消费支出规划案例一：三种贷款方式.doc

成都世纪精英培训学校 小算盘今年30岁了，摸爬滚打了这么些年，想想至今还委屈老婆跟自己居住在父母留下的一套不足70平方米的房子里，小算盘心里不免有些酸酸的。看着近年来成都房价不停往上攀升，小算盘早就有心要为家人添置一套新房，可苦于囊中羞涩，迟迟不敢轻易出手。很快，新的一年就要来了，小算盘终于把心一横，决定也去买套新房来住。说干就干。每天一下班，小算盘便带上老婆四处看房。终于有一天，小算盘在东门上看中了一套房子：总面积110平方米，每平方米售价3800元，总房价41.8万元。接下来的事情，就是办理按揭贷款等一系列的购房手续啦！经小算盘向售楼小姐和业内人士请教，得知现在有三种贷款方式，一是纯商业性贷款方式、公积金贷款方式、公积金和商业贷款组合方式。和小算盘一样要买房的朋友可要看仔细了，究竟哪种方式更适合你。 纯商业性贷款篇首先，借款人需满足的基本条件是：要有稳定收入和良好的信用，以保证自己能按期偿还贷款本息。而这也是各家银行最为看重的地方。其次，目前首付款的最低可以达到两成，但一般楼盘要求的都是三成，所以借款人必须要有足够的钱支付首付款。具备了这些，购房者在看上自己中意的楼盘后就可以动手了。【首付款】“我买的房子是41.8万，首付三成就是12.54万，好，那我就贷个29.26万。”听了售楼小姐的介绍，小算盘立即盘算起来。“不对，不对，你最多贷29万！”售楼小姐提醒。“为什么呢？不是说可以贷七成么？”售楼小姐告诉小算盘，虽然首付款理论上是三成，但实际上通常要准备更多的钱用于首付。比如说，小算盘的房子总价是41.8万元。以首付三成计算，首付款理论上应该是12.54万元，从银行获得的贷款就需要29.26万元。但是，绝大多数银行的贷款都是以“万元”为单位，也就是说你只能贷款29万元，余下的2600元仍然需要借款人在缴纳首付款时一并缴清。如此算下来，小算盘的首付款实际上是12.8万元（12.54+0.26)。除此以外，还会涉及到大修基金、水电气入户费、产权费等多个项目。这又是好几千元，而这些都是需要在付首付款时缴纳的。不过，售楼小姐提醒小算盘，在贷款期限的确定上，完全可以根据自己的实际还款能力来选择，但有一点必须记住，这个期限最长不能超过30年。【借款资料】“申请商业贷款，要提前准备什么资料呢？”小算盘问。售楼小姐介绍，购房者需准备的资料包括身份证、户口簿复印件；银行认可的还款能力证明，如收入证明或资产证明；合法有效的购房合同。而如果涉及抵押或质押担保，需要提供抵押物或质押权利的权属证明文件；如果有人愿意为你的还款能力进行担保，那么你必须出具该保证人的书面承诺以及他本人的资信证明；此外，由于首付款一般不得低于30。所以，你在申请贷款时，还必须提供已缴纳首付款的证明，如发票等。【贷款流程】经咨询，小算盘了解到，办理房贷的具体流程如下：第一步：提出申请。就目前而言，由于多数银行都是直接与楼盘合作，所以客户在售楼部就可以完成贷款申请表的填写。这时，通常会涉及到你的身份、工作和收入证明等。 第二步：签订合同。申请人在接到有关贷款批准的通知后，就可以和银行正式签订贷款合同了。与此同时，有关公证、抵押登记、保险等方面的手续也会一并办理。 第三步：开立账户。由于按揭购房都是分期还款，所以银行会要求你提供一个固定的还款账户。假如之前你已经在这家银行开立了储蓄账户，就可以直接用这个账户来还款；而如果没有，银行这时会让你重新开立一个全新的账户，用于归还每期的贷款本息。第四步：贷款发放。办妥有关手续后，银行会将所贷款项直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或划入售房人相应的账户中。 第五步：按期还款。按照合同约定的还款时间和额度，借款人应该按期足额偿还贷款本息。现有的还款方式包括等额本息还款、等额本金还款、等额递增还款和等额递减还款。第六步：还清贷款。包括提前还清和按期还清两种。所谓按期还清，就是按照当初合同约定的时间偿还所有的贷款本息；而如果你有充裕的资金但又找不到更合适的投资渠道，也可以选择提前还清贷款。银行不同，对提前还清贷款的要求也存在一定差异，但几乎都需要提前一个月向银行提出申请。特别提示在贷款结清之后，凭着银行开具的证明，一定要记得去办理抵押登记注销手续，拿回属于自己的房屋产权证。对于购买了房贷险的客户来说，还不要忘了去保险公司退还剩余的保费。【涉及费用】据售楼小姐介绍，根据银行的不同，在办理房贷时，可能会涉及以下几方面的费用：担保费、担保手续费、公证费、保险费、抵押登记费等。据介绍，银行不同，涉及的收费项目可能存在一定差异，但都不会太大。以建行为例，担保费一般为贷款金额的48；担保手续费为100元；公证费为400元；抵押登记费为55元。至于保险费，建行与中行目前都允许客户有权单方面选择是否购买房贷险，而工行四川省分行营业部很快也将实行房贷险由客户自行选择购买。据悉，保险公司一般的房贷险费率为贷款金额的1.5左右。另据了解，中行与建行都有“直客式”贷款，只要是他们认同的优质客户，还免收担保费。【利率标准】据介绍，如果是第一次贷款购房，各家银行目前都是执行的优惠利率，也就是同期商业贷款利率的0.9倍。其中，5年期以上的房贷优惠利率为5.508；35年期（含）为5.265；13年期（含）为5.184；1年期为5.022；6个月期为4.698。 公积金贷款篇除了商业贷款之外，朋友提醒小算盘还可以用公积金贷款。申请公积金贷款有何条件？有何手续？能贷款多少？小算盘搞房贷的朋友专门就此进行了介绍。【贷款前提】经咨询，小算盘了解到，办理公积金贷款，有三个前提：前提一：购房者买房的楼盘是可以办理公积金贷款的（并不是所有的楼盘都可以办公积金贷款）；前提二：购房者必须连续足额缴存公积金1年以上；前提三：首付必须达到三成，且最长贷款年限为20年。【利率标准】“公积金贷款现行利率5年以下(含5年)为3.96%，5年以上为4.41%（贷款年限最长不超过20年），商业贷款5年以上是5.508。”照此计算，如果申请20年期的贷款，起码要便宜好几万块钱。【贷款程序】办理公积金贷款的程序并不复杂。其实与一般的商业贷款所需程序差不多。具体程序如下：购房者将贷款申请资料（与商业性房贷资料基本相同）及缴存住房公积金的个人账号交给开发商开发商审查合格签贷款协议。简单地讲，在交齐所有资料后，购房者就只需等着签贷款合同了。【贷款额度】公积金贷款，不是想贷多少就能贷多少，一方面与你缴公积金的情况有关，此外，还有个最高限额，就是最高只能贷25万元。据介绍，住房公积金可贷款额度计算公式：住房公积金贷款金额（额度精确到千元）=借款人夫妻双方个人住房公积金月缴存额之和6%120.45可贷款期限。根据该计算公式，如果要申请最高25万元贷款额，要求夫妻双方住房公积金个人月缴存额之和或单方住房公积金个人月缴存额达到140元。小算盘的房子扣除首付后已经超过了25万元，显然，还有一部分钱不能用公积金贷款来解决。那有没有其他的解决方式呢？这时，朋友给小算盘推荐了组合贷款。 组合贷款篇组合贷款就是“公积金贷款+商业贷款”。简单来说，就是两者打组合，购房者可以首先申请公