专题调研汇报材料.doc

一、基本情况安厦房地产公司从2006年以来，遵照集团做强做大房地产业务这一战略部署，全面调整生产经营模式，由过去内部行政化集资建房，转向商品化、市场化、社会化的开发与经营。先后开发建设的项目有萧县凤山花园一、二期项目、安厦时代广场项目、安厦新街坊项目和凤山花园三期项目。公司注册资本金5000万元，资质等级为房地产开发与经营二级资质。到6月底账面资产总额20193万，净资产2819万。公司组织机构根据房地产开发与经营的流程特点于2009年采取直线职能制设置了7部1室1分公司，即工程管理部、策划销售部、造价部、财务部、经营管理部、客户服务部、人力资源部、办公室及淮北分公司。截止目前公司在职合同制职工63人，其中大专以上学历53人，高级职称5人，中级职称13人，初级职称18人。短期临时工9人。2009年实现产值8813万，销售收入9527万，利润-385万。2010年6月底完成产值5668万，销售收入2993万，账面利润-794万。预计全年完成总收入2.05亿。二、近年来工作的几点启示房地产开发与经营作为集团的主营业务，安厦公司面临着观念的改变，规模的扩大两个重要挑战：一是由长期在施工企业中形成的工作思路、经营理念和管理方法向房地产开发经营这一服务性业务转变，二者的工作内容、工作对象和工作方式，尤其是所遵循的市场规律都有着较大的差异；二是由过去内部建房年产值不过千万的规模，转变为面向社会、多项目、跨区域、收入过亿，以倍数快速增长的发展模式。为此，我们的一些做法和体会是：一是工程建设管理水平要不断提升，以质取胜，增强竞争力。根据销售工作的进度，安排好工程建设的节奏；注重依据销售的重要节点，科学制定工期网络表；协调好建设单位、施工单位和监理单位三方关系，齐抓共管，狠抓现场安全文明施工，确保工程质量。凤山花园一、二期项目3个标段获得省级安全质量标准化示范工地，4个标段获得市级安全质量标准化示范工地；时代广场项目获得省级安全质量标准化示范小区的荣誉称号，并力争确保“黄山杯”。好的现场、好的质量、好的口碑，才能为销售打下良好的基础。二是营销策划工作要不断上水平，勇于创新，争取新业绩。凤山花园一、二期项目和时代广场项目销售价格均创当地的新高，成为当地市场住宅价格的标杆和引领者，为利润最大化发挥了关键的作用。这得益于1、有较好的工程质量和安全文明施工形象做为基础；2、精心策划和宣传推广。包括电视、广播、报纸、户外媒体以及三维动画、楼书、夹报、样板房等各种物料道具的组合和重点宣传；3、方式繁多、花样翻新的sp活动。如“凤山花园杯”电视主持人大赛、乒乓球联赛、“燎锅底，送礼品”活动、“时代广场杯”全市少儿青少年书画大赛、“安厦之夜2010宿州市春晚”、“新街坊杯”宿州市十大政法人物及优秀干警评选以及冠名参加房交会等，多渠道塑造项目及企业品牌；4、在广告营销、口碑营销、关系营销的基础上核心把握分段控制的科学销售流程。即客户接待登记（蓄水期）准客户锁定vip卡发售（试水期）约谈客户选房（价格探测保温期）开盘（爆发期）价格调整（持销期）清盘（尾盘期）。正确把握销售价格，销售周期和销售费用三者之间关系，创造更好的经济效益。三是项目储备和可行性研究要科学严谨，实事求是。房地产开发和经营是项目和土地依赖型行业，离开土地和项目，企业的发展无从谈起。几年来，我们先后在萧县、宿州、连云港、淮北、明光、泗县等三四线城市进行市场调研和项目论证工作，逐步摸索出房地产市场调查与项目可行性研究的一些规律和方法。包括：1、项目所在城市社会经济形势及城市建设规划的判断；2、目标客户群消费水平、消费习惯的基本判断；3、成本费用利润估算的科学化模板选择；4、标杆项目的调查及拟开发项目的SWOT分析；5、项目所在城市关于房屋价格、供应结构等信息的采集。在上述思想和方法的指导下，先后形成了时代广场、新街坊项目可行性研究报告以及淮北片区棚户区改造及商业开发项目研究报告、宿州道东路网改造项目可行性研究报告等资料，为集团领导决策提供重要依据，为企业的持续发展奠定基础。四是经营管理工作要不断上台阶，过程管控，节流增效。一是按照房地产开发的业务流程设置了七部一室，重点突出细化责任、明确分工、团结协作、提高效率；二是工作职责设计和制度建设，制订了各部门和各岗位的工作内容、标准和制度，其中销售策划管理手册、工程项目管理手册既体现房地产市场规律又结合企业自身特点，从而使各项工作有法可依、有章可循；三是以成本控制为核心的工程预决算管理得到不断强化，已经并将进一步完善的包括工程、造价、经营、财务部门共同管理、多方把关的“双重审核、四方联动”的工作机制，对成本控制发挥了积极的作用。总之，几年来我们不懈努力并将继续探索的一条基本经验是：开发一批好的项目、树立一块好的企业品牌、建立一套完善的规章制度、带出一支好的专业队伍、形成集团一个好的经济增长点。16三、近年开发的几个项目介绍1、四个项目的主要经济技术指标序号项目名称总用地面 积容积率总建筑面 积可销售面积预计总销售收入状态住宅商业1凤山花园190亩1.213119011615020949万元2007年4月开工；2007年11月预售；现已全部竣工；基本售罄交房。11160345462时代广场14.1亩4.41650955416546153万元在建已预售；2009年9月动工；2010年底主体封顶；2011年7月竣工36700174653新街坊56.2亩2.271119118877734669万元在建，2010年5月动工；2011年9月预售；2011年12月主体封顶； 2012年12月竣工。7983389444凤山花园三期25亩1.25344203442011869万元2011年3月开工；2011年9月预售预售；2012年上半年交房2562088005合计285.3亩34261629351292691万元253756397552、凤山花园一、二期项目成本利润初步统计表序号项目金额（万元）备注一销售收入20949二预计成本税费193431土地费用32402前期费用3953开发建设费用122964期间费用19765应交税金1436三预计税前销售利润1606预计税前销售毛利润7.66%四预计税后利润1204预计税后销售利润率5.75%3、3个在建拟建项目成本利润初步预计表序号项目时代广场新街坊凤山花园三期合计备注一预计销售收入（万元）46153346691186992691二预计成本税金（万元）29093291769759680281土地费用（万元）39283312212193612前期费用（万元）622107220018943开发建设费用（万元）16467201125895424744期间费用（万元）4615208071274075应缴税金（万元）346126008316892三预计税前销售利润（万元）170605493211024663预计税前销售毛利润36.96%15.8%17.78%23.5%四预计税后利润（万元）127954120158218497预计税后销售利润率27.72%11.88%13.3%17.63%四、发展规划及项目储备按照集团统一部署，我公司在认真研究分析了企业发展环境，并对企业竞争力进行比较分析，初步编制了未来五年的发展思路和规划，主要内容包括： 1、战略定位及发展目标（1）、将安厦公司定位为皖北地区健康住宅的引领者，省内开发高品质住宅的倡导者。（2）、到2015年，把公司建设成适应房地产市场竞争，专业特色鲜明，竞争力较强的具有很高区域品牌价值的开发企业。企业营业收入占到集团总收入的10%以上，达到20亿。2、20112013年度目标分解指标2011年2012年2013年合计新开工面积（）20万26万30万76万销售收入（万元）400006000090000190000利润（万元）4000720013500247003、2011年计划安排 指标项目新开工面积销售收入节点计划凤山花园三期3.4万8300万3月份开工；9月份预售；12月份全面封顶；2012年6月份交房。道东路网项目13.6万4080万力争6月份开工建设；10月份预售。淮北保障性住房项目3万6000万5月份开工；11月份销售时代广场在建9000万7月份竣工新街坊在建12620万9月份预售；12月全面封顶合计20万40000万4、上述目标的实现，离不开土地和项目的支撑，近期我们紧锣密鼓地进行一批项目的可行性研究、规划和操作。（1）、道东路网旧城改造项目根据集团公司与宿州市人民政府签订的道东路网代建（BT）协议，我们编制了旧城改造综合开发可行性报告。项目规划用地约635亩，容积率2.37，总建筑面积约100万，其中住宅86万，商业10万，其他5万。估算总投资24.37亿元，销售收入33.83亿元，利润总额7.43亿元，销售利润率22%。（2）、淮北片区棚户区改造及商业开发项目结合棚户区改造和旧城改造政策，拟对该地块进行保障性住房和商品房综合开发，项目的论证和可行性研究正在进行。项目总用地约180亩，容积率2.9，总建筑面积35万，其中保障性住房15万，商品房20万。商品房开发净利润约1.5亿元左右。（3）、泗县新区项目。初步意向地块在政府广场西侧，泗县一中附近，土地面积约158亩，容积率2.0，总建筑面积21万。近期我们将进一步与当地政府商谈，并进行细致的可行性研究工作。五、下一步的工作重点为保障发展目标的实现，同时针对近年来工作中存在的薄弱环节以及新形势新任务提出的新挑战，未来一段时间，我们将下功夫抓好以下几个方面的工作：1、更加重视土地和项目储备，做大做强，走可持续发展道路。公司的经济规模和发展速度距集团产业结构调整的希望还有一定的距离，加之土地获得、规划审批、拆迁以及投资与回收之间故有的经济周期也制约着企业的均衡发展。我们将在今后工作中，探索其规律，把握好开发节奏，统筹兼顾，使公司保持平稳、快速、健康发展态势，避免项目断档、大起大落、发展跌宕起伏。我们将继续在周边三、四线城市择机进行土地和项目储备，形成多方位、跨区域的开发格局。在项目可行性研究时，更加注重市场调查，采集详实、准确的市场数据，尤其在经济技术指标和成本利润分析时，要在精准性上下功夫，努力提高可行性研究的水平和质量。2、更加重视项目市场定位研究和工程管理，注重品质，树立品牌。项目的市场定位包括客户定位、整体形象定位、业态定位、户型定位、配套定位及项目分期（组团）和规划设计等。其目的是使产品切合当今倡导的生活观念，引领市场、引导消费。我们将在今后的项目规划定位工作中，以更新的思路与市场需求点相切合，挖掘市场空白区，形成差异化产品，形成错位竞争。在工程建设和管理中，坚持“品质、品质、还是品质”的理念不动摇，不偏差。狠抓工程的质量、安全和进度。吸取以往的经验教训，抓基础、抓细节，从主体工程、配套工程、景观工程、小品、绿化直至前期物业配套及服务等诸多细节入手，于微小处见品质，提升项目和公司的品牌价值。3、更加重视营销策划工作，努力培养企业的核心能力。着眼于提升营销水平这一目标历练队伍。一是增强策划工作的针对性、灵活性，根据项目开发节奏、市场变化、政策调控等因素的变化，适时调整方案；二是销售政策的制定要统筹好企业效益和社会效应二者的关系，在确保经济效益的前提下，出台销售政策要有震撼力和诱惑力，丰富公司的推盘手法，积累经验；三是加强各案场的管理，案场是公司的形象窗口，是客户与公司交易的重要平台，将继续强化置业顾问的培训和各项管理制度的落实；四是细化销售考核，形成包括销售价格、销售成本、销售周期、销售率综合评价指标体系，并建立起量化考核评价机制和奖罚兑现机制。4、更加重视机制创新，狠抓管理，全面提高企业经济效益。根据公司规模的扩张和多项目同时开发的格局，我们将及时调整企业管理模式，改革无止境，创新不停步。一是准备推行项目负责制，其主要内容包括以项目为基点的资源配置机制、目标成本控制机制和责任利益奖罚机制，使企业层和项目层既相对分离、权责明确，又监管有效，协调统一。二是在上述体制创新的基础上，把现有的“双重审核”的成本控制模式过渡到以项目为对象、以具体负责人和部门为主体，并与部门、个人的业绩奖罚挂钩的全面预算管理。三是继续深化机构改革，把现有的直线职能制向事业部制转变，使公司各部门成为各开发项目的专业支持中心、后台服务中心、资源配置中心、监督管理中心。四是注重提高资金筹措平衡能力。房地产开发是资本密集型行业，资金是企业的血液，融资是企业运行的关键。在集团支持下，一方面要合理平衡好资金的使用；一方面要使安厦公司成为融资主体；同时要在内部认筹、房款回笼上采取积极措施，多管齐下，满足企业发展对资金的需求。六、几点建议1、商品房的开发是一种商业化和市场化的运作行为，目前公司在营销环节的市场化程度已明显提高，而在工程承包等生产环节市场化的运作机制还需在集团领导的重视和支持下不断转变。2、为保障十二五期间进行土地和项目储备，保持企业经营规模持续扩大，希望集团继续给予资金上的大力扶持。同时，我公司将作为负债主体，独立向银行进行项目开发贷款，以增加资金供应，这在今年时代广场项目上已进行了初步的尝试。希望集团今后继续在资产评估、担保等方面为我公司融资提供支持。3、在人力资源配置与开发方面继续给予支持。我公司目前人员总量已相对较多，但人才结构尚不合理，如工程设计、财务管理、预算造价、市场营销、平面设计等方面急需的人才还请集团给予支持。4、按房地产市场的规律指导评价销售工作。商品房销售是由销售价格、销售周期、销售率和销售费用多项指标形成的考