青岛代理公司商业代理发展模式.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除商业代理发展模式及服务内容可行性分析：1、 随着房地产市场的发展，城市配套的商业功能成为未来发展的重点。商业地产在中国起步较晚，市场潜力巨大。2、 房地产代理市场经过几轮的市场洗礼之后，市场份额在逐步整合，竞争激烈。营业利润越来越低的同时，各项成本越来越大。3、 商业地产操作的可复制性、操作周期短、营业利润高、同业竞争小等特点，为商业地产服务提供了广阔的发展前景。4、 中国宏观经济的发展和人们收入水平、消费观念的提高为商业地产长远发展提供充足的市场消费支持。运营发展模式具备条件：1个项目 2个或以上项目运作 3个或以上不同服务内容项目商业地产服务股份公司商业中心事业部商业地产服务公司人员配备：4人 8人以上（不含销售） 30人以上（不含销售）发展战略目标：总 目 标：成为行标、搭建平台、精研专业、塑造品牌分解目标：1、创山东商业地产全程整合服务第一品牌。2、缔造山东商业地产顾问服务新标准、新规范。3、打造商业地产“研、售、招、营”多位一体的顾问集团。4、创造智力顾问服务走向商业地产连锁实业化的新模式。5、 搭建山东商业地产产业链资源平台门户网（如：山东商业地产网）实施策略1、 制订“商业地产事业发展五年规划”一五、二五、三五。（红皮书）2、 制订商业地产操作技术标准化体系（蓝皮书）。3、 制订商业中心内部管理标准化体系（白皮书）。4、 制订商业项目操盘管理标准化体系（白皮书）。 竞争战略 战略推进基础1、建立人才资源联盟整合系统。 2、建立现代企业管理规章系统。3、建立现代企业品牌文化系统。 4、建立商业地产专业技术系统。5、建立商业地产整合服务系统。 6、建立现代企业劳工薪股系统。7、建立商业中心对外形象营销系统。 8、建立现代企业信息化管理系统。经营理念：方圆正合，通融变达 诚信创造价值，公司坚持用人不疑，疑人不用的原则。 人才是企业兴旺之本，企业是人才远航之舟，同舟共济。 民主会议，稳妥决策，有效经营。 以适合国情和人文道德的方法，以开放的胸襟，兼容并蓄，提升业务能力。 鼓励职员创业，实现“服务实业化，技术股份化”，建立和谐的劳务关系。 合作多赢才是成功之道，发展之路，紧密与社会相关机构进行战略合作，共同发展。 坚持持续改进，把每件工作细节进行量化、定人、定性。业务发展规划1、农村包围城市的业务策略：首选县级市商业地产项目；再选地级市商业地产项目；最后选省级市、沿海城市、重点市商业地产项目。2、点线面的业务策略：县级市选择1万5万平方米的商业地产项目做点；地级市选择3万5万平方米的商业地产项目做链；省级市选择3-5万平方米以上的项目做面。战略联盟规划1、房地产投资开发商 2、具备融资单位团队 3、商业连锁品牌商家4、百货品牌商家厂家 5、同行操盘顾问团队 6、行业协会社会团体7、社会新闻舆论网媒 8、证券金融基金信托 9、商业地产专业人士10、商业地产产业链关联单位 11、各类商会、协会、基金会等核心竞争力1、 商业地产项目可行性研究及定位（市场调查、业态定位）2、 商业地产销售与招商3、 商业地产策划及推广顾问合作条件要求一、项目最佳要求1、项目属于产权式商业地产项目，具有合法齐备手续。2、项目合作介入时，最好是刚拿土地准备起动。3、项目地处成熟的商业中心区或具有潜力的发展区。4、商业地产项目含括：商业步行街、百货商场、购物中心、主题商城、专业主题大市场。二、对发展商基本要求1、主持项目的领导决策班子，须具有现代企业运作理念和经验。2、领导及管理班子须具备对商业地产、房地产、商业运作有一定认识。3、认同并尊重策划咨询顾问机构及智力服务，愿意诚信合作。4、发展商对项目具备资金、人才、开发实力，决心走品牌精品持续化发展之路。业务流程服务科目服务科目服务内容1、商业地产策划规划顾问1、对商业地产/商业物业项目进行调研、分析、定位等策划。 2、对商业地产/商业物业项目进行建筑形象、功能布局等规划。 2、商业地产招商销售代理1、对商业地产/商业物业进行招商策划、实施招商等业务代理。 2、对商业地产/商业物业进行销售策划、实施销售等业务代理。 3、商业物业整体租赁合作1、对业主的商业物业进行整体租赁。4、商业物业整体购买合作1、投资人直接购买整体/部分商业物业。5、商业物业策划推广顾问1、 为项目提供策划、营销推广服务。1、商业地产策划规划顾问服务内容 服务科目服务内容方向相关说明全程整合策划代理服务双方签署*项目前期全程整合策划代理服务合同。1、；2、；3、； 4、区域经营商家调研与分析；5、区域投资客户调研与分析；6、区域消费人群调研与分析；6、项目商家模拟调查与对接；7、全面协助专家研论与对接；8、项目经营功能定位与策划；9、全程各科策略定位与策划；10、项目策划理念全程化导入；11、商业地产运作经验与讲座；12、全面配合建筑概念设计；13、全面配合方案规划设计；14、全面配合施工图纸设计；总价： 策划费：80万元200万元/项目（视项目大小、难易等另再加费）。成果：1、提交调研报告、各科技术分析报告、定位图及说明方案、建筑规划设计意见建议方案、项目全程统筹操盘指导策略方案等。2、将策划理念与成果配合规划设计单位进行规划设计；3、将策划理念与成果导入到各专业科目（部门），指导工作；4、提交有关“商家模拟成果原始材料”及全程策划原始材料。周期：3个月8个月。支付：1、签约后3个工作日内支付费用总额的50% ；2、提交报告认可后3个工作日内支付费用总额的40% ，再开始配合规划设计单位工作；3、在向各专业科目（部门）导入策划理念与成果前3个工作日，支付费用总额的10% ，再进行导入工作。业态、建筑规划设计技术顾问双方签署*项目建筑规划设计技术顾问合同1、项目市场调查研究；2、开发商需求的调研；3、策划成果策划对接；4、项目概念创意构思；5、项目方案创意设计；6、配合商家需求调整；7、项目商业空间表现；8、项目动线策划表现；总价：委托设计费30元/80元/。成果：完成方案规划设计、建筑施工图纸设计建议等。支付：1、签约后3个工作日内支付总额的30% ；2、方案通过审批后3个工作日内支付总额的30% ；3、项目施工图纸设计完成3个工作日内支付总额的30% ；4、项目验收合格后3个工作日内支付总额的10% ，移交所有资料。2、 商业地产销售招商代理服务内容服务科目服务内容方向相关说明商业品牌商家招商代理双方签署商业品牌商家招商代理合同1、项目市场调研与分析；2、区域品牌调研与分析；3、区域商家调研与分析；4、区域招商实况的调研；5、区域工商税务政策调研；6、项目平面布局的策划；7、项目立体布局的策划；8、项目品牌商家的筛选；9、招商价格策略的制订；10、招商优惠政策的制订；11、招商推进策略的制订；12、招商团队组建与培训；13、招商现场接待与管理；14、招商全程推广与策划；15、项目招商实施与管理；16、全程协助其他板块；总价：1、按实际招商面积月度租金收取的13个月作为服务佣金。2、每月驻场顾问服务费用510万元，在最后结算时扣除。成果：在开业前1个月实现约定招商总面积的85%以上。周期：受委托之日起至开业日。支付：1、签约进场后3个工作日内支付当月驻场顾问服务费，每月5号之前预支本月度顾问服务费用，在最后结算提成额中扣除。2、所有提成均按每月结算，次月5日前支付的方式。产权商业物业销售代理双方签署产权商业物业销售代理合同1、项目市场调研与分析；2、区域楼盘调研与分析；3、区域投资调研与分析；4、区域投资实况的调研；5、区域房管政策的调研；6、区域银企贷款的调研；7、产权平面划分的策划；8、产权投资客户的筛选；9、销售价格策略的制订；10、销售优惠政策的制订；11、销售实施技术方案策划；12、项目销控策划与制订；13、销售团队组建与培训；14、销售现场接待与管理；15、销售全程推广与策划；16、项目销售实施与管理；17、全程协助其他板块。总价：1、商业地产类按实际销售金额收取2535%作为服务佣金。2、非商业地产类按实际销售金额收取23%作为服务佣金。3、每月驻场顾问服务费用510万元，在最后结算时扣除。4、溢价部分按甲乙双方7：3比例进行分取。成果：1、正式开盘后1年内商业地产类实现销售总面积的70%以上；2、正式开盘后1年内非商业地产类实现销售总面积的70%以上。周期：正式开盘日起一年内。支付：1、签约进场后3个工作日内支付当月驻场服顾问服务费，每月5号之前预支本月度顾问服务费用，在最后结算提成额中扣除。2、所有提成均按每月结算，次月5日前支付的方式。服务宗旨专业人才做专业事，解决专业问题 创新*，和谐*，效益*。 时刻学习，不断总结，力求专业精深，知识宽博。 份内之事无大小，细节成就大事业，细节决定成败。 工作要专心，做事要细心，做人要尽心，待人要诚心。 对外服务永远坚持专业、敬业、责任、品质，视为自己的事业。 没有最好，只有更好，想到说到更要做到，以实际行动体现价值。 今天工作不努力，明天努力找工作，珍惜每一次机会，尽心尽力。 先学会做人，再学会做事，对自己负责，对公司负责，对发展商负责。初步人员架构及成本核算职位薪水范围（月薪）人数要