中原09年06月土地月报（成都）.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除中原：六月 土地市场分析 （2009.06.01-2009.06.30）一、6月土地市场综述l 交易情况：挂牌：6月成都市主城区（包括高新区）挂牌出让商业用地3宗，均成交; （详见附表）l 成交宗地位置描述：6月5号挂牌成交的高新区商业地块，均位于高新区金融商务总部区，分别为总部区11和12号地块；6月16日挂牌成交的猛追湾商业地块，位于规划的成都RBD，紧邻建设北路一段；l 成交宗地面积情况：6月挂牌成交的3宗商业用地共约100.52亩；表一：08-09年住宅用地供需走势（亩）表二：08-09年商业用地供需走势（亩）注：缺失月份均为零供应成交月份l 成交宗地价格情况：挂牌成交的商业用地均以起始价成交（详见附表）；表三：08-09年住宅、商业用地成交均价走势（万元/亩）注：缺失月份无住宅或商业用地成交l 公告地块情况：6月，共公告在7月拍卖宗地2宗，均为之前预公告的住宅用地，分别为城东万年场板块的多宝寺地块和城南的领事馆地块；公告在7月挂牌的宗地2宗，住宅和商业用地各1宗，商业用地为东大街10-3地块，住宅用地为青羊区龙嘴村地块；（详细情况见附表）二、本月土地市场点评6月蓄势 7月爆发？6月份，在北京、上海、重庆等地“地王”又频频出现的大背景下，当万科、华润等大型开发商又开始在一、二线城市挥舞支票本的时候，成都的一级土地市场却在经历了5.8的“疑似高潮”后，保持着相对较冷的局面，仅仅通过定向挂牌成交3宗商业用地。相反，开发商在二级市场的表现却非常活跃，合力达收购泰基南棠这宗近期公开披露的收购案就是其中一例，更有来自外地的开发商坦言，只要有三环内的住宅用地，照单全收。月末，重头戏终于上场，之前备受市场关注的领事馆地块和城东多宝寺地块进入拍卖倒计时，将在7月24号走上拍卖台。其中，领事馆地块无疑是重中之重，自从该地块在去年11月12号预公告推出后，绝佳的地段，较大的体量以及在本区域内的稀缺性都使得业内人士遐想无限，纷纷猜测谁将折桂，成交价多少，会不会成为成都的 “新地王”，甚至已经开始替未来的竞得人制订了项目的具体规划。单就这块金地的规划条件来看，总共约66亩的净用地面积被分为两块，一块为商业兼容住宅且住宅50%，一块是纯商业。按照公告上的容积率来计算，最多能修10.86万平米的住宅物业和19.11万平米的商业物业。在寸土寸金的城南二环内，能有如此巨大建筑面积的建设用地推向市场，必然会引起又一轮的夺地大战。目前，万科或将启动沙河堡和人南延线项目，华润由于二十四城的开发周期还将持续较久，且当下将主要精力放在了二十四城二期和万象城的打造上，同时，高新西区的橡树湾也将开始销售，上半年销售回款同样出色的龙湖则不善于打造这种以商业为主的大型综合体项目，所以，上述三家开发商不太可能参与对该地块的争夺。中原认为：由于该地块起始价格就在8亿元以上，且最终成交价格很有可能突破10亿元，所以最终的买家将在保利、招商这两大最近频频找地的上市开发商，以及近来颇为低调、改走高端路线的置信，或者还在成都主城区没有项目的香港或新加坡开发商之间产生。精品文档n 附表一：成交地块详细情况宗地位置净用地面积（亩）土地用途及使用年限净用地拍卖起叫价(含出让金)（万元/亩）规划设计条件成交单价（万元/亩）成交总价（万元）楼面均价（元/平米）竞得人容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率用地使用性质南部新区金融总部商务区11号地块）44.8198商业用地商业40年3003.0-8.0总40%高层25%82米15%商业金融业用地兼容20%公寓30013445.94562深圳市创新投资集团南部新区金融总部商务区12号地块）35.6995商业用地商业40年3003.0-8.0总60%高层25%87米15%商业金融业用地兼容20%公寓30010709.85562成都投资控股集团成华区猛追湾片区20商业用地商业40年1200总6.0总45%高层22%建筑主体高度90米且129米结合方案的合理性确定商业用地1200240003000中国石油集团川庆钻探工程有限公司 数据来源：四川中原数据库宗地位置图： n 附表二：公告地块详细情况宗地位置净用地面积（平方米）土地用途及使用年限净用地拍卖起叫价(含出让金)竞买保证金规划设计条件交易日期容积率建筑密度建筑高度绿地率用地使用性质成华区多宝寺18852.77合28.2792亩城镇混合住宅用地住宅70年商业40年360万元/亩2000万元总3.6 住2.9总27%高层22%不大于100米30%二类住宅用地（可兼容商业20%）2009.07.24武侯区领事馆路以南、火烧堰以北、美国领事馆以东43682.22合65.5233亩 其中商兼住 40.7589亩 商业 24.7644亩商业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年1350万元/亩15000万元商兼住总8.0 商兼住总50% 高层25% 120米商兼住10%商业结合方案确定商业二类住宅用地（可兼容住宅50%）、商业金融业用地商业总5.0商业总40% 高层20% 东大街10-3号地块16437.77合24.6567亩商业用地城镇混合住宅用地商业40年住宅70年1600万元/亩6000万元12.0总50%高层30%详见挂牌文件不作控制要求商业办公用地（兼容住宅20%）2009年7月13