康桥上城品三期产品定位建议2009年3月.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除康桥上城品三期产品定位与开发建议地产长城策划部2009年3月康桥上城品项目三期开发背景综述康桥上城品于2007年8月启动市场推广，经过20个月的营销历程，先后两次开盘分批推出了一、二期产品。其中，一期工程已顺利交付使用，优美的园林景观初呈现，卓越的产品品质赢得了市场的广泛认可，并在口碑相传的推动下，于春节前后的市场淡季一度逆市掀起销售高潮。截止目前共取得了1200余套的销售业绩，剩余可售房源不足400套。从剩余房源的数量来看，初步预计年内可以实现一二期住宅产品的清盘。而从目前的市场形势和项目所处的区位成熟度来看，商业部分的销售压力较大，如果缺乏住宅客户人气的支持，营销推广工作将异常艰巨。同时，当前的市场形势也不容乐观，普遍的观望心理主导市场已经有一年的时间，投资客户基本希声，自住客户的需求则相对有限，项目周边又有中原新城等众多项目蚕食市场份额。因此，在这个时期，尽快确定三期产品定位与营销推广思路等一系列工作，便显得极为迫切。在此，策划部谨通过对整体市场、竞争环境的认识与分析，从营销的角度梳理出一些三期产品的定位与开发的相关建议，供公司领导决策参考。第一部分、宏观经济环境与房地产发展形势一、宏观经济环境回顾整个2008年的经济形势，似乎整个世界都在一个“极度混乱”的环境中。以美国为代表的西方发达国家经济增长模式遭遇瓶径，而主要依靠出口带动的中国经济也相应受到严重冲击。特别是在下半年，关于经济危机的报道充斥着所有的媒体，几乎所有的专家、学者对于宏观经济形势走势的判断都是悲观论调。元月22日国务院发布的2008年国民经济发展报告上显示，去年全国GDP增幅在不断出台的各种救市政策下堪堪保住了9%，较2007年的11.6%回落了2.6个百分点，而从第四个季度的数居来看GDP增长率已经回落到6.8%。其他复杂的经济数据不再罗列，一切的数据指标都显示着我国的整体经济增速正由一个高速增长的周期中迅速回落。二、房地产市场形势宏观经济快速衰退大潮下，楼市也不可幸免地受到较大冲击。19982007年，我国房地产市场经历了十年高速发展，在住房制度改革、经济高速增长及相应的人口结构调整等多重利好的推动下，住宅年销售量增长10倍，住房销售额增长近14倍，特别是20062007年各地房价更是出现快速飙升，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，在一定程度上透支了未来的市场空间。可以说08年之前，经过一轮暴涨之后的房地产市场已经脱离了传统的商品市场运行规则，进入了一种资本博弈的投资市场或通俗地称之为“赌博市场”，所有参与进来的人都带着“追涨”的心理，不关心这件商品有多大市场空间、不关心自己是否真正需要，只关心它是不是会涨价，开发投资和购房行为已经无法反映出整个市场的真实居住需求。而进入08年以后，在国家对房地产投资过热的宏观调控和整体经济形势下滑的双重影响下，这种局面得到了根本性的改变。投资人对房地产市场的信心迅速丧失，反应到投资行为上，由一种“追涨”演变为“观望”。市场供求关系出现了显著变化，如北京从07年的1：1.4下降到了1：0.6左右。这种供求关系的变化将在一定时期内影响房价继续上涨的动力。08年8月份，全国70大中城市房价出现了近10年来首次下跌。与此同时，房地产一级市场的土地交易价格和交易量也双双下降，出现了“四多三少”的特点：底价成交多，流拍流标多，退地多，救市政策多；签约较少，交易量减少，“地王”减少。地价的下降，进一步压缩了开发成本，加大了房价下跌的空间。一旦房价在一段时间内没有回头迹象，将进一步加剧整个市场观望的心理。种种迹象表明，当前阶段，这场资本博弈游戏中所有的参与者，无论银行、各种基金组织、开发商、购房者以及其他各方投资人都在观望。“观望”的持续会带来信心愈发不足，最终演变为“杀跌”，即各种资本纷纷抽离这场游戏、房价快速回落，市场理性回归。无庸置疑的是，经过了近十年的上涨以后，中国的房地产业已经进入一个漫长的调整周期。未来几年的楼市缺乏再次繁荣的理由，将会是一个集中消化生产的存量住宅、储备过剩的存量土地的时期。第二部分、城市经济环境与房地产市场概况一、城市经济环境2008年郑州市国民经济整体运行相对平稳，工业经济保持较快增长态势，消费品市场较快增长，财政金融状况良好，但整体经济增长幅度较前几年有明显的下降。1、GDPGDP增速跌破历年来最低点。郑州市GDP历年增长速度走势图2008年，郑州GDP总量已达3004亿元，正式进入“3000亿俱乐部”。2008年净增517亿元仍主要来自于第二产业即工业增长，达345亿元；第三产业净增157亿元。第二产业增长的345亿元中，规模以上工业增加值净增300亿元，占经济增量的58%，对整体经济增长12.2%贡献最大，达到7.7个百分点；第三产业整体贡献率达到3.8%。2008年郑州市经济增长，仍主要靠投资拉动，2008年投资对郑州市GDP的贡献仍然超过50%。从2005年之后，郑州市GDP增速开始出现下滑，2008年郑州GDP增长12.2%，增速达到2000年以来最低点。2、工业增加值工业增加值增幅开始下行。2008年规模以上工业增加值增幅走势图2008年，在全球经济危机影响下，郑州市规模以上工业生产仍然充满活力，全市规模以上工业增加值达到1223.7亿元，同比增加18.1%，全社区经济发展依然在第二产业的强势发展之下，取得良好的成绩。3、进出口郑州对外贸易增长情况走势图2008年1-11月，全市直接进出口总值39.31亿美元，同比增加37.6%，其中直接进口12.23亿美元，同比增加35.9%，直接出口总值27.08亿美元，同比增加38.4%，进出口总规模不断增长。4、固定资产固定资产投资增速放缓。郑州市城镇固定资产投资情况增幅走势图2008年，全社区固定资产投资同比继续增加，共完成投资1772.7亿元，同比增加29.7%，其中固定资产投资主要来源于城镇固定资产投资，共完成1523.2亿元。2008年2-12月，城镇固定资产投资出现一路下滑趋势，在08年前5个月，城镇固定资产投资同比增长均保持在40%以上，但从6月开始，同比增长跌破40%。5、社会零售总额社会零售总额增长放缓郑州市社会消费品零售总额增幅走势图2008年，全市社会消费品零售总额完成1206.3亿完，同比增长23.2%，其中城市消费品零售总额853.9亿元，同比增长23.7%。分行业来看，住宿餐饮业同比增长明显，共完成零售207.5亿元，同比增长26.1%，随着郑州市交通枢纽位置越来越重要和旅游产业的发展，住宿餐饮业必将得到长足的发展。二、房地产市场投资2008年，郑州市房地产投资依然强劲，全年房地产投资完成429.95亿元，同比增加43.9%，其中住宅投资完成338.07亿元，同比增加50.1%。商品房施工面积4864.2万平方米，同比增加32%，其中住宅施工面积3717.9万平方米，同比增加32%。全年新开工商品房1370.1万平方米，同比减少数派2.1%，其中住宅新开工面积1040万平方米，同比减少7%。1、开发投资额2008年，全市房地产开发投资同比增加43.9%，但从上图可以看出，从08年2-12月，全市房地产开发投资同比增速出现下降趋势，在08年12月，房地产开发投资同比增幅达到全年最低点。2、房地产建设指标（1）施工面积同比增加32% 2008年，全市商品房施工面积4864.2万平方米，同比增加32%，其中住宅施工面积3717.9万平方米，同比增加32%。虽然在08年年初受国家宏观调控的影响，之后又遭遇全球经济危机，但郑州房地产施工情况并未受到太大影响，施工量仍然在增加。（2）竣工面积增幅持续走低虽然08年施工面积同比增加，但新开工面积和竣工面积同比均有所下降。08年全市竣工691.8万平方米，同比减少4%。由于受经济危机影响，部分开发企业销售同比出现下降，为了节约资金，纷纷放缓工程进度。预计将有大量项目在今年竣工。三、商品房市场综述郑州市房管局的统计数据显示，2008年，郑州的商品住宅销量同比降了三成，房价每平方米涨了442元。去年，郑州市各种物业销量均下滑明显，其中，商品住宅销售面积共568.14万平方米，同比降幅为31.75%；办公用房销售35.39万平方米，同比下降了25.07%；二手房成交面积109.86万平方米，同比下降了29.75%。销量唯一增长的是商业用房，全年共销售72.47万平方米，同比上涨了21.23%。去年郑州商品房批准预售面积968.97万平方米，而实际销售面积仅为681.44万平方米，同比下降了28.27%，供销倒挂现象比较明显。这也是最近几年来，郑州商品房销量同比首次下降。2008年1月至2009年1月郑州市商品房市场整体运行情况上图反映了2008年郑州市商品房市场的整体运行情况。从供求关系上可以明显看出2008年全年商品房市场供大于求的整体形势，仅有5月和11月出现了短暂的销售面积大于投放面积的情况。而销售情况反馈过来的结果却让所有的开发公司大失所望，“金九银十”不但未出预期的市场回暖，反而在持续观望的氛围中整体销量有所下降。进入第四季度，随着降息和郑州市政府出台“17条”新政利好刺激，11-12月份房地产市场出现了显著反弹。09年元月适逢春节期间的销售淡季，商品房销量迅速下降。当月商品房整体成交39.43万平方米，同比下跌17.39%，环比下跌49.62%。从同比角度来看，成交量虽然较去年有所下降，但和去年同样经历了“春节”的2月份相比，上涨的幅度还是相当明显，这在一定程度上反映出，经过数轮的“救市”政策之后，今年的市场善较去年同期略显好转。但是这种好转的形势能否坚持，还有有待一季度整体发展形势进一步观察。从商品房成交价格来看，2008年112月份，郑州市商品住宅销售均价为3994元/平方米，同比上涨12.44%，但增速比上年同期回落7个百分点。通过图表中各月份商品房成交价格的曲线可以看到，2008年全年郑州的房价上下起伏确有些“俯卧撑”的味道，一转往年持续上涨的势着，开始进入一个相对平稳的震荡调整期。此外，2008郑州市二手房整体均价为2956元/平方米，同比上涨了17.12%，增速比上年同期上涨5.14个百分点。第三部分、区域市场环境与竞争项目概况一、区域市场竞争环境简析区域板块竞争楼盘位置图项目所处的郑州西区是市政府所在地，与铁路以东的省政府所在地相比，房地产市场发展相对较为缓慢。但近年来随着较热的东区、北区可供开发的土地日趋减少，以及西区都市村庄改造和老工业区的外迁，该板块房地产行业得到了迅猛发展，帝湖花园、长城康桥华城、亚星盛世家园、凯旋门等中高档物业和大盘创造了郑州市场一个又一个热销奇迹。二、区域市场在售楼盘概况案名中原新城开发商郑州元龙房地产开发有限公司形态高层住宅/公寓/商业/酒店位置陇海路与桐柏路均价4500元/进度1期在售去化率约25%占地760亩总建280万容积率6.1概况中原新城项目地处中原区，整体跨度东西方向从嵩山路到秦岭路，南北方向为淮河路到中原路。每个地块的具体位置为：陇海路桐柏路的小岗刘、陇海路伏牛路大岗刘、伏牛路汝河路的黄家门、汝河路工人路的西耿河、工人路陇海路的于寨，是郑州市老城区开发规模最大的城市综合体项目之一。内部配套：将为住户提供设施、商业、会所等生活配套。其中设施配套类，将在规划用地内设置一所小学，二所幼儿园，一个社区服务中心，与建设规模相配套的“四个一”工程等。建筑高度：住宅层高均为2.9米；每栋楼的高度为22层、26层、31层、34层等，楼群高低错落有致，最高住宅楼宇高达100米。周边学校有：伊河路小学、伏牛路小学、郑州中原区实验小学、中原区外国语小学、伏牛路四小、汝河新区小学、伏牛路二小、淮河路小学；外国语学校、郑州市一中、郑州69中、郑州19中、郑州42中；郑州大学、河南工业大学、解放军测绘学院、中原工学院、郑州轻工学校、工贸学校、郑州工专、河南省建校等。行政事业单位：市委市政府、市教委、市国土资源局、市烟草管理局、市公路管理局、市规划局、市公积金大厦、市电业局、市司法局、市水利局、中原区委区政府、区地税局、区检察院等上百家行政事业单位。医疗机构：河南电力医院、河南协和医院、中原医院、市二院、市七院、市第八人民医院、市中医院、省直第三医院、市精神病防治医院、市中原区红十字会医院、市计生中心医院、省地质医院、二砂医院、电缆厂职工医院等。商业：片区内有大型购物超市世纪联华；项目临近郑州最大、最成熟的两大商圈二七商圈和碧沙岗商圈，同时项目正准备引进商业大鳄沃尔玛超市进驻。主力户型1房38-552房76-903房95-1434房142-160复式其他简析该项目是郑州西区最为引人注目的超级大盘之一，距本案距离较近。由于旧城改造项目开发成本较高，产品建筑密度较大，但难能可贵的是该项目在高容积率下尽可能保证了居住的舒适度。案名绿都城开发商河南绿都置业有限公司形态多层板楼 / 小高层点式位置中原西路与西环路交汇处均价多层5200 / 高层4500进度2期交房3期在售去化率占地350亩总建38万平方米容积率1.63 概况开发企业母公司宇通客车具有上市公司背景，资金实力相对较为雄厚。社区主打低密度（1.63），总居住规模3200户，区内精心配备有社区商业中心、幼儿园、小学、会所等设施，充分营造便利生活。绿都城地块有80多年的工业历史，各个时期的工业遗迹和原生林木遍布其中，绿都城尊重地块的原有文化积淀，在项目的规划设计上，将项目融入城市，确立“后街区”的主体定位，将原有的工业符号（铁路、水塔、厂房、生态树林等）保留并赋予强烈的现代元素，使区域文化得以再生，为项目增加了浓重的人文情怀。主力户型1房2房75-853房89-1434房160复式其他简析该项目与本案距离较近，产品品质具有较强的竞争力，且与本项目客群定位相似，是本项目最主要的竞争对手之一。案名金源城上城开发商河南物华实业有限责任公司形态小高层位置建设路与华山路交汇处向西500米路北均价4400元/进度在建，年底交付去化率约40%占地约45亩总建80606平方米容积率2.8概况金源城上城小区共10栋小高层，最高为15层。开发商称之为金源第一城的全面升级版。项目位于政府规划的建设路L型商务区西口，而建设路拓宽改造工程已经明确被做进今年的政府工作计划，并列为重点工程。在此利好推广下，近期该项目取得了不错的销售业绩。同时，项目紧临10000公园、规划中的地铁站口（建设路西环路站），景观资源、升值前景较好，尤其“地铁物业”已经成为该项目最大的卖点。主力户型1房2房75-893房89-1204房复式其他简析案名正商颖河港湾开发商河南正商置业有限公司形态多层 / 小高层 / 高层位置华山路与颖河路交会处向西500米均价4500元/进度在建，年底交付去化率约50%占地42504总建约14万平方米容积率2.99概况开发商正商置业已经成了郑州市中档住宅的专业户，旗下众多大众精品住宅项目取得了不错的市场口碑，具有一定的品牌号召力。项目优势：处于中原区，生活配套设施完备，让该楼盘具有较强的居住价值。同时该项目是正商旗下重点打造大盘之一，品质还是有保证的，自住型客户可以重点考虑。项目不足：西区的整体商业配套相对低端，周边环境较为杂乱，项目位置稍显偏避，公交出行不甚方便。主力户型1房37-592房81-923房99-1184房复式约90其他简析案名晶华城开发商河南洲海置业开发有限公司形态多层 / 小高层 / 高层位置农业西路与秦岭路交叉口向东100米路北均价4300元/进度1期即将交付去化率约80%占地81034平方米总建200482平方米容积率2.67概况晶华城项目共有多层14栋，高层18栋，共计2134户，停车位1123个， 分两期开发，其中一期建筑面积73976.82平方米，二期建筑面积126505.45平方米。开发商洲海置业第一次开发商品房项目，品牌基础较为薄弱。但项目地处农业路城市二环线，交通畅达，双气社区，稀缺多层，且工程几近现房，4000出头的价格也具有相当的竞争力，使得该项目近期销售情况一直较好。主力户型1房24-452房64-893房91-1504房复式其他简析案名亚星城市山水开发商郑州亚星房地产开发有限公司形态高层住宅位置嵩山路与长江路交汇处均价4850元/进度一期即将结顶去化率推出房源的30%占地约87亩总建25.6万平方米容积率4.44概况亚星公司近十年深耕西南版块，卓越的产品品质也赢得了不少忠实的客户，形成了强大的品牌号召力。城市山水是继亚星盛世家园之后推出的首个纯高层居住社区，传承亚星公司偏爱的国际风情建筑特色，全部高层观景建筑。地面不设停车位，机动车辆全部转入地下。1500余个地下车位。电梯直通地下，停车即可乘电梯回家。社区街道无车辆困扰。景观一向是亚星公司的一大产品特色，亚星城市山水亦不例外，社区内小桥流水，水路相接，低矮绿篱与观赏植物交相辉映，营造了十分优美的生活环境。但因其价格定位较高，近期销售情况并不理想。开盘半年以来共取得200余套销量。主力户型1房30-502房80-983房90-1404房复式70-200其他简析案名升龙国际中心开发商郑州尚锦房地产开发有限公司形态高层住宅/商业/酒店/商务位置大学路与淮河路交汇处小李庄均价5400元/进度去化率约40%占地570亩总建157万平方米容积率5.5概况本项目是升龙企业继成功运作曼哈顿广场之后开发的第二个大型城市综合体项目，是郑州市重点建设项目。项目位于大学路与淮河路交会处南200米，总占地约380亩，预计规划建筑面积约120万平方米。这里是郑州配套比较成熟的地段，是政治、商业、教育、医疗和交通中心，周边的公共服务设施和市政基础非常完备，出行十分便利。 项目周边有市财政局、国税、地税、二七区委区政府、法院等行政办公单位。同时还有郑大、航院、二中、44中、政通路小学等完善的教育体系。商业方面不但毗邻沃尔玛、世纪联华等大型商业而且与二七商圈、碧沙商圈以及国美、古玩城相邻，同时紧邻未来的火车站西出站口，项目本身也拥有大型的商业配套设施，购物便捷，居住舒适。 升龙国际中心将由酒店式公寓、住宅、商业、写字楼及酒店五部分组成。规划采用“一纵两横”手法，“一纵”指的是利用贯穿二期开发用地中心的大学南路，打造该地区的高档酒店、住宅、办公、商业等综合商务区。“两横”是指通过政通路和建设一条由东向西的商业步行街把规划建设的各个居住区域连接起来。 同时该项目将建设小学、幼儿园、社区服务中心等完善的配套体系，其中社区居民服务的中心会所内，将有各种休闲设施及老年人活动的场所。该项目规划公共游园七处，总面积约17000平方米，其中最大的一处休闲场所是地处二七区政府对面的音乐喷泉广场，面积约6000平方米，社区小学将建在庆丰街以西政通路以北，社区开放广场设立在大学南路以西政通路以北的中心位置。 建成之后，该项目作为郑州核心生活区最大的城市复合体项目，将大大提升二七区城市品位，成为郑州西南区新的城市中心.主力户型1房35-452房77-903房87-1354房138-178复式其他其他在售楼盘：案名均价形态简析鑫苑景园5900洋房、高层定位较高，洋房价格市场接受度有限，公寓热销。因定位差异较大，非本项目主要竞争对手。威尼斯水城4900高层、小高层大型成熟社区，品牌基础较好，但价格相对较高，性价比不及临近的晶华城五号街坊4800多层、小高层户型有一定优势，景观效果较弱，前期性价比较高，销售率已过90%，小高层定价偏高。70年代4400多层、高层九龙城4280大型复合社区大型城中村改造项目，手续志鹏幸福苑4200高层伏牛路颖河路口两栋临街单体楼，无绿化景观，无竞争优势。帝湖王府3900高层住宅大型成熟社区，价格有一定竞争力。在售竞争项目竞争力感性分析注：本图带有一定主观性，仅供参考。 通过对西区板块在售项目的分析对比可以发现，本项目在区域市场中处于高品质、高性介比楼盘。虽然项目所以区域内在开发楼盘众多，但能够与项目形成较强竞争力的，主要有临近的超级大盘中原新城、区位与档次较为接近的绿都城、区位发展潜力较大的金源城上城和距项目最近的正商颖河港湾几个楼盘。三、主要竞争楼盘产品分析1、中原新城产品结构与销售情况分析（1）户型配比与面积段划分面积段划分情况一房38-55两房76-90三房95-143四房142-160备注左图中，户型配比情况为面积比。（2）典型平面结构分析平面布局特点：六户组合，得房率较高，满足实惠型客户需求。东西户通风采光较好，户型方正实用。北向户型缺南向采光。简析：一梯多户的房型是在当前土地成本较高、市场竞争激烈的情况下惯用的做法，目的在于最大化提高出房率，压缩单位面积的土地成本。而同样在一梯多户的情况下，各楼盘对户型的侧重点不尽相同。这些设计可以总结为三个要点：三房保证舒适、两房控制面积、一房平衡关系。（3）主力户型分析76-90两房，得房率约86%（只计算楼层公摊）。u 客餐厅组合，增大空间利用率客厅15.33m2餐厅11.5m2厨房5.36m2卫生间3.9m2u 阳台次卧室13.65m2主卧室14.29m2u 走道u 4.32m2u 8.55mu 11.2mu 走道狭长，空间体验差。简析：该户型在小开间大进深且单面采光的情况下，做到了功能空间完备、全明设计。餐厅客厅相连的模糊双厅设计使空间的实用率得到了极大的提高。如在进门处西侧次卧墙体考虑嵌入式鞋柜设计，丰富一下玄关的功能，效果更佳。114三房，得房率约86%（只计算楼层公摊）。简析：全南向紧凑型三房，功能完备，全明设计，且做到了动静分区。暂未拿到具体的尺寸规格。127-134三房，得房率约86%（只计算楼层公摊）。简析：经典的舒适型三房设计，南北通透，功能分区各理。南向虽然只有一厅一卧两个主要功能空间，但开间得到了充分保证。储藏室的设计更加丰富了房型的功能性，亦可在装修过程中把该空间做成嵌入式酒柜、博古架等，更体现主人的身份与品味。从图上看，客卫面积过小，略显不足。暂未拿到具体的尺寸规格。（4）各面积段产品去化情况分析产品类别户型面积区间推出套数售出套数售出比例均价一房单间33-3911153%4240一房一厅84-8952610011%4056两房小两房73-7932619%4140大两房84-8987921521%4292三房小三房98-1102377423%4385中三房111-1231134035%4303大三4397四房四房147-161612236%4470合计304260120%4328截止2月中旬，中原新城项目实际备案销售套数601套，销售面积5.91万平方米，成交均价4328元/平方米，销售额2.56亿元。从上表中我们可以发现如下问题：从各面积段产品的去化情况来看，面积越大，去化速度越快。同样房型，大面积的舒适型房源成交率明显高于紧凑型房源。从各面积段产品的成交价格来看，小面积产品的成交单价较低，而大面积产品反正能够“卖得上价”。一房一厅的成交单价远低于三房四房。该现象主要有以下几个方面的原因：首先，再次印证了自住型客户为当前市场主力客群。对于投资客户而言，价格是首先要考虑的问题，而对于自住型客户而言，对舒适度的考虑才是第一位的，在可选择空间较大的情况下，紧凑型单位竞争优势相对较弱。其次，也说明了区域客户中一步到位的购房思想仍然占据主流，三房、四房的成交率远远高于过渡型的两房和一房。同时，各种面积单位的投放量也决定了成交比例的高低。如四房的投放量仅有61套，虽然成交量不高，但去化比例却显得相对较高。这种现象带给我们一些启示：在主流消费群体由投资客户转为自用客户的时候，过度强调压缩面积的做法是不是需要相应地转变？因此，建议在本项目三期的产品设计上，以功能性为第一考虑要求，面积控制首先应在保证功能性的前提下进行。（5）首期集中选房成交情况分析首期公开选房的样本量较大，可以集中反应出区域市场真实的市场情况。中原新城项目于08年11月上旬开始公开选房，首批推出房源2466套，首次选房共计成交286套。热销单位集中在70-90、126-140两个面积段，两房、舒适型三房销售量较高。北向的小户型销售也较为可观，销售了43套，占一期总销售量的15%。中等规模的三房受欢迎程度较低，舒适度不及大三房占优，总价上不及小三房占优，位置颇为尴尬。成交房型分析三房是市场需求的主体，占据了46%的成交比例。附合自住型客户占消费主流的市场特点。因上世纪70年代末-80年代初第三次人口高峰期的人口已进入婚育年龄，近几年自住型客户中，首次置业的年轻人亦占有较大比重，因此两房相对也有较大的市场需求。从成交楼层统计上来看，所有成交房源集中于16层以下。说明区域客户对价格敏感系数仍然较高，同时也反映出开发公司对楼层差价的把控有一定的失误。从成交客户年龄结构来看，26-35岁的客户是购房的主要力量，随着年龄段的增大，消费力呈递减趋势。年龄结构的情况给我们营销推广工作指明了一些方向。从成交客户的区域来源来看，主要集中在中原区，占到77%。郊县客户成交量位居第二位，占到8%，且主要集中在郑州4郊县（新密、巩义、登封、荥阳）。二七和金水有一定成交量，但数量有限。郑州其他区域成交较少。地市有一定成交量，但客户较分散，单个地市成交量低。这一情况反应出项目所在片区的区域号召力相对有限，主要的客户群体仍然集中于项目周边。郊县的客户占比较高，有一定的捕捉价值，可以做专项推广。而对其他地市和片区的推广则意义不大。成交客户的认可因素中，除地段外，最主要的是户型与面积，而相对于面积而言，户型设计的合理性已经成为当前阶段客户购房的首要考虑因素，对面积大小的关注度倒在其次了。中原新城距本项目距离较低，定位稍低，是本项目最强的竞争对手。其产品的市场接受情况对本项目具有极大的参考价值。期望通过上述资料分析，为本项目三期产品竞争力的提升提供依据。2、绿都城产品结构与销售情况分析第四部分、本项目近期成交情况分析二月份，上城品项目共计销售物业93套，其中：两房41套，三房62套，三房占据了60%的成交量，因本项目没有小户型和四房，仅从两房与三房的成交比例来看，与中原新城项目极为相似。成交客户年龄分布成交客户年龄段相