。.0 适用范围适用于新接管楼宇的房屋本体、设备、设施等接管验收项目。3.0 定义3.1 工程竣工验收是指建设工程已按照设计要求完成全部工作任务，准备交付投入使用时，由发展商申请地方政府地区工程质量监督部门(质检站)依照国家关于建设工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。3.2 物业接管验收是在工程竣工验收合格的基础上，将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验和物业资料的移交。3.3 小业主入伙验收是指小业主入伙时按照购房合同约定，对户内自用部位实体进行的查验。4.0 内容4.1 房屋本体自用部位及设施和设备自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位设施和设备。4.1.1 包括：自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面、卫生间、楼梯、电器(开关、插座、灯具、开关箱、电表等)、给排水(阀门、管道、水表等)、有线电视、电话、门铃、对讲等。4.2 共用部位、设施和设备共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备。4.2.1 共用部位包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖(天台)、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)等；4.2.2 共用设施包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(库)、地下排水管等；4.2.3 共用设备包括：加压水泵、电梯、机电设备、本体消防设施、对讲门禁系统、防盗监控系统、道闸收费系统等。5.0 共用设备分类根据共用设备对业主服务的重要性将其分为三类（风机、泵、机组等设备均含相应的电机、电气控制柜）。5.1 类设备包括：电梯、发电机、生活水泵（含其关联设备）、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调制冷机组、BA 中央管理计算机。5.2 类设备包括：变压器、高压开关柜、消防广播柜（按套计）、气体自动灭火设备（按套计）、防火卷帘门、消防排烟风机、正压风机、空调风柜、新风机、冷却塔、冷冻泵、冷却泵、对讲门禁系统设备（按套计）、监控录像系统设备（按套计）、信息发布电子显示屏、车场道闸设备（按台计）、泳池水处理装置（按套计）、周边警报系统设备（按套计）、类设备的关联设备。5.3 类设备：除、类以外的所有设备。如：区域火灾报警控制柜/箱（按套计）、巡检箱、小型控制箱（配电箱、不含、类设备的关联设备）、排风扇/机、风机盘管（含控制器）、公用天线系统（按套计）、巡更系统（按套计）、单独设置的家居安防控制主机、景观水循环设备（按套计）、排污泵、自动抄表装置、DDC 现场控制器等。6.0 职责6.1 公司成立接管验收组，由公司工程部负责牵头组织协调各项具体工作。6.2 由工程部代表公司，组织专家及相关管理处、专业公司技术人员组成房屋本体、机电设备、设施验收组，会同发展商、承包商共同对房屋本体自用部位及共用部位的设施和设备进行验收接管并负责协调处理遗留问题。6.3 管理处、专业公司负责类设备及共用设施的检验及质量问题整改的跟踪复查工作。6.4 工程部资料负责组织落实接管物业的产权、工程、设备竣工资料的验收移交工作。接管后资料登记造册留放管理处由专人负责保管，工程部留存资料清单复印件备案。7.0 验收7.1 工程竣工验收7.1.1 入伙前三个月，公司根据项目情况调派现场机电管理维修人员若干进驻施工现场，熟悉现场、参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握小区/大厦机电设备的第一手资料。在此阶段，物业公司主要是熟悉现场情况以及建立与发展商、施工单位良好的沟通渠道。7.1.2 在工程项目完工后，发展商要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸，分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质 量检验，并要求施工单位出具分包工程竣工初验收记录报告。此项工作是物业公司全面了解施工现场情况的最好时机，现场机电管理维修人员应参加并记录，掌握情况，为后期接管验收工作的打好基础。7.1.3 内部初验收通过后，发展商将组织、申请地方政府地区工程质量监督部门（质检站）参加，由质检站、现场项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，进行工程竣工验收(基本程序参见附件一)。现场机电管理维修人员应参加并对整改项目落实情况跟踪了解，同时做好记录。7.1.4 附件一：工程竣工验收基本程序7.1.4.1 现场项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。7.1.4.2 验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。7.1.4.3 验收组实地查验工程质量。7.1.4.4 由发展商主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。7.1.4.5 工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。7.1.4.6 工程竣工合格后，发展商确定竣工日，提交工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件，向地方建筑业管理部门申请出具验收备案证书。7.2 物业接管验收7.2.1 发展商在工程项目竣工后，需书面提请物业公司对物业接管验收。公司工程部根据发展商书面通知，开展接管验收准备工作。7.2.2 接管验收准备工作7.2.2.1 由管理处核实项目是否通过竣工验收、消防验收、电梯验收、供配电设备验收，通知工程部。7.2.2.2 组织成立物业接管验收小组。协调组建有专业工程师、管理处等有关人员参加验收工作组；验收工作组人员数量、分工架构根据验收物业的面积、时间要求以及验收难易程度确定。7.2.3 召开接管验收工作会7.2.3.1 管理处组织、安排有发展商、施工单位、工程部、专业公司等相关方参加的接管验收协调工作会议。7.2.3.2 确定接管验收时间、内容、范围、进度、工作流程、各专业沟通渠道及相关注意事项等。7.2.3.3 确定物业接管验收方式：房屋本体户内部分接管验收应分户进行，主要是观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格；房屋本体共用部分、共用设施及设备的接管验收应逐项、逐台进行，主要是观感查验和使用功能验收，侧重使用功能是否符合设计要求和满足使用要求。7.2.3.4 确定接管验收的标准、依据和验收方法：验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。机电设备的验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。7.2.3.5 确定物业产权、工程、设备竣工资料的验收移交时间、方式。7.2.3.6 工程部根据工作会议的要求以及物业情况制订接管验收工作方案。7.2.3.7 管理处将接管验收工作方案报送发展商项目部确认，并由项目部确认并协调安排监理、施工单位等有关人员参加组成联合验收工作组。7.2.4 准备接管验收记录表格：(户内)房屋本体接管验收记录、(户内)房屋给排水接管验收记录(户内)房屋电气接管验收记录房屋本体验收记录表、共用设施验收单共用设备验收单规划、产权、投入使用等资料移交验收清单、工程图纸移交清单、工程资料移交清单、房屋本体移交清单、共用设施移交清单、共用设备移交清单、质量问题处理单7.2.5 接管验收过程7.2.5.1 资料验收资料及图纸的交接主要包括建设规划销售资料、政府竣工验收合格资料、工程技术资料、设备设施资料、业主资料等。对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，应及时提出要求补齐，补齐之后再正式办理交接手续。7.2.5.1.1 建设规划销售资料：(1)项目开发批准报告；(2)规划许可证；(3)建设工程用地许可证；(4)土地使用合同；(5)建筑开工许可证；(6)用地红线图；(7)拆迁安置资料；(8)预售、销售许可证。(9)房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；(10)其他资料（ 六图二书）：a、按1 / 1 0 0 0 比例尺的现状图；b、规划总平面图；c、道路规划图；d、竖向规划图；f、市政设施管网综合规划图；g、绿地规划图；h、居住小区的详细规划说明书；i、环境预评价书；j、环境影响报告。7.2.5.1.2 政府竣工验收合格资料(1)市建设工程竣工验收合格证；(2)市建筑消防验收合格证；(3)电梯验收合格证；(4)供配电验收合格证；(5)房屋使用说明书；(6)房屋保修书。7.2.5.1.3 工程技术资料(1)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、BA 系统、泳池、景观水各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；(2)工程及隐蔽管线的全套图纸；(3)地质勘察报告；(4)工程合同及开、竣工报告； (5)图纸会审记录；(6)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；(7)隐蔽工程验收签证；(8)沉降观察记录；(9)竣工验收证明书；(10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；(11)砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录；(12）管道系统试压、冲洗试验报告；(13)生活供水设施清洗消毒合格报告。7.2.5.1.4 设备设施资料(1)、设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等；(2)、发电机安装、调试记录；(3)、消防系统安装、调试记录；(4)、监控、门禁、对讲系统安装、调试记录；(5)、中央空调系统安装、调试记录；(6)、广播、BA 系统安装、调试记录；(7)、电梯安装、调试记录；(8)、变压器的安装调试纪录。7.2.5.1.5 业主资料：(1)、已购房业主的购房合同复印件；(2)、已购房业主的姓名、性别、身份证号码、身份证复印件、房间位置、面积、联系电话、通讯地址等；(3)、已购房业主的付款情况或付款方式。7.2.5.2 实体验收7.2.5.2.1 工程实体的接管验收，主要包括户内实体及设施设备、共用部分实体、共用设施及机电设备的验收。验收组应做好相关验收记录表格，对不合格问题户内部分按本体、给排水、电气分别填写接管验收记录，共用设施、设备填写质量问题处理单，接管验收记录及质量问题处理单一式三份，管理处、发展商(项目部)、承建商(施工单位)各一份。管理处汇总后，应在二天内提交给发展商、承建商，同时约定整改完成时间。及时提交发展商项目部、承建商，要求责任方一般问题天内解决，重大问题天内解决。对于限时整改项目，物业公司现场机电管理维修人员应跟踪整改结果，进行复验。并做好验收遗留问题备案。7.2.5.2.2 共用设施及机电设备的接管凭证由公司工程部对发展商办理（验收单接收人处签字盖工程部公章）。由管理处检验的项目，验收合格后，填写验收单以及移交清单，经办人签字报工程部复核盖章。7.2.5.2.3 验收单盖章后，办理正式交接手续。验收单、移交清单原件发展商、工程部、管理处各留一份作为交接凭证，各自归档保存。7.2.5.2.4 设备技术资料在设备交接验收时，由工程部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由管理处代表公司跟踪收取并填写楼宇接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在工程部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管，资料目录清单报工程部统一备案。7.2.6 质量问题的处理7.2.6.1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责采取有效措施进行整改，直至合格，并提供整改措施和复验结果记录，由管理处存档。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。7.2.6.2 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位付费维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。7.2.7 质量与使用功能的检验标准7.2.7.1 主体结构7.2.7.1.1 地基基础的沉降不得超过GB5007-02(替代原标准GBJ7)的允许变形值：不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。7.2.7.1.2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GB50010-02(替代原标准GBJlO)的规定值。7.2.7.1.3 石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。7.2.7.1.4 木结构座结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GB50206-02 (替代原标准GBJ206)的有关规定。7.2.7.1.5 凡抗震设防的房屋，必须符合GB50011-01(替代原标准GBJll)的有关规定。7.2.7.2 外墙不得渗水。7.2.7.3 屋面7.2.7.3.1 各类屋面必须符合GB50207-04(替代原标准GBJ207)的有关规定，排水畅通，无积水，不渗漏。7.2.7.3.2 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。7.2.7.3.3 阳台和三层以上房屋的层面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。7.2.7.4 楼地面7.2.7.4.1 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。7.2.7.4.2 卫生间、阳台、盟洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。7.2.7.4.3 木楼地面应平整牢固，接缝密合。7.2.7.5 装修7.2.7.5.1 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。7.2.7.5.2 进户门不得使用胶合板制作，门镀应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。7.2.7.5.3 木装修工程度表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽、与基层必须钉牢。7.2.7.5.4 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。7.2.7.5.5 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。7.2.7.5.6 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。7.2.7.5.7 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。7.2.7.6 电气7.2.7.6.1 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1 兆欧/千伏。7.2.7.6.2 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。7.2.7.6.3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。7.2.7.6.4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GB5025450259-96(替代原标准GBJ232)的要求。7.2.7.6.5 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的吸声和震动声不得超过GBJ232 的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工 程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。7.2.7.6.6 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。7.2.7.6.7 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。7.2.7.7 水、卫、消防7.2.7.7.1 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242 的要求。应按套安装水表或预留表位。7.2.7.7.2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。7.2.7.7.3 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。7.2.7.7.4 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。7.2.7.7.5 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。7.2.7.7.6 消防设施必须符合GBJl6-01 修改、GB50045-95(替代原标准GBJl6、GBJ45)的要求，并且有消防部门检验合格签证。7.2.7.8 采暖7.2.7.8.1 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。7.2.7.8.2 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。7.2.7.8.3 炉排必须进行12h 以上试运转，炉排之间，炉排与炉铁之间不得互相摩擦，旦无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。7.2.7.8.4 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。7.2.7.8.5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔 墙不得透风漏气。7.2.7.8.6 管道的管径、坡度及检查并必须符合GB50242-02(替代原标准GBJ242)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。7.2.7.8.7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GB50242-02(替代原标准GBJ242)的规定。7.2.7.8.8 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟 尘排放浓度应符合环保要求。7.2.7.8.9 经过 48h 连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。7.2.7.9 附属工程及其他7.2.7.9.1 室外排水系统的标高、窖井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJl4-97 修改中相关内容(替代原标准GBJl4 第二章第234 节)的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。7.2.7.9.2 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。7.2.7.9.3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。7.2.7.9.4 房屋人口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。7.2.7.9.5 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。7.2.7.9.6 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。7.2.7.9.7 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。7.2.7.9.8 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。7.2.7.10 火灾自动报警及消防联动系统7.2.7.10.1 火灾自动报警及消防联动系统应是独立的系统7.2.7.10.2 火灾自动报警控件器的图形显示界面及屏幕菜单功能是否正常7.2.7.10.3 检测消防控制系统与其它安防系统的通信是否正常7.2.7.10.4 检测火灾探测器的数量、性能及安装位置7.2.7.11 视频监控系统7.2.7.11.1 云台转动，镜头、光圈的调节，调焦、变倍、图像切换是否正常7.2.7.11.2 图像质量要达到4 级标准7.2.7.11.3 现场设备是否全部接入7.2.7.11.4 硬盘录像机是否有死机现象7.2.7.11.5 录像的存放时间应不少于15 天7.2.7.11.6 与消防、门禁等系统的联动功能7.2.7.12 门禁系统7.2.7.12.1 主机离线时，门禁控制器能否独立工作7.2.7.12.2 主机与门禁控制器通信是否正常7.2.7.12.3 停电后，后备电源能否工作7.2.7.13 停车场7.2.7.13.1 车辆检测器工作是否正常7.2.7.13.2 防砸车功能是否有效7.2.7.13.3 读卡器能否识别无效卡7.2.7.13.4 发卡器吐卡是否正常7.2.7.13.5 管理中心与各口通信是否正常7.2.7.13.6 图像对比功能中拍摄的图像是否清晰7.2.7.13.7 防折返功能是否正常7.2.7.14 周边防范7.2.7.14.1 布防、撒防是否正常7.2.7.14.2 设备是否全部接入7.2.7.14.3 报警信息传输是否正常7.2.7.14.4 防破坏功能是否正常7.2.7.14.5 探测是否灵敏7.2.8 验收工具配置（由维修班准备验收需用工具）：分项序号名称备注土建1卷尺5M22M靠尺（铝合金）3塞尺4小榔头5小镜子（用于检查门头）6直方尺（20CM）7塑料管弱电1烟枪2对讲机3万用表4美工刀5螺丝刀(十字、一字各一把)6托线盘30M7手电筒强电1摇表2接地摇表3万用表4钳型电流表5分贝仪6测速仪7手电筒8常用电工工具一套9插座验电器管道通风1塑料管30M2压力表3扳手一套4加液压力器5水平尺6线型7钢板尺7.2.9 水电过户当供电设备、供水设备验收合格接管后（电表、水表必须是深圳市供电局、水务集团认可和检定合格的），方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司工程部审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，工程部负责审核供用电合同、供水合同。7.2.10 相关验收记录表：（户内）房屋本体接管验收记录、（户内）给排水接管验收记录（户内）电气接管验收记录、房屋本体验收记录表公用设施验收单、公用设备验收单、室外给排水验收单质量问题处理单7.2.11 相关移交清单：工程资料移交清单、房屋本体移交清单、 共用设施移清单、共用设备移交清单7.3 小业主入伙验收7.3.1 在小业主验楼前物业公司要会同发展商成立客户服务部，组建客户服务联合小组。其中应包括公司有关部门(工程部、财务部等)、管理处和发展商、项目部有关人员，解决处理小业主的各项投诉。7.3.2 客户服务联合小组是整个小业主入伙验楼解决问题的归口部门，是整个运作过程的中枢。7.3.3 管理处陪同小业主验楼，做好收楼意见书，如果小业主满意，应要求小业主签字认可。如果小业主发现问题，应主动解答并尽力提供帮助，同时做好详细验楼记录，需要维修的在收楼意见书中的异议栏中填写清楚。收楼意见书一式四份，业主、管理处、发展商(项目部)、承建商(施工单位)各一份。