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主报告1稿范文 中国信达资产管理公司海口办事处部分不良资产组合处置项目资产价值咨询报告书中华咨字 （xx）第*号中国信达资产管理公司贵公司下属之海口办事处拟将部分不良资产组合处置。 中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务”或我们）接受贵公司的委托，对该等拟处置之资产进行调查，对该等资产在本报告设定之咨询基准日xx年36月30日的可回收价值发表咨询意见。 （一）委托方及资产占有方概况 1、委托方概况中国信达资产管理公司经国务院以及中国人民银行批准，并经国家工商行政管理局注册登记，于1999年4月20日在北京正式成立。 公司性质具有独立法人资格，独立承担民事责任的国有独资非银行金融机构。 公司资本金注册资本金100亿元人民币，由财政部全额划拨。 公司主要任务利用国家给予的特殊法律地位和专业优势，管理、处置因收购中国建设银行、国家开发银行不良贷款形成的资产，最大限度保全资产，减少损失。 2、资产占有方概况中国信达资产管理公司海口办事处（二）项目背景简介贵公司拟将下属海口办事处的部分不良资产组合处置，将该等不良资产组合出售给合资格的境外投资者，加快不良资产的处置速度。 （三）咨询目的本次咨询项目旨在调查贵公司下属之海口办事处纳入本次组合处置范围内的相关资产。 我们对该等资产在xx年36月30日这一咨询基准日的可回收价值进行判断和测算，向贵公司提交针对该等资产于约定基准日可回收价值的咨询报告书，为贵公司本次经济行为提供价值参考。 （四）咨询范围贵公司下属之海口办事处所拥有之拟应用于本次经济行为之资产为纳入本次咨询范围之特定资产，包括实物抵债资产和债权资产，其中实物抵债资产共78项，抵债金额为107,097.48万元，债权资产共141项，债权金额为429,173.45万元。 （五）咨询基准日本项目咨询基准日为xx年36月30日，我们对咨询范围内的资产可回收价值的测算及咨询意见的提供均基于该基准日的资产状况、市场条件、企业经营情况、法律规定，对于其他可能对本次咨询产生影响的因素我们亦是以该基准日的历史状况作为我们工作的基础。 由于贵公司提供的关于本金及利息的统计截止于xx年12月20日，故本报告中反映的本金、利息及本利合计的金额，除非另有说明，均是以xx年12月20日数据为基础。 对于该基准日后所发生的重大后续事项，我们在本报告的“重大期后事项”中进行了摘录。 （六）本报告所述及之价值定义本报告之目的旨在向贵公司提供基准日委托资产可回收价值的咨询意见。 本报告所称之可回收价值指假设贵公司在基准日执行该等资产的清收程序，可获取之货币金额。 我们未考虑在回收过程中为使该等资产达到可用于市场变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费、快速变现需要考虑之相关折扣等。 但除非另有说明，在本报告未考虑交易达成后（无论是否收到货币资金或其等价物）所需缴纳之相关税费，以及清收过程中所需要支付的清收费用。 （七）咨询方法我们主要采用市场比较法、假设开发法、现金流折现法、收益还原法等方法测算该等实物资产的可回收价值。 1.市场比较法市场比较法是指利用市场同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的方法。 对于目前为非持续经营状态，或仅为维持经营状态的整体资产，且公开市场上有可比的资产及其交易活动的资产我们采用市场比较法测算其可收回价值。 采用市场比较法的具体操作过程为a)进行市场调查，收集与评估对象类似的交易资料。 b)验证交易资料的准确性；c)把选定的参照物与评估对象进行比较；d)分析与调整差异；e)综合分析确定评估对象的价值。 2.假设开发法假设开发法是指将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被估地产价格的方法。 对于目前尚未达到可营运状态的房地产类型资产，我们结合其周边的资源环境情况，在判断其最佳可能用途的基础上，采用假设开发法，测算其在新的可能用途情况下的可收回价值。 采用假设开发法的具体操作过程为a)该等房地产资产目前的实际现状，以及土地在目前周边条件下最佳的潜在经济用途；b)重新定义其用途后，开发投入的成本费用和未来可实现收益；c)实现收益扣减利润及成本之后得到该等土地在定义的最佳经济用途下的价值；d)其他可能影响该等资产的重大影响因素，对土地价值进行调整，得到该等资产的可收回价值。 3.现金流折现法现金折现法是指通过估测评估对象未来现金流的现值来判断资产价值的方法。 对于的整体经营性实物抵债资产（包括土地、房产及配套设施在内），且目前持续经营，资产的个体及周边综合因素较好，有利于其继续营运，我们采用现金流折现法测算其可收回价值。 采用现金流折现法的具体操作过程为a)考察该等整体经营性资产目前的营运现状和财务状况；b)考虑未来持续经营该等资产的投入、产出及现金流状况；c)将该等资产未来经营净现金流乘以折现系数，得到其净现值d)考虑其他可能影响该等资产的重大影响因素，对净现值进行调整，得到该等资产的可收回价值。 4.收益还原法收益还原法是指通过估测评估对象未来预期收益的现值来判断资产价值的方法。 对于非整体的经营性实物抵债资产，且目前持续或曾经经营，获得租金收入的经营性资产，我们采用租金还原法测算其可收回价值。 采用租金还原法的具体操作过程为a)该等经营性资产目前的营运现状；b)该等资产未来营运的租金收入、其他收入和费用成本支出；c)资产未来净营运收入乘以折现系数，得到其净现值。 d)其他可能影响该等资产的重大影响因素，对净现值进行调整，得到该等资产的可收回价值。 5.部分抵债资产与债权我们结合项目或资产的特殊情况，按照快速变现折扣系数进行综合调整，得到其可收回价值。 具体操作过程为a)该等整体资产的实物现状；b)本项目及资产的特殊情况，给予快速变现折扣系数进行综合调整；c)评估价值或抵债金额价值乘以快速变现折扣系数，得到该等资产的市场可变现价值；d)其他可能影响该等资产的重大影响因素，对净现值进行调整，得到该等资产的可收回价值。 6.对于部分资产项目，由于涉及诉讼或处于与债务人谈判协商阶段，我们分析认为其回收结果存在几种可能性。 我们分别分析了可能出现的结果及该结果下的资产可回收程度，将上述可能性及其结果均列示于本报告，供贵公司在实施本经济行为时参考。 （八）调查与咨询程序我们的咨询工作共分四个阶段 1、接受委托及准备阶段。 我们于xx年7月*日接受贵公司委托从事本项目，我们随即确定了有关的工作人员并就本项目有关问题进行认真讨论。 确定了工作方案和工作计划。 依据本项目特点，我们编制了有关工作所需的空白底稿模板，并对参与项目员工进行培训。 本阶段工作时间为xx年7月日至xx年7月23日。 2、预调查及工作计划阶段中华财务预调查工作小组赴海口对委托范围内的有关资产及债权项目进行前期调查，查阅有关文档资料，向海口办事处归口经理进行访谈，实施对贵公司委托资产的预调查。 根据预调查结果编制咨询工作计划及现场工作日程。 预调查及工作计划阶段的工作时间为xx年7月24日至8月4日。 3、现场调查基于预调查所了解的情况，各小组赴海口及确定的资产所在地对其展开现场调查。 我们的现场调查工作主要包括（但不限于）?资产产权状况、实际存在状况，资产所处的市场环境；?债务人（担保人）的合法存在情况、经营情况、举债情况；?该等资产产生的背景；?不良资产形成的原因；?贵公司的相关人员为维护贵公司的资产及权益所实施的行为及有关结果（或未来可能性）；?其他与资产的形成及回收有关的情况。 现场调查阶段的工作时间为xx年8月5日至8月13日。 4、分析测算并出具报告阶段根据预调查及现场调查的结果，依据资产的特点，选择适当方法对具体资产在基准日的可回收价值进行测算并出具分报告。 汇总各资产的可回收价值数据，得到本次经济行为委托资产于基准日的参考可回收价值。 分析测算并出具报告阶段的工作时间为xx年8月14日至*月*日。 （九）咨询结果在实施了上述咨询程序与方法后，本次委托范围内的资产在xx年6月30日这一特定基准日的可回收价值参考区间为万元至万元，具体结果见各分类汇总表。 本报告含有四份分报告，分报告针对不同类别的资产分别编制。 （十）重大期后事项说明 1、红树林酒店（R7）抵债资产之一的红树林酒店房产，其用地未经县级以上人民政府批准，未办理国有土地使用证，属于非法用地，其房产也缺乏正常规划报建手续，经咨询律师的意见，由镇土地所办理的房产证在法律上视为无效，债权人在处置房产时，有违章建筑和非法用地的风险，政府可以推倒现有建筑，并无偿收回土地，该房产的价值咨询下限为0；其他两处房产据海口办事处项目经理介绍由于未申请执行，权利已经灭失，须重新上诉，因此也存在无法事实追偿的可能性，因此该两处房产的价值咨询下限为0。 因此该项抵债资产的价值咨询结果下限为0。 （十一）重大及特殊事项说明 1、月度假村（R3）xx年2月29日，海南省高级人民法院以 （2000）琼高法执字第14号民事裁定书裁定，将海月度假村16栋别墅折价780万元抵偿债务人所欠海口办事出的债务。 但 （1995）海新法执字第3292号裁定书已经于2000年8月28日裁定将海月度假村7栋B型别墅抵偿给关闭海南发展银行清算组，于xx年8月3日， （1995）海新法执字第329号协助执行通知书要求三亚市土地房产管理局协助执行。 列入本次咨询范围的为海月度假村16栋别墅，但由于存在重复查封，且海发行清算组查封在前，并且法院已经下达执行通知书，时效并未灭失，因此我们在咨询律师的基础上，判断海口办事处对于该等抵债资产的权利只限于16栋别墅未出现其他权利人主张的9栋别墅，我们的价值咨询范围也仅限于该9栋别墅。 根据现场海口办事处有关工作人员提供的情况，海口办事处也是海发行的债权人之一，因此虽然在海发行清算状态下，海口办事处相对其他债权人无优先受偿权，无法优于其他债权人对上述清算组查封的7栋别墅主张权利，但海口