国际汽配城项目.doc

广州市*国际汽配城规划书第一部分：项目定位 （一）、 项目定位概述：项目名称：广州市*国际汽配城暂定名项目地址：广州市*大道 号项目状况及建设内容：现在计划投资 万元将项目建设为专业经营汽车配件及用品的商铺、写字楼和汽车配件及用品厂商展览馆，具体划分为汽车配件、用品交易区、企业总部写字楼、展览馆（名优产品展示区）、物流服务中心四大版块。运营方式是向租户收取租金、管理费获取投资回报，项目具有国内贸易、国际贸易、专业展会、电子商务、实物展示、品牌宣传、现代物流、行业资讯八大功能。项目将成为永福路面向全球、功能齐全，集汽车配件及用品展览馆、贸易中心、信息中心、物流中心于一体的唯一世界贸易商城。项目对广州大力加快发展现代服务业、发挥千年商都优势、提升现代化专业市场服务水平、加快改革创新步伐，将起到积极的促进作用。 (二)、项目定位依据之宏观市场环境和商圈分析 1.1 市场宏观环境 1.1.1 广州商业格局分布 广州是华南地区的商业中心，经过多年的发展，形成了多个大大小小的商圈，而每个区都有自己各具特色的特有商圈，其中老四区由于历史和文化沉淀的原因，零售商业发展处于领先地位，而近年随着城市中心的东移，天河区发展一日千里，逐步取代了传统城区的领先地位，与越秀区、东山区、荔湾区形成了四个市级商圈，而海珠区经过多年的发展，与其它各区之间的发展距离越来越小，虽然目前海珠区仅是区级商圈，但增长潜力优厚。而*区、芳村区、黄埔区由于发展相对缓慢，零售商业气氛仍不能与其它各区比拟。2003 年 3 月 17 日正式颁布的广州市的第一部商业网点规划广州市商业网点发展规划（20032012 年）（下称规划）。 十年内，广州将建设三层商业圈，新增 57 个大型购物点。按照城市“拉开建设、优化布局、新区先行、带动老区”的总体规划思路，规划提出在广州全市域构建“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。 广州打造三层商业圈 内圈：北至内环路铁路沿线(麓湖路以东以铁路为界)、东至华南快速干线、南至新港路昌岗路、西至工业大道内环路以内的圈层，含越秀区、东山区、荔湾区和天河区西部、海珠区北部地区。中圈：内圈与二环路之间，包括天河区北部和东部、芳村区、海珠区南部、黄埔区大部和*区南部、番禺区北部。 外圈：二环路外区域，含花都区、增城市、从化市、黄埔区南岗片、开发区和*区北部、番禺区南部。 规划期限为 2003 年2012 年，分三阶段实施，近期为 2003 年2005 年；中期为 2006 年2010 年；远期为 2011 年2012 年。 规划广州十年大商业蓝图 规划十年内，全市将提升 改造或新建 6 个都会级商业功能区、20 个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区。在零售商业网点规划方面，依据人口发展分布重点规划对象为大型零售商店，拟规划期限内控制其总量为 152 个，其中：30 个大型百货店、60 个大型综合超市、8 个大型购物中心、8 个仓储式商场和 30 个 大型专业店等业态。在原有 36 条商业街基础上，重点规划改造提升和新建市重点的和一批区域级的共 20 条商业 街。拟规划期限内总控制 50 条商业街，其中有综合商业街 34 条，专业街 16 条。在批发市场规划方面，重点规划对象为 12 个批发市场园区、11 个批发市场群和一批大中型中高级批发市场。 建 50 条特色商业街 到 2012 年，广州将拥有 50 条特色商业街，其中有 20 条重点商业街、47 条区域级商业街，以北京路步行街、 上下九步行街和珠江滨水带风情休闲街为龙头。 其中重点改造建设的商业街有北京路商业街、上下九步行街、珠江滨水风情休闲街、农林下路综合商业街、 中山路商业街、人民路商业街、文德路字画文化街、华林源胜玉器古玩工艺街、状元坊饰物精品街、一德路商业 街、江南大道商业街、车陂路商业街、大沙地路商业街、番禺市桥商业街、花都商业大道商业街、增城挂绿路商业街、从化西宁商业街、永福路汽车配件及用品街。其中重点新建的商业街有：*新城商业街、广州新城商业街、永福路汽车配件及用品街。（本项目位于*新城东侧） 新建一批批发市场 规划期内将以广州国际玩具中心、广州花都狮岭皮革皮具城、广州花卉博览园三个高级批发市场为示范，推进 16 个大中型专业批发市场和 12 个批发市场园区的建设，基本完成 11 个批发市场群和 20 个现有批发市场的整改升级。本区域的汽车配件及用品市场是政府重点建设之一。 1.1.2 广州商业地产供求概况 商业地产供求两旺 近两年来，广州大型商业广场、五星级酒店、服务性公寓、写字楼、专业市场等商业地产项目的建设不断，广州许多大地产商都纷纷致力开发商业地产项目。 据广州市国土房管局 2004 年底公布的近 7 年广州商铺成交数据显示： 1998 年到 2004 年上半年，广州老八区商铺供应量为262.5 万平方米，成交量为 221.96 万平方米，供求差距为 41 万平方米。而从 2001 年开始，广州商铺由“供大于求”走向“求大于供”，这种现象到 2007 年更加明显。 虽然2008年有所回落，但2009年6月随着经济慢慢复苏，对商铺需求有所回升。 越秀区商业环境 一直以来，越秀区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了大量人流、 资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地。东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势。 经过多年的发展，目前越秀区商贸经济基本形成以海印、环市东、英雄广场及农林下路、龟岗、永福路等几大商业板块为主体的发展格局。 永福路、恒福路、广园路是广州市最早经营汽车及零用品的集散地，在国内有“汽配黄金商圈”之称。这个商圈云集了在国内享有盛誉的汽车配件市场和汽车配件用品交易市场，形成了集汽车维修和配件用品服务一体的汽车贸易服务基地。作为中国第一家汽配及用品市场的诞生地，二十几年的发展历史使该商圈及周边聚集了几千家汽配用品经销商，这里产生了一大批中国最早的汽配用品经销大户，形成了一个大规模的汽配用品专业市场集群，就连中东的汽配采购手册中，介绍中国的汽配采购地就是永福路和广园路。单永福路的汽车配件及用品的批发额就占了全国的70%。而每年在广州集中再销售到全国各地的约100多亿元的汽车配件及用品中，约有95是从广州广园路销出的，这使永福路、恒福路、广园路成为广州乃至全国汽配业的龙头商圈。 1.2 汽车配件及用品市场大环境 1.2.1 中国汽车及其售后市场持续迅猛发展 中国汽车产业面临世界汽车工业发展史上罕见的重大机遇，将进入黄金发展时期。中国汽车产销量近年增长形势喜人。据中国汽车工业协会统计，2006年1-11月，我国汽车累计产销达到659.24万辆和645.48万辆，同比增长27.92%和25.49%，2006年中国汽车实现全年产销突破700万辆。中国汽车产量5年翻了一番多，由2001年的世界第七大汽车生产国跃升为世界第三大生产国，而汽车销量则超过日本仅次于美国成为世界第二大汽车市场，更被公认为未来发展潜力最大的汽车市场。 中国汽车历年销量及增长率示意图2006中国汽车保有量目前达到3860万辆，年增幅为22.15%，2004年为2571万辆，2005年达到3160万辆，年增幅为17.3%。因近十年以12%的年均速度增长.(消息来源：中国汽车工业协会专家委员会副主任荣惠康), 国务院发展研究中心市场经济研究所副所长陈淮预测，2010年达到6500万辆，年后中国汽车保有量能达到亿辆。 汽车配件及用品行业特点市场潜力巨大、销售终端存在暴利市场潜力巨大中国正在成为全球的汽车配件及用品生产基地。在汽车产业链中，汽车配件及用品价值已占总价值链的 35%。从目前中国汽车配件及用品企业的现状来看，总的来说可以归纳为市场潜力巨大这个最明显的特点。 随着汽车大规模进入家庭，汽车的维修养护同样面临着巨大的商机。数据表明，中国已经是第三大汽车生产国和第二大汽车消费国。2006年预计中国汽车产销量将达到680万辆，轿车产销量将达到300万辆，到2006年底中国汽车保有量将突破3500万辆，其中私家车将突破1800万辆，这其中4年以内的新车占到60%。按照专家的说法，在1996年，意大利的汽车保有量是2100万辆，整个汽车售后服务总产值是300亿欧元，如果照此再综合中国的消费水平计算，2007年中国汽车售后服务的市场容量就将达到2000亿元人民币左右，而我国汽车后市场的实际产值还没有达到1200亿元人民币。一般情况，汽车售后服务在车辆使用4-9年之间的市场是最大的，也就是说从2007年开始，我国将经历一个比较高的售后服务市场的增长。汽车的主体属性已经从原来的生产资料转化为生活消费品，购买人群也从集团购买转为私人消费。到早在2005 年， 我国汽车总需求量已经成为全球第二大汽车消费国。 同时，大企业集团的生产集中度、市场占有率稳步提高；汽车产品结构更趋合理；生产效益大幅度提高；汽车产品进出口形势喜人；汽车新产品五彩纷呈；合资合作、联合重组取得重大进展，产业结构调整又向前迈出一大步。 销售终端存在暴利为说明目前汽车配件及用品行业的暴利到底有多高,现出示一份汽车配件及用品暴利排行榜,排行榜上所列的只是汽车配件及用品中的一部分，但是这些商品的暴利足以让大家感到震惊。其中利润最高的光触媒国产原料，利润高达20倍，而一般常见的汽车配件及用品，不少利润都在1倍以上。目前，国产光触媒的合理市场价只有4060元之间，而目前的市场价竟为800多元，利润率高达20倍。对于这种类似“精装修”的高昂价格，作为普通的消费者都有什么样的感受呢？ 某消费者于12月份花了13万元买了辆两厢的新宝来，可是到现在为止，车上“最豪华”的装饰品除了隔热膜，就是自己吃完麦当劳之后，店里赠送的玩具狗。“买瓶香水要100多元，更别说要上千元的毛绒垫子了。现在光油钱就够头疼的，哪还敢搞精装修?”他说。“前些天，看到澳毛坐垫才3000多元，有些动心，要不是当时带的钱不够，可能就买了。最近几天，在另外一家店里，同样的产品居然标价1800元还可以打九折，还好当时没买，要不然肯定会很郁闷。”在汽车护理店里，大多会摆着很多汽车配件及用品包括各种坐垫、脚垫、养护品、氙气灯等汽车配件及用品，有国产的，也有产自美国、日本的。据工作人员介绍，塑料脚垫的价格为120元，氙气灯的价格为1980元到4000元，封釉价格为400元，发动机护板为520元。据市场调查表明，目前广州82%以上的私人高档汽车车主有给汽车做外部养护的习惯，30%以上的私人低档车车主形成了给汽车做养护的观念，30%以上的公用高档汽车定时进行外部养护，50%以上的私家车车主愿意在掌握基本技术的情况下自己进行汽车养护。有关业内人士称，一辆车从购买到报废的全部花销通常只有1/4用在购车上，其他大都用于养护和维修。为什么汽车配件及用品的价格存在这么高的暴利？某汽车配件及用品店负责人说，其所谓合理的市场价就是原料进货价，加上一定的手工费。以封釉为例，一瓶封釉剂价格在100元左右，一般可以做5辆车，每辆车的平均成本20元左右，加上人工费用等，也不过40元，但是多数用品店的报价却在300元到600元之间，这其中的利润自然不言而喻。所以，导致汽车配件及用品就出现了暴利，原因主要有三个：首先是汽车配件及用品多数是一次性消费，缺少比较，所以比较容易“入套”；其次，汽车配件及用品品种多，数量大，品牌杂，消费者没有对品牌的忠诚度，也难以进行客观辨别；第三，对于汽车配件及用品国家也没有相应的标准，所以生产商和销售商都想尽办法从车主兜里“掏钱”。目前，广州的机动车保有量早已突破了100万辆，按照每车每年消费1000元计算，这个市场就多达10亿元。有关人士表示，商品在市场初期存在暴利是很自然的现象，但是随着市场规模扩大，竞争程度加剧，产品利润会逐渐降低，最终稳定在一个相对合理的利润空间。汽车配件及用品市场和其他商品一样，必然经历这样的周期，因此走向平价将是必然选择,但这个过程至少需要5年时间。暴利是投资建设市场的最稳固基础。 1.2.2 汽车配件及用品行业发展 汽车配件及用品是指汽车在使用过程中延伸的产品系列，主要包括汽车电子、影音产品（如车载导航仪、车载影音、车载冰箱），汽车安全系统（防盗器、倒车雷达），汽车美容养护用品（润滑油、车蜡），及汽车饰品（座椅座垫、汽车香水、装饰类工艺品）等。 中国汽车消费市场的持续升温，为汽车配件及用品行业的发展提供了巨大商机，2008年，中国汽车产量为9615501辆，比上年同期增长6.49。目前中国已成为全球第二大汽车市场。 其中，占汽车配件及用品市场比重最大的汽车电子市场发展势头良好，2007年规模达到1215.7亿元人民币，同比增长超过40%。中国汽车电子市场规模连续五年增长率超过30%，目前产业处于高速增长期，取得了跨越式的发展，已经初具规模。 车载导航、汽车音响、氙气灯、汽车香水、羊剪绒、车载MP3、防爆膜、车载DVD、汽车装饰、汽车美容。这些名词列入汽用市场2007年上半年最热门的10大关键词之中。车载导航在市场需求中又位居榜首，市场前景相当看好，2008年上半年，更是占到交易市场份额的28%，汽车音响的求购信息占到21%，位于次席，氙气灯占15%的市场份额，居于第三。车载MP3占10%的市场份额，居于第四。 中国汽车配件及用品行业有一定的规模，但行业的主要问题是知名品牌不多，产品知名度不高，由于缺乏相应的国家标准，市场上假冒伪劣产品横行；同时行业专业化程度不高，人才已经成为制约行业发展的瓶颈，这直接影响产品创新程度，使得产品同质化严重。中国汽车售后市场的发展趋势 近年来中国政府逐渐重视汽车配件及用品行业，积极推进汽车配件及用品的产业化，鼓励汽车配件及用品行业特别是技术含量高的汽车电子产业的技术创新，政府也在逐步完善汽车配件及用品行业的相关法规及标准，为汽车配件及用品企业的发展提供有序的竞争环境。同时汽车配件及用品企业也应不断自主创新，引进和培养专业人才，抓住汽车配件及用品行业的发展机遇。 中国汽车配件及用品行业的发展潜力很大，预计到2011年，仅汽车电子类产品市场规模将达到近2400亿元，每年以平均26%的速度增长。汽车安全系统、美容养护市场等也将有较大发展。1.2.3 广州汽车配件及用品产业和市场状况 广州作为我国经济发达地区，经济增长持续强劲、有力，汽车的消费水平更远高全国平均水平，汽车消费历来走在全国前列。广州汽车配件及用品市场在中国来说，公认排在中国汽车配件及用品行业的龙头地位，在年代末年代初的时间里，一直以惊人的速度发展，排在全国进量和销量的第一位置。在至今将近20年的发展过程中，广州凭借发达的口岸与辐射全国各地的高速物流系统，将巨量的汽车配件及用品销往全国各地，在全国积累了大量的客户；究其原因：一是广州物流发达使到货快速运费低廉；二是货的品种齐，无论是进口或国产车的配件和用品在广州都能一次性买齐；三是生意做习惯了客户对广州的商家信誉有信心； 与此同时，广州因为具备了这种全国首屈一指的销售辐射力，使全国各地的汽车配件及用品制造商都争先恐后地在广州设立销售点或分销商，使广州在汽配和用品的销量上照样在全国稳居第一。特别值得一提的是广州汽车配件及用品产业的出口趋势：据海关统计, 2008年一季度, 广东当地生产的汽车配件及用品就出口了1.5亿美元,占全国汽车配件及用品出口比重的35%.同时, 出口市场也不断增加,一季度出口至103个国家与地区, 比去年同期增加11个,出口到美加日本等国占总值71.3%, 对中东与非洲各增长了72%与90.3%. 目前, 广东汽配用品出口企业有1086家, 而广州占了78%，这个比例还在上升之中。如果加上全国各地每年通过广州出口商品交易会成交出口的汽车配件及用品（部分不在广州开票结算），那广州约占全国出口额的40%, 这个比例与全国其它城市相比是首屈一指的。最近国外有报告指出：从2003年到2010年，欧、美汽车配件用品制造业会向发展中国家有一个较大的转移，其中美国转移18%，西欧转移20%。照此比例，按2005年欧美市场的规模计算，将有21600亿元人民币的汽车配件用品产值向发展中国家转移，而其中主要是印度、巴西和中国。这就为中国的汽配用品出口提供了巨大的发展空间。汽车配件及用品作为广州地区的龙头产业之一，广州市常务副市长林元和曾在去年3月份表示，广州汽车工业在继续发展整车制造业的同时，将重点放在大力发展汽车零部件和用品产业上来。根据规划，2010年，广州汽车工业总产值将达到3000亿元以上，其中整车生产能力达130万辆，产值2000亿元左右；配件和用品产值达900亿元以上。(三)、项目定位依据之区域环境分析1.31 项目区域汽车配件及用品市场 本项目区域位于广州市中心地段，北临内环路，南连永福路，毗邻盛大国际、永福国际汽车配件及用品城、，具有优越的区位优势。自 1987 年自发形成市场，历经十多年的发展，这里的汽车配件及用品、汽车配件及用品已形成了一定的经营规模，在鼎盛时期的 1997、1998 年，汽车配件及用品、汽车配件及用品的年商品交易额达到20亿元以上，上缴利税也超过千万元，是全国汽车配件及用品的发祥地和最大的集散地享誉国内外，并形成了一定地行业规模和知名度。位于东山区地永福路，以前就有“汽车配件及用品一条街”的盛誉，80 年代以来，永福路一直是中国汽车配件及用品行业的龙头， 被业内人士称之为汽车配件及用品市场的黄金商圈的核心区。现在本区域不仅在广州地区，也是整个华南地区汽车配件及用品最大的集散地。由于永福商圈经过十几年的专业市场开发，区域内可供开发的专业市场地块逐渐减小，区域商业价值进一步提升。目前本区域汇集了倚云汽车配件及用品城、福怡大厦、福怡汽车配件及用品城、永福汽配城、汽车大厦永福中心等的大型汽车配件及用品专业市场，成为全国最大的汽车配件及用品集散地。据了解，在最高峰的时候，全国的汽车配件用品70的份额就是从这里流向各地的。 在此区域实施本项目，可充分发挥商圈优势，借势接力，在最短时间内将项目做旺场。 *隆骏达公司战略合作伙伴、汽车配件及用品行业18年资深媒体九州传媒，对永福路有以下这样一段描述： “中国汽车配件及用品看华南，华南汽车配件及用品看广州，广州汽车配件及用品看永福路”，这是历经15年发展成全国最大的汽车配件及用品交易商圈的永福路的写照。永福路商圈的3.8平方公里的地方，还是不够用。因为，尽管南方永福国际扩建、永福国际又随后开张，二个汽配城最新开业都没有满足永福路这个“大胃王”的食欲 。都说中国人多，所以车多；中国人钱多，所以车多。汽车保有量增加并不能完全解释广州为什么会有这样大的汽车配件及用品和配件消化能力，那是因为，永福路与国内其他地方的汽车配件及用品专业街有着截然不同的境况：在永福路的背后，一半是广东，一半是中国！ 以永福路为中心，辐射恒福路、广园东路一带的汽车配件及用品市场，是全国最大的汽车配件及用品集散地。我国70%至80%的汽车配件及用品都是厂家供应到永福路，再由永福路分销到全国各地。由于集约效应，永福路也得到了世界各地采购商关注，产品远销全世界。据不完全统计，在永福商圈做汽车配件和汽车配件及用品的档口有5000多个，其中汽配与用品的档口数量大约呈五五分的格局。在经营汽车配件及用品的档口中，纯做外贸生意的占17%，纯做内贸生意的占36%，内外贸兼做的占49%；当然大多做批发生意，定位为纯粹零售的档口不足3%。在全部现有档口中，属于“前店后厂”形式的占83%，“炒货”形式的占17%。在去年新开档口中，“前店后厂”形式的占到86.5%，在金融危机的影响下，靠“炒货”发家致富的，在永福路已;明显减少。说明，没有自主生产能力和产品研发能力的企业，在日趋激烈的市场竞争中，已;受到了;济放缓的第一波打击。 在永福路商圈，汽配和用品的经营分区已是早几年就形成的格局，据说，汽配与用品相对分开;营的鼻祖，就是永福路。所以说，永福路是汽车售后市场的“排头兵”；当年，大部分的商家代理境外品牌，随着我国经济的不断发展，行业市场日趋成熟，许多商家开始在珠江三角洲投资办厂，国内的品牌也越来越多。由于专业街的集约效益得到了放大，国内其它地方的厂家也纷纷在永福路开档口、办事处，这样，永福路“前店后厂”的;营格局正式形成。一个全国联动的汽车配件及用品商贸圈，就这样成为国内汽车配件及用品市场情况的“晴雨表”。 “找汽车配件及用品，到永福路”。永福路是如今已经成了广州汽配用品市场的代名词，永福路也逐渐有了永福商圈的含义。在永福路，汽车配件和汽车配件及用品的经营是相对分开的，;营汽车配件的主要是三元里、万里、隆福、致友、*等世贸城以及分布在广园东路一带的成百上千的汽配档口；而经营汽车配件及用品的世贸城则主要有盛大国际、南方永福国际、利远广场、福怡广场、倚云广场、金永福等近十个“握手”城。各世贸城一字儿排开，敞开胸怀欢迎全世界的买家前来采购。在经营汽车配件及用品的各个世贸城中，由于经营者在招商过程中的定位不同，从而呈现出各自不同的特点，这里表现得相对明显的是盛大国际和南方永福国际，盛大国际是经营永福路汽车改装产品和汽车灯饰居多的世贸城，而南方永福国际明确定位为汽车影音电子城，入驻的商家也绝大部分是经营影音电子产品的。在所有这些世贸城中，尽管人们都说倚云广场的生意最好，但据本刊实际调查走访，各个世贸城以档口为单位的平均销售额和利润率则大致相当。这很好的说明了一个多数人不解的问题，为什么有些店里一天见不到几个客户上门，却感觉他们小日子过得蛮有滋味。那是因为，永远不能用零售的眼光看永福路！因为永福路来自全国也属于全国，来自全世界也属于全世界。 要强调的是，在全国各地汽车配件及用品集散地中，永福路也许是全国最多“鬼佬”的地方。特别是每年春交会和秋交会期间，不知疲惫的“老外们”拖着大包小包，带着翻译或者自己就是翻译，来到永福路，看产品、砍价格，一货柜一货柜的下单订货。其实，永福路国际化现在并不是什么新鲜事，不过“鬼佬”喜欢的东西，多数是要求价格低一些的产品。永福路的老板们，最喜欢跟“老外”做生意，第一，应酬费用低；第二，不需要做售后服务；第三，现金结算。 除了忙于收钱的店员们，最常见的忙碌身影则要数汽车配件及用品的媒体了，他们的积极性甚至盖过雄心勃勃的老板们。有些店里小妹说，一天里我要接待起码5个以上的汽车配件及用品媒体的业务员，这并不夸张，谁让永福路里有这么多的工厂呢！算一算，近2000家档口，有工厂的占83%，这样一下来不就是有1600多家工厂，如果统计数量不准确，再缩点水，起码都有1200家吧，这能不是一块人见人馋的大肥肉吗？在全国汽车配件及用品媒体排行榜上，前八强无一例外都在永福路上或者周围布点行销。九州传媒始终“统治”着永福路，其他媒体也不示弱，汽车配件及用品报、点金都将办公室设在了永福路。风标、发现资源等也将办事处设到了永福路。倒是在永福路一向活跃的慧聪，近段时间寂静了一些。媒体竞争，说明了这个蛋糕其实真的大得惊人！ 商会也在永福路扩大影响，越秀区汽车配件及用品行业商会是永福路最大的商会，创会已十年。由于永福路座落在越秀区，所以越秀商会也可以称之为永福路商会。十年来，越秀商会吸引了近数百个会员，并且在迅速壮大。另外，广州市汽车配件用品行业协会、广州市*区汽车配件及用品配件行业商会、广东省潮商会汽车配件及用品配件商会、中国汽车工业协会汽车配件及用品行业分会等五大行业商（协）会，在永福路组织各种活动，不断增加影响。 对于在永福路淘金的人们来说，“永福”是一个温馨的名词。永福路带给了很多人福气。我们走访了数十位成功人士，借助永福路这条大船，他们发了财，淘到金。奥林匹亚公司总经理张总，2001年从九州公司出去创业，短短六年时间，积累了大量财富，这些从他在在盛大国际四楼那二个布置得非常精美大气的档口就可以看到全部。途革汽车改装有限公司总经理徐小月，通过生产斯巴鲁全车系列改装件，短短几年，也实现了发家致富的梦想。这二个老板，可能并不是在永福路赚钱最多、生意最大的老板，但是他们的经历是成千成千在永福路成就人生梦想，实现人生价值的代表。 1.3.2 项目周边概况 (1) 项目周围的自然环境 该区域是越秀区的重要组成部分，是广州市最早经营汽车及零用品的集散地，在国内有“汽车配件及用品黄金商圈”之称，而项目正位于该黄金地段的中心位置。因此项目的地理环境具备经营汽车配件及用品市场的条件。 (2) 项目周围的交通条件 项目附近分布多个公交车站，这些站下车最多十分钟可步行到本区域任何商家，另外，离机场、火车站都近，从广州东站、广州火车站打的费用均在30元以内，因此交通非常便利。 (3) 项目周边的配套设施 周边各项配套设施成熟，本项目附近有酒店、餐馆、邮电、学校、购物中心等功能设施。 酒店：省银行疗养院、广州市梅州大厦、中储招待所、南亚星酒店、豫新酒店、倚云楼 银行：中国工商银行(恒福路) 饮食：美星酒家、恒福餐厅、华鸣潮菜馆、塞外食府、丛林饭店(横枝岗路店)、永福园客房餐厅、倚云楼酒店、同音酒家、红太阳酒家未来，随着本区域城市化进程的开展，生活和商务配套会越来越完善。(四)、项目定位依据之SWTO和战略分析 14 项目 SWOT 分析 SWOT 是优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threats）的总称，是对房地产项目的内外部条件各 方面内容进行综合和概括，分析项目的优势和劣势、机会和威胁，进而进行战略构思、战略选择的一种重要方法。 竞争优势（S）是指项目超越其竞争对手的能力，或者指项目所特有的能提高项目竞争力的资源。竞争劣势（W）是指某种项目缺少或做的不好的东西，或指某种会使项目处于劣势的条件。优势和劣势源自于项目与参照物之间的落差，一般着眼于自身的实力与及其与竞争对手的比较。 市场机会（O）是影响项目战略的重大因素。公司管理者应当确认每一个机会，评价每一个机会的成长和利润前景，选取那些可与企业财务和组织资源匹配、使项目获得的竞争优势的潜力最大的最佳机会。市场威胁（T）是指在项目的外部环境中，对项目的盈利能力和市场地位构成威胁的因素。公司管理者应当及时确认危及项目未来利益的威胁，做出评价并采取相应的战略行动来抵消或减轻它们所产生的影响。 1.4.1 项目优势分析（S） 地段位置的优势本项目无论从那个角度看，都具有非常优越的位置资源。从城市发展的角度看，处于越秀区的核心地段。周边商务氛围成熟浓厚，交通便利。区域内的汽配用品专业批发市场的规模越来越大、人气越来越旺。 本案重新策划，而且目前其他个案已有出租 、推广在前，我们可以进行本案的诊断，较好的了解其他个案的规划定位， 从而较好规划设计，作到后来者居上。 *隆骏达公司行业开发成功经验丰富的优势 *广源汽配广场鸟瞰效果图与现场实景拍摄从1996年开始，*企业发展有限公司顺应国内汽配市场需求，紧随广州汽车工业发展的步伐，着手汽配城的开发建设。历近10年的诚信经营，*企业在汽配龙头商圈广园路上成功建立了华南规模较大、品种最齐全、档次最高的汽车配件交易市场*广源汽配广场。在*广源汽配广场经营的数百家商户实力雄厚，经营的汽配产品质量优良，品种多达近万种, 每年汽配成交额高达18亿元人民币, 约占广州市汽配成交额的30%，为国家创造税收2000万，提供就业岗位5000余个，而且当前的交易额还在不断攀升中。*企业集团旗下除了*广源汽配广场，还建立了*陈田汽配市场、广州市隆骏达实业有限公司及广州市*企业发展有限公司。公司旗下开发和管理*广源*陈田和两大专业市场。*陈田汽配市场是国内最大的旧汽配（回用件）市场，产品种类近，实力雄厚，在国内外享有盛名，是我市第一个同类行业的中国旧货业协会会员单位。*隆骏达公司的成功经验如此丰富，为建设并繁荣新华印刷厂改建的福珑国际汽车配件及用品世贸城奠定了坚实的根基。 *隆骏达公司招商、运营管理人才的优势10年以来，*两个市场的建设与招商为*培育了一批实战成功经验丰富的招商人才，除此以外，更荟萃了一批高素质的汽配专业管理人才和高级经营人才，学历全部达到本科以上，从而确保为客户提供更优越的经营环境、条件及管理服务，为 福珑国际汽车配件及用品世贸城的招商提供了人才支持。制度保障：现代企业的一个重要标志就是企业内部管理规范化、制度化。作为一名成功的企业家，并不是事无巨细地亲自组织和指挥企业的一切工作，而主要的是保证企业经营管理步入正常轨道，经规范化、制度化的东西加以引导和约束。由此，企业管理制度的健全与否，对于一个企业的成败具有至关重要的影响。*隆骏达公司建立了一套完整的企业制度，它包含了管理大纲、员工守则、 财务管理、人事行政管理、服务手册这五大部分。这些完善的制度加上强大的执行力，有力的保障了建设福珑国际汽车配件及用品世贸城的顺利进行。特别值得强调的是，*隆骏达公司旗下的*广源汽配广场，南面出入口和招牌被广园客运站所遮挡无法进车，而北出入口藏身于次干道，开车很难找到此入口，行内当时都认为这个汽配城不可能做起来，因为它的入口实在是太不起眼了太不方便了。但是，公司的骨干人员偏偏就不信这个邪，硬是借着一股拼劲和巧劲，及对市场招商的精确定位，创造了广州汽配市场的一个奇迹：一个在主干道上看不到任何招牌和门口、有数百个档口租金单价不菲的汽配城，不但在短期内100%满租，而且被行内公认为最兴旺的汽配城之一。可见，*隆骏达公司对招商运营那种入口位置不太理想的商业物业，是积累了丰富实战经验和人才储备的，这是那些凭着一个好地段而把市场做起来的发展商所不具备的素质，而这个素质对招商运营新华印刷厂物业却非常重要。 *隆骏达公司守法经营的优势只有守法经营，企业才能长治久安，公司守法经营主要体现在以下十大方面：（一） 公司的法人代表兼董事长郭福彬先生，是守法经营的表率，他被广州市人民政府授予广州市第二届优秀中国特色社会主义事业建设者称号，同时担任广州市第十一届政协委员、*区政协常委纪及廉江市政协常委，这些都是董事长守法经营的最好注释。而董事长为人低调、平易近人、守法经营的性格特点，令其投资和经营的事业都得到了政府相关部门和广大行内商户老板的支持和好评，社会美誉度非常高。（二） 公司资金实力雄厚，信誉卓著，历来准时甚至提前向土地业主方缴纳旗下两个汽配用品专业市场土地及建筑物业的租金等合同约定的费用，同时依法向政府缴纳各种税费，绝不拖欠，而公司承诺如若中标，将同样以上述一贯的守信作风与新华印刷厂的业主共创辉煌、利益共赢。（三） 公司承诺必珍视、爱惜业主方出租委托给我公司营运的新华印刷厂物业，严格贯彻执行高标准的物业管理制度，确保承租的物业不发生消防等安全事故与隐患、以及保持建筑物结构稳定和完整、公共设备经常维护达到完好无损、保持建筑物外观整洁美观亮丽、环境优美洁净、物业保值增值等。我公司运营管理的两个市场从未发生过安全事故，商铺物业历久常新，可见公司确实在以上这些重要方面下足了功夫与投资，也积累了丰富的经验，这是实实在在的例证及上述承诺的有力保障。并且，公司严格要求商户遵守市场管理规定和装修管理规定，严禁乱搭乱建和乱拉乱接，绝不给未经政府规划部门审批和业主同意的违章建筑有任何可乘之机。 由此可见，业主将任何物业托付给*公司运营管理，绝对可以放心地、安心地分享物业稳定而不断增长的经济收益和社会效益，而无须担心物业受损甚至被承租方或其商户随意加建或改建成“危房”。（四） 公司严格实行市场商户准入制度，从招商阶段即开始控制进场商户的素质，重点考察其声誉、品牌、诚信、实力、产品质量等因素，优先甚至让利以挑选、吸引优质商户进场经营优质产品，而绝不见利忘义、让不法商家进场经营假冒伪劣产品，损害消费者与业主的权益和声誉。我公司也会主动邀请或配合国家相关管理执法部门时常对场内商家进行守法经营教育，对违法商家坚决整顿甚至清理出场。 （五） 因在招商阶段已有目标的挑选优质商户进场，令市场进入正常经营阶段后，进场采购的消费者也呈现出高档次高素质。比如，*广源汽配广场的市场定位之一是汽配用品出口基地，引进的商户很多名牌实力大厂，产品远销国际，因此进场采购的消费者有很多是素质很比较高的跨国商人，他们文明有礼，遵纪守法，这十分有助于提升市场的经营管理档次与社会美誉度。这种定位形式，与广州友谊商店有着异曲同工之妙。（六） 公司愿意积极承担社会义务，积极支持社会公益活动，配合维护社会稳定及社会之综合治理，受到有关单位的好评（连续多年被评为维稳先进单位）。公司在近10多年的市场经营管理中，从未发生过重大治安或违法犯罪案件，也未曾发生过劳动纠纷、法律纠纷及诉讼，更没有给业主带来过任何麻烦与不安。能做到这点，关键在于公司董事长及管理人员思想和态度认真、重视，成功经验丰富，以及坚决执行内部法治制度及注重挑选优质的进场商户。（七） 公司在市场经营管理过程中，注重落实执行抗风险措施和资金保障，为员工购买社保和商业人身保险，为突发的不可预知或不可抗拒的安全事故提供最大限度的善后保障，杜绝索赔等法律纠纷的发生；教育、引导、要求商场全体商户购买财产保险和员工保险，令突发事故的善事后“有人买单”，做到有备无患，以迅速恢复正常经营，消除不良影响，稳定持续发展。（见附件公司部分保险单据证明（八） 公司重视与社会各种媒体（包括网络）建立良性沟通与互动，适时投放媒体广告，树立良好社会与品牌公众形象，维护公司和业主的声誉；建立危机公关制度，注重社会影响，杜绝媒体不良报道的发生。（九） 公司资金实力雄厚，坚持长远发展、守法经营的原则，绝不搞急功近利、打法律擦边球的项目和策划，力求获取合理合法、长远稳定的投资收益，以及品牌提升与社会效益，实现创造物业（新华印刷厂）的业主、公司、政府、社会消费者、厂商全部获益的“五赢”最佳局面，绝对不会象行内一些公司那样做事半途而废、有始无终、违纪违法、损害商户，最后不负责任地留一堆麻烦和手尾去让业主和社会去承受。（十） 公司守合同、重信用，2004-2008连续五年被广州合同管理协会及广州工商局授予“守合同重信用企业”，凡是本公司作出的承诺与签订的合同，必将定会得到的坚决恪守和执行。同时，公司务必本分自我角色，作为物业的承租方和运营方，承诺坚决杜绝冒用业主名义对承租物业进行抵押、出售等超出合同权限、严重损害业主利益的违法行为。1.4.2 项目劣势分析（W） 本项目前期资金需求量大，综合成本高。本项目建筑工程投资人民币 万。项目工程量大、建设周期较长，容易错失机会。本项目工程期（建设到投入使用）估计最快要 个月，加在这个瞬息万变的商业社会， 个月时间有可能让目标商户改变初衷选择其它投资目标了。此外，项目虽在临街物业，但其并非商圈核心位置， 这对招商时的客户心理有些影响，令他们心中会多一个影响成交速度的思考过程：这个市场能不能做旺？而且，这个问题的确是要在市场开业后的养市期必须面对的，如果不能采取有力措施令市场兴旺，则会面临商户逐渐流失的风险。1.4.3 项目机会分析(O) 随着我国加入世贸和人民生活水平的提高，汽车消费作为潜在的消费热点正日益增长，汽车电子用品市目前颇具潜力的朝阳行业，发展前景十分广阔，永福路汽车配件及用品市场正迎来新的发展契机。广州市是汽车行业发展的重点区域，而在国内外都有较大知名度和辐射力的永福、恒福路则是广州市最早、也是目前最大的汽车配件及用品及汽车配件及用品经营市场，进一步做大做强本区域汽车配件及用品市场，既是汽车行业配套发展的需要，也是繁荣我市商贸流通业的需要。 政府十分重视本区域汽车配件及用品专业市场的发展，决定将该市场列为区商业重点项目重新规划建设，加强资源整合，着力重点打造。近期区政府已着手制定本地段汽车配件及用品专业市场发展规划，志在引导其向特色化、精品化和规模化方向发展。本项目机会主要在于：周边各大汽车配件及用品市场的地铺相对写字楼来说比较稀少， 很大部分写字楼商户（近千户）是因为找不到地铺，才退而求其次选择写字楼经营。而本项目可推出270多间地铺，在一定程度上满足了上述写字楼商户对地铺的需求，只要租金定位适中，必能受到市场追捧。1.4.4 项目威胁分析(T) 广州汽车配件及用品市场在全国的地位受到越来越多的挑战。近年来其他城市和地区的汽车配件及用品市场如雨后春笋,相继出现。随着全国各地外贸的发展，广州原有的外贸优势正逐渐被削弱。本区域作为传统的老商业街受其影响。目前许多汽车生产商零用品销售体系的健全也给永福路带来了大“麻烦”，汽车配件及用品的中间渠道正在减少，本区域的生意受到一定的威胁。 区域内部分销商之间的不正当竞争，特别是愈演愈烈的价格战让各商家都元气大伤。假冒伪劣产品的泛滥和市场欺诈行为的盛行也给本区域市场的声誉带来了负面影响。 而从今年开始，永福商户更感到了阵阵寒意，全球金融危机，经济低迷不振，在原材料、劳动力价格上涨，人民币升值、出口退税调整，油价飙升的经济大背景下，内忧外患的局面对擅长以制造和OEM为主的企业来说，其直接考验就是“生还是死”的问题，永福商家也毫无疑问地卷入了这场没有硝烟的经济战场。外部环境的恶化，对出口企业直接形成了打击，出口企业利润继续下滑，行业的寒冬已经到来。一直占据汽车后市场行业龙头老大地位的永福商圈企业对这次的金融危机是怎样看的？永福商圈的企业又受到了怎样的冲击与影响？如何使永福路的金字招牌永续辉煌，成了当前最关注的问题。 14.5项目战略分析 在日益激烈的市场竞争环境中，企业竞争战略的选择和制定关系着企业参与市场较量的成败。 竞争战略，又称经营战略或商业战略，其中心内容是寻找在某一特定产业或市场中建立竞争优势。而所谓的竞争优势，不外是指企业具有某种其竞争对手所无或相对缺乏的特殊能力，以便能更有效、更经济、更快捷地为顾客提供所需的产品和服务。竞争战略理论的代表人物，首推美国著名战略管理学家、哈佛大学商学院的迈克尔.波特（Michael E. Porter）教授。迈克尔. 波特在其名著竞争战略中，提出了竞争战略的概念，并提出了三个作为竞争优势来源的一般性战略。这三个战略分别是：总成本领先战略、差异化战略和目标集聚战略。总成本领先战略：成本领先要求坚决地建立起高效规模的生产设施，在经验的基础上全力以赴降低成本，抓紧成本与管理费用的控制，以及最大限度地减少研究、开发、服务、营销、广告等方面的成本费用，在保证产品与服务质量的前提下，把总成本降至行业平均成本值以下。 差异化战略：差异化战略是指生产差异化的产品或提供差别化的服务，树立起一些全产业范围中具有独特性的东西。在这里， 差异化战略的来源一定要建立在客户价值的基础之上，企业所提供的产品一方面需具有与竞争对手不同的独特之处，另一方面，该产品必须具有获得溢价的机会。 实现差异化战略可以有许多方式：如硬件上的建筑产品、社区景观、社区配套、软件上的项目形象、社区文化、生活主张或 其它方面的独特性。最理想的情况是项目在几个方面都有其差异化特点。 若一项目在客户价值的基础之上成功地实施了差异化战略，该战略通常可促使项目赢得较高水平的收益。 目标集聚战略（集中化战略）：目标集聚战略是围绕着更好地为某一特定目标市场服务而建立的。它的前提是，项目能以更高的效率、更好的效果为某一细分市场即某特定的顾客群服务，从而超过在更广阔市场上的竞争对手。这实际上是集中优势兵力打歼灭战的军事原则在市场竞争中的运用。 目标集聚战略运用的典型案例如 SOHO 现代城，潘石屹旗下的北京红石实业公司，通过以年龄、职业等为细分参数的目标客户群细分，选择了居家办公的自由职业者作为目标市场，集中有限的资源为北京的居家办公的目标市场开发了 SOHO 现代城。由于定位恰当，针对性强，项目得以大获全胜。 在上述三种竞争战略的基础上，企业可依据现时的行业竞争强度并结合项目自身实际情况，考虑一种可成为努力目标的竞争优势，即成本领先或差异化，再斟酌项目的竞争范围即大（阔）市场或小（窄）市场，然后在下列 4 种战略取向中选择最适合项目条件的一种： 1.低成本配合大市场（成本领先战略取向）； 2.低成本配合小市场（成本聚焦战略取向）； 3.差异化配合大市场（广义差异化战略取向）； 4.差异化配合小市场（聚焦式差异化战略取向）。 成本领先战略权衡 作为本项目而言，可否以成本领先战略作为本项目的竞争战略呢？成本领先战略的关键是控制成本，将总成本降至行业平均成本值以下。作为房地产项目而言，其开发成本的构成包括土地成本、建安成本、前期费用、开发期税费、不可预见费以及经营期税费、销售费用、财务费用等等，其中又以土地成本以及建安成本占主要比例。本项目地块通过租用新华印刷厂进行拆迁改造而来，楼面的“地价”具有成本优势，若能晋严格控制建安成本，有利于以价格优势占领市场。立论：因项目的土地成本不高，本项目可以选取成本领先作为本项目的竞争战略。 广义差异化战略权衡 项目目标市场的选取究竟应是宽泛的行业市场还是相对较窄的竞争市场呢？作为本项目而言，若选取宽泛的行业市场，则意味着满足不同的目标市场的需求，如同时满足以汽车配件及用品交易区、展贸中心、品牌展示区、物流服务中心、企业总部大厦、生活服务中心七大板块的汽车配件及用品城，按照“展贸化、集约化、品牌化”的原则，具有专业展会、电子商务、国内贸易、国际贸易、实物展示、品牌宣传、现代物流、行业资讯八大功能。立论：本案由于建设规模较大，可以满足众多商家和客户的需求。采取广义差异化战略，做大市场，以更完善、更多样的服务为消