房地产开发前期成本控制研究[2].doc

商品房开发项目前期成本控制研究袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆膄葿袆袆荿莅袆羈膂蚄羅肁莈薀羄膃膁蒆羃袂莆蒂薀肅艿莈蕿膇蒄蚇薈袇芇薃薇罿蒃葿薆肁芅莅蚅膄肈蚃蚄袃芄蕿蚄肆肇薅蚃膈莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀蚆蚀肂膃薂虿膅荿蒈螈袄膁莄螈羆莇芀螇腿膀蚈螆袈蒅薄螅羁芈蒀螄肃蒃莆螃膅芆蚅螂袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肇莃袀蝿芃荿衿羂膆蚈袈肄莁薃袇膆 中文摘要针对房地产开发企业的特点，成本的发生涉及到了项目的投资决策、前期策划、设计、施工、销售等各个环节，而通过总结数据统计，项目开发的前期对投资额的影响是重大的。因此本论文的主旨是研究企业如何有效控制项目成本，并起到通过控制项目成本达到控制项目进度和质量的作用。针对目前房地产开发商思想意识上的不足，在项目开发前期，对项目构思、投资决策过程、设计过程、招投标过程进行有效的成本控制研究，从而使建设资金和物质资源得到充分的利用，为整个项目开发全过程的成本控制打下坚实的基础，并期望能使开发商更加重视项目前期成本控制管理。以便以最有效的方法避免企业开发项目资金利用上遭受不应有的损失，对项目的顺利进行合理利用资源提供保障。本文从开发商的角度出发，通过对大量的项目成本控制资料以及目前开发项目成本控制的现状进行分析、对房地产开发项目成本构成要素进行研究以及对成本控制的关键环节进行剖析，由此提出了一套项目前期成本控制的方法体系。房地产前期的成本控制大致包括土地成本控制阶段、投资决策阶段以及规划设计阶段。在土地竞买阶段，要对土地成本进行合理地预测；投资决策阶段，要注重对项目前期的可行性研究以及准确的投资估算；在规划设计阶段，虑重点把握利用科学的方法对设计方案进行优选。最后对成本控制研究方案作出总结。关键词： 房地产 商品房 开发前期 成本控制AbstractFor the features of real estate company, the occurrence of cost is such a process，involving the investment and decisionmaking of the project，the plan in earlier stage，design，construction and sales，but from the statistics of the date，we can know that the cost control of real estate developing projects in earlier stage determines the total investment，SO the research of cost control theory can provide effective theoretic reference，Can help enterprises to manage the progress and quality of the projectsFrom the developers of real estate，the thesis analyzes the cost constitution of a real estate developing project and studies the key influencing factors to produce a kind of methodology about cost control in earlier stage，through researching the main issues of realty developing projects today and collecting a large number of information about cost control。The cost control of real estate in earlier stage broadly includes the stage of controlling land cost，the stage of investment and decision-making and the stage of plan and designIn the stage of controlling land cost，the land cost should be accurately predicted；In the stage of investment and decision-making，the feasibility Study of projects and accurate investment estimation should be focused；In the stage of plan and design，there is a focus on optimization of design program through scientific methodsAt lastthe methodology about cost control in earlier stage is be analyzed authenticated further according to the case study about the cost control of JIN YANG Business center in Cheng Duin earlier stage，from which some theoretical basis and specific implementation in market competition of real estate companies Can be providedKey Words Cost ,control in earlier stage ,Land cost Investment and decisionmaking Plan and design目录中文摘要IAbstractII目录III1绪论11.1选题背景及其意义11.1.1选题背景11.1.2选题意义11.2研究内容21.3技术路线22房地产开发成本控制概述32.1房地产开发成本控制概念32.1.1成本控制的概念32.1.2成本控制原则32.1.3房地产开发成本控制概念32.2房地产开发成本控制的必要性42.2.1提高房地产开发企业竞争力的需要42.2.2提高开发项目效益的要求42.2.3提高开发项目管理水平的需要42.3房地产开发成本构成以及各个阶段对成本控制的影响程度分析52.3.1房地产开发成本构成52.3.2项目建设各阶段对成本控制的影响程度分析53基于招拍挂方式的土地成本控制73.1土地招拍挂出让方式及竞买流程73.2土地成本的影响因素73.2.1一般性因素73.2.2个别因素83.3土地成本控制的措施83.3.1合理预测土地价格84 商品房开发项目投资决策阶段的成本控制104.1房地产投资决策概述104.1.1房地产投资决策概念104.1.2房地产投资决策策略104.2投资决策阶段费用组成以及成本控制影响因素114.2.1投资决策阶段费用组成114.2.2投资决策阶段成本控制影响因素124.3投资决策阶段成本控制的措施124.3.1商品房开发项目可行性研究124.3.2商品房开发项目的投资估算135 商品房开发项目设计阶段的成本控制155.1设计阶段成本控制的影响因素155.1.1建筑设计155.1.2结构设计165.2设计阶段成本控制的措施175.3优选设计阶段的方法195.3.1价值工程195.3.2层次分析法205.3.3模糊综合评判法20结 论21参考文献22致 谢24- 23 -1绪论1.1选题背景及其意义1.1.1选题背景随着中国城市化的高速发展，房地产商机无限，房地产开发利润丰厚，年年的福布斯排行榜上都挤满了开发商的身影，暴利吸引了各路资金一拥而入，当然很多都是只关注暴利，不考虑成本的。由于地产的暴利，地方政府与银行也毫不犹豫地卷入其中，政府靠地价支撑财政，靠房价支撑GDP的高速增长，银行则看中了在一个景气周期里房贷的稳定收益，于是风借火势，火助风势，只要楼市不崩盘，哪个地方政府也不愿意承认自己的房价高了。潜台词是，一些地方政府、银行与开发商之间已经形成了强大的利益联盟。由此，我国的商品房价格持续上涨，房地产己经成了影响社会经济发展的顽症，引起社会的广泛关注。在各种政策的出台下，房地产行业将逐步由“暴利”回归“理性”，这种“理性价值”的回归必然会使房地产企业重新审视自己的开发模式与战略决策，与此同时，我们也可以清楚地看到外来投资给我国房地产的市场需求、供给量、房地产市场价格、企业经营环境以及企业生存同样带来了一定的影响。可以说90年代初期就已进入我国房地产投资开发领域，长期在市场经济条件下经营运作且具有强大实力的外国房地产企业是我国房地产企业所面临的主要竞争对手，如果我们仍然延续现有的一些做法，那么我们在竞争中将明显处于劣势，我们现在所处的主导地位将会慢慢被国外的房地产企业所取代。因此，基于以上这些因素的影响，如果想要提高开发企业的利润率，房地产企业管理中的成本控制管理将会是企业管理中的重中之重。针对房地产开发企业的特点，成本的发生是一个过程，涉及到了项目的投资决策、如何不断提高房地产开发商的科学决策能力和管理水平，使其建立良好的房地产项目风险投资意识、市场意识和竞争意识，认真研究房地产外部环境和市场条件，研究房地产开发和投资规律，是一项十分重要的课题。前期策划、设计、施工、销售等各个环节，各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用。1.1.2选题意义目前，从宏观的角度对规范房地产市场和约束其行为的研究己较完善，但从微观角度对房地产开发的研究尚处于初步阶段，大多为房地产营销方面的研究，对房地产开发过程中其他方面的研究较少涉及。此外，许多房地产开发商只重视项目施工阶段的成本控制，而忽略了项目开发前期的成本控制，造成“亡羊补牢”、“事倍功半”的不利局面。本论文的研究主要是针对目前房地产开发商思想意识上的不足，在项目开发前期，对项目构思、投资决策过程、设计过程、招投标过程进行有效的成本控制研究，从而使建设资金和物质资源得到充分的利用，为总体项目成本控制打下良好的基础，并期望能使开发商更加重视项目前期成本控制管理，从而革新成本控制的理念和思维。此外，房地产开发前期如能较好地进行成本控制，对我们整个社会房地产业的健康发展也将起到重大的作用。1.2研究内容论文采用定量研究和定性研究相结合、规范研究和实证研究相结合、理论研究与实际研究相结合的方法，提出了一套对房地产项目前期成本进行有效控制的方法体系。研究内容主要包括以下几个方面：绪论，包括选题的背景与意义、研究的主要内容以及论文的技术路线；理论概述，包括成本控制基本理论、房地产开发成本控制概述。通过对房地产开发项目的程序、成本构成以及各个阶段对成本控制的影响程度分析，得知工程项目的成本控制主要集中在项目的前期，即土地成本控制阶段、项目决策阶段和项目规划设计阶段；本文的重点从土地竞买阶段、项目决策阶段和规划设计阶段对成本控制的影响因素进行分析，并利用科学的方法一一找出合理的解决措施和方法，从而构建一套完整的房地产开发项目前期成本控制的方法体系：1.3技术路线资料收集调查分析房地产项目开发前期成本控制研究土地竞买阶段投资决策阶段规划设计阶段准确预测土地价格：运用土地竞买策略合理的可行性研究；科学的投资估算利用科学的方法对设计方案进行优选构建前期成本控制理论体系2房地产开发成本控制概述2.1房地产开发成本控制概念2.1.1成本控制的概念成本控制有广义和狭义之分。狭义的成本控制仅指生产过程中产品成本的控制。广义的成本控制，囊括全部成本管理系统的职能，包括成本预测、成本决策、成本计划、成本日常控制、成本核算、成本分析与考核等几个环节，它对产品成本全过程进行有效的事前、事中和事后控制。本论文所研究的成本控制，是广义概念上的成本控制。2.1.2成本控制原则虽然各个企业的成本控制系统各不相同，们是任何企业实施成本控制都应遵循的原则,制包括以下原则：1.开源与节流相结合的原则；2.全面控制原则3.动态控制原则4.责、权、利相结合的原则5.目标管理原则6.例外管理原则7.经济效益原则。提高经济效益，不单是依靠降低成本的绝对数，更重要的是实现相对节约 8.政策性原则。9.可控性原则。所谓可控性原则是指成本主体能对耗费进行预见、计量和控制。10.目标管理原则。目标管理即企业管理者以既定的目标作为管理人力、物力、财力和各项经济基础。11.有利于未来原则。成本控制要有助于未来的工作改进和成本降低，而不是单纯地为了确定实际成支出的超支和节约。2.1.3房地产开发成本控制概念一个房地产项目的开发程序比较复杂，它是一个从有投资意向开始，中间经过投资机会的选择、投资分析、土地征用、规划勘察设计、拆迁安置、施工准备、施工建设、竣工验收、房地租售等，直到项目实施全寿命周期物业管理的完整过程。我们只有首先了解房地产开发项目的整个基本程序，把握其开发的成本构成，掌握其开发的基本思路，才能找出其中影响成本的关键阶段和环节并加以控制。2.2房地产开发成本控制的必要性2.2.1提高房地产开发企业竞争力的需要房地产企业加强住宅商品房开发建设成本的控制，首先是提高房地产开发企业竞争力的需要。对于常见的差异化与成本领先两类企业竞争战略，房地产企业采取差异化策略的难度相当大，在房地产行业，一项创新会在很短时间被众多同行模仿甚至超越，所以采取差异化战略必须具备持续的创新能力，能够不断地超越自身和竞争对手，但这是非常困难的。大多数企业势必采取成本领先的战略，通过成本领先优势来赢得未来激烈的市场竞争，成本领先不仅仅意味着同等的产品品质自己的成本更低，同时也意味着同等的成本水平自己的产品品质更加优秀。而要想取得成本优势，首先必须进行开发项目的成本控制。2.2.2提高开发项目效益的要求房地产企业加强住宅商品房开发建设成本的控制，也是提高开发项目效益的要求。效益的提高，要么依赖于同等成本水平下售价的提高，要么依赖于同等价格水平上成本更低。对于普通住宅，各地政府都建立了严格的物价审批制度，同等品质的住宅要想卖出更高的价格，在当今这个开发项目遍地开花的时代绝非易事。因此，为了使开发项目取得较好的经济效益，开发成本的控制成为最直接也是最有效的手段。2.2.3提高开发项目管理水平的需要房地产企业加强住宅商品房开发建设成本的控制，还是提高开发项目管理水平的需要。目前从事房地产开发的企业虽然多如牛毛，但大多数房地产开发企业的管理水平和技术能力不高，受人力的限制，在项目管理尤其是成本控制方面的控制水平更为薄弱。成本控制作为贯穿项目全过程的一项管理活动，提高其水平必将带动整个项目管理水平的提高。房地产企业在加强成本控制的过程中，必然要建立一整套健全的管理制度同成本控制工作相互配合.而这一整套健全的管理制度，不但能使企业在日常的管理中有章可循，更重要的是能够提高企业工作的质量和效率，为企业获取竞争优势提供制度保障。这一整套健全的管理制度包括：企业组织运行活动投入预算管理和核算管理制度；企业成本控制体系建设说明文件；企业业务流程和工作程序发展改进管理制度；合同招投标管理制度；成本费用节省奖励制度；费用报销审核管理制度。健全的管理制度如果切实得到执行，成本控制工作就会形成完善的书面记录，从而为今后成本控制工作的改善提供翔实的可供借鉴的资料，而这正是成本控制要有利于未来的原则的体现。2.3房地产开发成本构成以及各个阶段对成本控制的影响程度分析2.3.1房地产开发成本构成1土地成本土地对于整个社会而言是种稀缺资源，田此开发项目所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括几部分：征地补偿费用、拆迁补偿费、土地出让金、基础设施配套建设施。2. 工程建设成本工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。（1）前期费用。土地包括“三通一平”费用和专业费用。“三通一平”费是指使建筑地段的十地平整，达到通水、通电、通路、场地平整等投入的资金，专业费用指支付可行性研究、总体规划、初步设计、施工图设计等费用。（2）建筑成本。主要包括建筑材料费、机械施工费用、人工成本等。建筑成本是房地产开发成本的直接构成本部分，其费用的高低直接影响开发项目结构、功能、质量。开发项目本身质量的差别，主要区别在建筑成本上。（3）公共配套设施费用。其主要包括开发商在水、电、燃气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。好的配套设施，虽然成本提高了，却为购房者提供了多方面的服务。3相关税费、管理费用以及筹资费用。2.3.2项目建设各阶段对成本控制的影响程度分析1.项目前期策划阶段成本控制此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址(地段、地块的选择)和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费(拆迁、赔偿、过渡等项费用)和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区(或区域)的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标(投资估算)。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破(或较大突破)估算值。2.项目设计阶段成本控制设计阶段的成本控制，是项目建设全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标准，因为优秀的设计标准有利于降低投资缩短工期，给项目带来经济效益。开发商通过招投标方式选择设计单位，在委托设计范围之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本管理，并着重考虑以下两点：(l)设计前的投资估算。通过对社会同类项目的价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润的调查，在项目评估的基础上进行详细的综合比较、进行投资估算，作为初步设计控制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。3.项目施工阶段成本控制施工阶段的成本控制工作主要包括：(l)编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；(2)熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境，作为重点控制对象；(3)对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更；(4)详细进行工程计量，复合工程付款账单，严格经费签证；(5)做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。(6)定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；(7)及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化；(8)注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。因此工程项目的成本控制主要集中在项目的前期，即土地成本控制阶段、项目决策阶段和项目规划设计阶段，项目前期成本控制是以后项目顺利实施成本控制的保证。3基于招拍挂方式的土地成本控制3.1土地招拍挂出让方式及竞买流程招标、拍卖与挂牌出让方式的共性在于其交易的公开性。以下对这三种出让方式进行简要介绍：招投标。招投标是一种在国际上广泛采用的商品采购方式，即采购人事先提出货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择交易对象的一种行为。拍卖起源于西方的一种公开竟价的买卖方式，又称“竞买”，是指公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将出让十地的交易条件在指定的场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据择牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。这种方式同样遵循“价高者得”的原则，不同之处在于不是现场报价，由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及透明度不如招标与拍卖。通过以上对国有土地招拍挂出让方式分析，可知政府土地管理部门在土地出让前，对其用途、建筑密度、容积率、建筑高度、绿化率等规划指标已做出明确的规定，惟一可变的是价格，而且三种出让方式中土地价格都是确定是否中标的首要因素，也是关系房地产项目开发成败的关键因素。3.2土地成本的影响因素3.2.1一般性因素1.繁华程度因素。所谓繁华程度，简单地说就是某一区域的繁华影响程度，主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。在我国地价评估体系中，基准地价的形成是以城市土地的分等定级为基础的，而影响土地定级的首要因素和必不可少的冈素就繁华程度，所以说，繁华程度影响土地的分等定级，土地的定级影响土地价格的水平，土地价格的高低2.交通条件。交通条件也是影响土地定级的必选的因素之一。影响地价的交通条件主要有：区域的交通道路类型、公共交通状况、对外交通便利度等。3.基础设施水平状况。影响地价的基础设施因素，主要有基础设施和公用设施两大类。基础设魔有供水、排水、电力、通讯、供气等；公用设旌有中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育馆、文化馆、影剧院、公园、邮局等。这些设施物等级、保证率、程度及距离等状况将会对区域的地价有很大的影响。4.区域的环境条件影响地价的环境条件主要有人文环境和自然环境，包括地质、地势、风向、空气和嗓音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收入水平等人文环境条件。5.土地利用计划。土地利用计划对土地价格的影响主要表现在区域的土地供应总量和各类用地的供应量上。政府通过供应量的控制，促使土地价格的涨落合理化。3.2.2个别因素个别因素是决定同一区域内地价差异的重要原因。个别因素主要包括土地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、土地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素。3.3土地成本控制的措施出让方式改变为招拍挂后，政府部门在土地出让前，对土地的用途、建筑密度、容积率、建筑高度、绿化率等规划指标己做出明确的规定，惟一可变的是价格，并遵循价高者得的规则。因此通过提高容积率来降低土地使用成本，难度变得越来越大。可见，房地产开发企业要想以合理的价格获得开发用地，必须对招拍挂出让方式及出让程序进行分析、研究、抓住关键环节，对出让地块进行合理的价格预测，做到心中有数、有的放矢、还应在竞买过程中采取相应的竞买策略。3.3.1合理预测土地价格房地产企业对土地的价格进行合理的预测是土地价格成本控制的关键。随着社会的进步