市场法的住宅抵押评估案例.doc

房地产抵押估价报告估价项目名称：临安市锦城街道竹林新村47号1幢整幢、共同共有房地产抵押价值评估委 托 方：估 价 方：临安房地产评估咨询有限公司估 价 人 员：注册房地产估价师：、注册号：3320080107注册房地产估价师：、注册号：4120020031估价作业日期：2010年1月19日至2010年1月21日估价报告编号：号目 录一、致委托方函3二、估价师声明5三、估价的假设和限制条件6四、房地产估价结果报告9（一）委托方9（二）估价方9（三）估价对象9（四）估价目的11（五）估价时点11（六）价值定义11（七）估价依据12（八）估价原则12（九）估价方法13（十）估价结果13（十一）房地产变现能力分析及风险提示13（十二）估价人员15（十三）估价作业日期15（十四）估价报告应用的有效期15五、房地产估价技术报告 16（一）实物状况分析16（二）权益状况分析17（三）区位状况分析18（四）市场背景的描述分析19（五）最高最佳使用分析26（六）估价方法选用27（七）估价测算过程28（八）估价结果确定35六、附件 37 1、估价委托书，2、估价对象照片，3、估价对象位置图，4、估价对象房屋所有权证、土地使用权证书复印件，5、估价机构营业执照、资质证书、估价人员注册证书等复印件第一部分、致委托方函：承蒙委托，我公司对位于临安市锦城街道竹林新村47号1幢整幢拟抵押房地产（以下简称估价对象）进行了评估。1、估价对象：位于临安市锦城街道竹林新村47号1幢，建筑面积327.62平方米，混合结构，建成于2003年。房屋所有权人为、，土地使用权人为，已取得临安市房权证锦城字第0041267号和锦城字第0041268号房屋所有权证、临国用2004第010330号国有土地使用证，土地用途为住宅用地，使用权类型为划拨，土地使用权面积为106.40平方米。2、估价时点：2010年1月20日。3、评估目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。4、价值类型：公开市场价值。5、估价报告有效期：自2010年1月21日至2011年1月20日止。6、估价结果：估价人员根据房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见以及国家的有关法律、法规，本着独立、客观、公正的原则，按照严谨的评估程序，采用市场比较法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析基础上，确定估价结果如下：估价对象公开市场价值评估总价人民币1084422元（大写人民币壹佰零捌万肆仟肆佰贰拾贰元整），抵押价值为829594元（大写人民币捌拾贰万玖仟伍佰玖拾肆元整）。特函告贵方此致！ 临安房地产评估咨询有限公司法定代表人：2010年1月21日第二部分、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。5、于2010年1月20日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。并对勘察的客观性、真实性负责，但我们对估价对象现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失真造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7如果委托方对估价报告有异议，应在本估价报告应用有效期内向本公司提出复核或复估申请。8未经评估单位书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。9没有其它重要专业人士对本估价报告提供重要的专业帮助。10册房地产估价师签名： 注册房地产估价师（签章） 注册房地产估价师（签章）第三部分、估价的假设和限制条件一、估价的假设和限制条件1、委托方应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不隐瞒或者提供虚假情况和资料。本次评估是以委托方房地产评估委托书、房屋所有权证、国有土地使用权证、关于优先受偿款调查表等资料为基础，估价人员对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查，无理由怀疑委托方提供的情况和资料的真实性、合法性，其合法性和真实性应由委托方负责；2、估价对象的建筑面积和土地面积是以房屋所有权证、国有土地使用权证上记载的为准。我公司人员仅对房屋进行了一般性的外部察看，并未接受进行结构测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损3、本次评估采用公开市场价值标准，公开市场价值满足下列条件：(1)交易双方是自愿地进行交易的。(2)交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。(3)交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象，知晓市场行情。(4)交易双方有较充裕的时间进行交易。(5)不存在买者因特殊兴趣而给予的附加出价。本次估价以估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场为假设前提。4、本次估价是以估价对象规划设计条件不变，房屋持续使用为假设前提。5、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押、典权等他项权利，权属清晰无异议为假设前提。6、根据委托方提供的临国用2004第010330号国有土地使用证记载，估价对象的土地使用权类型为划拨（安置土地）。本次评估是该土地使用权在转让过程中可以按照登记土地用途变更为出让土地使用权为假设前提的。7、根据委托方提供的临安市房权证锦城字第0041267号和锦城字第0041268号房屋所有权证，房屋建成年代为2003年。8、本报告以估价对象不存在欠缴土地使用税等税费为假设前提。9、至估价时点，估价对象自用。本次估价假设委托方不与任何一方签署针对估价对象的无期限或严重影响估价价值的租赁协议。10、根据中华人民共和国担保法，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。11、估价人员对估价对象现场察看仅限于估价对象在查看之日的外观使用状况，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命。二、估价报告使用注意事项1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化而变化，房地产市场有较大波动造成房地产市场价值下降会形成预期风险，提请报告使用者注意。2、房地产抵押期间，抵押房地产仍有抵押人占有、使用，使用过程中不可避免造成损耗，特别是装修和设备折旧较快，有可能降低抵押物价值，特提请抵押人注意。3、本次估价仅为该估价对象确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，超出此范围本报告无效。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、变现难易情况、政府有关税费缴纳等情况确定。4、本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立。在正常情况下本房地产估价报告有效期为一年，即本估价报告提交之日起一年内有效（自2010年1月21日至2011年1月20日止）。在估价报告使用人使用本报告时，如果房地产市场状况或估价对象的权属、实体状况发生变化足以影响估价对象价值时，应重新委托估价。5、国家宏观经济政策变化、房地产市场的波动、自然灾害等不可抗力以及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本次估价未考虑这种变化对估价结果的影响。6、本估价报告需经本公司盖章及至少两名专职注册房地产估价师签字签章后有效，否则，本估价报告的全部或部分均无效。7本报告的内容及评估价值等事宜，由本公司负责解释。未经本公司同意，不得向委托方和按照规定报送相关部门以外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸于任何公开媒体。第四部分、房地产估价结果报告一、委托估价方：委 托 方：联 系 人：联系电话：二、受托估价方：1、单位名称：临安房地产评估咨询有限公司2、单位地址：3、法定代表人：4、联系电话： 5、资质证书编号：号6、资质等级：暂三级7、资质证书有效期限：2009年3月12日至2010年3月12日三、估价对象：（一）本次估价范围估价对象位于浙江省临安市锦城街道竹林新村47号，地块四至：东邻其它房屋，西邻宅基地，南邻道路，北邻道路。本次估价范围为竹林新村47号1幢整幢,房屋设计用途为住宅，土地证记载用途为住宅，实体用途为住宅。土地以划拨方式取得（拆迁安置用地） 。估价对象房屋所有权人为、。（二）房地产实物状况1、土地实物状况 (1)土地面积：估价对象所在土地总面积为106.40平方米。(2)土地形状：土地形状为正方形，详见宗地界址图。(3)地势：该宗地与相邻土地、道路齐平，自然排水状况良好，无洪水淹没的可能性。(4)土壤：该宗地为居住用地，土壤没有受过污染。(5)地形、地貌：该宗地位于竹林新村，地势平坦、无明显坡度。地基地质条件适合于建筑，地下水水质尚未发现污染，也无不良地质现象。(6)土地开发程度：至估价时点，该宗地红线外基础设施达到“六通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯和网络），宗地内达到“六通一平” （即通路、供电、供水、排水、通讯、网络和 场地平整）。2、建筑物实物状况：(1)建筑规模和建筑结构：该户总土地面积为106.40平方米，总建筑面积为327.62平方米，混合结构，共3层，层高为3米。(2)设备设施:客厅设有立式空调，卧室设有挂式空调，定制厨房整套橱柜。(3)装饰装修：估价对象房屋塑钢窗，楼地面1层大理石，2-3层水泥地面，内墙乳胶漆，外墙墙砖。估价对象建成于2003年，维护保养状况较好。(4)朝向：估价对象坐北朝南。位于竹林新村中间位置。(5）间布局：每层为三室两厅两卫。(6) 防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照：楼板没有渗水迹象、外墙没有渗雨迹象。保温、隔热、隔声等方面满足规范要求。估价对象采光、通风、日照良好。(7) 维护状况：现场查看没有发现不均匀沉降，地面、墙面、门窗保养维护较好。(8) 房屋用途：估价对象为居住用途。（三）估价对象权益状况：1、土地权益状况(1)土地所有权:估价对象土地属于国有土地。(2)土地使用权据临国用2004第010330号国有土地使用证记载，估价对象所占用宗地的土地使用权人为 ，座落于锦城街道竹林新村，地号为01-27-53，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为106.4平方米，该面积为独用面积。该证颁发于2004年11月18日。2、建筑物权益状况(1)房屋所有权估价对象房屋所有权人为、，房屋产权属于共同共有。持有临安市房权证锦城字第0041267号房屋所有权证，房屋证载总面积为：327.62平方米。该证登记时间为2009年12月28日，共有情况为：共同共有。据房屋所有权证记载：房屋规划用途为住宅。持有临安市房权证锦城字第0041268号房屋所有权证，该证登记时间为2009年12月28日，共有情况为：共同共有。房屋证载总面积为：327.62平方米。据房屋所有权证记载：房屋规划用途为住宅。(2)出租情况：至估价时点，估价对象自用未出租。(3)其他权利设立情况：估价对象于估价时点无他项权利限制。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2010年1月20日（实地查勘之日）由于本次估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产价值。根据房地产抵押估价指导意见第十条规定，估价房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。我们实地查勘之日为2010年1月20日，故确定估价时点为2010年1月20日。六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿额的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据：1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国担保法；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、中华人民共和国抵押管理法5、中华人民共和国土地管理法；6、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；7、建设部、中国人民银行、中国银行行业监督管理委员会发布的房地产抵押估价指导意见；8、商业银行房地产贷款风险管理指引9、委托估价方提供的房地产估价委托书、房屋所有权证和国有土地使用权证书复印件等有关资料；10、估价人员现场勘察、市场调查所取得的资料及估价人员的专业经验；八、估价原则：房地产估价遵循独立、客观、公正的工作原则，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和谨慎原则。1、合法原则，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。2、最高最佳使用原则，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。即法律上许可、技术上可能、经济上可行，能使估价对象的价值达到最大的使用。3、估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。4、替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、谨慎原则，要求估价人员充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不要高估假定未设立优先受偿权下的市场价值，不要低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。九、估价方法：1、估价技术思路根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的房地产抵押估价指导意见，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。计算公式为：房地产抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取，采用公开市场价值标准。2、估价方法采用估价对象所在区域类似状况的房屋较多交易，根据估价对象的特点，结合估价工作经验，对估价对象采用市场比较法确定其价值较为科学合理。成本法因成本组成与市场价格相距过远而决定弃之不用；收益法因租售比过小不具说服力亦弃之不用。市场比较法定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果：估价对象公开市场价值评估总价人民币1084422元（大写人民币壹佰零捌万肆仟肆佰贰拾贰元整），抵押价值为829594元（大写人民币捌拾贰万玖仟伍佰玖拾肆元整）。十一、房地产变现能力分析及风险提示（一）变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的能力。影响变现能力的因素主要如下：1、估价对象的通用性。估价对象为住宅用途，其建筑物形式和结构布局合理，通用性较强。2、估价对象的独立使用性。估价对象为独立居住楼房，可独立使用。3、估价对象可分割转让性。根据合法用途和产权状况，估价对象能按套或按层转让。4、估价对象的开发程度。至估价时点，估价对象所在宗地红线外基础设施达到“六通”（即通路、供电、供水、排水、通讯及网络）,宗地内达到“六通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、网络、场地平整）。5、估价对象的区位。估价对象位于临安市锦城街道竹林新村，属于居住区，区位优势一般。6、市场状况。2009年7月下旬以来，临安市住宅房地产市场交易量上升，价格逐渐上涨。综上所述，假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，委估房地产应该能够顺利变现但因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，可能实现的价格一般比公开市场价格要低。(二)风险提示1.变现风险。估价对象为三层住宅，土地性质为划拨，若在估价时点拍卖或变卖，在正常情况下，其最可能实现的价格与或许比评估价格要低。2.抵押期间价值的损耗。房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押方占有、使用。可能引起价值的减损。3.估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致变现能力降低。报告使用者应合理使用评估价值。注意处置房地产时快速变现费用对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。十二、估价人员：姓 名 注册号 签 名、 3320080107 、 4120020031 十三、估价作业日期：2010年1月19日至2010年1月21日。 十四、估价报告应用的有效期：本评估报告有效期自估价报告提交之日起一年内有效（自2010年1月21日至2011年1月20日止）。第五部分、房地产估价技术报告一、实物状况分析（一）本次估价范围估价对象位于浙江省临安市锦城街道竹林新村47号，地块四至：东邻其它房屋，西邻宅基地，南邻道路，北邻道路。本次估价范围为竹林新村47号1幢整幢,房屋设计用途为住宅，土地证记载用途为住宅，实体用途为住宅。土地以划拨方式取得（拆迁安置用地） 。估价对象房屋所有权人为、。（二）土地实物状况 (1)土地面积：估价对象所在土地总面积为106.40平方米。(2)土地形状：土地形状为正方形，详见宗地界址图。(3)地势：该宗地与相邻土地、道路齐平，自然排水状况良好，无洪水淹没的可能性。(4)土壤：该宗地为居住用地，土壤没有受过污染。(5)地形、地貌：该宗地位于竹林新村，地势平坦、无明显坡度。地基地质条件适合于建筑，地下水水质尚未发现污染，也无不良地质现象。(6)土地开发程度：至估价时点，该宗地红线外基础设施达到“六通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯和网络），宗地内达到“六通一平” （即通路、供电、供水、排水、通讯、网络和场地平整）。（三）建筑物实物状况：(1)建筑规模和建筑结构：该户总土地面积为106.40平方米，总建筑面积为327.62平方米，混合结构，共3层，层高为3米。(2)设备设施:客厅设有立式空调，卧室设有挂式空调，定制厨房整套橱柜。(3)装饰装修：估价对象房屋塑钢窗，楼地面1层大理石，2-3层水泥地面，内墙乳胶漆，外墙墙砖。估价对象建成于2003年，维护保养状况较好。(4)朝向：估价对象坐北朝南。位于竹林新村中间位置。(5）间布局：每层为三室两厅两卫。(6) 防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照：楼板没有渗水迹象、外墙没有渗雨迹象。保温、隔热、隔声等方面满足规范要求。估价对象采光、通风、日照良好。(7) 维护状况：现场查看没有发现不均匀沉降，地面、墙面、门窗保养维护较好。(8)房屋用途：估价对象为居住用途。二、估价对象权益状况：（一）土地权属和登记状况1、土地所有权:估价对象土地属于国有土地。2、土地使用权据临国用2004第010330号国有土地使用证记载，估价对象所占用宗地的土地使用权人为 ，座落于锦城街道竹林新村，地号为01-27-53，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为106.4平方米，该面积为独用面积。该证颁发于2004年11月18日。（二）建筑物权益状况1、房屋所有权估价对象房屋所有权人为、，房屋产权属于共同共有。持有临安市房权证锦城字第0041267号房屋所有权证，房屋证载总面积为：327.62平方米。该证登记时间为2009年12月28日，共有情况为：共同共有。据房屋所有权证记载：房屋规划用途为住宅。持有临安市房权证锦城字第0041268号房屋所有权证，该证登记时间为2009年12月28日，共有情况为：共同共有。房屋证载总面积为：327.62平方米。据房屋所有权证记载：房屋规划用途为住宅。2、出租情况：至估价时点，估价对象自用未出租。3、其他权利设立情况：估价对象于估价时点无他项权利限制。三、估价对象区位状况：（一）区位临安市位于浙江省西北部, 平面地理坐标介于东经118。51119。52,北纬29。5630。23，距离省会杭州市30余公里，距离上海市250公里,是长江三角洲的一方绿色宝地。全市土地总面积3126.8平方公里，总人口52万余。东与杭州市毗邻，西与安徽省宁国县交界，南连富阳市、桐庐县和淳安县，北与安吉县相接。临安市城区位于临安市东部。现辖锦城、玲珑、青山湖、锦南四个街道，其中锦城街道原为城关镇，是临安市政治、经济、文化的中心。吴越文化底蕴深厚，土地面积143.1平方公里，现有人口约11万。（二）交通条件临安市锦城街道范围内共有9条公交车路线，几乎覆盖了锦城街道所有范围。出行杭州有杭州至临安直达公交车K598。估价对象附近道路均双向通行，没有交通管制。（三）周围环境和景观1、自然环境锦城镇有西径山旅游风景区，邻近苕溪，玲珑山风景区，青山湖森林公园等自然景观。2、人文环境估价对象距离浙江农林大学约1.5公里。人文环境一般，所处区域为普通民宅区；（四）估价对象配套设施状况：估价对象所在区域基础设施达到“六通”条件。“六通”是指通路、供电、供水、排水、通讯及网络。四、临安市房地产描述和分析2009年1月至6月，全市成交各类商品房27.52万平方米，与上年同比增加41.73%，总成交金额13.84亿元，同比增加59.28%。其中二季度增涨最快，共成交18.85万平方米，成交金额9.66亿元，单季成交量超过去年下半年商品房的总交易面积，接近2007年第四季度成交量，是有史来成交量第三好的季度。2009年1月至6月，临安市房地产业实现的固定资产投资为5.41亿元，同比下降37.2%，房地产开发投资额位居杭州主城区外七区县的倒数第二位，投资减幅位列倒数第一，不仅大大低于七区县1.47%的平均增幅，即使扣除萧山、余杭两区后，也明显超出其它四县市平均4.73%的下降幅度。2009年上半年临安房地产施工面积118.09万平方米，同比减少18%，其中本年新开工仅8.55万平方米，同比减少16.6%，房地产各项开发指标中仅有竣工面积呈增值，共竣工25.93万平方米，同比增加66.4%。2009年上半年，临安市商品房上市总量也比去年同期下降了66.35%，其中多层住宅新增供应1.72万平方米，计164套，分别同比下降61.75%和47.27%；高层住宅新增供应仅0.8万平方米，计72套，分别同比下降74.21%和76.70%；别墅新增2.13万平方米，49栋，分别同比下降64.45%和64.55%。商品房的可售房源数量6月底已回落到85.17万平方米，比年初下降20.69%。其中住宅可售房源回落到46.23万平方米，比年初下降30.26%。全市可售住宅非别墅类面积38.78万平方米，计1332套，分别比年初下降31.51%和69.76%。随着房地产投资、竣工、库存量的减少，随着樱花府第等较高档楼盘的推出，以及临余公路临安段动工建设、临安市城建发展有限公司与绿城房地产集团公司签约建设一批标志性建筑等消息影响，临安的房价将会上升。五、最高最佳使用分析：最高最佳使用原则是要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用，是律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象的价值达到最大的使用。最高最佳使用分析体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从以下几方面着手：1、在法律上允许。估价对象的合法用途为住宅，设计用途为住宅，实际用途为住宅，能体现其最高最佳使用。2、在技术上可行。按照房屋建筑工程方面的技术要求可以满足住宅用途。3、在经济上可行。应是各种可能的使用方式中，经济上能获得最大收益的使用方式。4.土地与建筑物的均衡性。房地产构成要素的组合达到均衡。5.房地产与周围环境的协调性。房地产与外部环境均衡协调。6.可持续发展性。房地产能持续、有效、均衡使用。六、估价方法选用：1、估价技术思路根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的房地产抵押估价指导意见，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。计算公式为：房地产抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款2、估价方法采用估价对象所在区域类似状况的房屋较多交易，根据估价对象的特点，结合估价工作经验，对估价对象采用市场比较法确定其价值较为科学合理。市场比较法定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法公式：VV成ABC式中：V房地产估价时点比准价格；V成可比案例成交价格；A交易情况修正系数；B市场状况调整系数；C房地产状况调整系数成本法因成本组成与市场价格相距过远而决定弃之不用；收益法因租售比过小不具说服力亦弃之不用。七、测算过程1.市场法的操作步骤运用市场比较法估价一般分为下列4 大步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例成交价格做适当的处理。求取比准价格。2.收集和选取比较实例选取的可比实例有4 个基本要求：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。根据上述选择案例原则，最终选取最相似的三个比较案例如下：案例一：位于临安市锦城街道明月山庄整幢,建筑面积为325平方米，一至四层。交易日期为2010-1-2,交易价格3076.92元/平方米,毛坯房。交易时补办出让手续土地使用年限为70年。案例二：位于临安市锦城街道碧桂苑2区1幢6楼，建筑面积为122平方米，交易日期为2009-5-3，交易价格2786.88元/平方米，毛坯房。为拆迁安置小区，土地为国有划拨土地。交易时补办出让手续土地使用年限为70年。案例三：位于临安市锦城街道碧桂苑2区几幢2楼，建筑面积为133.6平方米。交易日期为2009-2-26，交易价格2582.33元/平方米，毛坯房。为拆迁安置小区，土地为国有划拨土地。交易时补办出让手续土地使用年限为70年。委估对象为临安划拨土地补办手续、补办出让金一般做法，土地使用权年限取70年。比较案例土地使用权年限与之相同，价格不作修正。委估价格和比较案例价格均一人民币计量，价格不作调整。3、比较因素的选择根据估价对象的特点，影响房地产价格的因素一般主要有：交易时间。交易情况。区域因素：离市中心距离、交通便捷度、声觉环境、视觉环境、有无物业管理、配套设施等。实物因素：主要指建筑外观、建筑结构、户型布置、朝向、楼层、装饰装修、层高、建成年代等。4、比较因素条件说明表根据估价人员对估价对象与可比实例的交易情况、交易时间、区域状况、个别因素、对当地房地产市场状况的了解及估价人员专业经验，列示出以下比较因素条件说明：比较因素条件说明表项目名称估价对象可比实例1可比实例2可比实例31、实际成交价格总价（万元）待估1003434.5单价（元/m2)待估3076.922786.882582.332、交易时间2010-1-202010-1-22009-5-32009-2-263、建立比较基础后价格3076.922786.882582.334交易情况公开市场价格正常成交价格正常成交价格正常成交价格区域因素公共配套设施完备情况一般一般一般一般离市中心距离约2公里约2公里约1.5公里约1.5公里物业管理无有有有公交便捷程度一般一般一般一般声觉环境无噪音污染无噪音污染无噪音污染无噪音污染视觉环境无良好较好较好个别因素建筑外观一般较好一般一般房屋结构混合混合混合混合户型布置一般一般一般一般装饰装修一般毛坯毛坯毛坯层高32.92.92.9房屋建成时间2003年2004年2004年2004年房屋朝向南北南北南北南北楼层修正一至三层一至四层六层二层通风采光良好良好良好良好5、比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。（1）交易情况分析：估价对象与交易案例一、案例二、案例三均为正常交易，交易情况条件指数均取100。（2）时间因素分析：根据本公司估价人员对临安市各区域住宅价格变动状况统计分析，估价时点与案例一的交易时间在同一个月，价格变动很小，估价对象与案例一交易时间条件指数均取100；2009年5月至2010年1月住宅价格涨幅约为3%，估价对象交易时间条件指数取103；2009年2月至2010年1月住宅价格涨幅约为4%，估价对象交易时间条件指数取104。（3）区域因素分析：根据本公司对临安住宅用房大量成交案例统计分析，结合估价人员经验：1、委估对象与比较案例公共配套设施完备情况基本一致，条件指数均取100。2、距离市中心距离每500米对房价的影响约为2%，估价对象和案例一条件指数取92，案例二和案例三条件指数为943、有物业管理的比无物业管理的高3%左右，案例一、二、三条件指数取103。4、委估对象与比较案例公交便捷程度相当，条件指数均取100。5、委估对象和比较案例声觉环境相同，条件指数均取100。6、视觉环境条件指数根据小区的绿化程度分别赋值，绿化程度高，分值也高，比较案例一、二、三条件指数取103。(4)个别因数分析： 根据本公司对临安住宅用房大量成交案例统计分析，结合估价人员经验：1、建筑外观条件指数案例一取103，其余取100。2、房屋结构条件指数均取100。3、户型布置条件指数均取100。4、装饰装修条件指数估价对象取100，其余取92。5、层高条件指数案例一、二、三均取95。6、房屋建成时间相差一年。新旧程度难分伯仲，确定条件指数均取100。7、房屋朝向条件指数均取100。8、楼层条件指数案例二取90，案例三取97，其余取100。9、通风采光条件指数均取100。根据以上比较因素条件指数的说明，编制比较因素条件指数表比较因素估价对象可比实例1（锦城街道明月山庄整幢）可比实例2（锦城街道碧桂苑2区6楼）可比实例3（锦城街道碧桂苑2区2楼）交易情况100100100100交易时点案例一100，案例二103，案例三104100100100区域因素公共配套设施完备情况100100100100离市中心距离92929494物业管理100103103103公交便捷程度100100100100声觉环境100103103103视觉环境100103102102个别因素建筑外观100103100100房屋结构100100100100户型布置100100100100装饰装修100929292层高100959595房屋建成时间100100100100房屋朝向100100100100楼层修正1001009097通风采光1001001001006、比准价格估算表：比较因素可比实例1（锦城街道明月山庄整幢）可比实例2（锦城街道碧桂苑2区6楼）可比实例3（锦城街道碧桂苑2区2楼）实际成交价格总价（万元）1003434.5单价（元/m2)3076.922786.882582.33建立比较基础后价格3076.922786.882582.33交易情况100/100100/100100/100交易时点100/100103/100104/100区域因素公共配套设施完备情况100/100100/100100/100离市中心距离92/9292/9492/94物业管理100/103100/103100/103公交便捷程度100/100100/100100/100声觉环境100/100100/100100/100视觉环境100/103100/102100/102实物因素建筑外观100/103100/100100/100房屋结构100/100100/100100/100户型布置100/100100/100100/100装饰装修100/92100/92100/92层高100/95100/95100/95房屋建成时间100/100100/100100/100房屋朝向100/100100/100100/100楼层修正100/100100/90100/97通风采光100/100100/100100/100比准价格3221.763399.572951.10可比案例三的比准价格与案例一、二相差较大。根据估价师对该区域房地产市场行