北京东湖湾酒店式公寓经营模式持PPT课件.ppt

酒店式公寓经营模式 持有或销售 研究 以东湖湾三期2 3 非配套公建为例 沉淀人 谭双江 邓慧艳 杜晓舟 钱小牧 1 21层 13层 13层 25层 3 非配套公建基本经济指标 2 一 酒店式公寓持有经营的2类模式 散租式 条件 配齐家具家电 具备可入住条件 由物业方对外代理租赁 优点 a 开发商前期投入成本低 b 经营管理简单 成本低 缺点 a 回报率较低 且回报周期长 陷入三级市场竞争 酒店式 条件 引入一家品牌酒店管理公司进行运营管理 优点 a 酒店管理公司输出品牌 帮助提升项目影响力 提高开发商美誉度 b 酒店管理公司输出经营管理 降低开发商管理成本 缺点 a 按酒店标准打造 开发商前期投入高 b 酒店管理公司获取大部分出租利润 开发商利润低 且回报周期长 案例 棕榈泉国际公寓 持有经营的2类模式 3 二 销售模式的价格预判 销售模式 里外里公寓 商住两用 70年产权 民用水电 首付30 起 可注册 按住宅方式精装修 标准2000元 08年3月开盘 09年4月基本售罄 09年均价16000元 左右 月均20套左右 合生麒麟社 商住两用 40年产权 商业水电 首付50 起 可注册 精装修标准2000元 09年3月开盘 09年平层均价12500元 左右 LOFT均价22000元 左右 月均25套左右 价格预判 参考里外里公寓及合生麒麟社案例可得出 公建立项项目的首付比例 产权年限 水电计费标准是单价制约的主要因素 里外里基本实现同期住宅销售均价 同期此两个项目平层之间价格差距约为0 78倍左右 1 25 1 6 4 二 销售模式的价格预判 酒店式公寓是否可行 销售模式 照此价格预判 1 如能变更以上制约因素 一项或者全部项 则预期价格将在毛坯均价上增加精装修成本 按2000元 估算 预计均价为2 2万元 2 如未能变更制约因素 则按2 2万的0 78计 为1 7万元 左右 酒店式公寓选择持有经营还是销售模式 本报告从3个思路进行解读 1 经济测算 2 大盘开发 3 政策风险 5 6 思路1 酒店式公寓经济测算 按照持有还是销售的模式经营3 非 经济测算说明 关于酒店 酒店式公寓的出租利润测算 需要衡量两个因素 出租率 租金水平以上2个参数全部取静态市场参考值 在不考虑市场波动情况下取可参考的数值本项目3 非配套公建 按2010年租金上涨 以及本项目是高品质公寓出租 均取上限数值 约为租金2 6元 天 出租率80 合50 一居月租金3900元 100 两居月租金7800元 7 经济测算说明 关于酒店 酒店式公寓的经营利润测算 需要衡量四个因素 出租率 租金水平 GOP预测比例 酒店管理公司提点 备注 GOP指酒店营业总利润 GOP 酒店营业总收入 酒店营业总支出GOP率就是利润率 GOP率 GOP 酒店营业总收入 100 以上几个参数全部取静态市场参考值 在不考虑市场波动情况下取可参考的数值 8 9 方向一测算 持有散租式 参数 地上建筑面积约2 8万平米 租金2 6元 天 出租率80 年租金 租金 建筑面积 出租率 365 2 6 2 8 0 8 365 2126万方向一测算结果 租金收益约2126万 年 10 方向二测算 酒店式持有 参数 出租率60 租金水平430元 房 天 GOP预测比例45 酒店管理公司提点15 按25 一间标准间试算约800套标准间方向二测算结果 租金收益约2882万 年 11 方向三 四测算 销售模式 参数 未变更均价1 7万元 变更后2 2万元 地上建筑面积月2 8万平米销售额 均价 建筑面积方式3 2 2万 2 8万 6 16亿元方式4 1 7万 2 8万 4 76亿元 方向三测算结果 销售收益约6 16亿元方向四测算结果 销售收益约4 76亿元 12 经济测算对比结果 从经济测算投资回报角度出发 从持有模式与销售模式来看 依靠租金回报至少需要16年以上方能持平销售模式 回款周期较长 资金的危险性较高 因此建议不采取持有模式 考虑销售 销售模式内 建议由开发商与市政 银行等部门协商 突破公建限制 在产权 水电 贷款方面获得有利条件 达成方式3的销售条件 追求最高利润 13 思路2 大盘开发 按照持有还是销售的模式经营3 非 案例 棕榈泉国际公寓 作为全京城第一家引入万豪酒店管理公司 对住宅进行酒店式管理的项目 成功点 项目在全北京形成极高影响力 树立了开发商品牌 提升客户对项目整体价值的认识 后期二手房租赁市场火爆 问题点 销售中后期引入酒店管理公司 对销售支持不大 前期加大了开发商投入 后期运营的大部分利润被酒店管理公司获得 开发商利润较少 从大盘开发的角度来说 引入品牌酒店管理公司持有运营对本项目形成全市影响力有一定帮助 但 1 此种经营方式对开发商利润折损严重 2 营销模式上此种模式具有可替代性 本项目在4个发力方向上具备同样的可提升性 影响力 3 在营销层面 客户可感知性不强 综上所述 建议不做为主要考虑方向 14 思路3 政策风险 按照持有还是销售的模式经营3 非 2009年05月26日多家官方媒体公布了 国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知 同时公布了发改委 关于2009年深化经济体制改革工作的意见 其中 开征物业税 再次纳入 据报道 开征物业税工作有可能将在北京率先试点 上海 南京 广东的试点工作将在今年底或明年初紧随其后 物业税意义 物业税改革的基本框架是 将现行的房产税 城市房地产税 土地增值税以及土地出让金等税费合并 转化为房产保有阶段统一收取的物业税 并使物业税的总体规模与之保持基本相当 有利于打击房地产投