祥安田湖花园物业管理处年终工作总结.doc

祥安田湖花园物业管理处年终工作总结繁忙的2013年将要过去，充满希望和蓬勃的马年即将到来。一年来，在公司领导的正确决策指导下，在相关部门的协助下，在全体员工的共同努力下，使我们的工作取得了一些可喜的成绩。回顾田湖物业管理处一年来的工作，有付出、有收获、有汗水、有成长，一年来我们，以“提升优质服务、必须从细节做起”为主题，坚持员工与企业同发展，共进步的核心理念，依托全体员工的积极投入，紧张有序的开展着各项物业管理工作，通过实践与探索，创新工作思路，强化内部管理，严抓品质服务，提升整体质量，努力适应新形势下物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次，管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好的完成了全年工作任务，经营上实现了收支平衡并略有盈余，为后续的发展奠定了坚实的基础，现将2013年的主要工作及存在的不足总结如下：一、全年总收入：约60万（含物业费、停车费、租金等）总支出：约57万（含工人工资、电梯维修、维保、年检、维修费、2012年8月份3万多元救灾款等），剩余约3万多。水电总收入：约60万，支出：约53万，剩余约7万。共计盈余：约11万。二、2013年度物业公司全年完成的主要工作制定岗位职责，责任到人，对新招聘的工作人员进行培训，耐心为他们讲清楚公司的管理制度，各岗位的职责及工资待遇，使新员工尽快了解公司，尽早进入工作状态。在营造良好的小区景观氛围的同时，我们狠抓安全工作，田湖小区没有保安队长，每周由我召开一次保安例会，对保安人员进行各项岗位职责及消防培训，对监控人员进行岗位及消防系统培训，每天坚持抽查门岗、巡逻岗、监控岗位的工作情况，要求保安人员着装整齐、精神饱满，对外来车辆和来客来访人员进行详细登记，各岗位保持联系，在较偏的位置设置巡逻签到表，20分钟签到1次，加强防范，严防火灾事故和盗窃案的发生，确保业主居住安全。车辆管理方面一直是物业管理的重大难点，小区停车位少车辆多，特别是在7#后围墙拆了，有十几辆车没有位置停，一到高峰期保安很难处理好停车难的问题，如乱占消防通道，堵住别人车库门、乱占他人车位，部分车主并不理会保安的劝阻，甚至还破口大骂、过激者甚至将车堵住大门口，严重影响车辆通行，还有的车位到期了、一不来缴费，二不退车位，车要是被划了还要找到办公室要求赔偿，在这样的情况下我们抽空余时间上门做工作，同时对欠费的车位安装上车位锁，利用下班时间到大门口配合保安催收已到期的停车费用，要求保安只要是欠费的车辆，从门口过一次就拦住问一次，问到他啥时候缴费为止等，通过这些方法解决了不少问题，今年的停车收费指标现已完成。环境卫生是小区物业服务好坏的直接体现，管理处每周召开一次保洁例会，每天坚持对小区的绿化带、公共部位、楼梯间及小区所有公共设施的卫生进行检查，并记载检查结果，开例会时公布各工位存在的问题，经常组织全体保洁员工一起参观各个保洁岗位，下来评比谁的工位干得好、就向谁学习，好的表扬鼓励，差的批评引导，对公司督导检查存在的问题及时整改，对各工位存在的问题按一处5元考核，通过这些工作使我们的保洁质量大有提高，受到公司及小区业主的好评。维修工作更是联系业主与物业之间的纽带，要求维修人员，必须熟悉小区各种线路、水阀、电闸、配电箱等其它设施设备的位置，严格遵守设施设备操作、保养规程，确保小区的机房泵房等其它设施设备能正常运行，定期检查疏通小区雨水井、化粪池，清理屋顶门厅垃圾，在接到业主报修电话后，尽快赶到现场查看维修，同时由会计开具有偿服务报修单，维修完毕做到人走地净，不抽业主的烟，不喝业主的茶，回来做好维修工作记录、并回访。想做好维修工作并不容易，特别是过年过节、不管白天晚上只要有突发事件发生，维修人员必需及时赶到现场查看处理。如有一次晚上小区突然停电，维修人员冒雨赶到现场，经过一段一段仔细的检查，发现9#楼2单元管沟电缆出了问题，一直维修到零晨1点才修好，去年春节放假期间，7-1-101业主家卫生间堵了，卫生间灌满了粪渣，维修人员及时赶到现场，想尽一切办法，为业主疏通了管道。今年8月份4#楼商铺前的化粪池堵了，当天的温度是39，在这样的情况下维修人员不怕脏、不怕累，用了大半天时间才疏通，通过维修人员的努力，没有影响到小区业主的正常生活。9月份我们接到水厂收费通知单后，与前期的水费对比发现水费误差太大，维修人员及时想办法查找原因，晚上夜深人静时去查、去听，最终发现了主水管破裂共6处，因坏的部位都很特殊，维修难度较大，为了不影响业主的正常生活，曾多次请教工程部明经理、到现场指导，最终拿出了合理的维修方案。绿化工作也重要，我们抓紧适应的植树季节，草坪的养护、药物的配置、对绿篱、乔灌木修剪的培训，每天坚持对绿化工作进行全面检查，要求做到绿化带无杂物、无杂草、无垃圾、无光秃裸露的部位，对3#后、9#楼旁绿化带重新播种草种，现已长势茂盛、并扎了篱笆，发现病虫害及时打药，办公室外的大朴树今年6月份生病、树叶一直掉，因树太高没办法打药，我们请了绿化公司用高压喷雾器打药，现长势良好，小区的花坛保持四季有鲜花，得到了小区业主的一致好评。三、2013年财务工作 财务是我们的大管家，收入支出都靠他，按公司要求每周交一次帐，每月一次报表，拒绝乱支乱报，在全体员工的大力支持下，现已完成了2013年的各项经济指标。四、管理处及客服工作 一年来我们除完成日常工作外，还处理了一些前期遗留的问题，如：4、9、10、11号楼上半年因房产证没有办到为，集体拒物业费，7#楼1、2单元、8#楼4、5、6、7单元，业主因铁二处锅炉房的灰尘、噪音影响他们的正常生活，曾多次向政府有关部门反映都没有回音，业主不愿意交费，通过多次给大家做工作，现没有因此事而不交费的业主。7-1-1102、9-2-701因窗户漏水、窗套被泡坏，从2009年入住到2013年11月一次费用都没交过，管理处经多次协商处理，现两家已交清了所欠的费用。墙体裂缝严重的共有8户，拒交物业费，经多次上门沟通，现有7户交清了所欠费用，有3户业主不维修了，但还有5户业主坚持要求维修，现公司正在拿方案解决。7-6-201业主因购房合同上签的是送太阳能，但公司统一要求12层的电梯房、1-3层送热水器，业主装修时卫生间没有预留安装热水器的管网，当时公司已上门协商了几次，但业主坚持按合同办事，从2009年入住到2013年4月欠了三仟多元的费用，我与鲍升俊多次上门协商，在业主家需要维修或老太太一个人在家有事需要帮助的时候，我们从没有因为欠费而不管他们家的事，都会及时为他们提供服务，经过多方面的努力、业主最终同意了安装热水器，并且给我们交清了所有费用，为什么墙体裂缝等问题没有处理好，业主给我们交了费，这都是因为我们的真诚、耐心、周到的服务打动了业主。五、工作中存在的不足在即将过去的一年里，我们的各项工作整体上有所提高，但在工作细节方面还存在不足，离公司的要求，离业主的需求还有一定的差距。1、保安、保洁工资偏低人员流失过大，公司耗费人力、财力不间断的招聘人员，培训人员，上岗后慢慢的流失，虽然这当中也有部分特殊原因、行业普遍流失率高等客观因素，但更多的还是体现了我们核心凝聚能力的缺失，基层队伍的不稳定给管理处日常工作的开展造成了极大的困难。2、小区停车位少车辆多，管理难度大，在条件允许情况下准备在2014年进行门禁改造。3、老区遗留问题：排水管、水管、水表老化、屋顶漏水，拒交物业费，给我们经济带来了损失，希望在有关部门和公司协调配合下解决1#2#3#遗留问题。4、主水管因施工质量及管件问题造成管理处损失了3万元多水费，我们工作中也存在不足没能及时发现漏水源，在今后的工作中，我们要吸取以往的经验教训，平时要多观察、多检查，严防跑冒滴漏现象的发生，及时发现问题，及时处理问题，以免给公司带来损失。在新的一年里，管理处要当好火车头，带好一班兵，在公司的指导下认真做好各项工作 。近年来，随着业主对物业行业的不断了解，