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选房实用指南 唐舜自序： 在无偿为网友服务的几年时间中，接触了楼市中的太多案例。同样是房子，有人一天到晚为房子打工，成为房子的奴隶，为了保证月供，在公司成为老板的奴隶；更有人憧憬买房，为了达到买房的门槛辛苦工作，省吃俭用；有人靠房子增长财富，让房子给他打工，成为房子的老板。也许有人会说，楼市怎么这么不公平，人在其中境遇差别为何这么大。没办法，这就是社会现实，我们改变不了，只能选择成为其中的某一类人房奴、蚁族还是房主，而逃避选择的下场可能是被迫远走他乡。不得不住房子的你需要做出选择，这本书里有规避楼市陷阱和成为楼市强者的道路和方法。十几年的社会发展历程告诉我们，房子是硬通货，房子一年的升值能超过很多人老老实实干几年活的收益。人的精力和资金是有限的，买到升值房能让你少走弯路，节约青春，了解和掌握一套购买升值房的策略方法，更能让你避开风险，早日得到更多的财富。您可以把它当做一本揭秘楼市内幕的消遣小说，也可以把它视为购房方法指导手册来使用。小说的主人公陶奇是个典型的都市第一代移民，为了婚姻，为了在北京立足，也为了寻找自己的事业，靠个人努力不断提高自己，购买升值房，了解楼市潜规则，建立了一套完整的选购升值房的方式方法，同时成就了自己的婚姻和事业，甚至指导身为蚁族的表弟买到了房子。他的故事比杜拉拉的更值得参考，因为很多人在职场奋斗几十年，也只挣到了一套房子，而陶奇的整个经历有着更大的个人可控性，更大的可控性意味着更大的复制可能。当今社会生活节奏快，人们很难有完整的时间将一本书从头看到尾。怎样让人们在消遣中接触到生动且实用的信息？一直是我冥思苦想的事情。当我想到这个答案的时候，只好放弃已经浸润了四年心血的文稿，诞生了这本小说，这才发现它有可能是中国的第一本楼市小说。所谓楼市小说，就是反映了楼市各个方面，外加如何在其中生存发展的小说吧。=引子：内部认购黑幕叮铃铃！陶奇艰难的睁开眼，摸到床边桌上的手机，摁亮了看了看，才3点钟，今天手机闹铃怎么3点就响了，难道昨晚调错闹铃了？叮铃铃！声音再次响起，清醒些的陶奇分辨出铃声来自隔壁，看来是隔壁室友的闹钟响了。陶奇翻了个身，意识重新变得迷糊。几分钟后，陶奇再次被吵醒，这次是被隔壁悉悉索索的声响吵醒的，自从闹钟响过之后，隔壁的声响就不断。陶奇住的是公司宿舍，两人合住一套两居室，隔壁住的是同事方健。陶奇用枕头捂住耳朵，接着睡。“嘎吱！”分明是陶奇卧室门外的卫生间门开启的声音，陶奇不禁开始诅咒这种建于上世纪的房子的门窗质量。嘎吱！卫生间里的人出来了。嘎吱！嘎吱！又一个人进去又出来了，接着厨房方向传来刷牙的声响。昨晚，方健的同学马海涛也睡在了隔壁房间，昨晚两人出出进进折腾到12点半才睡觉，今天这么早怎么就起来了？睡意消减的陶奇裹着厚睡衣走出自己的房门，迎面看到比他高半个头的方健从对面的厨房出来。陶奇忍不住对方健说：“你们怎么这么早就起来了？”方健的目光有些游移，说道：“有事呗。”这时，穿着厚羽绒衣的马海涛从方健的房间里走了出来，对方健说：“快一点，那边弄不好已经开始放号了。”方健忙快步走进自己的房间。陶奇一边走进卫生间，一边大声的问道：“这大冬天的，什么东西还要这么早排号呀？”站在客厅等候方健的马海涛回答道：“房子呗，今天金品.尚居开盘。”这时，方健也全副武装的裹着了保暖衣物，从他的房间出来，拉着马海涛出门去了。金品.尚居是马路对面的一个楼盘，前一阵陶奇看到工地围栏上竖起了售楼广告。今天开盘了，要不要去看看呢？陶奇犹豫了一下，还是爬上了床。可惜已经睡意全无了，陶奇穿上衣服，找到金品.尚居售楼凌晨3点多的现场情况相当诡异。四下里漆黑一片，售楼处却灯火辉煌，售楼处的玻璃幕墙上沾满了水汽，远远看去，整个售楼处就像一个亮着的磨砂玻璃大灯笼。走近了，借助售楼处透出的灯光，陶奇这才发现，从售楼处门外的两个保安身前开始，一条排队的长龙贴着售楼处的玻璃幕墙，一直伸入黑暗之中。陶奇在队中找到了方健和马海涛，他俩都穿得很多，还是被冻得只跺脚，陶奇站到了他们身后。方健和马海涛排队的位置紧靠售楼处的玻璃幕墙，能依稀看到售楼处中的情形。售楼处里挤满了人，一些人在小桌子前选房签合同，其他人在一旁等候。陶奇问方健：“里面怎么这么多人？他们是什么时候进去的？”方健回答道：“里面的人可跟我们不一样，他们可是随到随进。”然后解释道：“这个项目是三煤集团在他们的地上盖的楼，现在允许进售楼处的都是三煤集团的员工，楼盘的正式开盘时间是明天早上。”陶奇好奇道：“还没到开盘时间，这些人在里面干什么？”在房地产公司工作的马海涛回答道：“这叫内部认购，就是在楼盘开盘之前，开发商先让内部人员和关系户先选房，签订定购合同。我的公司也这么干。”陶奇道：“那不是好户型都被选走了？”马海涛道：“那是自然。为什么老百姓买不到好户型、好楼层，这就是原因。我所在房地产公司的楼盘，开盘的时候，一些好户型已经被内部认购定完了，就索性连那些户型的户型图都不摆出来。”陶奇很疑惑，说道：“好户型、好楼层都没了，你们在这里排队还有什么意义？”马海涛正容道：“不排队肯定买不到房子。三煤集团为了给自己人谋福利而不被人投诉，把所有房子的价格都压低了，他们挑剩下的房子估计也不多，即使户型楼层不好，肯定也会被一抢而光。他们吃肉，我们排队，是为了能喝到一口汤。”听他们这么说，陶奇也砰然心动了，盘算着是不是应该也在这儿买套房子。两万块钱定金拿出来不成问题，不过首付款十万元有些困难，股票账户加积蓄也不过五万元，看来他陶奇现在还不够资格烦恼买房的事情。而且，陶奇觉得现在住公司宿舍很好，一人住一间房，没有房租没有水电费，甚至连有线电视费都不用交，他又何必为套房子去背月供呢。陶奇跟方健和马海涛道别，从新回到他温暖的被子里睡了个好觉。第二天，方健告诉陶奇：上午开盘轮到他和马海涛的时候，只有中间的纯板大户型和朝向不好的小户型了，最后，他和马海涛各挑了一套朝北的小户型，说完还给陶奇看户型图。陶奇瞄了一眼，发现是一套三十多平方米的零居户型注释。陶奇虽然没说什么，心里却在嘀咕：“这种房子面积又小，朝向又不好，还不如住宿舍呢。等我攒够了钱，我要买一套南北通透的大房子，房子边上得有个免费的公园，让我每天晚上能去跑一圈步。”注释：零居户型是指除去厨房、卫生间等辅助房间以外，只有一间睡卧起居共用房间的户型。市场上常见的零居户型格局类似酒店标准客房，有一间独立卫生间，没有厨房，只在入门处设置有一线开放式的橱柜，是面积最小的户型。=第一章 “丈母娘是怎么推动中国经济的”4年前，陶奇大学毕业来到北京工作，公司给他安排了员工宿舍，不过宿舍距离单位有40分钟公交路程，惜时如金的陶奇选择了在公司附近租房。然而在租房的这一年时间里，陶奇搬了四次家，碰到过房子拆迁，也上过中介公司的当，有一次甚至沦落到在办公室里住了一周，所以3年前，当公司将到公司附近的宿舍腾出来的时候，陶奇第一个住了进去，心满意足的住到了现在。方健和马海涛去金品.尚居交首付款的那个周末，陶奇出差去了武汉。凑巧的是，武汉恰恰是陶奇女朋友李莉父母居住的城市，在李莉的威逼利诱下，陶奇不得不顺便去了趟李莉父母家，首次面见了未来的丈人和丈母娘。陶奇刚回到北京，就听到了一个噩耗：李莉的母亲对他的印象不好，要求李莉与他分手。初听到这个消息，陶奇都不敢相信自己的耳朵，当时李莉母亲不是与他交谈得挺融洽的吗？陶奇仔细回想与李莉家人的见面全过程，他确实有几个细节做得不够好，不过还不至于引起李莉母亲这么激烈的反应吧。陶奇带着满腹的疑问，细问李莉原因，李莉也说不出个所以然来。他困惑了好几天，找李莉聊了两次，才听到李莉说了一句：“如果你在北京有套房子，自然能在我妈心里加分不少。”活了二十多年，陶奇是第一次感受到了房子的重要性，天性乐观的他一直认为房子是身外之物，自觉没必要在事业的起步阶段就给自己套上一副几十年的房贷枷锁。身在老家的陶奇父母却不这么想，他们在电话里反驳了陶奇的观点，要求他先成家再立业，并称会竭尽所能在经济上支持陶奇买房。在父母的劝说下，陶奇只得先将所谓的事业搁置一边，在李莉面前许下了承诺：“由我来负责买房，房子的事情就让你妈放心好了。”开始盘算买房，陶奇才发现，市场上的新房绝大部分是期房，一般需要一年后才能住进去，为了尽可能快的挽救爱情，陶奇把主攻方向放在二手房上面。陶奇访遍了公司附近的几家中介公司营业门店，接着开始马不停蹄的看房。他这才发现，看二手房是很累人的事。每天下班后要跑三四个地方，看三四套房子。连续几天，陶奇都是天黑齐了才回到宿舍，一般倒在床上先睡一觉，起来后才有吃饭的胃口。看到优哉游哉的方健，陶奇不禁后悔当初没有买套金品.尚居的零居。几天下来，总算有收获了，陶奇看中了单位附近一套建筑面积三十多平方米的零居小房子。同他去看房的同事给了陶奇一个建议：“把房子好好装修一下，让人看到房子，就有想住进来的感觉。”多好的建议啊！于是陶奇揣着两万块钱去到中介公司，准备把房子定下来。然而，人的希望越大，失望往往也越大。到中介公司具体一谈，陶奇才发现，即使是这么小的二手房，他也买不起。因为买二手房存在一个成交价与贷款评估价的价差问题，所以首笔付给卖方的钱，大概要占到成交价的44%以上注解1，也就是说，要买下这套价值30万元的房子，他需要一次性拿出13.2万元以上，这可不是像陶奇这样的家庭能一次性拿出来的。晚上回到宿舍，倒在床上，陶奇感到身心俱疲。现在社会上这么多人在诉苦，抱怨做房奴的痛苦，原来还有很多像他这样的人，想做房奴，却连做房奴的门槛都迈不过去。该怎么办，怎样才能尽快买到一套自己担负得起的房子呢？陶奇的心在下沉。注解1：银行发放二手房贷款，额度是房产评估价的70%。比如说一套房子的买卖双方谈定的交易价是30万。银行为了规避贷款风险，得出的房子评估价只相当于市场价70%，比如说也是21万。而银行发放的房贷是评估价的80%，也就是21万的80%，为16.8万。也就是说，30万成交的房子，买房人只能贷到16.8万，首笔须付给卖方共13.2万元，相当于成交价的44%。这就是成交价与贷款评估价的价差问题，导致的首笔付给卖方的钱增加的情况忽然，一个想法划过脑际，如同溺水的人抓到了一根稻草，陶奇从床上弹了起来，翻出名片夹，取出其中的一张带有一小块血迹的名片。名片的主人是房加章，头衔是一家知名的房地产投资顾问公司的董事长，名片的最下面是一个固定电话号码和一个E-mail地址。陶奇打听过，知道房地产投资顾问公司是中介公司的一种，从事房地产新房销售和专业咨询业务。现在，陶奇脑袋里只有一个想法：“这个人能不能帮我解决当前难题呢？” 陶奇试着拨打了名片上的工作电话，没人接，他才发现现在已经是深夜时分了。这张名片是陶奇一个月前得到的。金品尚居开盘前的一个寒冷的夜晚，在汽车回宿舍的路上，陶奇看到一处刚发生车祸的现场。在一个偏僻的道路转弯处，一辆黑色轿车横在道边，机箱盖扭曲着，还在向外面冒着白烟，看上去像是汽车撞上了路边的大树。车上只有驾驶座上有一个昏迷了的男人，他额头上有一处伤口，正在流血。陶奇首次碰到这种事情，有些不知如何处理。冷静一下之后，他先电话通知了120急救，看到周边一个人影都没有，陶奇只好吃力的将伤员移出汽车，用车上的一件衣服包扎伤者头上的伤口，希望能止血。包扎的时候，伤员开始抽动眉头，并且叫疼。陶奇边包扎边轻声安慰伤伤者。经过简单包扎之后，伤者头上伤口的出血基本被止住了。这时，陶奇才注意到，这位受伤的驾驶员的两鬓有些花白，看上去50多岁，个子不高，鼻梁高高的，鼻子两边有两道深刻的法令纹。陶奇以前看过有关面相的书，书上说法令纹深是社会地位高的象征，真的是这样的吗？思索间，伤员睁开了双眼，眼光模糊的看着陶奇，想对他说些什么，却又痛苦的用手捂住了头上的伤口。正当陶奇不知如何是好的时候，120急救车呼啸着停到了他们身边。在被抬上急救车之前，伤者从衣兜里陶出一张名片塞到了陶奇的手里。至于名片上的那块血迹，陶奇已经记不清是在自己手上还是在那位先生手上染上的，不过血肯定是哪位先生流的。这是这张名片的由来。陶奇之后并没有和那位房先生联系，因为在他的观念里，在别人危难的时候，给予支援是理所当然的事情，不求有什么回报。不过，现在他陶奇碰到了买房的大难题，看来也只有病急乱投医，请这位房先生给指点指点了。第二天，陶奇继续拨打名片上的座机，开始一直没人接，许久后有人接听了，告诉他说：房老师休假了，这段时间不会来上班。陶奇只好给房先生的E-mail地址发去一封求助的邮件。当天下午，陶奇惊奇的发现，自己的电子邮箱里有一封房先生的回信。陶奇：你好！我是房加章。终于等来了你的消息。那天要不是你，我都不知道会怎么样。一直没办法联系你，真想好好的感谢你。那次车祸我受了很重的伤，现在好些。为了更好的康复，我现在正在南方休养。你关于房子的问题是什么？我还比较了解房地产市场，希望能帮得上你。我的手机号：*，QQ号：*，你打电话、用QQ都行，我的手机白天开机，这一阵，我几乎每天都上网。房加章看到这封回信，陶奇很高兴，昨天发信的时候，还担心房先生把他给忘了，现在看来，房先生很愿意帮他的忙。陶奇打开QQ，将房老师加为好友，凑巧的是房老师也在线上。互相加为好友以后，他们开始了交谈。“我是陶奇，您是房先生吗？”“我是房加章。陶奇，你好。”“那天看您伤得挺重的，现在全好了吗？”“那天多亏你发现得早，救治及时，现在基本上没事了。谢谢你。”“您太客气了。您现在在哪里养伤呢？”“我现在在海南，医生说这里的气候比较适合我康复。”“您不用上班吗？”“我的工作不需要我每天坐班。”“您真幸福。我给您的座机打过电话，你们公司的人叫你房老师，您是当老师的吗？”“我不教书，只是因为他们叫惯了，你也可以这么叫我。”“我正要请教您，以后就叫您老师了。”接着陶奇简单扼要的将自己的困境和这一阵的找房经历告诉了房老师，希望房老师能给他指点迷津。房老师首先向陶奇表示感谢，说是让他感受到了现实版的“丈母娘是怎么推动中国经济的”。接着，房老师告诉陶奇：买二手房的时候，首笔付给卖方的钱并非都会达到成交价的4成以上，当楼市低迷的时候，某些中介公司为了招揽业务，会想办法将房子的评估价做高，首笔付给卖方的钱自然就降低了。不过，在当前市场火爆的情况下，这种情况不会出现。最后，房老师发过来一个表格，让陶奇把表填好，约好晚上7点再上网聊天。表格如下：要买的户型 室 厅 卫 能拿出的最大首付 你的单位位置 你主要的交通方式 步行、自行车、公交还是私家车表格很好填，陶奇很快填好了表格。他知道房老师让他填这个表格一定是有目的，他希望赶紧到晚上7点，房老师能给他解惑答疑。第二章 售楼处遇险当时钟指到下午7点的时候，陶奇终于看到房老师上线了，赶紧将填好的表格发了过去。“按你提供的情况，你在北京买不到房子。”房老师发回了信息。“为什么？”陶奇对房老师的回答感到很吃惊。“这张表格前两项决定你能够购买的房子的总价，后两项决定房子的位置。你的回答意味着：在你希望购买的区域，你买不起房子。”“我不太明白，您能说详细一点吗？”陶奇仿佛明白一些了，但是还是有很多困惑。“两室一厅一卫的户型最小建筑面积也需要50平方米。贷款最大首付8万元意味着你能够购买的房子总价不超过40万，并且且单价在8000元/平方米以下注解2。你的后两项回答：亚运村、步行或自行车，意味着你为了每天上下班，只能购买亚运村以及亚运村周边5公里范围内的房子。你觉得这个范围内还有单价8000元以下的房子吗？”这个区域确实没有单价8000元以下的房子，就连陶奇上次看中的十年前二手房单价都已经超过9000元/平方米了。一直信心十足的陶奇都开始动摇了：是不是就买不起房子了？短暂的沉默以后，房老师发过来一条信息：“在你回答的表里面，目前不可能改变的是哪几条？”“最大首付8万元，还有单位位于亚运村。”陶奇开始明白房老师的意思了。“我填表填的是我买房的理想。您说我能不能改变一下自己的买房理想，让我能买到房呢？”“当然可以。换句话说你要想买到房，必须调整自己对房子的定位才行。”“哦。这就是所谓的购房定位吧？”“没错，这是最简单的购房定位。购房定位是购房者的购房理想在现实世界的位置确定。一般人的购房理想都会高于现实条件，推敲购房定位的可行性，能更高效的确定购房目标。”听到房老师透彻的分析，陶奇继续开动脑筋。“这四项里，只有想买的户型以及交通方式还可以调整。如果调整前者，就是把户型面积缩小，如果缩成一居，新房市场上有这样的房子吗？”“一居的新房市场上不多，零居的新房很多，最常见的是酒店式公寓。”陶奇这才知道，方健他们买的房子有个学名叫酒店式公寓。“如果我调整交通方式，乘坐公共交通工具上下班，是不是就可以将选房的区域范围扩大了。”“对。这样你就可以挑选郊区的房子，那里的房子总价低，你甚至可以买两居的户型。通过调整买房的定位，你有了两个选择，能买到房子了。”“如果让我选择，我宁愿住亚运村附近的一居或零居，我可不愿每天花一个半小时在路上。”“这就是你心中对房子的初步定位。”陶奇发现与房老师聊天已经一个多小时了，担心长时间聊天不利于房老师的康复，于是说道：“谢谢您给我指点了一个方向，有问题我再请教您。”房老师说了句“不客气”，就下线了。通过和房老师的一席话，陶奇基本明确了购房方向，同时也意识到，要想在短期内买到房并住进去，对他来说已经是奢望了。看来只有先买个期房，拥有一个在建的房子，李莉的母亲应该也不会反对了。打好如意算盘，陶奇开始了房子的网上搜索。逐个楼盘的电话咨询之后，陶奇发现，亚运村区域的一居户型没有满足要求的，总价低于40万的酒店式公寓也都卖完了。既然亚运村地区没有想买的房子，陶奇只好继续调整自己的购房区域定位，也就是扩大自己搜寻区域，开始寻找郊区的房子。上网搜索加上电话联系，陶奇很快锁定了3个楼盘，都在近郊，属于亚北区域和望京区域，位于亚运村的正北和东北方向。陶奇决定叫上好朋友李伟周六一起去看房。李伟是陶奇的中学同学，建筑学硕士毕业，刚来北京工作，是建筑方面的专家，让他帮忙参考一下房子户型再合适不过了。周五的晚上，陶奇兴高采烈的把进展告诉了房老师，房老师也替他高兴，嘱咐陶奇：找专家陪你去看房是好选择，不过一定记得，千万不要在第一次看房的时候下定金买房。晚上睡觉的时候，陶奇做了个美梦，梦到他和李莉举行了盛大的婚礼，婚礼过后，亲朋好友把他们送进了一套装修豪华的洞房，那是一套他购买的两居室。第二天下午，陶奇和李伟来到预定的第一个楼盘。李伟身材高瘦，长相帅气，经常身着一套品牌户外休闲服，也许是因为他在学校里学过美术，总让人感觉他有一股艺术家的傲气。售楼处的外观很豪华，走进售楼处大门，首先看到的是一个室内的喷泉水池，一位穿着套装的美女满脸笑容的迎了上来，陶奇不自觉的把背挺直了些。“你好，请问是第一次来吗？”美女首先发问。“对。”陶奇回答。“请这边来。先生买房是自住吗？”“嗯。”“请问想买几居室？”“两居。”陶奇感觉脸上有些发烫了。“九十平米的能接受吗？” 陶奇根据网上该楼盘的报价，心算了一下，回答道：“有小一点的两居吗？”“当然有。让我先来给你们介绍一下我们楼盘”陶奇这才发现他们已经走到了沙盘边上。当售楼小姐说到该楼盘节能环保的时候，李伟忍不住发问：“你们这个楼盘用了什么节能技术？”“节能技术人车分流注解3算不算？”李伟先是无语，然后眉开眼笑的问售楼小姐：“算。不过我不太懂，你能给我详细说说吗？”这下轮到售楼小姐说不出话了，旁边一位年纪稍大的销售人员赶紧插话解围：“我们的楼盘以宣传健康为主题，节能不是宣传的亮点。”从售楼处出来，李伟打趣陶奇：“见到美女就走不动道了？刚进门就让人把你的底细全套出来了。” 陶奇叹道：“这个楼盘的售楼小姐真是漂亮，不过，价格也太贵了，与他们电话里的所谓起价差别太大。”“这应该是一种营销策略吧。明知自己的楼盘没有价格优势，先把大家忽悠过来再说。”李伟说话的时候，还有那么点专家的模样。注解3：人车分流是指居住区规划时，使人流和车流不交叉，既保证安全又能提高通行效率，与节能技术没有任何关系。来看房之前，陶奇就对他们看房的第三站青云城比较感兴趣：楼盘门口有趟公交车直达他的单位；住宅楼的外观也比较好看，每户都有他喜欢的飘窗；楼盘的一期已经入住，网上的口碑还不错；楼盘的名字好像对陶奇有某种暗示。来到青云城的售楼中心，陶奇惊喜的发现，青云城推出的特价户型刚好符合他的需求。特价户型是M户型，都在9号楼，单价是其他楼同类户型单价的九七折，户型如图1，面积85.5平方米，两室两厅一卫，打完折之后接近四十万，价格刚好是陶奇的承受上限。售楼小姐告诉他们，这种特价房的优惠户型特别好卖，没剩几套了，而且这次优惠第二天就截止，要买需要抓紧。 陶奇心想：“九五折可是省了一万多，相当于我差不多两个月工资，今天我撞大运了；看来要赶紧定下来才行，否则只怕没有好楼层了。” “挑哪个楼层比较好？”陶奇问李伟。“不管是塔楼还是板楼，倒数第二层都是最好的楼层。越高的楼层视野越好，受噪音等的影响也越小，不过不能选顶层，顶层有冬冷夏热的问题。开发商一般也会据此定价，越好的楼层单价也会越高，所以选择楼层还要考虑性价比。”李伟说完，接着研究特价户型的资料。陶奇挑选了6层，是这个户型剩余单元中的最高楼层，接着让售楼小姐计算出了房屋总价、首付款和月供，然后开始逐条审查售楼小姐给他的定购合同，一边看一边在心里祈祷，希望合同交上去的时候，这个楼层的该户型还没有被别人先一步挑走。“这个户型有问题。”李伟说这句话的时候，陶奇着实吃了一惊。“这个户型本身没问题，问题出在楼座平面图上。”李伟把户型图背面的楼座平面图（图2）递到陶奇眼前，指着图上该户型所在楼座，开始解释：“M户型所有房间都是朝南，而9号楼（D58）南向正对着的是大面积的商业用房屋面，不但使M户型没有绿化景观可看，而且夏季还会有来自商业用房屋顶的较强反射热。” 看到陶奇听明白了，李伟总结道：“因为有这个问题，所以该户型单价相对较低。你自己衡量一下性价比，看是不是要购买这个户型。”陶奇看了看旁边的售楼小姐，她的脸上一副既奈何又遗憾的表情，估计她心里已经把李伟给骂死了。从青云城的售楼处出来，陶奇回想刚才的情景，暗捏一把冷汗。同时，为自己英明的叫来了李伟而庆幸，也为自己将房老师的叮嘱（不要在第一次去看房的时候下定买房）忘到脑后而惭愧。注解2：两室一厅一卫的户型最小建筑面积也需要50平方米。贷款最大首付8万元意味着你能够购买的房子总价不超过40万，以最大总价除以最小建筑面积：40万50平方米=8000元/平方米，就是陶奇能承受的最高单价。 房老师语录：购房定位是购房者的购房理想在现实世界的位置确定。一般人的购房理想都会高于现实条件，推敲购房定位的可行性，能更高效的确定购房目标。你看得真细，D35划了一个黑圈,来源有些搞笑，是当初我们去看楼盘，售楼员解说的时候，随手画上去的，因为图是扫描件，圆圈就留下来了。圆圈与书中的主题无关，呵呵。在售楼处，一般是先确定需要购买的户型面积，然后确定户型，最后再确定楼号，除非你特别看重某栋楼的景观。小区里的每栋住宅里一般只有几种户型，先确定了楼号，容易遇上没合适户型的情况。如果是已经确定了户型，只要挑楼号的情况，一般视各楼的朝向、景观、噪音、停车情况挑选。第三章 比较法决策当晚，陶奇上线将他在青云城的经历告诉了房老师。房老师首先称赞了李伟的专业水准，然后问陶奇：“青云城的售楼小姐刚开始与你对话的时候，是不是提了些需要你给予肯定回答的问题？而当你提问的时候，她是不是也经常点头称是呢？”“好像是有，而且不单是在青云城，在另外两个楼盘的时候，多多少少也有类似的对话。”陶奇意识到有些不对，赶紧又发了条信息，问房老师：“这有什么问题吗？”“你在青云城售楼处遭遇了销售的SP。SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有将其译为营业推广或销售推广。SP是对消费者提供短程激励的一种活动，以诱使其购买或消费某一特定产品。SP运用到新房销售上一般表现为：售楼员一开始通过一些肯定的对答，使两个人的对话进入相互肯定的思维意识形态之中，让顾客变得愿意倾听，这叫催眠对话。在成功消除顾客的抗拒心理之后，再用各种方法来逼你买房，让你无时无刻不感到紧张，觉得不立刻下定金，以后就没有机会了，或即将涨价。”陶奇是亲身感受过销售促进，知道它的威力，赶紧问房老师怎么化解SP。房老师告诉陶奇：SP并不可怕，每次购物的时候都有可能碰到，只是牵涉到购房，金额较大，后果更严重些罢了。一个人如果事前听说过销售促进，那么就不太可能中招。对于没听说过的人，考验的是EQ（情商），只要当时能保持冷静，明白“仓促做出的决定很难是理性的”道理，就不会有问题。具体到实际措施，可以考虑以下办法：如果你已经被售楼人员说得头脑发热准备下决定了，你不妨找个理由（比如上卫生间）去一个安静的地方好好想想在看好的三个楼盘中没有找到合适的房子，陶奇失望之余，又有些不知道下步该怎么办了，只好请房老师给建议。“亚北和望京区域没有符合条件的楼盘了？”房老师反问。“还有几个，今天去看的是其中最合我心意的三个楼盘。”“去看看另外几个吧，有些楼盘宣传得不好并不意味着房子不好。另外，看过一次的楼盘你也可以继续盯着，也许过一阵又会有更好的户型放出来销售，将户型分批推出销售是楼盘营销的通常做法。”接下来的一周，除了与李莉约会之外，陶奇利用业余时间看遍了所有符合他基本购房定位的楼盘。随着看房经验的丰富，在房老师的指点下，陶奇在看房的过程中逐步细化和完善了自己的购房定位。他的最终购房定位如下：1. 在选择项目时，最看重的因素和因素排序：（1）价格 （2） 交通 （3）户型 （4） 建筑外观（5）配套设置（小区配套和周边商业配套）（6）环境景观 （7）物业管理 （8） 入住时间（期房/现房） （9）开发商的可信度 （10）车位2. 最高可以承受的住宅总价大约为40万元3. 购房时考虑的付款方式？公积金贷款或组合贷款4. 若选择住房贷款，家庭可承受的首期款8万元5. 若选择住房贷款，家庭可承受的月付款3000元6. 希望购买的住宅类型排序：（1）小高层（8-11层） （2）高层（11层以上）（3） 多层（七层以下） 7. 考虑购买的户型是？平层 8. 目前，大约需要80平方米左右（建筑面积）的住房，两室一厅一卫。9. 在选择户型时，最看重的因素和因素排序：（1） 通风 （2） 采光（3） 日照 （4） 噪音（4） 景观 10. 希望交房时的装修状况为：不需要任何装修 11. 感觉社区必须配备哪些生活娱乐设施：中心花园12. 现在交通方式：公交； 以后交通方式：私家车13. 买房时需要车位。买车位的话,能承受3万元租车位的话,能承受每月100元 完善了购房定位之后，我发现自己在售楼处逗留的时间明显缩短了。到一个售楼处，就自己关心的几个问题一咨询，让销售人员拿自己喜好的几个户型看看，再逛逛样板间或现场，就知道该楼盘能不能入选自己的备选楼盘了。或者给家人打个电话商量商量，看这个房子是不是符合你们的购房定位。当然，事先拟定尽可能详细的购房定位对化解SP也是有好处的。这些都能帮助你不犯错误。房老师的分析真透彻啊，真不愧是房地产业界老总。几天下来，一个名叫宏苑家园的楼盘进入了陶奇的眼界。宏苑家园最吸引陶奇的是价格，同样是40万总价，在青云城只能买85平方米的特价房，在宏苑能买到95平方米左右的面积，这让陶奇感觉物超所值。宏苑家园位于望京的边沿地带，有公交车直达陶奇的单位；周边还没什么配套商业，全是正在建设的住宅区工地；开发商名气不大，但是它的上级公司是本市最大的建筑施工企业；户型设计没有创新，都是些常见的户型；建筑外观没有青云城好看，颇有点经济适用房的模样；房子的窗子不但没有陶奇喜欢的飘窗，甚至连落地窗都没有。不过房老师指出：对于楼盘的现状情况，应该逐项分析其对房子以后使用的利弊。以宏苑家园为例，周边全是住宅工地意味着几年后的商业配套会很完备；开发商的上级公司是知名施工企业预示着该楼盘的建筑质量有保证；常见的户型设计证明户型久经考验，不会有什么大问题；建筑外观和窗子的俗套很可能会让许多人不待见，使得现阶段楼盘价值被低估。陶奇觉得房老师陶奇将宏苑家园列为他的首选楼盘，接着向李伟请教如何挑选户型。李伟诙谐的对他说：如果不考虑户型价格和面积，仅从布局上考虑户型好坏，因为牵涉到通风、采光、阳光、噪音等诸多因素，外行一般不容易把握，建议陶奇请专业人士帮忙挑选。陶奇知道，李伟所说的专业人士指的就是他李伟。宏苑家园的基本布局是一圈高层板楼围着一个大花园，南北朝向的户型差不多都是三居，东西朝向的全是两居。三居的面积大，总价全都超过了陶奇的预算，不能考虑。两居的朝向又不好，让陶奇很是犹豫。不过，李伟指出：东西朝向的通透户型(注解3-1)虽然比不上南北朝向的通透户型，但是比起塔楼户型只强不弱，并从房间的通风、采光和日照三个方面为陶奇详细分析。最后，李伟的结论是：在当前南北朝向的户型价格超标的情况下，是可以考虑东西朝向两居的。李伟的解释很清楚，陶奇也明白李伟说的没错。虽然在李伟的指导下从东西向户型中挑出了一个C户型（如图），但是他心里还是有着一个疙瘩，总觉得买不起自己完全满意的户型，心里不是很爽。 陶奇对李伟说：“我把全家的积蓄全部搭上，外加十五年的贷款，就买这么一套房子，行吗？”李伟道：“你别问我，我也不知道。不过我给你讲个故事。我在大学上建筑设计课的时候，我们建筑系党支书的女儿同时也是我的同班同学问我们班的助教老师她的设计怎么样，助教半天说不出话来，我在一边插话帮她解围，说道：围棋里面有个术语叫无理”，是说一步棋刚下的时候不知道是好是坏，但是随着棋局的推进，这步棋的好坏就自然显现出来了。助教老师于是对支书的女儿说道：对，你的设计就是无理。”精通围棋的陶奇笑道：“无理哪里是你说的那个意思，无理棋是指过于逞强而不合棋理的棋，跟败着的意思差不多。你是不是故意讽刺那个女同学的设计不好？”李伟的表情很无辜，说道：“我没有那个意思。我真不知道无理是这么个意思。”陶奇想了想，说道：“我明白你讲这个故事的意思了，这种事只能看一步走一步，只是我怎么感觉，买这套房就像是在赌博。”的视角相当独特，也很有道理。房老师说这叫楼盘条件分析，是房地产市场分析的基本功。注解3-1：通透户型是指能够实现户内自然通风的户型，在户型平面上表现为同一户型内有朝向相反方向的开窗。在通透户型中，相反朝向的窗子容易产生空气压力差，从而导致空气流动，产生所谓的自然通风。 与房老师网上聊天的时候，陶奇道出了他心中关于户型朝向的遗憾。房老师给发过来了一句话：“我在你这个年纪的时候，很多事也是摸着石头过河，随着知识和经验的增加，才懂得利用一些方法来掌控结果。”“像我这种情况，有什么好方法吗？”“当你碰到任何楼盘或户型抉择困难的时候，可以使用权重比较法来辅助抉择。”“什么是权重比较法？效果这么神奇。”陶奇好奇的问。“先别着急，让我慢慢给你解释。你先告诉我，在选择房子时，你最看重的是哪几点？”“当然是我购房最终定位第一项中的前六点：（1）价格,（2）交通，（3）户型，（4）建筑外观，（5）配套设置（小区配套和周边商业配套），（6）环境景观。”“如果你心目中最好的房子打100分，这六个分项在这100分分别会占到多少分，每个分项的分数就是权重。在你心目中，这六个分项的权重分别是多少？”陶奇想了想，说：“我给这六项的权重分别是35，22，18，10，8，7。”接着，在房老师的指导下，陶奇完成了他对宏苑家园C户型的权重评分：分项 价格 交通 户型 建筑外观 配套设置 环境景观 总计权重分 35 22 18 10 8 7 100评分 30 17 14 5.5 5 5 76.5陶奇更加疑惑了，问道：“这个权重分数对我的决策能起什么作用呢？”“权重比较法，顾名思义是用来比较的。你现在可以试试运用这个权重评分系统给其他楼盘或户型打打分。”陶奇记起自己差点下定的青云城M户型，试着进行相同权重项的打分，青云城M户型只得到了72分，两个户型的优劣一目了然。“我明白了。权重比较法就是将人对几个对象的感觉量化成数字，这样就能起到辅助决策的作用。”陶奇恍然大悟。“东西只有比较才能体现优劣，楼盘和户型只有通过评分才知道哪个更加适合自己。权重比较法也可以用来比较两个楼盘，或者同一楼盘的两个户型，只要根据不同的目的确定不同的分项及其对应的权重分就可以了。权重比较法是遇到两难抉择时的辅助决策利器。”之后几天，我多次运用权重比较法对比各个楼盘，发现宏苑家园总是得分最高的楼盘；而C户型又总是在户型中名列前茅。 周六上午，陶奇去宏苑家园的售楼处交了定金，选定了与李伟一起看中的那个98.4平方米的C户型，位于11层东西朝向小高层的8层，并与开发商签订了定购合同。三周的努力总算有了结果，房子搞定了，陶奇想立刻见到李莉，告诉她这个好消息。三个星期来，陶奇一直没有告诉李莉找房的细节，他想在事情办好了再给她一个惊喜，想看看她的惊喜反应，并亲口告诉她，他们中间的拦路虎已经被赶跑了，他们的恋情要走上康庄大道了。房老师语录：SP是英文Sales Promotion的简称，译为销售促进，亦有将其译为营业推广或销售推广。SP是对消费者提供短程激励的一种活动，以诱使其购买或消费某一特定产品。权重比较法就是将人对几个对象的感觉量化成数字，这样就能起到辅助决策的作用，是遇到两难抉择时的辅助决策利器。第四章 原来是为了房子陶奇拨通李莉的电话，相约立刻见面，只是约见的地点有些奇怪，不是通常的李莉家，而是她家附近的一个公园。李莉比陶奇大几个月，身材苗条，这种苗条来自于运动，而不像很多女孩那样得益于节食。李莉长得不妩媚，身上散发着的是职场历练出来干练气息。李莉见面就对陶奇说：“我也正有事想跟你说。”陶奇虽然很想一吐为快，出于绅士风度，他还是谦让道：“你先说。”李莉似乎在寻找准确的措辞，面带倦意的她眨巴了好几下眼睛，才抬起头来，对陶奇说道：“我觉得我们不太合适。”这种欲言又止的表情可不容易在李莉脸上见到，正在欣赏的陶奇闻言有些吃惊，问道：“不太合适是什么意思？” “就是说我们俩在一起不合适，还是分手吧。”“哄！”陶奇的脑袋立刻乱作一团。即使是前一阵李莉母亲不同意的时候，李莉也没提过分手这个词。提分手在陶奇看来是很严重的事，上次也是唯一一次李莉提分手是在四个月前，他俩在MSN上吵架，李莉意气用事的在MSN上用文字提出过一次，那时陶奇就曾感到一阵昏天黑地。良久，陶奇才怯怯的问李莉：“是不是我什么地方、什么事做错了？”以前闹别扭，只要陶奇主动承认错误，就没事了，这让陶奇逐渐养成了勤于自省的习惯。只是这次，陶奇实在摸不着头脑，也找不到自己的错处。这几个星期，陶奇虽然一直在忙买房的事，但还是同往常一样，隔一两天就与李莉约会一次，更因为李莉母亲的缘故，陶奇一直陪着小心，避免任何疏忽。“你没做错什么，我觉得我们还是性格不合，容易吵架。”“哪方面性格不合？”“我的性格不够温柔，有点强势；你也不够成熟，情商不高。”“是不是你妈让你说分手的？”“不是。你们见过面后，她当初非常反对，后来也听之任之了。这是我自己考虑很久的决定。”由于忙于买房，陶奇近来没有仔细考虑两人的事情，总认为买到房子，他们之间的问题就解决了。现在一阵忙活下来，房子是买到了，但是为之奋斗、努力解决的事情却突然要走到尽头了。陶奇感觉自己脑子里变成一罐浆糊。陶奇看着李莉的脸，李莉的眼神虽然有些漂移，但还是勇敢的回望了过来，陶奇的视线却开始模糊了。不能在女人面前做丢人的事，陶奇决定赶紧离开。“现在我脑子太乱，我们改天接着谈吧。我先走了，就不送你了。”陶奇一边说一边站起身，向公园大门方向走去。“你不是还有事要对我说吗？” 李莉跟过去问道。“我要说的事，现在已经没意义了。”陶奇加快步伐，头也不回的走了。不敢回头，是因为他眼睛里正有东西陶奇在外面呆了很久，天黑了才回到家。他有太多不明白的东西：不明白李莉是怎么想的；两个人在一起一年了，却突然发现自己并不十分了解李莉；与李莉的恋爱是他第一次真正意义上的恋爱，到如今境地，他才发现好像完全不了解女人。周一，陶奇无精打采的来到单位，两位要好的同事问起买房的事，看到他有一句没一句的回答，颇感奇怪。下午快下班的时候，陶奇给李莉打了个电话，约好第二天晚上两人见面。之所以约在周二，陶奇认为两人经过三天的考虑，做出的决定应该会更理性。周二晚上，陶奇在一家西餐厅里见到了李莉。与上周六相比，两人的面色刚好掉了个个儿。今天的李莉脸色白里透红，好像比平常更多了一重光彩，这与陶奇的一脸灰暗形成了鲜明的对比。陶奇注意到，李莉的眼线画成了天蓝色，陶奇记得与李莉初次见面的时候，李莉的眼线就是这个颜色。后来，陶奇跟李莉说：蓝色与皮肤的黄色是对比色，蓝色的眼线会显得过于夸张，自那以后，蓝色的眼线就从李莉的脸上消失了。这次一年之后与蓝眼线的重逢，陶奇感觉它更扎眼了。接下来的谈话期间，李莉至始至终与陶奇保持着革命同志般的距离，言语上也只是在重复周六说过的一些话，与上周六明显不同的是，李莉今天有着一种置身事外的超然，甚至让陶奇产生了某种联想，感觉李莉就像一汪平静的潭水，从中流出的涓涓话语，仿佛只是在讨论陶奇和另外一个人的分手问题。这感觉让陶奇浑身不自在，同时心里隐隐明白：分手已很难避免了。两人谈完离开后，陶奇对于李莉当晚与上周六的巨大反差，产生了很深的疑惑，再加上对李莉分手动机的质疑，使他生成了强烈的好奇心，而这种好奇心正恰如其分的掩盖了分手的伤痛。陶奇开始阅读李莉的MSN空间，想找到诸多疑问的答案。李莉的MSN空间上充斥着她前一次失恋后的痛苦感受，与陶奇谈恋爱以后，文章开始变少，甚至绝口不提情感了。这让陶奇心里上获得一丝安慰，至少，李莉在一年来的恋爱中还是很幸福的。看完李莉的MSN空间，陶奇对李莉的了解多了一些，但是还远没达到释疑的程度。陶奇就像一只刚尝到花蜜甜头的蜜蜂般欲罢不能，又开始阅读李莉的“闺蜜”小虫的MSN文章中有关李莉的那部分内容。从小虫的MSN文章只字片语中，陶奇推断出在他买房期间，李莉思想上有过挣扎，分手的决定也确实是李莉自己的决定，然而对于分手的原因，陶奇依然不知。周日，陶奇按时到达宏苑家园售楼处，与开发商签订了购房合同，缴纳了首付款。同样是签合同，一周前签定购合同的时候，陶奇如同刚买到一件新衣，想赶紧穿出去与人分享；现在签购房合同时，却发现这件新衣已经过时了，只能压箱底珍藏，等待下一期时尚潮流的轮回。就在签订购房合同的当天，小虫在MSN空间里上载的几张照片，让陶奇知道了想知道的一切，满心的疑惑化成了一地伤痛。照片是李莉她们几个同学及其家属在两天前K歌时拍的，其中一张照片，李莉搂着一个男人的胳膊，照片的命名赫然是“李莉和她的新男友”。原来是这么回事，陶奇感到了屈辱和欺骗。接下来的一个月，陶奇在煎熬中度过，时常失眠。站在他的角度，李莉的很多行为是可以理解的，唯一让他不敢苟同的，是李莉 “吃着碗里的，看着锅里的”行为。其间，为了让自己少些时间胡思乱想，设法让自己忙起来，陶奇甚至亲自去申办了住房公积金贷款。出乎陶奇的意料，申请公积金贷款的过程并不复杂，跑几个地方就办好了，完全不像代办机构所说的那么繁琐。仔细研究过住房公积金贷款借款合同以后，陶奇在线上向房老师抱怨：“我的住房公积金贷款借款合同上写着贷款月利率0. 353%，对应的名义公积金贷款年利率是4.23%，但是实际贷款年利率却是4.31%注解6。我算过了，我每贷款一万元，15年后要多出240元左右的利息。”房老师回消息道：“你是公积金贷款，实际利率与名义利率的差别还不大，商贷的利率差别更大。想不到你对贷款这么有研究，一般人都不清楚这些。”“我对经济学比较感兴趣，看了几本书，有些研究。”“贷款利率差别根本不算什么，房地产有很多潜规则。比如，你知道住宅70年使用权的是从什么时候开始起算吗？”“不太清楚。应该是从交房时间或者产权证登记时间吧？”“都不是。是从开发商与政府签订土地合同开始算起。”“那不是把房子的建设期也算到70年里面了吗？”“不单是房子建设期，从开发商拿地到你入住的整个时段全部算到了70年里。如果开发商囤地囤了几年，你房子的合法使用期就更短了。”“这太不公平了。如果按您说的这样，一个楼盘的二期、三期与一期的起算期就会是一样的，那么楼盘的二三期岂不是比一期少使用好几年？”“没错。如果公平就不会叫潜规则了。”“70年使用期到了，会有什么后果？”“有可能要交钱续约，现在还没有定论。使