天长商业市场调研.doc

底商/商业街调研表 调研地点： 千秋印象唐城 调研公司： 金宝典 调研人员： 李成、李浩 调研时间： 2015.3.18-4.4项目基本情况项目名称千秋印象唐城 地理位置建设路老港口对面交通状况基础设施完善，通达性好开发商天润城集团销售代理公司天润城集团商业运营公司世界蓝海文化旅游发展有限公司产权年限70年类型（业态）定位特色步行街功能定位功能：餐饮、服饰、金银珠宝、古玩字画一体式购物街档次：中高档目标消费群：天长市本地中高档消费群体总建筑面积6万方商业总面积及总户数6万方/约1000户开盘时间2013.11.30交付时间暂时基本未交付招商销售电业时间计划2014年8月运营（未实现）停车位停车位面积：地上 零星停车位 （ 约50 ）个 地下 负一层停车场 （ 约200 ）个底商业态情况业态分布店铺数量进驻品牌经营情况 主要业态餐饮、服饰（男装）、珠宝黄金餐饮：瑞克爷爷的店、状元楼大酒店服饰：海澜之家、利郎、美国骆驼珠宝黄金：世代玉器、金叶黄金目前只有状元楼开业试营业，其他暂未入驻 次要业态休闲娱乐酒吧婚纱摄影：米兰婚纱摄影米兰婚纱摄影正在装修辅助业态-备注唐城设计规划定位模仿扬州，规划打造成为天长的“小扬州”，目前尚有部分基础建设未完成，入驻商家很少。商铺基本情况 户型商铺数量层数单层面积面宽层高销售价格租赁价格销售率空置率户型A约900户单层3541层：5.3米2层：5.3米3层:最高9米、最低5米一层：2.6万/二层：1.6万/三层：1万/统一招商/租金约100元/基本售罄除少量在试营业，基本空置户型B约40户单层12512户型C约12户单层1000整层备注-租售模式销售销售模式正常销售+五年包租 租赁平均租金约100元/免租期无返租返租方式一次性返还30%（房款中直接扣除）返租年限5年返租回报率6%/年返租期满处理方式自营/再次由开发商返租备注：推广情况推广主题天长历史文化第一城促销活动五年包租 租金为总房款30% 相对于7折购现房效果分析招商团队的前期招商比较成功，海报直接打出入驻商家，增强投资者信心；5年包租优惠较大，市场曝光率较高。综合分析商业环境评价商圈类型：核心商圈 区域商圈 社区商圈 成熟型 成长型 没落型业态丰富度： 业态构成 餐饮、服饰、金银珠宝、休闲娱乐 知名商家 状元楼大酒店、米兰婚纱摄影、海澜之家等 商圈人流量： 目前现场人流量较少。整个市场处于在建及试运营状态，入驻商家很少。 消费习惯：（描述） 天长人消费水平较高；在于餐饮娱乐等方面独有爱好， 本地的特色餐饮消费市场均较好。 经营状况分析 目前尚未正式营业 综合评价： 见以下优劣势分析 项目优劣势分析优势1. 区位优势：地处老城区核心地带，周边成熟社区多，人流量大，辐射整个城市及乡镇人口。汽车客运站、码头、医院等基础设施配套完善。2. 政府政策：滁州地区2013年重点文化商业项目，天长老城改造重点项目，“小扬州”项目核心。3. 开发商运营成熟：天润城集团是天长曾经的地产领头人，多个成熟社区及商业中心均来自该集团，社会认可度较高；其开发的天润城是成功运营是天长最大的建材家居市场。4. 项目定位超前：唐城的唐氏建筑在天长独属一家，特色步行街规划超前新颖，市场关注度高劣势1. 市场环境：整个天长商业市场充分饱和，周边市场竞争激烈商业招商进展缓慢，紧邻的千秋时代广场是其在老城区的主要竞争对手。老城区发展前景有限，环境配套等无法满足城市发展新需求。2. 商业管理：唐城目前的管理较为混乱，自身商业环境差，影响其商业品质；糟糕的入驻商家，商业运营无法正常开展，降低市场期望值。3. 老城改造困难大：唐城属于老城改造项目，因拆迁安置等问题无法解决，项目目前整体规划无法完成，严重制约项目发展。后附：项目位置图及平面图集中式商业调研表调研地点： 千秋时代广场 调研公司： 金宝典 调研人员： 李成、李浩 调研时间：2015.3.18-4.4 项目基本情况项目名称千秋时代广场地理位置天长市建设路千秋步行街北门旁交通状况基础设施完善，通达性好开发商安徽伟创置业有限公司销售代理公司安徽伟创置业有限公司商业运营公司安徽伟创置业有限公司产权年限40年类型（业态）定位购物中心功能定位功能：购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店等档次：中高档目标消费群体：本地中高端消费群体总建筑面积5.5万方商业总面积4万方开盘时间2013年1月13日交付时间2014年8月招商销售电7869966开业时间2014年年底电梯类型数量2部观光电梯、6部扶手式电梯（每层2个）停车位停车位面积：地上 约 70 个 地下 约192 个 业态分布及价格情况楼层单层面积业态规划店面间数进驻品牌层高销售价格租赁价格空置率地下一层1万地下停车场-一层1万餐饮、服饰沿街7户、内部约40户主要在营：肯德基、大娘水饺、屈臣氏（装修）、意尔康鞋业、莫泰酒店等6米售一层以及二层商铺，面积在40-80平米之间，一层均价是26000元，二层价格是16000元，三层四层对外招商分割，一次性是97折，按揭是98折优惠一层：100元/；二层60元/空置率：80%二层1万服饰、金银珠宝约40户目前无经营，正在招商5米全空置三层1万服饰招商分割目前无经营，正在招商5米全空置四层1万餐饮分割目前无经营，正在招商5米全空置五层-其他楼层-备注千秋时代广场目前正在进行招商，从现场判断目前招商不是很顺利，在营项目很少，除一层外，其他三层全部空置。人流量差；市调当天（4.2）有考察团队进行考察。租售模式销售销售模式正常销售+包租+免租 租赁平均租金一层：100元/免租期由招商团队决定返租返租方式按年给付/一次性房款扣除返租年限4年返租回报率7%/年返租到期处理方式自营/再次包租备注-返租回报率返租期满处理方式推广主题市调中，未告知促销活动主题4年返租 年返租7%效果分析仅从现场分析；推广效果较差。综合分析商业环境评价商圈类型：核心商圈 区域商圈 社区商圈 成熟型 成长型 没落型业态丰富度： 业态构成 购物、休闲娱乐、餐饮、酒店等 知名商家 肯德基、屈臣氏、大娘水饺、意尔康鞋业、莫泰酒店 商圈人流量： 项目正处于招商试营业状态，市调现场人流量稀少（4.2周四 10：20左右）；但地处老城核心板块，商圈消费人群充足 消费习惯：（描述） 天长现代化购物中心，中高端消费层次 经营状况分析 目前尚未正式营业 综合评价： 见以下优劣势分析 项目优劣势分析优势1. 区位优势：地处老城区核心地带，周边成熟社区多，人流量大，辐射整个城市及乡镇人口。汽车客运站、码头、医院等基础设施配套完善。2. 市场定位：中高端市场定位，符合城市发展需求，符合天长人的消费需求（吃喝玩乐）。3. 项目设计规划：规划设计前卫，布局合理，人流动线合理，合围式商业充分发挥自身商业优点（类似：合肥之心城）4. 招商团队：开发商老板为江苏扬州地区人，