商品房管理办法.doc

商品房管理制度 总 则 为明晰各部门责任，规范商品房出入库管理，确保资产完整，动态掌握公司资产分布结构特制定本制度。 第一章 入库商品房管理经验收合格办完竣工手续的商品房，必须登记电子入库台账。 1、技术部门依据实际竣工图纸，按照国家有关规定计算开发项目的最终总面积、销售面积（含可分摊面积）及不可销售面积。并负责把相关资料送交房地产测绘中心进行面积最终测算，确定最终可销售单位面积。 2、营销部在收到竣工验收报告后，依据房屋测绘报告书登记商品房电子台账（一式三份，分别由财务部、营销部、经理留存），明确楼号、面积、房产价值及分布情况。 3、财务部在技术部门计算面积的基础上进行复核和计算，并依据复核计算后的面积，并建立开发产品即库存商品房电子台账。 4、财务部在项目开发过程中，按照“土地征用及动迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“公共配套设施费”、“开发间接费”等项目进行成本归集，确认已发生的实际成本。在工程竣工验收后，汇总工程预算部门提供的预提成本确认整个开发项目的完全成本，并按照可销售面积分摊完全成本，确定单位造价。待整个工程项目决算后，调整成本差异办理开发成本结转。 第二章 房款统计核算 1、营销部与客户签订商品房认购或销售内部传递合同，销售部开具商品房交款通知单，财务根据商品房交款通知单办理收款并开据收款收据。（一式四联，销售、财务存根、入账各一份），已签订签订商品房认购或销售内部传递合同并缴纳部分房款后，财务部将已收的“部分房款”纳入“预收账款”核算。2、营销部依据合同条款规定负责及时回款，财务部对回款情况进行检查。对于按揭客户要进行跟踪动态管理，登记办理时间、按揭银行、按揭额度，贷款到位详细情况，及时比对。 3、每月末或调价前，营销部依据客户交款收款情况，填制已销售及待售情况统计表，并及时报送财务科、总经理及相关管理部门。4、每月末，每月末将商品房收款情况进行统计。按套数、面积、价值情况由销售部门与财务部门对账，统计商品房销售情况表，确保销售部的统计台账与财务部门的商品房库存帐相符。并将统计结果及时报总经理及及相关管理部门。 第三章 商品房销售出库管理 1、客户与销售部签订购房合同后，客户办理房款结算时，先由销售部计算余款填制商品房交款通知单，到财务科办理交款；2、财务科办理收款及各项代收款项，出具相关收据（开具商品房销售发票）后，保留商品房购房内部传递合同一份，然后开具商品房出库单（一式三份，经营、财务、物业各一份），商品房出库单由财务部盖章后生效做为出库手续，才能进行下一步的正式销售合同签订，钥匙取得，物业验收等环节。 第四章 其他调、换、退房出库管理 1、客户已经购买并办理商品房出库手续后，因各种原因预调换或退房的，销售部为客户重新签订调整或退房协议（一式三份，留存、销售部、财务科各一份），并由销售部经理和公司经理签字同意。2、客户到财务科办理交退款手续，原收据及各手续退回，按重新签订调整或退房协议所注价值计算找差并重新开具结算手续。 3、以房抵款销售必须附有以房抵款合同、协议等，相应的以房抵款手续完备后，方可按照商品房正常销售程序办理出库。第五章 商品房实物清查管理1、定期会同工程部、销售部、财务部、物业进行商品房实物盘点，确认商品房库存实际情况，与商品房统计台账对账，确保商品房账实相符。2、对于差异，要详细登记楼号、面积、房产价值、时间及原因分析，上报相关管理科室。第六章 商品房管理责任科室一、销售部1、房屋预售建筑面积须经房管局测量复核后，列出明细表，报经理批准、财务科备案。在预售过程中不得擅自变更。2、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理、财务科上报销售情况，及时报表。3、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。4、每月末根据统计台账填制商品房库存及销售情况统计表，并与财务部进行对账，确保营销部的统计台账与财务部的库存商品账账相符； 6、定期与财务部进行商品房实物盘点，确认商品房库存实际情况，确保商品房账实相符。 7、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务，熟练掌握操作流程，必须按照银行规定签定合同，做到办证细心，资料齐全，专人办理。8、销售部会同项目技术部做好竣工商品房的移交工作，现场查验土建、水电等配套设施并核实房屋面积，确认无误后（竣工房屋面积须经房管部门书面认可），查验人员办理书面移交手续。竣工建筑明细表报经理批准后，由销售部据此编制商品房电子台账，报公司经理、档案室、销售部、财务科备存。二、技术科 1、工程部门提供项目施工图，并召集预算、工程、经营等相关部门共同会审图纸，确定楼号、房号、物业明细分类，经公司办公会商讨。 2、技术科依据已确定的图纸，按照国家有关规定计算开发项目的总面积、销售面积（含分摊面积）及不可销售面积，并确定单位面积，并负责协调房地产测绘中心提前进行面积预测。 3、工程建设过程中，面积发生变化要及时按照以上程序进行面积的重新测算和审批。 三、财务科 1、按会计准则和财务制度的要求准确进行房款预订、预售帐务处理，及时统计期房预订、预售收款及库存情况，并将统计结果报经理及管理科室。 2、 准确登记商品房入库电子台账，统计汇总商品房入库情况，按程序填制商品房出库单；根据入库单、出库单建立商品房入库、出库统计台账，保证商品房库存情况真实