新世界贸易中心（珠海）市调报告(ppt 40页).ppt

新世界贸易中心 珠海 市调报告 目录 投资环境篇基本概况宏观经济房产大市项目分析篇基本情况竞争市场开发建议篇 投资环境篇基本概况 行政区划珠海是我国南方港口城市 经济特区 1953年建县 1979年建市 1980年设立经济特区 享有全国人大赋予的地方立法权 下辖香洲 斗门 金湾3个行政区 总面积7653平方公里 其中陆地面积1687平方公里 2005年末 全市常住人口141 57万人 其中户籍人口89 6万人 珠海是海洋资源大市 是珠三角中海洋面积和海岛面积最大 岛屿最多 海岸线最长的城市 海岸线长691公里 珠海拥有146个岛屿 有 百岛之市 的美誉 生态环境珠海生态环境优美 山水相间 陆岛相望 气候宜人 是全国唯一以整体城市景观入选 全国旅游胜地四十佳 的城市 人居环境一流 1990年以来十次荣获广东省城市环境综合整治定量考核第一 先后荣获 国家园林城市 国家环保模范城市 国家卫生城市 国家级生态示范区 中国优秀旅游城市 和联合国人居中心授予的 国际改善居住环境最佳范例奖 连续多年被评为 国家环保模范城市 国家优秀旅游城市 曾荣获联合国 国际改善居住环境最佳范例奖 不久前珠海又获得了 中国魅力城市 的称号 经济概况目前 珠海已初步形成以电气机械制造 电子及通讯设备制造 医药及医疗器械制造 石油化工 计算机软件等产业为主导 现代农业 旅游业 服务业协调发展的格局 外经贸增长迅速对外经济发展势头良好 2005年全市新批外商投资项目587个 比上年增长24 4 合同投资总额38 35亿美元 增长13 7 合同利用外商直接投资22 85亿美元 增长29 7 实际利用外商直接投资6 66亿美元 同比增长41 7 对外贸易规模迅速扩大 进出口总额再创历史新高 据海关统计 2005年珠海市外贸进出口额257 29亿美元 居珠三角第四位 比上年增长18 0 其中进口149 58亿美元 居珠三角第四位 增长17 2 出口107 71亿美元 居珠三角第六位 增长19 2 宏观经济 投资环境篇 珠海市2001至2005年经济增长指标指标单位20012002200320042005珠海市生产总值 现价 亿元368 34409 04476 71551 68634 58第一产业亿元15 6716 6417 7217 9920 35第二产业亿元189 80207 95245 29285 09329 43第三产业亿元162 87184 45213 70248 60284 80农业总产值 现价 亿元24 7826 5229 4331 5033 77全部工业总产值 现价 亿元700 12789 391037 301402 851610 53固定资产投资总额亿元104 87120 53141 05179 57216 26社会消费品零售总额亿元128 44143 47159 18179 89220 14实际利用外商直接投资亿美元8 656 988 494 706 66进出口总额亿美元98 03128 39167 83218 13257 29其中 出口总额亿美元37 8952 0469 1090 4107 71财政一般预算收入亿元31 5631 2334 8234 4648 97金融机构存款余额亿元494 24575 38673 21769 71925 47城镇居民人均可支配收入元1587015320166021834718908农渔民人均纯收入元48005097550460486550接待过夜旅游者人数万人次428 96493 95438 19561 18642 19 投资环境篇 固定资产投资总额全社会固定资产投资为216 3亿元 比2004年同期增长20 3 受广珠轻轨开工 港珠澳大桥选址拱北方案敲定等利好因素刺激 珠海市2005年房地产业受到热捧 完成投资49 4亿元 增长22 1 而且 全年完成投资在亿元以上的在建项目有19项 有2家甚至完成投资超过10亿元 其直接作用是助推了第三产业完成投资在全社会固定资产投资中分量加重 达到了102 1亿元 占全部投资总额的47 城镇居民人均可支配收入随着工业西进 城市西拓战略的推进 十五 末年珠海市在城乡居民收入增长 差距缩小和居民消费价格指数方面取得较理想的成绩 据百户抽样调查资料显示 全年城镇居民人均可支配收入为18908元 同比增长7 9 农渔民的人均纯收入为也相应增长到6550元 同比增长8 3 投资环境篇 居民消费价格指数2005年 珠海消费市场供应丰富 购销两旺 广珠轻轨 港珠澳大桥 广珠铁路等利好消息刺激消费持续增长 三产旺市 大力发展物流 信息服务等现代服务业 不断壮大房地产 旅游等支柱服务业 改造提升商贸 餐饮传统服务业 全面提高服务业发展质量 这是 珠海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 草案 提出的工作任务 在这份纲要中 三产旺市 首次作为重大战略被写进了珠海的五年规划中 战略聚集的商气人气 正在悄悄改变珠海的城市面貌 据统计 2005年 珠海完成社会消费品零售总额201 31亿元 比去年同期增长16 3 在2004年较快增长的基础上 继续保持良好的增长势头 在 三产旺市 战略的推动下 珠海的消费格局正呈现多元化发展趋势 除了传统的消费产品之外 电子通讯 汽车 房地产等新的消费亮点日益突出 旅游 餐饮市场持续活跃 2005年 珠海市政府及其相关部门还组织了购物节 沙滩音乐节和多种形式的房展会 进一步带动了消费增长 投资环境篇 房产大市 货币政策稳健是近年来我国货币政策的主题词 在年前召开的中央经济工作会议再次将稳健确定为2006年货币政策的主基调后 2月21日央行公布的 2005年第四季度货币政策执行报告 显示 央行对于在2006年该如何诠释好 稳健 一词 已经有了明确的部署 在这份3万余字的报告中 央行提出 2006年将 继续实行稳健的货币政策 并首先把 综合运用各种货币政策工具 保持货币信贷适度增长 列为货币政策的取向和趋势 为了实现上述目标 央行将采取一系列措施 具体包括 完善货币政策操作体系 综合运用各种货币政策工具及其组合 完善公开市场工具和操作方式 协调本外币利率政策 完善差别存款准备金率制度 加强公开市场操作 存款准备金 再贴现等政策工具的协调配合等等 但从前两个月的经济金融运行态势来看 出现了一些新的变化 在国际贸易摩擦加剧 人民币进一步升值预期增强的背景下 我国必须大力启动内需 政府为扩大内需要创造一个相对宽松的货币环境 但央行也要注意避免市场利率过低 从而陷入流动性陷阱 可采取阶段性的温和紧缩措施 适度回收市场流动性 投资环境篇 利率中国人民银行发文调整商业银行住房信贷政策的首日 工 农 中 建 交 广发展 深发展 农信社 光大以及珠海商业银行等都不约而同暂停放贷 除了珠海农信社外 其它银行均表示 房屋贷款的具体利率和放贷日期还需要进行研究 或者要等上级银行通知 但近两天应该会又明确结果 据人民银行珠海中心支行信贷管理科负责人介绍 中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知 于3月17日上午收到 并立刻下发到各家商业银行开始实施 新政策取消了商业银行自营性个人住房贷款优惠利率 改按商业性贷款利率执行 下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0 9倍 上限则放开 他表示 由于该文件对个人房贷利率并没有像以前一样做出具体的规定 范围放开了 反而令很多银行难以操作 贷款买房负担略增 针对新政策 银行人士表示市民贷款买房负担将会增加 贷款利率至少会比现在的贷款利率提高0 2 但是他们估计 目前大多银行可能会倾向于按照基准利率执行 投资环境篇 据了解 如果按照新政策所说的基准利率来执行 现在5年期以上的贷款基准利率是6 12 如果按照下限0 9倍来算为5 51 比现行优惠利率5 31 高0 2个百分点 也就说1万元10年期贷款 如果按照基准利率来计算 10年要还利息3395 08元 而按照之前的优惠利率 只需要还利息2910 40元 相比之下 要多还利息484 68元 首付提高影响不大 此外 新政策中提到 个人住房贷款最低首付款比例由现行的20 提高到30 记者在采访中发现 首付比例提高对于房贷市场影响不大 交通银行某负责人表示 新政策实施之前银行已经很少做首付2成的个人房贷 只有少数还款能力稳定的公务员等职业人士才能够享受首付2成 其他人员一般都是3成首付 甚至还有高达5成的 并且对借款人的资信审核也都比较严格 公积金贷款利率上调 珠海市住房公积金管理委员会有关人士表示 公积金贷款已经从3月17日起按照新利率执行 即各档次个人住房公积金贷款利率上调0 18个百分点 其中 5年 含 以下贷款由原年利率3 78 调整为3 96 5年以上贷款由原年利率4 23 调整为4 41 由于各家商业银行3月17日暂停放贷 公积金组合贷款也暂停 但是其它工作正常进行 投资环境篇 珠海房地产市场的发展历程1991至1993年 地产热 商品房竣工面积 销售面积逐年上升 房价大幅上扬 92年下半年至93年上半年 达到峰顶 拱北 吉大 香洲 柠溪房价跃升到4000元左右 部分拱北外销高层住宅 创出7000多元的历史天价 1994至1996年 治理整顿 供应量及价格出现下滑 市场低迷不振 交投稀少 新开发项目寥寥无几 1997年 复苏期 96年底97年初总体价格到达谷底 但供应量及成交量出现上升迹象 1998至2000年 上升期 供应量讯速增长 成交量翻番 不同类型物业价格百花齐放 部分价格企稳 海景楼价高 前山 市郊楼价低 2000至2003年 调整期 受政府政策影响 新开发楼盘的建设及销售受到限制 市场供应集中在旧盘及城中村改造项目上 二手房交易呈量增价减的状况 2003至2005年 高速增长期 2005年珠海市商品房共销售了166 2万 销售金额67 27亿元 同比分别增长了43 7 和77 刷新了10年以来的纪录 珠海房地产价格在2004年上涨13 4 的基础上 2005年又创下了增幅14 1 的新纪录 投资环境篇 珠海房地产市场概况烂尾楼改造和城中村改造一直是珠海政府近年来的工作重点 利用全国宏观形势调整 以及大型房地产企业战略调整的契机 当地政府鼓励开发企业进入珠海 针对烂尾楼改造和城中村改造提供优惠政策 2004 2005年珠海土地连续两年放量供应 这些土地将在2006年中形成新一轮较为集中的供应 随着珠海多项城际及省际交通改善规划的逐步落实 以及市场产品品质的提升 前两年受压制的购买力将得到释放 2006年房地产整体需求量有望进一步保持增长态势 住宅市场将呈现供销两旺局面 随着市场竞争的逐步升级 珠海房地产市场的中小开发商面临的开发危机增大 其占有的土地资源急需开发中低档产品或者寻求品牌发展商进行市场合作 目前珠海的房地产行业格局是 品牌开发商垄断中高档产品市场 本地中小开发商在中低档市场生存 投资环境篇 相关政策法规珠海房价去年以来累积涨幅超过20 珠海市建设局局长在近日的一次座谈会上明确表态 珠海的房价还没有体现我市的价值 房价上涨 银行也起着推波助澜的作用 个人住房按揭贷款纷纷被银行们视做优质贷款大力推广与扩张 纵然是在去年宏观调控 收紧房地产政策的气候下 仍有银行推出个人循环信用贷款 寻找快速切入当地个人住房贷款市场的捷径 工行深圳分行在宣布取消房贷险 减免律师费等八项措施后 又宣布争取在5个工作日内放款到位 而农行广东省分行则将个贷审批权下放到支行 其贷款成数高达8成 额度达150万元 而今 曾经的关于宏观调控取消商业贷款优惠利率 提高首付比例 上浮第二套以上住房贷款利率的房地产新政 在商业银行放贷任务等压力下 早已经 过期作废 了 中短期内市政规划港珠澳大桥 港珠澳大桥西岸落点已确定在拱北 广珠城际轻轨 广珠铁路及粤西 江 门 珠 海 太澳等高速公路 珠海集装箱码头等 投资环境篇 商品住宅供需现状近年珠海市空置面积每年均稳定在150万 左右 而房地产销售则稳定在120万 左右 此外 珠海市政府批出可经营性用地在80万 左右 按容积率1 5计算 将有120万 建筑面积流入市场 而近年来城中村改造更每年均有将近150万 的建筑面积竣工 珠海每年将有近400多万 的建筑面积进入市场 珠海房地产市场怎样消化将成为最大的问题 据了解 珠海城中村改造涉及25个自然村 其中改建后建筑面积为10万 以上的达19个村 山场村的改造更超过100万 此外 早几年已批出的土地目前较多在二级市场上流通 为寻求项目 大部分房地产开发商主动或被动在二级市场上寻求合作 但由于各自心理价位不符而未能合作 在中央加大对土地供应的控制后 不少土地业主均会主动寻求合作方或自行融资开发 所以 市场的实际供应量肯定要比可以预测的数目大得多 投资环境篇 房地产开发景气指数澳门经济旺盛 港珠澳大桥的兴建概念 都使到珠海房地产市道持续看好 2006年1季度 珠海住宅宗数 建筑面积 成交金额及平均价与去年同期相比分别增长172 6 111 14 130 03 11 39 珠海市统计局的调查还显示 今年一季度珠海房地产业的景气指数为167 72 运行在 较强景气 区 分别比上季和上年同期大幅提升47 72和25 59点 并创出2002年以来新高 相关负责人表示 企业景气指数来自企业家对本企业综合生产经营情况的判断与预期 可以看出 珠海房地产开发商对未来充满信心 投资环境篇 珠海市烂尾楼现状珠海至今仍有近50个烂尾楼 最长年期达15年之久 而位于黄金路段的烂尾楼也有十多幢 虽然 有个别烂尾楼已经 复活 但要真正全部解决烂尾楼问题却仍是困难重重 根据珠海市建设局的统计 整个市区现有大小 烂尾楼 近50个 总建筑面积逾百万 这些 烂尾楼 多半地理位置较好 普遍位于市区主干道两侧或繁华地段 而且周边市政公共配套较完善 其中最典型的一幢是在拱北口岸新海关大楼后面 原珠海经济协作办公室计划兴建的 经协大厦 此处位于珠海最黄金地段 临近海边 又与澳门近在咫尺 但自从90年代初盖到6 7层后就无人理会了 至今仍然烂尾在原地 目前 珠海市烂尾楼盘活获得政府及相关部门的大力支持 从今年开始 该市被重新盘活开工的烂尾楼 其土地使用年限将从被批准开工之日起重新计算 国土资源局获悉 据了解 去年 珠海市有关部门通过深入调研 提出 依法推进 突出重点 分类处置 一楼一策 逐步消化 的措施 积极推动盘活烂尾楼 据统计 目前珠海市已盘活烂尾楼项目16个 总建筑面积56 80万 今年珠海市区正在筹划盘活的烂尾楼项目还有11个 总建筑面积48 20万 投资环境篇 住宅市场板块的划分9000 20000元 看海的高档次楼盘 主要集中在情侣 南 路 6000 8000元 市中心 地段好 社区配套齐全 档次较高的楼盘 主要分布在拱北 吉大 夏湾 老香洲 新香洲等市中心区 4000 5000元 市区其它小区 新盘 1000 3000元 郊区楼盘 注 珠海市的一些商品房大部分都带精装修出售 装修标准大部分在1000 1200元 左右 投资环境篇 土地价格市国土资源局的统计 截至今年 月份 珠海闲置土地面积为14510万 而去年珠海市全年房地产销售为166 23万 在实行土地挂牌出让制度后 珠海土地出让变得公开透明化 在众商家的竞逐下 珠海土地价格开始上涨 去年土地平均价约为1500元 吉大一地块更是创造了2120元 的历史最高价 商品住宅平均价格走势及市场价值珠海市统计局专题调查报告 房地产价格望而却步 中指出 珠海房地产价格大幅上涨 一直牵动着市民的心 对于今年珠海房地产价格走势的判断 被调查者持仍然有较大上升空间的占20 2 持相对合理上升空间不大的占28 而持偏高有泡沫将要下跌的达51 8 选择上升和下降的人数比例近半 处在博弈的状态 反映出珠海楼价飙升中人们的普遍心态 投资环境篇 商品住宅客户构成在珠海购房置业的客户主要有三大来源 港澳台 北方 东北 山西 本地 购房目的以阶段性居住 投资为主 根据调查 在所有购房者中 外地人占45 65 他们已经成为珠海房地产的的一个重要力量 成了珠海房地产的一个十分突出的特点 由于全国整体经济的快速发展 一部分先富起来的人 开始把目光投向了珠海 加上珠海又有购房入户等优惠政策 一些人开始把计划把珠海当作渡假 休闲或阶段性居住的城市 特别是一些来自寒冷地区的朋友 对珠海表现了浓厚兴趣 例如 购买华发新城的客户中 有一半来自我国北方 尤其是山西一带的煤矿主 投资环境篇 房价上涨原因在全国经济形势继续看好的情况下 珠海的城市西进规划 使原本举步不前的珠海经济又开始迈出新的步伐 为增加了珠海的流动人口和投资者作出杰出的贡献 同时 也为珠海的房地产升温添了一把火 珠海的定位 旅游城市 彻底的改变了珠海的投资环境和居住环境 使许多海外华侨 港 澳同胞 台胞等外地投资者和创业者来珠海投资购房 同时购房入户政策的放宽 使大量移民涌入 新移民 及 阶段性 购房者增加 珠海房价相对全国其它各主要大城市偏低 其他沿海城市的房地产市场早已从1997年的亚洲金融危机的打击中恢复元气 而到2005年底 珠海商品房的价格只有1993年的一半强 还远远没有恢复到金融危机前的价格 上涨空间较大 澳门经济的持续高速发展 尤其是近年澳门房价的急剧上升 2004年第四季度澳门房价同比飙升70 客观上促进了珠海房价的上涨 港珠澳大桥 港珠澳大桥西岸落点已确定在拱北 广珠城际轻轨 广珠铁路及粤西 江 门 珠 海 太澳等高速公路 珠海集装箱码头等一系列利好消息的推动作用 投资环境篇 新政后珠海楼市新动向极大的抑制了短期炒楼者 规范了房产投资市场 必须是长线才会有丰厚回报 大户型房子将走入短缺好销的新轨道 包括再不批地的别墅 中国楼市向好的大背景没变 珠海楼市向好的大背景也没变 只是以后发展的步伐会更加稳健 杜绝了暴涨暴跌 每年百分之五到十的升幅可待 投资环境篇 项目分析篇基本情况 项目地块经济技术指标总用地面积14946 5 用地性质原 酒店 商业 办公 现 商业 住宅用地总建筑面积80555 规划楼层33层容积率4 095土地使用年限50年 从被批准开工之日算起 现状地下一层 地上四层 宏线外五通 地块周边环境项目位于珠海市拱北区 迎宾大道与粤海东路交汇的西北角 东面迎宾大道 南面粤海东路 西临中坚实业有限公司 北临海联大厦 距离拱北关口 通往澳门 约2000米 是珠海市区人口密度最高 生活最便利 配套最齐全 商业氛围最繁华的地段 地块交通条件项目地处珠海第一主干道 迎宾南路 交通十分便利 距离珠海机场约45公里 距离九洲港口岸约5公里 距离拱北关口约2000米 距离拱北长途汽车站约1500米 距离信禾公共汽车拱北总站约2000米 1路 2路 4路 8路 9路 10路 11路 30路 31路 32路 33路 34路 35路 62路公交均从此经过 项目分析篇 项目现场图片 周边市政配套设施调购物场所莲花路步行街 万佳百货 迎宾商场 关口地下商城 文化教育拱北中学 拱北小学 夏湾中学 夏湾小学 卫生学校 医疗卫生拱北医院 惠爱医院 珠海陆达美容外科医院 金融 邮政与通讯服务各大银行营业网点均有分布 还有拱北邮局 移动营业大厅 娱乐 餐饮 运动新海利海鲜城 满庭湘 华侨宾馆 四海商务酒店 芙蓉酒店 珠南酒店 金都酒店 粤海宾馆 南洋海景酒店 水湾路酒吧一条街 其他配套图书批发市场拱北店 收藏品市场 项目分析篇 地块SWOT分析 优势 S 地段好 临近拱北口岸 环境优美 交通方便 配套齐全 出地面只有四层 重新规划定位没有建筑硬体限制 可享受珠海户籍 土地用地性质已经改为商业与住宅 劣势 W 珠海商用烂尾楼 出地面3层就一直空置 有负面的市场影响 项目本身的产权 债务关系错综复杂 手续繁多 难以理清 质量可能存在问题 需要重新评估 威胁 T 珠海城镇居民人均可支配收入的增幅远低于房价的增幅 珠海市房屋空置率过高 房地产市场供过于求 近年来政府系列宏观调控政策对房地产市场的影响 机会 O 珠海市政府大力扶持烂尾楼建设 采取 一楼一策 给予诸多优惠 包括土地年限的 房地产市场景气指数高 消费者 开发商 政府的信心足 诸多市政规划远景 引发巨大的增值空间 现有项目产品差异化不明显 户外环境设计普遍较为粗糙 营销包装水平低 珠海作为移民城市将吸引更多 新移民 和阶段性居住的投资者 地块周边较少可开发用地 土地稀缺性显现 利于本案产品提升品质 2 卖点汇萃 硬性卖点 软性卖点1 交通1 区位价值2 区域配套2 居住文化与生活方式3 产品类型3 销售与工程进度4 自身配套4 创意促销5 户型 项目分析篇 竞争市场 在本竞争分析中 我们剔除掉商业项目和办公楼项目以及郊区版块 仅以目前市场在售或即将发售的市中心住宅 拱北 香洲及吉大 项目为主进行分析 目前珠海市场上在售的市楼盘有 华发国际花园 华发国际花园 金域廊院 华夏中广城 湖光山色 金莎公馆 华发新城三期 和华国际公寓 东方顺景 诚丰 银座 钰海山庄 海湾半山 嘉信华庭 米兰丽都等 即将销售的项目有韵怡湾 华夏中广城 湖光山色 金域廊院等 在这些楼盘项目中 对本案形成直接产品竞争的是东方顺景 嘉信华庭 诚丰 银座 另外在本案周边将会对本项目产生一定竞争力或是借鉴意义的楼盘有金莎公馆 下面将对这些楼盘进行各方面的竞争分析 项目分析篇 可比性楼盘简介1 楼盘名称 东方顺景物业类别 普通住宅建筑类别 高层物业地址 珠海九洲大道中1108号 吉大中电大厦旁 交通状况 项目处开通了2路 9路 12路 21路 23路 25路 40路 60路 202路 605路等多条公交线路 开发商 珠海天德房产开发公司均价 5500元 开盘时间 2005年12月1日主力户型 2房 3房及4房主力面积 78 133 占地面积 13000 建筑面积 60000 售楼热线 0756 3361111 3361333 项目分析篇 项目介绍东方顺景 总计6万多 纯住宅区 地接白莲路与九洲大道城市居住中心板块 整个社区自成一处建筑群落 与周边社区差异化明显 小区由一楼中庭和架空花园组成地面园林生态系统 三楼全架空 形成空中立体景观 入口选择在九洲大道边 东侧沿街欧式风景街铺形成分隔线 西侧为铁艺 植物绿篱围墙 社区内相对人车分流 居住区完整封闭 内设7000 院景 一期主体建筑为25层 最高处观山观海 风景无限 东方时代 户型设计吸取深圳经典楼盘户型设计精华 集中布置78 的两房及113 的三房 133四房的主打经典户型 光线极佳 结构方正实用 其中三房 四房的户型采用了最具时尚潮流的阳光花房结构 让阳光 绿色融入生活 分摊面积少 结构合理 最大限度满足了实用 舒适的功能需求 并且结合立面造型采用了形式流畅凸窗与阳台 使室内外空间得到更好的交流 项目分析篇 2 楼盘名称 嘉信华庭物业类别 商 住 办公建筑类别 高层物业地址 珠海市香洲区银桦路888商业中街38号交通状况 香洲公交总站 海洲长途客运站 信禾客运站近在咫尺 交通出行十分便利 开发商 澳日实业珠海咨询投资有限公司价格 起价3980元 最高价5200元 均价4600元 开盘时间 2006年4月29日主力户型 公寓 1房 2房主力面积 40 95 装修标准 500元 建筑面积 13874 5 售楼热线 0756 6110882 6110688 项目分析篇 项目介绍嘉信华庭首创珠海商 住 办公三位一体的复合居住模式 三种功能在关系上相互依存 在物理上却又完全独立 一层挑高4 5米临街旺铺 二层1600 大型综合商场 三 四层方正实用24小时全天候办公写字楼 五至九层精装小公寓 弹性空间个性十足 一站式的生活 工作 娱乐立体空间 5层层高3 6米 9层层高4 5米 赠送阁楼小复式 工字型的建筑设计 光线十足 5层独有超大落地玻璃幕墙 办公居住两相宜 5层 8层 9层退台式大露台 项目分析篇 3 楼盘名称 诚丰 银座物业类别 酒店式公寓建筑类别 高层物业地址 珠海吉大海滨南路 旅游大酒店旁 交通状况 9 20 21 40 43 60路车皆可到达开发商 珠海市诚丰集团均价 7000元 开盘时间 2005年10月21日主力户型 公寓 1房 2房装修标准 1200元 主力面积 90 300 建筑面积 27398 售楼热线 0756 2635618 项目分析篇 项目介绍诚丰 银座坐拥绝版地段 其周边拥有珠海最优美的景观资源 海景 海滨公园和景山公园 最顶级的写字楼 粤财大厦 光大中心 最高档的星级酒店 假日酒店 国会中心等以及最繁华的商业 百货广场 免税商场 诚丰 银座一二层是酒店商业 3层为商务会所 4至8层是星级酒店公寓 9至27是顶级酒店公寓 28层是私家会所 同时设计有500 的酒店住户大堂 海景观光电梯 诚丰 银座重金聘请香港室内大师进行设计 其装修标准每平米达到1200元 项目分析篇 4 楼盘名称 金莎公馆物业类别 纯酒店式公寓物业地址 珠海拱北粤华路433号交通状况 11 21 31 56 62路公共汽车经过 临近拱北公交总站 开发商 格力房产有限公司均价 6500元 开盘时间 2005年12月1日主力面积 40 73 项目分析篇 项目介绍金莎公馆是