大修基金政策问题.doc

转载自/dispbbs.asp?id=7532739&boardid=1&page=1&1=1#7532739“和谐重庆”路上的绊脚石大修基金收取之“黑洞”2008年7月20日，五个重庆“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”，作为重庆发展的新目标、新追求，首次在重庆市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为“和谐重庆”发展的重要战略决策。我们要讨论的是，三年来，在奔向“宜居”的这条重庆路上，有绊脚石吗？“畅通”吗？“宜居”要有家，家的物质基础即是房屋。“家是最小国，国是千万家”，“房事”也是国家大事。近年来，随着房价的年年高涨，商品房相关问题备受关注，而物业管理中的房屋专项维修基金（俗称“大修基金”）的归集、使用，监管问题也争议颇多。1999年1月1日，住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房1998213号）施行，这是首部归集大修基金的立法。该办法第五条规定，“购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴交维修基金”。随着十多年来房价的上涨，缴交的大修基金随购房款增加，单套普通住宅缴交的基金数额达到了10万元。商品房多为预售，由于购买时间、价格的差异，导致同时入住的同栋楼房、同面积的住户，缴交的基金数额相差达到数万元。随着时代变迁，该办法应与时俱进。 2008年2月1日，住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令第165号）的施行，这部取代建住房1998213号的规章，从立法上进了一大步。该办法第七条规定按建筑面积交存，实现了相对公平。随后，各省市相继出台当地具体交存标准，按面积交存，还利于民。那么，作为“宜居”的倡导地重庆，对大修基金是如何归集、使用的呢？对“宜居”的民生问题如何考虑的呢？一、重庆大修基金的归集、管理立法进程自2008年2月1日起，建设部、财政部令第165号规章施行，建住房1998213号规章失效。就地方立法而言，重庆市尚无房屋专项维修资金交存具体规定的立法。2010年11月27日，重庆市政府通过了重庆市物业专项维修资金管理办法（以下简称办法），于2011年3月1日起施行。办法第七条规定的交存标准为：“（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存;（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存”。从上述立法进程看，2008年2月1日至2011年2月28日期间，建设部、财政部令第165号规章是唯一的大修基金交存立法依据;2011年3月1日重庆市办法施行后，与165号规章是并行有效的规章，是地方政府规章与国家部门规章之间的关系。两部规章都规定按建筑面积交存大修基金，最主要的不同之处是交存的时间点，地方政府规章规定在“办理房屋预售合同备案登记时”交存，国家部门规章规定在“在办理房屋入住手续前”交存。对此冲突，从法理上讲，前者不符逻辑，后者较为合理。因为以面积为单位计算交存金额，就应在房屋竣工实测后才能确定，试问，“办理房屋预售合同备案登记时”建筑面积是怎样确定的，与实测有出入如何处理，遇违约、政策因素、不可抗力等导致不能交房如何处理？重庆市的办法虽有瑕疵，但对于深受购房成本困扰的百姓来说，仍是一场春雨，尽管这春雨来得有点晚。问题是，重庆的房管部门“宜居重庆”的推动者，是怎样执行和落实政策，还利于民的呢？二、重庆房管部门的政策“宜居”吗？为全面贯彻办法，重庆市国土房管局下发了关于学习宣传贯彻重庆市物业专项维修资金管理办法的通知（渝国土房管发201119号，以下简称通知），该通知要求，“根据办法的相关规定和不溯既往原则：（一）在2011年3月1日（不含）以前，已办理房屋预售合同备案登记的（以“预售合同备案证明”载明的时间为准），购房人仍然按照各地区原有的交存标准，交存物业专项维修资金”。据房管局的书面回复，凡在2011年3月1日以前办理房屋预售合同备案登记的，即按购房款2%3%的收取的标准按此标准。对该表述，我们觉得有几方面的问题需要探讨。第一，“各地区原有的交存标准”是多少？从前述分析来看，从2008年2月1日起，无需区分合同备案登记的时间，都应按建设部、财政部令第165号规章和重庆市物业专项维修资金管理办法，以建筑面积为单位交存维修资金。第二，该“交存标准”与重庆市新实施的办法相冲突。根据新办法第五十三条的规定，“本办法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门公布的银行专户中”。此条中“按照规定的标准”，按照法条本意，指本规章规定的标准。第三，该“交存标准”表述的“不溯既往原则”出现逻辑矛盾。按照 “不溯既往原则”， 2011年3月1日之前已经备案登记，但在3月1日之后交房的预售商品房，就不适用新办法的规定，还是应按建设部、财政部令第165号规章的规定在房屋入住前交存。因此，该通知表述的“不溯既往原则”在交存时间方面“溯既往”，以新办法为准，要求购房者提前履行交存义务;在交存标准方面“不溯既往”，以原有的惯例（购房款的“2%3%”）为准，这种双重标准严重损害了购房者的利益，不利于“宜居重庆建设和构建和谐社会”。第四，房管部门在交存标准认定方面，没有与时俱进，政策文件前后矛盾。根据2006年该局下发的渝国土房管发2006548号文件规定，“三、关于专项维修资金归集、管理和使用问题.（二）各区县可按房屋售价的2%、3%的比例，也可结合实际探索按购房面积定额交缴的办法，归集首期商品房专项维修资金”。2006年市房管局已提倡按购房面积交存，这在当时，是积极的尝试。为何在2008年建设部、财政部令第165号规章，以及2011年重庆市办法实施之后，仍然坚持“购房款的2%3%”的高标准不动摇呢？三、关于重庆大修基金的“黑洞”猜想1、新浪网2006年03月01日日新闻重庆市国土房管局：全市大修基金黑洞90亿/news/2006-03-01/0856118797.html报道，“重庆市国土房管局传出的消息令人震惊：截至2005年，重庆市物业管理覆盖面积已达到1.3亿多平方米。按此建设规模，重庆市大修基金归集数量应接近100亿元的规模，但目前重庆归集的大修基金仅6亿多元，欠缴的房屋大修基金总额高达90多亿元！除一些业主拖欠大修基金外，大多数已经由房屋购买者向开发商缴纳的大修基金均“下落不明”。”腾讯网2007年01月19日新闻重庆90亿大修基金“失踪” 政府出招欲堵漏洞/a/20070119/000177.htm报道，“去年是重庆住宅楼大修基金“失踪”的高发季节，重庆市九龙坡区全兴别墅11万元大修基金宣告失踪。此前，重庆南桥峰景园153万元大修基金、重庆小龙坎正街2号隆庆楼50万元大修基金、重庆江北区爱丁堡小区339万元大修基金也相继宣布“失踪”与此同时，重庆市国土房管局日前发出的消息更令人震惊截止到2005年，重庆市大修基金归集数量应接近100亿元，但目前归集的只有6亿多元，其中90多亿元大修基金不知去向。.”猜想一，“黑洞”怎样形成的？谁在监管？资金黑洞怎么办？谁来“买单”？2、重庆的商品房多为预售，从购买签合同备案到接房入住的周期为一至两年。自2008年2月1日起，随着住宅专项维修资金管理办法的施行，至2011年3月1日，大修基金的交存标准本应按建筑面积计算。但这3年多的时间里，重庆房管部门一直坚持按总房款2-3%的交存。2008年至2010年，重庆的房地产市场量价齐升。以2009年为例，全市成交建筑面积为2435.68万平方米，成交均价4179元/平方米。全年成交商品房总价1017.9亿元，如果按总房款3%的交存标准（重庆多高楼，为电梯房的标准），大修基金将交存30.5亿元;如果按建筑面积每平米80元计算，大修基金仅交存19.5亿元。仅仅因为执行标准的不同，归集的资金相差11亿元。据此保守计算，2008年至2010年期间，仅仅因为执行标准的不同，收取金额相差会达到30亿元以上。猜想二，由于执行标准的不同，多出的几十亿资金如何使用？如何监管？会不会出现和以前一样的“黑洞”？3、腾讯网2007年01月19日新闻重庆90亿大修基金“失踪” 政府出招欲堵漏洞/a/20070119/000177.htm报道，“目前市国土房管局已代市政府完成了草案的起草工作。在该办法草案中，提出了物业专项维修资金按建筑面积收取的建议，具体标准：无电梯住宅30元/平方米，有电梯住宅50元/平方米。主城区以外的商品房收取标准可适当下调，最低不能低于主城区标准的50%，具体标准由各区县确定。”2007年的重庆房管部门是积极的，建议按面积每平方米交30-50元;2010的办法规定为每平方米交50-80元。为什么在实际执行中，重庆房管部门对已购买但未交房的购房对象，仍然坚持按总房款3%的高标准收取呢？猜想三，是什么原因，让房管部门需要归集更多的钱呢？谁“差钱”？四、新办法实施后，大修基金交存标准过渡期间的政策建议随着建设部、财政部令第165号规章和重庆市新办法的先后施行，从2008年2月1日起，不论是在2011年3月1日之前，还是之后备案登记的购房合同，都应按建筑面积交存维修基金。在新旧政策的衔接方面，重庆房管部门可以借鉴西安市的做法，西安市在新的交存办法实施后，实施了新、旧标准过渡期，时间自2009年12月23日至2010年2月22日，过渡期间新、旧标准并行。在两个月的过渡期内，业主可自主选择对自己有利的标准交存专项维修资金。在重庆市新办法实施之后，重庆市万州区房管部门的做法是，从惠及民生角度考虑，房屋的大修基金交存就低不就高原则上按旧标准交存，若旧标准高于新标准则按新标准执行。综上所述，我们建议重庆房管部门深入调研物业专项维修资金归集、使用与监管情况，以建设部、财政部令第165号规章与重庆市出台的办法为依据，根据办法第五十二条、第五十三条的规定实施“三个月”的新、旧标准过渡期，让购房者自主选择标准交存专项维修资金，并加强物业专项维修资金的监督管理。渝国土房管发201119号通知仅仅是一个地方政府部门的文件，不但与建设部、财政部令第165号规章和重庆市的新办法相抵触，而且通过行政通知的方式违规高额收取大修基金，在使用过程中漏洞百出、监督缺位，我们完全有理由质疑，这种搜刮民脂民膏的行为，是否出自于部门或者利益集团的私利？该文件是否经过了政府法制部门的审查，是否有效？立法必须遵循公正，公平，以人为本的原则，否则这就是一部恶法，必须加以废除