宅基地超占面积的处理意见及对策(整理).doc

宅基地超占面积的处理意见（整理）南京市国土资源局地籍处周荣根副处长介绍，根据2007年全市统计资料计算，南京市农村户均居民点用地高达793.3平方米，远远超过国家规定标准的上限150平方米，是南京市规定的城郊结合部住宅面积标准135平方米的5.9倍，即便是按远郊标准175平方米计算，也远远超过3.5倍。国土资源部下发通知，要求2009年底以前宅基地使用权证全部发放到农民手里，江苏省正在调查研究宅基地超标准的解决办法。针对我省对农村宅基地面积限额是175平方米，王业侨进一步解释说，对面积超出175平方米限额部分，对不同历史阶段形成的超限额面积，采取不同处置方式：1982年2月13日村镇建房用地管理条例实施之前使用的，予以确权。1982年2月13日村镇建房用地管理条例实施之后至1999年9月24日海南经济特区土地管理条例修订之前，超出限额部分，不予登记发证，但在土地登记卡和土地证书内注明。以后分户建房或者重新建设时，按照当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还农村集体经济组织。1999年9月24日海南经济特区土地管理条例修订之后，超出限额部分，不予登记发证。历史遗留的宅基地超过当地政府规定的标准面积的处理- 发布日期：2010-05-19浏览次数：11字号： 大 中 小 历史遗留的宅基地超过当地政府规定的标准面积的处理依据确定土地所有权和使用权的若干规定第51条的规定：按照本规定第45条至第49条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。超占部分宅基地如何确权登记？农村宅基地登记发证系列讨论之六 国土资源网 (2009年6月1日 14:59) 主持人：梁丽敏嘉 宾：吕华清 山东省阳谷县国土资源局开发区分局 李相宏 陕西省汉阴县城关国土所许祥云 云南省陆良县大莫古国土所 柴凤桐 甘肃省通渭县国土资源局周百政 山东省莱西市国土资源局邓重远 辽宁省调兵山市大明国土所黄登光 广西蒙山县国土资源局朱莉 江苏省射阳县盘湾国土所谢海龙 湖南省邵阳县国土资源局 主持人：超占宅基地的原因是什么？对超占部分宅基地当地是如何确权登记的？有什么好的做法和经验？吕华清：农村村民建房占用宅基地超过当地规定的面积标准的，各地都存在。一是土地管理法颁布实施前形成的超面积建房。二是由于部分村庄缺乏统一、长期、科学的规划，造成农民住宅布局杂乱无章，不同程度存在建房面积超标问题。三是延续土地管理法实施前的村庄规划形成的超面积建房，这种现象在一些实施村庄规划较早的地方普遍存在，由于当时考虑农民的生产生活需要，规划的宅基地面积较大，四邻均按旧标准建起房屋，夹在中间的农户也不得不按老标准建新房，造成面积超标。四是建新不拆旧形成的超占。五是一些富裕户花钱购买宅基地形成的超占。六是违法强占宅基地形成的超占。我们按照政策规定，对1982年2月国务院发布村镇建房用地管理条例之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在村镇建房用地管理条例施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。1987年土地管理法实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，依照国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知规定，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。其实际批准面积部分在宗地图上标注。李相宏：超占宅基地的原因有很多，包括建新不拆旧；为获取经济效益有意超占；因为放线时疏忽大意计算错误超占；四邻修建后留下了少许边边角角，若不建的话既不利于整体规划又影响本户安全、卫生，因此超占。柴凤桐：村民宅基地现有实际面积超过批准面积的情况带有普遍性。之所以会出现这种情况，原因之一是，1987年第一部土地管理法发布、土地行政主管部门建立后，开始进行土地登记时，对已经建成的所谓的老宅基地按面积收取登记费，农户为了少交钱就千方百计要求面积算得少一点，登记人员也睁一只眼闭一只眼把面积算小了。随着农民生活水平提高，在原址翻建的新房又高又大，登记办证时超占问题就暴露出来了。周百政：在对超占部分宅基地登记时，我们一是对超占户的宅基地情况进行公示，对建房时未达到分户条件现已达到分户审批宅基地条件的，进行审批，颁发集体土地使用证。二是通过走访调查村民委员会和建设部门，对由于村庄规划原因造成超占宅基地的，给予办理相关手续，颁发集体土地使用证。在发证的同时，国土所要求村民委员会与农户签订协议书，协议中规定该农户将来分户建房或政府实施规划重新建设时，应按国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知的规定进行办理。把协议书存入档案，以备将来执行。三是对其他原因造成的违法超占的不予颁发证书，按照实际占地面积建立档案，单独存放，待条件成熟或发证工作结束后进行处理。邓重远：我们这里宅基地使用证上登记的土地面积有三类，一是宅基地面积，即法定使用权面积；二是庭院面积，即该农户院落面积；三是其他面积，为庭院面积减去宅基地面积的差。我们对于庭院面积大于宅基地面积的，在宅基地使用证记事栏中标明“宅基地面积多少平方米，其他面积多少平方米。其他面积为庭院面积减去宅基地面积，如村屯规划需要，当无条件退出。”我认为，宅基地使用证上登记的土地面积应以该户庭院实际占用面积登记。如果仅登记法定宅基地面积，那么多占的面积在各户使用权证上没有登记，在汇总后就会与村屯宅基地实际用地数目不吻合，也不利于宅基地管理。主持人：你认为对农村超占宅基地面积应如何确权登记？有哪些政策法规需要完善？怎样完善？吕华清：发证必须遵循“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的原则，且超占的部分符合乡（镇）土地利用总体规划及建设规划，符合界址清楚、面积准确的要求，与其他集体土地使用权人无土地纠纷，不属于抢占、强占。对面积较大，宅基地权属存在争议的，要依法、及时进行调处，按处理后的面积发证。同时对超标部分的宅基地，在证书附记栏注明“该宗地超标面积多少平方米，今后旧村改造或建设需要时，无偿收回”。李相宏：由于宅基地权登记发证工作有严格的截止时间，需要在登记工作中灵活运用相关法律法规。建议在本轮宅基地确权登记中这样处理：1987年以前发生的超占、非法用地，可按当时的规定处理后以实际使用面积登记。1987年以后发生的、在经批准用地时超占且符合村庄规划及土地利用总体规划的、拆除后不能还耕或还耕后意义不大、经使用者申请保留使用的，可考虑处罚并在其缴纳一定的土地使用费后以批准面积登记发证，只在备注栏中注明“超占部分何时经何机关处理，今后在房屋有拆迁、重建等变化时必须自行无偿拆除”的字样。对于不符合规划、拆除后能与大块耕地合为一体的须责令拆除，在拆除前不能登记发证，但须进行调查并制作地籍草册，作为遗留问题，待发证工作告一段落后再督促或运用法律程序拆除超占部分后登记发证。对于建新不拆旧的，暂缓登记发证，在完全拆除旧房后才能登记发证。多处住宅的，是非法获取的按非法占地处理；是合法取得的按合法取得的面积登记发证，有几宗地发几个证，但只有一处可作为其宅基地，其他几证应备注是怎样得到使用权的以及使用、变更时的限制条件等，以与宅基地使用证相区别。凡有遗留问题没处理或有非法占地行为未处理的，不予受理登记请求，留待以后条件成熟后再登记发证。许祥云：1995年3月11日，国家土地管理局印发了确定土地所有权和使用权的若干规定，2008年国土资源部出台关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知，这两个文件是农村超占宅基地面积确权登记的法律依据。前者是基础，后者是补充，两个文件实际上是一个连贯的农村超占宅基地面积登记的政策。这两个文件分别就不同时间段的农村超占宅基地面积的确权登记发证作了明确的规定。农村超占宅基地面积确权登记，首先，要搞清楚农村超占宅基地面积形成的时间，时间尽量精确到月，这样便于掌握政策尺度。其次，将超占形成的时间、超占面积及处理办法公布于众，接受群众监督。再其次，土地登记部门应当与超占宅基地的村民签订农村超占宅基地面积届时重新进行登记合同，合同中应明确规定超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。不然，仅靠土地登记部门在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，是不够的。同时，这也是土地登记部门的单方面行为。签订合同后，以后如群众为重新登记发生争议，还可以依照合同处理重新登记的争议。柴凤桐：宅基地超占，既有历史原因又有现实原因，既有主观原因又有客观的原因，既有村民的过错又有管理部门的责任。对那些不符合土地利用总体规划和村庄集镇规划的宅基地超面积部分，或超过省（自治区、直辖市）规定标准的宅基地超占部分，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积数，待以后分户建房，或现有房屋拆迁翻建，或政府依法实施村庄集镇规划重新建设时，村民让出超占的面积后，重新进行确权登记。黄登光：根据国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知、土地登记办法、土地登记规则等，如果将超过当地规定的面积标准的宅基地标示在宗地图的权属界线之内，有违规登记的嫌疑。笔者认为，应把超过当地规定的面积标准的宅基地在宗地图的权属界线之外另用线条标示。在地籍调查指界时，不管是独用宗地还是共用宗地，我们都可以要求登记申请人对超过当地规定面积标准部分的宅基地所在的范围和具体位置进行指界，然后对合法的宅基地登记发证，对超占部分则在宗地图上用区别于权属界线的线条另作标示，再把超占土地面积注明在土地使用证记事栏和土地登记簿上。这样，既可对具有合法土地权属来源的宅基地进行登记，保护农村村民的合法权益，又能明确超占土地的范围和面积，避免日后政府拆迁和实施规划重新建设时产生不必要的麻烦，还能对调解因超占用地可能产生的土地纠纷提供一定的帮助。朱莉：由于种种原因，宅基地超标在所难免。如果一旦超出批准用地面积，按照规定应先查处后登记，但因时过境迁，执行时难度较大，不予登记在某种程度上有悖于物权法的精神。因此，一是对宅基地面积略有超标的，对超出部分要用斜线绘制阴影不予确权，并在地籍调查表说明栏和证书记事栏中注明超标面积，超出的面积不予登记。二是在农村宅基地登记中，对于农村宅基地门前、门后、两边滴水檐都给予登记，给予确权。对宅基地面积稍有超标的，房屋门前、门后、两边滴水檐不予登记，不予确权，并在地籍调查表宗地草图和证书上的测绘图只标注房屋面积，房屋图形，不标注门前、门后、房屋左右的滴水檐面积。三是对于超标面积略少于或等于所属附房面积的，所属附房不予登记，不予确权，并在地籍调查表说明栏和证书记事栏中注明。谢海龙：在土地登记时，要将农民个人建房用地审批呈报表、批准书作为发证第一依据，超过当地规定的面积标准的，宗地图按实际用地面积绘图，超占土地的位置以呈报表上宗地图为参考来确定，批准面积内土地以红色实线勾勒，超占部分用红色虚线来标注，除在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积外，同时还应标注当地政府对超占面积在分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时限制条件。 杭州市人民政府办公厅关于加快推进宅基地使用权登记发证工作的通知 杭政办函2009173号 2009-06-25 来源：“中国杭州”政府门户网站 收藏 推荐 有奖纠错 字号：大 中 小 打印 关闭 杭州市人民政府办公厅关于加快推进宅基地使用权登记发证工作的通知杭政办函2009173号各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：为深入贯彻党的十七届三中全会精神以及国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知（国土资发2008146号）要求，加强宅基地使用权管理，依法保护宅基地使用权人的合法权益，促进社会主义新农村建设，经市政府同意，现就加快推进我市宅基地使用权登记发证工作通知如下：一、进一步提高对宅基地使用权登记发证工作重要性的认识宅基地使用权涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是农村土地管理制度改革的迫切要求，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，是促进社会主义新农村建设、维护农村稳定的重要基础和保障。各区、县（市）政府和有关部门要统一思想，提高认识，加强宣传，采取措施，切实推进这项工作。二、依法确定宅基地使用权的有关政策根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法（以下简称土地管理法）、土地登记办法（国土资源部令第40号）等法律、法规、规章以及国土资发2008146号文件的规定，确定宅基地使用权登记发证的有关政策：（一）严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除下列情形外，对农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的不予受理：1因继承地上房屋，农村村民申请第二宗宅基地登记的；2一户村民虽有两处或两处以上宅基地，但面积总和未超过所在区、县（市）政府规定宅基地面积标准的。（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。（三）严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过依法审批面积，对宅基地超占面积的，在办理宅基地登记时予以分类处理：11982年2月13日国务院关于发布村镇建房用地管理条例的通知（国发198229号）实施前，农村村民建房占用的宅基地至今未扩大用地面积的,可以按照实际使用面积进行登记。21982年2月13日至1987年1月1日土地管理法实施时止，农村村民建房占用的宅基地面积超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按照实际使用面积进行登记。31987年1月1日土地管理法实施后，农村村民建房占用的宅基地面积超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记，超过规定标准的部分，可在土地登记簿和土地证书记事栏内注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重建时，按有关规定处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。（四）其他规定。1由于村庄内部道路建设或通行需要、居住拥挤等原因经批准增补宅基地而形成两处宅基地，其合计面积符合所在区、县（市）政府相关规定的，确定宅基地使用权；合计面积超出相关规定的，对超出部分不予登记。2通过合法继承房屋取得的宅基地，按规定确定宅基地使用权。宅基地面积超出相关规定的，对超出部分不予登记。3原集体经济组织成员经审批取得宅基地，后因集体经济组织机构调整而转到其他集体经济组织，或因工作、学习等原因离开本集体经济组织或转为城镇户口，其宅基地仍在继续使用并符合相关规定的，可确定宅基地使用权。宅基地面积超出相关规定的，对超出部分不予登记。4为经批准回乡落户定居的离退休国家工作人员、职工、军人等安排的宅基地，按宅基地批准文件确定宅基地使用权。对超出批准文件规定的部分不予登记。5原已办理土地登记的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建，或者已领取的集体土地使用证遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，按其实际使用面积换发或补发土地证。（五）有下列情况之一的，不予登记发证：1土地权属有争议的；2地上住宅房屋权属不清的；3土地违法违规行为尚未处理或正在处理的，按照本款第（三）条第2、3点处理的宅基地超占面积情况除外；4农村村民已批准取得新宅基地，原宅基地应退而未退的；5国土资源管理政策法规规定的其他情形。三、宅基地使用权登记发证的程序和必备资料宅基地使用权登记发证程序包括：地籍调查（地籍测绘和权属调查）、申请、受理、审核、公告、注册登记和核发证书等。（一）地籍调查。地籍测绘由申请登记的宅基地使用人委托有资质的专业测绘单位进行。根据地籍调查结果，按照国家、省、市有关宅基地使用的法律法规和政策的规定，由各区、县（市）国土资源行政主管部门负责组织或委托有资质的中介机构进行权属调查。有关技术标准按照地籍调查要求执行。宅基地使用权应以宗地为单位进行登记，不得因户籍分立或房屋分割等原因分宗，涉及分家析产的可按共用宗处理。市区各国土资源分局应按照土地测绘管理的要求，做好地籍数据和地籍编号的统一管理工作，其他区、县（市）由当地国土资源行政主管部门负责做好相关管理工作。（二）申请。1符合下列条件的宅基地使用权人以户为单位，由户主或户主指定委托人提出书面申请登记：（1）依法批准的宅基地使用人；（2）符合继承房屋条件的宅基地使用人；（3）符合宅基地使用条件，经村集体经济组织同意，并经相关职能部门批准购买、调剂、交换房屋的宅基地使用人；（4）其他符合宅基地使用条件的宅基地使用人。2宅基地使用权人应如实提交以下资料，反映真实情况，并对申请材料内容的真实性负责。（1）土地登记申请书；（2）户主身份证和户口簿，委托他人代理申请，应有授权委托书及委托代理人身份证明；（3）宅基地土地登记权属审查意见书；（4）宅基地用地批准文件或原土地证书；（5）宗地测绘资料和地籍调查表；（6）门牌证或地名办证明；（7）涉及继承、析产的，还需提供公证书或司法文书；（8）国土资源行政主管部门认为应该提供的其他资料。（三）受理。经审查，土地登记申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求补正全部申请材料的，由宅基地所在区、县（市）国土资源行政主管部门受理土地登记申请，并出具土地登记受理单。（四）审核。根据土地登记申请、权源材料和地籍调查结果，对符合确权条件的宅基地进行土地登记审核，填写土地登记审批表。（五）公告。经审核，宅基地符合土地登记要求的，应在所在村集体经济组织或者区、县（市）政府指定的场所予以公告，公告期限为15日。公告一式两份，一份用于张贴，另一份盖章后与土地登记审批书一同归档。公告内容包括宅基地使用权人、土地坐落、宗地面积、准予登记面积、相关利害关系人提出异议的期限、方式和受理部门。由当地国土资源行政主管部门对公告期间群众提出的异议组织复查，复查时间不计入土地登记时限。（六）注册登记。公告期满无异议，或经复查异议不成立的，报请所在区、县（市）政府批准，填写土地登记卡和集体土地使用证,土地使用权人栏目按户主姓名加“户”填写（户）。填证机关加盖区、县（市）国土资源行政主管部门印章，登记机关加盖区、县（市）政府土地证书专用印章。土地登记卡和集体土地使用证上的使用权面积栏应填写准予登记的面积，在土地登记卡的登记续表上注明实际使用面积，在集体土地使用证的备注栏注明宗地面积和准予登记面积。（七）核发证书。申请人凭受理单领取集体土地使用证。四、工作要求（一）认真部署，加强组织领导。宅基地使用权登记工作政策性强、涉及面广，各级政府要切实加强组织领导，将其作为当前的一项重要工作认真部署落实。要按照2009年年底前基本完成宅基地使用权登记工作的要求，结合本地实际制定工作计划，明确工作责任，落实工作经费，有条不紊地开展宅基地使用权登记发证工作。（二）惠民便民，加大宣传力度。各地相关部门要开展形式多样的宣传活动，使宅基地登记发证工作家喻户晓，增强广大农村群众的维权意识，提高其申报积极性。要改进服务手段、提高工作效率，使宅基地使用权人享受到优质高效的办证服务。要利用已有的地籍测绘成果，减免地籍调查费用。要充分发挥基层国土资源所的服务和保障作用，设立专门的登记、收件、发件窗口，积极采取进村受理申报、入户核发证书等便民措施，方便广大农村群众申请办证。要严格执行登记收费标准，杜绝乱收费现象。（三）严格把关，确保工作质量。要严格依据相关法律法规和政策开展宅基地使用权登记工作。对权属合法、界址清楚、面积准确、无争议的，要依法予以登记，并确保登记资料的全面、完整和规范；对权属有争议、土地违法违规行为尚未处理、不能提供合法有效权源依据、不符合“一户一宅”法律规定以及城镇居民在农村购买和违法建造住宅等不符合土地登记条件的，一律不得登记发证。对工作中遇到的疑难问题或出现的新情况，要加强调查研究，完善政策意见。在确保工作进度的同时，把好土地登记质量关。（四）完善制度，落实长效管理。各地要把宅基地使用权登记发证工作作为宅基地管理的重要抓手之一，进一步健全和完善日常工作制度。相关部门要加强对宅基地登记发证工作的业务指导和检查落实，及时协调和纠正确权登记过程中出现的问题和不规范行为。同时，要着眼于长效管理，建立健全规范的宅基地使用权登记发证管理机制和地籍管理信息系统，进一步提升宅基地使用权登记的规范化水平，维护土地登记的公信力。 浅议农村宅基地超标的原因及对策 来源：中国土地网 发布时间：2009-06-06 - 有地方在开展农村宅基地登记发证工作中，碰到了一个难题，就是现在农村存在着大量的超占宅基地面积现象，而且这种现在还有越演越烈的苗头，存在屡禁不上的情况。 一形成宅基地超标的原因 1、历史原因 由于过去对农村宅基地管理没有高度重视，没有长远规划，没有前瞻性，农民建房基本上没有统一规划，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的道路两侧,农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态,农民想怎么建，就怎么建，想建多大就建多大。 2、农民观念问题 有些村民依法用地法制观念淡薄，认为在自已承包地、自留地建房是自已的权利，认为房屋建的越大，越气派，越好看，越显得家境富裕，住起来越舒服。形成互相攀比，多占土地的不良风气，超出的面积比较大。 3、法律法规不完善。 土地管理法上关于农村宅基地超占的法律法规数量少，只有一条，只规定不得超过标准、规定不明确，对超占建房等问题既没有经济制裁，又没有强制手段，助长了超占建设愈演愈烈，屡禁不止。土地管理法条款力度软，给下面国土基层所的执法带来了一定难度，没法可依，没据可查。 4、执法资源不够。 国土所人力资源单簿，有的所只有二三个人，村委会难以有效解决多占问题，国土和规划部门又无法在第一时间发现，以致错过解决良机，各部门由于执法力量的薄弱和职能限制，对于农民倾其一生所有而建的房屋，认为只多占了一点面积，于心不忍采取强制措施。 二如何防止农民宅基地超标 1、引导农民有序建房。 引导农民住宅建设按规划、有计划地逐步向中心村集中。统一规划，统一放样，统一验收，形成良好有序的建房观念。在统一中，让本村集体农村农民彼此约束，制约，在统一中，杜绝那种相互攀比的不良风气,引导农民横向超占面积向纵向空间延伸，引导农民建多层房屋，加大宣传力度，转变农民的建房观念。 2、规范宅基地审批手续。坚持建房审批“四对照，四公示”的工作模式，进一步规范了宅基地审批程序。建立宅基地审批“四到场”制度，从源头上制止宅基地超标。“四对照”即：对照村组台账，看是否承担了所有的村民义务,是否一直是本村的村民；对照村庄规划和土地利用总体规划图，看选址位置是否符合用地规划；对照户口本，查看申请对象户口性质和人口结构，看是否符合申请建房年龄，看是否符合申请用地条件；对照土地档案登记资料，看申请人是否有宅基地。“四公示”，即：公示宅基地申请办理条件，公示宅基地报批程序，公示宅基地面积位置，公示收费标准，规范了农民宅基地的管理秩序。“四到场”即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件，看其所上报的材料是否真实，拟用地是否符合规划；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；建房过程中，执法人员对建房情况实施全程监控，发现违规行为及时制止，保证跟踪监督到位；村民住宅建成后，要到实地核查是否按照批准的面积和要求使用土地。 3、构建监察执法监察网络。宅基地管理中，难度最大的就是多占事实一旦形成，查处难度过大。要加强执法监察制度建设，进一步完善动态巡查责任制，充分发挥执法监察网络作用，充分发动村干部和群众，力争做到早发现、早制止、早查处，将多占查处在萌芽状态。 4、建立宅基地信息网络制度。 建立宅基地信息网络制度，将宅基地使用权的调查纳入到第二次土地调查中，查清宅基地的面积、四址、权属，在微机建立每一个村，每一个户的宅基地档案，改变过去那种纯手工作业，变成自动化管理，改变过去那年人力资源监管，变成高科技监管。 三是对宅基地超标如何处理 11982年村镇建房用地管理条例实施前，农村村民建房占用的宅基地，在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。 21982年村镇建房用地管理条例实施起至1987年中华人民共和国土地管理法实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。 31987年中华人民共和国土地管理法实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。 四对农村超占宅基地面积应如何登记发证 由于种种原因，真正执行好“四到场”制度有一定困难，宅基地超标在所难免。如果一旦超出批准用地面积，按照规定应先查处后再发证，但因时过境迁，执行时难度较大，不予登记，在某种程度上却有悖于物权法的精神实质。 1是因此对宅基地面积略有超标的，对超出部分要用斜线绘制阴影不予确权，并在地籍调查表说明栏和证书记事栏中注明超标面积，超出的面积不予登记。 2是在农村宅基地登记中，我们对于农村宅基地门前、门后、两边滴水檐都给予登记，给予确权，对予宅基地面积稍有超标的，房屋门前、门后、两边滴水檐不予登记，不予确权。并在地籍调查表宗地草图和证书上的测绘图只标注房屋面积，房屋图形，不标注门前、门后、房屋左右的滴水檐面积。 3是对于超标面积略少于或等于所属附房面积的，所属附房不予登记，不予确权，并在地籍调查表说明栏和证书记事栏中注明。（江苏省射阳县国土资源局 朱莉） 关于农村宅基地确权登记发证工作中有关问题的处理意见 发布日期：2009年10月12日 阅读数：4440 本信息所在位置： 土地管理 地籍管理 土地登记管理 双击自动滚屏 海南省国土环境资源厅关于农村宅基地确权登记发证工作中有关问题的处理意见琼土环资籍字200920号 各市、县国土环境资源局：目前，全省农村宅基地确权登记发证工作已全面铺开。为贯彻落实海南省人民政府关于全面开展农村宅基地确权登记发证工作的通知（琼府20095号）和省政府领导批示精神，严格执行政策，切实做好全省农村宅基地确权登记发证工作，根据海南省土地权属确定与争议处理条例和海南省农村宅基地确权登记发证技术细则等有关规定，现就我省农村宅基地确权登记发证工作中有关问题，提出以下处理意见：一、严格界定农村宅基地的界线范围宅基地是农村村民建住宅的用地。农村宅基地界线范围是居民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。二、关于“户”的认定问题“户”的认定，原则上以公安部门户籍登记为准。但具有以下情形的，可以独立作为特殊“户”：1.已婚且已分家单独居住生活的；2.未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住生活的;3.依法继承宅基地使用权的未成年人。三、对不同历史阶段形成的农村宅基地，采取不同方式确权经依法批准获得的宅基地，按批准文件确权。1982年2月13日之前使用的宅基地，按使用现状确权。1982年2月13日至1999年9月24日前使用的宅基地，在我省“面积限额”范围内确权。1999年9月24日后使用的宅基地，如果使用者符合申请使用宅基地的有关条件也在面积限额范围内给予确权。对于合法继承的房屋，房屋占用范围内的宅基地，依照规定给予确权；但是当房屋倒塌或拆除后不再批准重建的，由农村集体经济组织收回土地使用权。四、关于农村宅基地面积限额问题我省的面积限额是175平方米。对农户超面积限额的农村宅基地，超出面积限额部分已经得到批准的，或者是在1982年2月13日村镇条例实施之前使用的，予以确权。其他情形，不予确权；对超出面积限额部分，在土地登记卡和土地证书内注明；以后分户建房或者重新建设时，按照当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还农村集体经济组织；对超面积使用的宅基地，在未退还农村集体经济组织之前，农村集体经济组织可以参照所在市、县、自治县确权时该区域的征地补偿标准向土地使用者收取超面积部分的集体土地使用费。五、关于“一户多宅”问题法律规定，农村宅基地实行“一户一宅”。对村民“一户一宅”之外的宅基地，按以下原则处理：一是对村民合法购买房屋或继承房屋所取得的宅基地，依照海南省土地权属确定与争议处理条例的规定予以确权登记发证；二是其他情形不予确权；三是对违法占地要依法处理后再根据不同情况确定是否确权。六、关于农村宅基地与规划的关系问题农村村民使用宅基地应符合规划，包括土地利用总体规划和村镇建设规划，尚未编制实施村镇建设规划的，可只审查其是否符合土地利用总体规划。对不符合规划的宅基地，原则上不确定农村宅基地使用权。七、关于违法占地建房问题对违法占地建房，要追究法律责任。根据土地管理法和刑法规定，违法占地建房的，要责令限期拆除，可以并处罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。八、关于城镇居民到农村建房或购买房屋问题根据国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。九、关于外出人员宅基地问题对这个问题按以下原则处理：一是外出人员原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地的集体土地建设用地使用权。房屋拆除后不再批准重建的，土地使用权由农村集体经济组织收回。二是对外出人员离开村后，另外建设房屋或购买房屋所占用的土地，不予确权登记发证。十、关于华侨宅基地问题对华侨宅基地的合法权益要严格保护，具体原则如下：一是对华侨原有或者合法继承的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地的集体土地建设用地使用权。房屋拆除后不再批准重建的，土地使用权由农村集体经济组织收回。二是归侨、华侨要求在土地改革时县级以上人民政府确定给其使用的农村祖屋宅基地或者庭院地建房的，由县级以上人民政府根据城乡建设总体规划和农村建房用地标准确定其集体建设用地使用权。建设用地已被占用，无法退回，归侨、华侨申请另外安排用地的，农村集体经济组织应当优先予以安排。 二九年八月十九日 林盘及超出宅基地面积标准 2011-12-14 来源：何家沟村字体：大 中 小背景色： 打印本稿推荐关闭没有确定给农户的院坝、林盘及超出宅基地面积标准的房屋、附属设施等用地确定为空闲宅基地。空闲宅基地使用权采用村民自治的方式，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并形成决议，选取下列两种方式之一确定：（1）确定给实际使用土地的农户；（2）确定给本集体经济组织。南京市集体土地宅基地使用权登记发证实施意见 栏目：规划保护加入时间：2006-8-7 11:26:00来源： 点击：3713 为加强集体土地宅基地使用权管理，保护宅基地使用权人的合法权益，尽快解决当前宅基地使用人对领取宅基地土地使用权证的迫切要求，现就集体土地宅基地使用权登记发证工作提出如下实施意见： 一、加强领导、周密安排 宅基地使用权登记发证涉及到使用人的合法权益，是集体土地登记发证工作中的难点热点问题。各区土地管理部门应高度重视，主要负责人要挂帅领导，选调业务能力强的人员组成工作班子并配置工作所必需的计算机、打印机等设备，落实相应的工作经费。同时，根据本区宅基地使用权登记发证的工作量和领证需求的轻重缓急，制定周密的工作计划，便登记工作有条不紊地展开。 二、抓好试点、稳步推开 根据国家、省国土部门地籍调查技术规程和土地登记规则，规范性实施集体土地宅基地性用权登记，在我市是首次。集体土地宅基地登记发证能否顺利实施，也关系到市政府批准（集体土地登记办法）后，集体土地所有权和企事业集体土地使用权的登记发证工作。因此各区局的集体土地宅基地使用权登发证必须先进行试点，掌握登记发证的程序、方法、内容。要求掌握宅基地确权政策的正确运用，取得经验。市局将组织对各区的试点做好验收。在验收通过基础上，经区局申请、市局批准，区局方能全面开展本区宅基地登记发证工作。 三、宅基地使用权登记发证业务要求 宅基地使用权登记发证程序为：登记申请、村庄地籍调查成果检查、权属审核、公告。注册登记和发放宅基地集体土地使用证。 （一）登记申请 1.登记由下列权利人申请： （1）由批准的宅基地使用人申请登记； （2）所继承房屋的宅基地符合使用规定的，由继承人申请登记； （3）符合宅基地使用条件，经集体经济组织同意，区国土管理部门批准，购买、受赠、交换房屋的，其房屋宅基地由购买人、受赠人、交换人申请登记； （4）按原江苏省土地管理局苏土综198975号第六条第2项规表，符合分户申请宅基地的，经集体经济组织和乡镇宅基地管理部门同意，由分户后的宅基地使用人共同或分别申请登记。 2.登记申请时应分别提供以下材料： （1）土地登记申请书及身分证明或户籍证明，委托他人代理申请，应有授权委托书及委托代理人身份证明； （2）1982年2月以前建房的宅基地，使用人需提供集体经济组织证明； （3）1982年2月以后建房使用的宅基地，使用人提供建筑执照、宅基地使用等批准文件，因遗失等原因无法提供的，由乡镇政府村镇建设和宅基地管理部门出具证明； （4）已取得的房屋所有权证复印件； （5）其他有关权源材料。 （二）村庄地籍调查成果检查 1.按村庄地籍调查实施细则的作业与技术要求，对村庄地籍调查成果进行检查； 2.检查的重点： （1）宗地应按宅基地实际使用范围划分； （2）地籍图上表示的宗地界线、地形地物、界线与地形地物关系，应与地籍调查表、实地状况相一致。即：图、表、实地三者一致。 （3）宗地间界线关系正确，相邻宗地签字盖章。 （4）宗地图与地籍图一致，宗地图上应标注丈量的界址边长。 （5）丈量的界址边长数据与地籍图相应边长数据的差值小于40cm。 （6）宗地面积应采用丈量的边长数据计算（无法用丈量数据计算的，由软件生成宗地面积）。 （三）权属审核 1.按国家、省、市有关宅基地使用的法律法规和政策规定，对申请登记与调查的宗地进行权属审核。 2.每户村民原则上只能拥有一处宅基地。 3.符合下列规定的可以确定宅基地使用权； （1）一般规定： 1982年2月国务院村镇建房用地管理规定实施前建房使用的宅基地，且未拆迁、改建、翻建过的，确定宅基地使用权； 1982年2月至1987年7月19日江苏省实施土地管理法办法（1987年6月26日通过）公布前建房使用的宅基地，符合当时区政府宅基地使用规定的，确定宅基地使用权； 1987年7月19日以后建房使用的宅基地，符合每户宅基地使用面积不得超过0.2亩（135平方米）规定的，确定宅基地使用权； 宅基地批准文件超出当时区政府宅基地使用规定的限额面积或0.2亩（135平方米）的，超出部门面积不予登记。 （2）区局所发的原集体土地宅基地使用证，符合一般规定，按原宅基地使用证确定宅基地使用权。原宅基地使用证标注面积超出一般规定的，超出部分面积不予登记。 （3）现宅基地使用面积超出一般规定，但符合分户条件的（违反计划生育的除外），可以按分户的合计面积确定宅基地使用权。合计面积超出一般规定的，超出部分面积不予登记。 （4）因村庄内部道路或通行、居住拥挤经批准增补宅基地等原因，形成两处宅基地的，合计面积符合一般规定的，确定宅基地使用权。合计面积超出一般规定的，超出部分面积不予登记。 （5）所继承房屋的宅基地，符合一般规定的，确定宅基地使用权。超出一般规定的，超出部分面积不予登记。 （6）符合宅基地申请条件的村民，经集体经济组织同意。区国土部门批