大浪商业中心项目商业定位策划方案.ppt

大浪商业中心商业定位策划方案 深圳市恒冠投资发展有限公司深圳新恒迪商业地产顾问机构 600000平方米一站式集群商业联合体 大浪商业中心的市场背景 依据深圳市城市总体规划 深圳市中部综合组团规划 和宝安区城市规划 大浪街道将辖区分为四个功能片区 形成 一辖区四片 多中心组团 的空间结构发展规划 大浪商业中心项目处于大浪街道规划的城市中心片区 其具有可持续性发展的商业核心价值和区位地利优势 商业是城市的名片 城市商业中心不仅仅是业态的综合 还是城市商业功能的综合 整合建设一个为大浪提供多元化服务 集约化经营 规模化发展的商业中心 可以有效促进大浪商业升级 提升大浪商业档次 从而更好得满足多元化的市场消费需求 大浪商业中心区位地图 美康百货 大浪商业市场的发展状况 大浪与龙华之间的原生地域关系 使得大浪商业一直依附龙华而生 大浪和龙华行政区域的分割 更加凸显大浪商业的势单而力薄 我们看到项目区域周边的美康百货 家家惠百货 同盛百货等 商业规模有限 业态组合单调 功能相互重叠 各自单打独斗 难以摆脱低层次的同质化竞争 随着大浪区域经济的不断发展 外来人口的持续增加 区域商业功能的欠缺必然导致生活的不便和消费的外流 缺乏根基的大浪商业不摆脱受制于龙华商业的配角地位 大浪也就难有出人头地的商业繁荣 因此 我们认为开发大浪商业中心是提升大浪城市服务功能 促进大浪商业升级发展的必然选则 项目发展前景 宝安区政府和大浪街道新一轮的城市建设发展规划 让大浪爆发了磅礴的生机 市场潜在的消费需求 让建立大浪商业中心的市场呼声也越发迫切 大浪商业中心项目顺势推出 让大浪商业消费者享有更多的消费选择 也让大浪商业拥有与龙华商业同台竞技的发展机遇和集合平台 以百货超市主力店 家电家居主题商场 商业步行街为主 以娱乐中心 休闲会所 餐饮酒楼 特色美食 商务酒店 书城 银行 社康中心等多种配套服务为辅 集购物 休闲 娱乐 餐饮 酒店多功能商业服务于一体 融多元化服务 集约化经营 规模化发展的一站式集群商业中心 大浪商业中心的商业功能定位 商业中心是城市商业的精华和典范 拥有潜在的无限商机 代表城市进步的方向 商业发展的方向 生活的方向 大浪商业中心总平面设计规划图 按照 宝安区特色商业街城市容貌和市政配套设施建设管理指引 的要求 依据 人车分流 设施完善 风格协调 环境优美 的建设管理原则对大浪商业中心进行规范化的规划设计 大浪商业中心结构改造全景鸟瞰图 大浪首席60000平方米一站式集群商业联合体 大浪商业中心总平面设计规划示意图 商业步行街内规划有休闲广场 舞台 音乐喷泉 绿化景观 户外大屏幕电视墙 雕塑小品等配套设施 大浪商业中心百货超市主力店外观示意效果图 百货超市主力店面向华荣路的出入口 9栋 10栋内侧商业步行街装饰效果 大浪商业中心步行街景观效果图 大浪商业中心改造前的原结构局 1栋 2栋 9栋 10栋 13栋 14栋 大浪商业中心改造前的原结构图 临华旺路1栋 9栋之间的主入口 华旺路外临街面 9 10栋内侧楼间距为32 5米拟规划改造成为步行街景观式休闲广场 13 14栋内侧楼间距为32 5米拟在中间加建一排单层背向结构的商铺 大浪商业中心项目厂房商业结构改造效果图 大浪商业中心13栋 14栋临华繁路一侧的出入口外观效果图 14栋的娱乐中心 13栋的商务酒店以及中间加建的商业步行街店铺 大浪商业中心外立面效果图 临华旺路一侧的外立面装饰效果 临同富裕工业区一侧的外立面效果效果 项目商业规划中的市场关注点 经营者关注点消费者关注点 经营利润 有一个规模配套的生活社区 足够客源 有一个环境更好的娱乐街区 行业聚集效应 有一个选择更多的休闲场所 竞争者的不同质经营模式 有一个结交更多朋友的圈子 租金的高低 有一个全天候的城市文化中心 地段 交通的便利 有一个业态丰富的商业街区 非同类行业相互影响促进 有一个大品牌规模的零售商业 配套资源的完善 有一个设施齐备的运动环境 未来可成长空间 商业运营管理 大品牌龙头主力商家的带动效应 业态及特色业态的聚焦效应 作为项目策划者 我们的终极目标就是 达至投资商 经营者 消费者三方各取所需 互惠互利的共赢格局 大浪商业中心总体商业经营规划 大浪商业中心一层总平面规划图 大浪商业中心二层总平面规划图 大浪商业中心三层总平面规划图 大浪商业中心四层总平面规划图 大浪商业中心1 2栋连体楼层平面规划图 1 2栋楼层规划一楼 百货主力店二楼 超市主力店三楼 数字影院 网吧 电玩城四楼 人才市场 培训中心 大浪商业中心9 10栋平面规划图 9栋楼层规划一楼 数码电子 手机 品牌专卖店二楼 家电商场三楼 友谊书城四楼 家居城 10栋楼层规划一楼 特色餐饮 快餐店 美容美发品牌专卖店 休闲会所入口大堂二楼 特色风味餐饮三楼至四楼 休闲会所 水疗 大浪商业中心13 14栋平面规划图 13栋楼层规划一楼 银行 药店 商务酒店入口大堂二楼 西餐厅三 四楼 商务酒店 14栋楼层规划一楼 酒楼入口大堂娱乐中心入口大堂特色餐饮店二楼 中餐酒楼三楼至四楼 娱乐中心 KTV 项目结构布局规划说明 由于本项目物业各独立楼体的纵向径深均为24米 物业单体径深不足及单层面积狭长无法满足百货超市主力店大卖场对物业结构的要求 因此1 2栋物业连体结构的改造有效解决了百货超市主力店径深和面积的制约 可以较好的满足对百货超市主力店大卖场商业经营的要求 作为一个融汇多业态的商业综合体 百货和超市主力店将是大浪商业中心的商业龙头 它将对促进和带动项目配套商业经营起着至关重要的作用 1 2栋物业实行一体化改建后 其纵向与横向长度均为80米 单层面积可达6400平方米 4层总体经营面积逾2万平方米 可以满足大型百货超市主力店结构布局的经营需求 与百货超市主力店配套的服务项目包括 数字电影院 电玩游戏中心 网吧 溜冰场 社康门诊 美容院 人才市场 技能培训中心等 通过多元化的商业服务 可以进一步丰富百货超市主力店的经营内涵 项目业态组合规划说明 改造后的1 2栋连体物业呈四面临街之势 百货超市主力店在此可以更好得承接来自华旺路与华荣路两大交通主干道路外围和项目内街的循环客流 更好的发挥百货超市主力店的集客效力和品牌效应 吸引和带动项目配套业态之间的相互联动 促进项目市场目标消费客流的覆盖和延伸 我们将本项目的休闲会所 娱乐中心 餐饮酒楼 商务酒店等与购物功能配套的休闲 娱乐 餐饮 酒店服务分别规划在的10栋以及13栋 14栋的2 4层 主要是考虑到这类业态对经营面积 租金承受能力 消费停车便利以及各经营业态之间相互关联等方面因素的需要 如临华繁路与华旺路而设的商务酒店 以及面向华繁路餐饮一条街而设的中餐酒楼和KTV娱乐中心等 这类业态具有较好的关联性 通过有机组合 有利于各业态发挥各自的经营所长 促进相互之间的互补型经营 项目业态组合规划说明 项目业态组合规划说明 为了缩短13 14栋之间32米的纵向距离 在其中间加建10米的背靠背结构的单层独立分割商铺 可以通过街铺的衔接使分布在13 14栋物业之间的经营项目具有更加紧密关联互补性 有效的加强前后楼栋之间的相互衔接 促进客流的循环 为了丰富项目一楼商业步行街商铺的商业元素 我们未对各商铺的经营分类进行严格的的细化和限制 此举是为了更好的促进商业经营的多元化发展 通过项目各业态之间的有机关联与互动 可以使百货超市主力店的购物功能与休闲 娱乐 餐饮 酒店服务功能形成互补的良性循环 促进项目商业集约化经营 规模化发展的新型商业格局的建立 项目业态组合规划说明 项目商业规划数据 商业面积 61800平方米主力及次主力店 百货超市 12800平方米娱乐中心 4500平方米休闲会所 5500平方米中餐酒楼 2200平方米数字影院 2700平方米商务酒店 4500平方米手机数码城 1000平方米友谊书城 2300平方米家居城 2300平方米家电商场 电脑城 2300平方米商业步行街 临街店铺 275个面积 13000平方米 配套服务 工商银行 农业银行 邮政储蓄 3家西餐厅 咖啡厅 1家美容 美发