房价合理回归.doc

解读“房价合理回归”吕兆毅“促进房价合理回归”是龙年春节之后最受欢迎的“热词”，好像一股春风，温暖着“房民”的心田，使相当多的“房民”对房价继续下降充满信心和预期。人们热议的主题是评价房价合理回归的标准究竟是什么？这个问题有没有文件提供成文的答案？我一直盼望着权威人物的解答。但是，至今没有发现一个完整的满意的答案，我只好抛砖引玉了。“房价合理回归”的来龙去脉温总理“两年六提”房价合理回归已成为最新的“春天的故事”。经过第六次国务院全体会议的确认，“促进房价合理回归”已取代“抑制房价过快上涨”，成为2012年房地产调控政策的新基调和调控新目标。第一次提出房价合理回归是在2010年春节之后的2月27日，在中国政府网与网友交流时，温总理说，“本届政府有信心使房价能够保持在一个合理的价位”。第二次是在2010年12月26日，在中国人民广播电台与听众交流时，温总理说，“中央完全有能力控制物价保持在合理水平，将继续大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理价位。”“在我的任期内一定要使房价能够保持在一个合理水平，我还要我实现这个目标而努力，绝不会退缩。”“我相信，经过我们一段时间的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”第三次是在2011年5月1日，温总理视察北京保障房工地时说，“要把一些地区过高的房价降下来，使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。”第四次是在2011年11月6日，温总理在俄罗斯圣彼得堡发表谈话，“中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展”。“房地产调整我们已经说起来进行两年了，一些重大措施都已经出台了，特别是我们今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。”“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理价格。”第五次是在2012年1月31日，温总理在主持国务院第六次全体会议时，在部署2012年的第三项工作时要求“巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”值得特别注意的是，前四次都是温总理在各种与群众和媒体见面的谈话，也许有人认为不是“红头文件”，第五次已经作为国务院第六次全体会议有关2012年工作的部署。第六次是在2012年2月6日10日召开的听取政府工作报告意见和建议座谈会上,温总理说,“房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期稳定、健康发展”。由此可见，房价合理回归是国务院非常明确的房地产调控目标。所说的“合理”就是“调节后的房价使民众能够接受”，“回归”就是把“过高的房价降下来”。令人奇怪的是，全国工商联房地产商会某会长说什么“让房价合理回归”，用的是“合理”，不是用的“回调”，用的是“回归”。按照她的解读，“合理回归”好像不是房价下降，真是混淆视听，故意歪曲。这是这位到处演讲的某会长充当房地产特殊利益集团的代言人和政治说客的又一表演。房价暴涨的疯狂轨迹评估房价房价合理回归的前提是要搞清楚房价的涨跌过程。分析房价暴涨的轨迹，这真是一条不可思议的曲线！真是一场惊心动魄的疯狂掠夺！我查到一组数据，请善良的房民看看房地产开发商是怎样搜刮民脂民膏的。北京内城四区的房价走势是最典型的代表，也是全国房价疯狂上涨的领头羊。请看：时间 房价（元平方米） 涨跌幅（%）2000年 43002001年 5000 16.32002年 4800 4.02003年 5600 16.72004年 6000 7.12005年 9000 50.02006年 14000 55.62007年 27000 92.92008年 18000 33.3 （注：仍然比2006年上涨28.6%）2009年 47000 161.1 （注：比2006年上涨235.7%）2010年 55000 17.0十年之间，房价涨幅高达1179%，即暴涨11.8倍，年均涨幅117%。其中，2007年房地产商就疯狂上涨了1倍， 2008年由于美国次贷危机的影响，房价下降33.3%，可是仍然比2006年上涨了28.6%，房地产商疯狂制造舆论，高呼政府救市，结果房地产商搞了一个“报复性”反弹，2009年比2008年上涨竟然高达161.1%，比2006年上涨235.7%，这简直是反攻倒算！这样的房地产商还恬不知耻的说自己的血管流的是“道德的血液”！真是令人极其愤怒，是可忍孰不可忍！2010年虽然面对“史上最严厉”的调控，房地产商仍然将房价上涨了17%。这种疯狂涨价从2005年开始了，已经暴涨了8年之久，难道这不是房地产泡沫吗？难道这不是市场失灵的铁证吗？难道政府不能出手干预市场吗？难道这样疯狂的房价还不应该严厉调控吗？从十年房价上涨的轨迹来看，房价合理回归应当回归到暴涨以前的价位，至少应当回归到2008年，至少应当下降40%以上。当前，经过所谓“史上最严厉调控”，房价仅仅下降不到10%，房地产商就抢夺话语权，大势制造舆论，忽悠地方政府放松调控，真是疯狂至极。房价合理回归的评估标准第一，合理房价的权威标准应当是联合国人居中心和世界银行提出的公认标准，房价家庭收入比发达国家为1.8至5.5之间，发展中国家为3至6之间为合理；超过6时，属于房地产泡沫区；超过7时，则被公认为“全球房价最难承受区”。我国一线城市已经超过20，大中城市一般达到12至15，国外人士十分震惊，国内房地产开发商居然否认存在房地产泡沫，有的教授专家居然为虎作伥。我国加入WTO以来，主流声音总是强调国内市场必须与国际市场接轨，房地产市场难道不能接轨吗？奇怪的是房地产商，遇到有利于自己发财的机会就说国际惯例，遇到不利于自己发财的机会就说中国特殊，在房价问题上更是明目张胆的大搞双重标准，大势散布“房价上涨有理论”和“房价下跌危险论”。例如，全国工商联房地产商会某会长就以权威的口气说什么“我认为在中国拿房价收入比来量衡是做不到的”。第二，我国的“红头文件”实际上已经采纳“房价家庭收入比为4”作为合理房价的评估标准。早在1998年，中央房改文件规定：在停止住房实物分配后，如果一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房（注：当时的供房主体），它的平均价格与双职工家庭平均工资收入之比在4倍以上时，“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。也就是说，1998年房改政策已经明确规定，城市居民只要支付4年家庭收入，就可以买到一套60平方米的住房。这实际上是当时确定的中国特色的房价收入比。只可惜后来再也没有实行这一政策。我们建议国务院继续执行这一政策，并把建筑面积标准提高到90平方米，使新参加工作的无房户群体包括农民工买得起房进得了城，让人民真正分享改革发展的成果，过上比较体面、比较有尊严的生活。第三，房价合理回归最敏感的评估标准是住宅租售比应当保持在1100至1200之间。所谓住宅租售比是指每平方米使用面积的租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。1200，是国际公认的租售比警示线。它表示200个月（16至17年）的房租才能收回这套住宅的购房投资，并且没有购房投资的利息收入。2008年国家发改委发布报告，根据70个城市抽样调查结果测算，全国住宅租售比已经低于1400。例如，一套100平方米的住宅，房价为每平方米15500元，每月房租为2700元，租售比即为1418。租售比虽然很低很低，但是不少人仍然热衷于投资投机购房，其原因就是因为房价连续暴涨，以图炒房获得暴利。由于房租是难以炒作的指数，因此，作为房价合理回归的评估指标是相当可行的。第四，把严格禁止投机投资购房作为房价合理回归的最关键的评估标准。我国房价连续多年暴涨的首要原因是纵容投机投资购房。据有关调查，我国一线城市投机投资购房早已高达40%以上，而公认的国际警告线投资投机需求比重为20%，我国一线城市已超过一倍。房地产调控的首要目标就是要坚决打击投机投资购房，采取限购政策是非常必要的，是解决市场失灵的常规的政府干预与市场监管措施，在国际上也有先例。例如韩国就长期实行“一户一房”的限购政策。又如德国，维持10年房价基本不变、房价每年平均上涨1%（物价上涨2%）的“奥秘”，就是实行房产税和反暴利法律的结果。德国的房产税包括不动产税1%1.5%（按评估值计算），交易税3.5%，差价盈利税15%；反暴利法律包括超高房价（高于合理房价20%）可到法院起诉，处5万欧元罚款，暴利房价（高于合理房价50%）可判3年刑。因此在德国不可能出现投机投资炒房。由此可见，德国的房地产市场监管比我国更加严厉。第五，以公租房为主体的保障房能够实现保障20%30%的中低收入住房困难群体。以重庆市为例，申请公租房的条件已经放宽到，农民工不受收入限制；刚工作大学毕业生不受收入限制；家庭人均面积小于15平方米，不受收入限制；收入虽高但子女出国留学住房拥挤的家庭；收入虽高但有人生病花钱多住房拥挤的家庭。有了保障房的缓冲分流，人们就会改变恐慌购房、超前购房、三家老少拼钱购房的需求。第六，适当提高城市用地增长弹性系数，制订保证土地充足供给的新政策、新法规，改变“地价推高房价”的恐慌性预期。所谓城市用地增长弹性系数是指城市用地增长率与城市人口增长率之比值。国际通用标准为1.12，我国是否采纳这一标准，尚未查到公开信息。当前的严重问题是，房地产商利用国家实行最严格的土地控制政策的现实，蓄意制造土地市场越来越紧张的假象