我国住房公积金运行制度的完善与创新.docVIP

中北大学2012届本科毕业论文1 引言我国住房公积金制度是借鉴新加坡中央公积金制度的成功经验，并根据我国国情加以改良的住房保障制度。自1991年建立以来，经过近20年的完善和发展，住房公积金制度已经成为我国政策性住房金融体系的核心组成部分。住房公积金制度的建立，在推进住房制度的改革、促进住房市场的发展、提高职工住房支付能力、拉动地方经济增长等方面均发挥了积极的作用。但是，随着我国住房制度改革的基本完成，在特定历史条件下建立的住房公积金制度，在目前的运行过程中，逐渐显现出一些体制上、政策上和管理模式上的问题，这些问题的存在不仅难以适应我国快速发展的住房保障要求，更限制了住房公积金制度自身的生存和长远发展1。2 住房公积金制度概述2.1 住房公积金的定义 根据2002年修订的住房公积金管理条例（以下简称条例），住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。2.2 住房公积金的特性住房公积金作为一种长期住房储金，不同于一般个人储蓄，其具有强制性、福利性、互助性、专用性、长期性等特有属性2。（1） 强制性：住房公积金制度通过国家出台政策强制实施，要求单位和职工个人都必须按时、足额缴存，对于不建立或不按时缴存的情形，住房公积金管理部门通过行政执法、处罚或申请法院强制执行来保障制度实施效果。（2） 福利性：住房公积金是由职工和职工所在单位分别缴存一定金额且两者都归职工个人所有，相当于职工单位为职工提供了福利补贴；职工住房公积金贷款利率要低于商业性贷款利率，一定程度上减轻了职工的经济负担，具有明显的福利性。（3） 互助性：住房公积金在政府设立的专门机构统一管理下，把筹集到的住房公积金，通过有偿使用调剂余额，解决职工购房贷款以达到互相帮助的目的。（4） 专用性：住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用途使用。住房公积金用途限于购买、建造、翻修、大修自住住房，任何单位和个人不得挪着他用。（5） 长期性：每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金；职工所在单位也应按规定为职工补助缴存住房公积金3。2.3 住房公积金的管理机制住房公积金以直辖市、省会市和设区的市为基本治理单元，其管理机制可以概括为：“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”四个方面。其各管理部门运行体制和管理职能如下：（1） 住房公积金管理委员会。房委会是住房公积金管理的决策咨询机构，由政府负责人、部门负责人、有关专家、工会代表、职工代表以及单位代表组成。在住房公积金制度实施中，房委会主要履行以下职责：制定和调整住房公积金制度的政策和措施；审批住房公积金的归集、使用计划和发展规划；审议住房公积金增值收益分配方案；监督住房公积金制度的实施；履行政府赋予的其他有关职责。（2） 住房公积金管理中心。管理中心是直属于城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，其是具体负责各城市住房公积金管理工作的执行机构，是住房公积金管理的主体。其主要职责是：编制、执行住房公积金归集、使用计划；审批住房公积金的提取、贷款申请；负责住房公积金的保值和归还；负责住房公积金的核算工作；对违反住房公积金制度的有关行为实施处罚；承办房委会决定的其他事项。（3） 受委托银行。受委托银行是住房公积金管理委员会按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行，受委托银行依照与住房公积金管理中心签订的委托合同，办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等业务。（4） 监督部门。住房公积金的监督是由财政监督、审计监督、银行监督、单位监督、职工监督、社会监督及行政监督等构成的多层级、多部门的复合监管模式。政府建设部门主管住房公积金的行政监督。2.4 住房公积金制度的运行过程住房公积金制度的运行过程主要由缴存、存储和使用三个阶段构成。三个阶段的各个环节是紧密相连的，有些环节和内容是同时发生和相互交错的，因此，必须从整体上动态地理解和认识住房公积金的运行过程。（1）缴存阶段。住房公积金资金的来源是双向的，包括个人部分和单位部分。个人部分从职工个人工资中提取。单位部分具体有三种情况：行政事业单位从预算经费中提取并列入财政预算支出；企业单位从企业利润或成本中提取；非全额预算的事业单位则按预算与自收自支经费的比例，分别从预算支出和自收自支经费中提取。住房公积金的缴交额以职工上年月平均工资为基础，乘以规定的单位和个人住房公积金缴交比例而得出。（2）存储阶段。住房公积金在完成缴交而实际形成后，就进入存储阶段。存储阶段实行的是委托代理机制，住房公积金管理部门不直接经办住房公积金的存贷结算等具体业务，而是委托一家或几家银行代理，这样可以利用商业银行的业务技术和众多网点的优势，将住房公积金的管理延伸到广阔而具体的空间，大大节约了成本，提高了效率。（3）使用阶段。住房公积金的使用有严格的规定，原则上只能用于职工自住住房的投资与消费。其提取使用程序为：住房公积金使用人或单位向住房公积金管理机构提出使用申请；住房公积金管理机构根据住房公积金使用规定及年度使用计划和申请人的住房公积金缴纳情况审查贷款申请；受委托银行按有关规定对住房公积金管理机构提出的使用人或单位进行资信审查，确定是否给予贷款；办理贷款手续并按期回收贷款。3 我国住房公积金制度发展现状住房公积金制度在我国建立以来，经过二十多年的发展与完善，现已形成一套比较完整的运行机制，管理制度日趋完善，监管体系基本形成，社会效益日益凸显，已经成为我国重要的住房保障制度的重要组成部分。3.1 我国住房公积金制度的发展现状3.1.1 管理制度基本建立，工作机制逐渐健全 住房公积金制度自建立以来，国务院有关部门和地方政府都在不断的制定相关的配套政策。国务院制定并实施了诸多贯彻落实住房公积金管理条例的配套办法以及一些业务指导性文件。各级政府也不断通过地方性法规、政府文件等多种形式，针对住房公积金管理过程各环节，出台了适合当地发展情况的管理制度，制定了各具特色、严格规范的操作流程。到现在为止，基本上建立了以条例为指导核心、以地区具体规章为操作基础的制度体系，初步实现了有法可依，有章可循的住房公积金管理制度。 住房公积金管理制度的基本建立使得其在管理机制上得以健全发展。按照条例规定的要求，住房公积金管理委员会初步形成了民主、科学和自主的议事规则和决策程序。管理中心制定了住房公积金归集、提取、使用、核算等关键环节管理制度。同时，按照“统一决策、统一管理、统一制度、统一核算”的原则，管理中心基本建立了联席会议制度、年度审计制度以及监管信息系统等工作机制，进一步提升了住房公积金管理水平。3.1.2 监管体系基本形成，风险管理不断强化各级地方政府建立了同级、逐级监督机制，形成了各省(区)建设厅、财政部门会同各级人行监管本地区住房公积金管理执行情况的自上而下监管体系，建立了联合执法检查、重大事项报告、定期通报、业务考核等多项监督制度，并按年度公布财务报告，接受社会监督，积极完善住房公积金监管制度。监管体系与不断完善的公积金管理信息体系、服务信息体系全面结合，很大程度上提高了住房公积金使用安全，强化了公积金风险管理水平。再加之贷前对象审核，贷后资产管理，逾期催收机制等配套工作机制的严格执行，有效地从贷款质量的提高中降低了风险，形成了一定的风险管理体系。3.1.3 覆盖范围明显扩大，社会效益不断凸显住房公积金制度已成为一项全国性的住房金融制度。目前在条例规定范围内的绝大多数单位都为职工建立了住房公积金，并将其作为一项重要的福利保障制度，覆盖范围明显扩大。截至2010年6月末，实缴职工8028.4万人，比2002年末增长了32.8%，缴存覆盖率为69.7%，缴存总额2.90万亿元，是2002年末的7.1倍4。随着住房公积金制度的不断完善和相关政策的配套实施，住房公积金的归集、贷款业务取得较为快速的发展，住房公积金制度的社会效益也逐步呈现。住房公积金制度的实施，为我国城镇住房体制顺利转轨、引导职工住房观念转换、提高职工住房消费支付能力、培育和促进住房金融业发展以及推动房地产市场化趋势的形成，发挥了重要的作用。3.2 我国现行住房公积金制度存在的问题及原因分析3.2.1 住房公积金缴存阶段的缺陷及原因分析（1）缴存面覆盖范围窄，资金来源单一。各地除了国家机关、事业单位和效益较好的企业外，很大一部分企业未履行公积金制度的相关规定，许多受众群体不能享有住房公积金制度带来的优惠政策。而且由于住房公积金面对的对象是有工作就业的，大部分非正规就业或失业的中低收入者无法得到住房公积金的相关服务。究其原因是有些单位规模小、资金少，无法保证所需资金；以及管理中心宣传不到位、执法不严格，使得部分单位有空可钻；再加上受众群体自身对住房公积金没有清晰的认识，缺乏自我维权的意识。另外，住房公积金贷款的资金来源只局限于单位和职工共同缴纳的住房公积金，贷款资金来源单一。在住房公积金的增值方面，资金来源渠道的单一性无法使公积金的资金量在近期内得到快速增长5。 （2）住房公积金缴存比例、额度差距大，导致分配不公。由于条例未规定最高缴存比例，只有最低缴存比例5%的限制，直接导致公积金缴存比例、额度差距大，加大收入差距，导致分配不公。由于缴存基数、比例的不统一，在计缴工资基数方面上，效益好的单位会将一系列的应税福利加入计缴工资基数，但是在一些效益一般的企业中，缴存基数一般都是采用基本工资作为标准，所以许多低收入群体就会很难享受这一住房保障制度。在公积金缴存额度方面，经济发达地区公积金缴存额度就高，相比而言经济落后或欠发达地区公积金缴存额度就低甚至根本就没有；经营好的企事业单位缴存额就高，相反很多经营不好的企事业单位就很低甚至根本没有，进一步拉大了不同地区、不同单位人员间的收入差距6。3.2.2 住房公积金使用阶段的问题及原因分析（1）住房公积金贷款使用不公。住房公积金作为政策性低息贷款，并没有在政策上倾向于对中低收入者的保障，很多真正急需解决和改善住房条件的低收入家庭，可能一直都没有机会没有条件提出公积金贷款的申请；相反，高收入家庭使用住房公积金时具有更多优势。如此，住房公积金的互助性非但不能实现，反而形成了利用大多数中低收入职工的低息住房储蓄来补贴少数高收入职工获得低息购房或者购房投资的这种劫贫济富的扭曲局面。所以，住房公积金在使用上进一步拉大了不同阶层的收入差距，不符合社会公平原则7。（2）贷款手续繁杂，使用效率不高。住房公积金贷款在申请过程中，手续过于烦琐，申请人需要填写和提供非常多的材料，且贷款申请的限制条件也非常多，使得公积金贷款相当不便。在此同时，据统计资料显示，目前全国公积金运用率不到55%，全国将近一半住房公积金在银行里闲置，没有得到有效利用，甚至产生负收益。（3）委托银行缺乏积极性。住房公积金管理中心委托银行进行资金归集和发放贷款业务，但管理中心与银行的目标并不相同，管理中心目标是发展住房保障基金，使之发挥最大作用，帮助职工解决住房问题。而银行争取这笔资金的经办业务是因为其存款利率低、资金来源稳定、期限长，在资金未从事经营运作的情况下，可以利用其获得一笔可观的收入。而银行个人住房抵押贷款业务与住房公积金贷款存在利益冲突，银行在受理住房公积金贷款时，可能会利用住房公积金贷款较商业贷款手续繁杂、条件苛刻的劣势，说服借款人放弃公积金贷款转向商业个人住房贷款。此外，由于公积金贷款的风险由管理中心承担，银行在发放住房公积金贷款时信用审查可能就不积极，而管理中心难以对银行进行有效监管，增加贷款风险8。3.2.2 风险防范能力不足问题及原因分析（1）内部风险控制制度不健全。目前根据国家相关规定，住房公积金的管理实行“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的基本原则，但在实际工作中住房公积金管理委员会决策流于形式，住房公积金管理中心基本代替履行了其全部的职责。而且全国各地住房公积金管理中心隶属复杂，分中心设立不统一，从而造成自上而下的管理机制不顺畅，难以做到统一管理和监督。房管会是一个松散、临时性的机构，这种模式在决策上难以集中，无法充分利用各方资源做出合理的决策。而资金风险由管理中心承担，银行没有责任和动力对管理中心的指令是否符合规则进行过多的考虑。而监督部门对于受托银行与管理中心的监管又过于表面化，缺乏有效监督，增加了资金运作的风险。（2）公积金的运行隐含较大风险。据调查，我国一些城市住违规使用如截留、挪用、违规放贷等比率达60%-80%，从而使公积金制度的运行隐含着巨大的风险9。住房公积金管理中心赋予了很大的权利但缺乏有效监督，无论在发达和不发达地区住房公积金常常被挤占挪用，甚至有些住房公积金管理中心的官员肆意妄为，违法犯罪的案件经常发生，把住房公积金大量用于与住房不相干的项目上。随着社会经济的发展，住房公积金贷款人工作变动也越来越频繁，公积金管理中心与受托银行难以随时准确掌握贷款人的情况，贷款回收的风险也加大。3.2.4 住房公积金管理机制缺陷及原因分析（1）决策主体定位不明，管理主体定位不准。根据条例规定，住房公积金管理委员会负责对公积金管理的重大事项作出决策，而住房公积金管理中心虽不享有决策的权利，却要承担决策产生的风险责任。这种制度设计显然违背了权利与义务对等的原则，实践中容易导致住房公积金管理委员会滥用决策权或虚置决策权，不能真正发挥预期的决策作用，迫使作为执行者的管理中心承担不应承担的责任。而住房公积金管理中心作为资金的运作部门，没有按照金融机构属性来设置，而是被定性为事业单位。而事业单位的财务管理和会计核算方式，运营成本只能在其管理费用中列支，不能体现在业务支出中，从而导致管理中心运营成本不实，管理费用虚高10。（2）住房公积金监管体系不健全、监管力度不够。目前来看，住房公积金在内部监管设置上，我国大多数城市的住房公积金管理中心尚没有设立专门的监管部门，也没有制定一套完备的业务稽核管理制度。内部监管的缺失无疑会给个别工作人员违规操作、谋取私利提供可乘之机。而住房公积金的外部监管，主要由住建部住房公积金监督管理办公室负责。不但监管人员少，而且监管人员大多缺乏专业化的资金监管经验，监管力度不够，难以达到监管目的，资金流向存在很大的风险。尽管还有财政、审计、人民银行等部门参与监督，但这些外部监督大多流于形式，达不到监督效果11。4 发达国家住房公积金的经验与启示目前，世界上发达国家的住房金融制度基本上可以分为三类，即以新加坡为代表的强制储蓄模式、德国为代表的互助储蓄模式以及美国为代表的抵押担保模式。经过几十年的发展，这些制度都相对比较成熟，对我国住房公积金制度的完善与发展具有很好的借鉴意义。4.1 新加坡的中央公积金制度4.1.1 新加坡的中央公积金制度概述新加坡中央公积金制度是20世纪50年代建立的强制个人账户积累制度。其最初目的是建立一种符合国情的养老保障制度，但随着“居者有其屋”计划的实行，公积金的用途开始扩大，经过多次的修改和完善，逐步确立了住房因素在公积金中的主体地位，并与公积金中的养老、医疗和子女教育等其他因素形成很好的配合格局，最后形成了以住房为主要内容且普及全国各个社会就业群体的社会保障制度。新加坡中央公积金局会根据社会经济发展具体情况来确定雇员与雇主的公积金缴交比例，雇员和雇主根据规定按期足额将公积金缴入中央公积金局，中央公积金局吸纳公积金资金后，投资政府住房基金债券，实现公积金的保值增值，政府通过发放贷款和财政补贴的方式来为住房发展局提供建设资金，促进组屋的建设，雇员可以通过支取公积金普通账户或者低息公积金抵押贷款购买租住组屋，然后通过住房公积金账户偿还。新加坡中央公积金是一个涵盖住房、养老、医疗、教育、投资等方面的综合性社会福利保障储蓄体系。其实施以来，取得了举世瞩目的成绩，现在新加坡已经成为世界上住房拥有率最高、住房条件最好的国家之一12。4.1.2 新加坡的中央公积金制度的启示新加坡中央公积金制度是一项保险和储蓄兼而顾之的社会保障制度，这是其最大的优越性，经过多年的发展，其从单一化的养老储蓄计划逐渐转变为受惠于社会大众的涵盖了购房、养老、医疗等全方位社会保障制度，极大的推动了新加坡的政治稳定和经济繁荣，我国应该从以下几个方面积极地吸取精华。（1）完善公积金立法。中央公积金法令的建立与落实使新加坡中央公积金制度贯彻实施有法可依。通过立法建立了严格的奖惩制度为住房公积金的发展创造了良性的环境；法律赋予会员和社会公众监督权力，增强了公民的主人翁意识，又促使公积金严格管理，避免资金的流失和挪用，使整个住房公积金缴存与使用阶段更透明，使政策性更能深入人心。（2）建立缴交率的动态调整机制。经济的发展和公积金制度是一种动态关系，两者相互影响相互作用，使住房公积金制度更灵活的适应经济的发展，而且这种动态关系也对经济发展起到了宏观调控作用。公积金存款利率是随着市场波动的，为使公积金不至于出现损耗，政府根据基本市场情况规定了最低法定利率，从而增强了民众的积极性。（3）扩大公积金金融支持的方向。针对不同时期的特殊需要，政府制定与其相适应的使用计划，从而充分利用归集资金，扩大保障范围，使资源得到了全方位的利用，促进整个社会保障体的发展与完善。4.2 德国的住房储蓄制度4.2.1 德国的住房储蓄制度概述住房储蓄是德国最有特色和运用最广泛的种政策性住房融资形式。其通过储蓄合同，使储蓄者先连续、足额的存储资金，达到一定的时间和要求后，再从该金融机构取得住房贷款的一种融资模式，在这个过程中政府通过优惠政策和储蓄奖励给予一定的扶持。经过几十年的发展与完善，住房储蓄制度在德国住房金融体系中具有举足轻重的地位，为解决德国民众住房问题发挥了重要的作用。德国的住房储蓄模式的基本构想是储蓄者为自助而互相合作，以达到筹集住房资金的目的。其制度特点可概括为“存贷结合、封闭运作、政府奖励、专业经营”。即储蓄者与住房储蓄银行签订住房储蓄合同，只有储户的存款达到合同规定的时限与金额，银行才会给予储户低息贷款的资格。而住房储蓄的资金来自于储蓄集体，该融资体系不受资本市场及利率波动的影响而独立存在。为了扩大融资规模，更好的发挥社会互助，政府给予住房储蓄银行及储户相应的奖励政策。而且根据规定，住房储蓄业务只能由专门的机构即住房储蓄银行来经营13。4.2.2 德国的住房储蓄制度的启示经过长期的发展完善，德国住房储蓄制度形成一整套成功经验和运作方式，其不仅吸收了大量的个人储蓄资金，同时使更多的人可以享受到住房保障政策，拥有了自己的住房，增强了本国的综合经济实力，在许多方面值得我国去借鉴。（1）建立公司法人体制的政策性金融机构。德国住房储蓄银行是依据政府特定法律设立的专门从事住房抵押信贷服务的金融机构，这种以公司化经营管理的住房金融机构，有利于建立有效的监督机制和激励机制，提高工作效率；也有利于在所有者和管理者之间平衡权利与责任的关系，降低资金营运风险，为住房储蓄制度的发展提供了良好的环境。（2）扩大住房保障覆盖范围。德国住房储蓄面向社会各职业、各收入阶层的民众，针对不同阶层的民众制定了不同的住房保障政策，体现了住房储蓄制度的公平性和安全性。德国的住房储蓄制度不仅具备保障性，还具有奖励性，通过实施一系列奖励政策，提高民众了的参与热情，为整个社会保障事业发展提供了充足的资金支持，同时也保障了储户的利益。5 完善我国住房公积金制度相应的对策和建议5.1 完善公积金立法体系，扩大公积金覆盖范围虽然住房公积金管理条例及其他一些政策性条例在住房公积金制度的落实中发挥了重要的作用，但是我国住房公积金制度并未上升到法律层面，因而很大程度上限制了住房公积金的社会保障作用的发挥，因此必须尽快完善住房公积金立法体系，从而使制度的实施有法可依。通过修改现行条例，可以将个体工商户、进城务工人员以及自由职业者纳入住房公积金覆盖范围。根据农民工工作报酬低以及个体工商企业本身具有不稳定性等特点，要采取有别于城镇职工的缴存基数和缴存比例。还要完善管理办法，拓展公积金使用范围，允许民众进行跨省操作，即在外地购建自住住房时，允许提取住房公积金以及申请住房公积金贷款。此外，应该加强执法，对符合条件的单位强化征缴工作。同时加大宣传力度，让民众深入了解公积金的优惠政策，提高民众维权意识和参与热情。5.2 规范公积金运营管理制度，提高公积金使用效率（1）调整信贷政策。作为一项长期的互助储蓄基金，住房公积金的信贷政策不但影响着居民的收入分配，而且对资金的使用效率以及长期融资的功能产生影响。住房公积金应当依据居民不同的需求而制定不同的信贷政策，并设计出不同优惠政策的储蓄品种：对于支付能力弱的潜在购房者，推行少存少贷的政策性合同，通过对利率的严格控制，更好地双向刺激信贷行为，并大大降低信贷风险；对于支付能力强但无需求的储户，采取减免利息税或者股利分红的形式，鼓励居民进行住房储蓄，并将其作为一种长期投资。（2）简化办理手续。要简化公积金贷款手续，规范业务流程，严格遵守审贷制度，简化审批环节，通过实行流程化管理，使得各个部门和环节之间实现信息和资源共享；要减少业务流程的重复，取消没必要的业务流程，缩短审批时间，减少贷款申请人申请时所需的证明材料，使住房公积金业务的服务更加便捷；要取消一些不合理的限制，增大住房公积金的发放量；相关部门在保证正常工作的同时，更要加强宣传，为更多贷款申请人提供优质的服务。（3）赋予住房公积金管理中心金融职能。将住房公积金管理中心明确定位为政策性金融机构，改变其既非金融机构，但又兼有政府职能和金融业务的畸形状态，使其成为具备民事责任承担能力的金融机构。在监管上，按照资金监管和政策监管相分离的指导思想，资金监管由人民银行与银监会负责，政策监管由建设部门统一监管，实行上下对口的条块管理模式，改变政出多门、管理不顺的现状。（4）扩大住房公积金的金融支持方向，提高住房公积金的使用效率。住房公积金制度落实的最根本目的是使广大民众可以买得起房。因此政府应该增加廉租房和经济适用房在住房供应体系中的比例，在保证安全性的基础上适当扩大住房公积金资金对廉租房和经济适用房的支持力度，可以大大提高公积金的使用率和保值增值能力。5.3 建立完善的监督机制和风险防范体系（1）完善住房公积金的监管模式，重新构建住房金融监管体系。现行住房公积金的监督是由财政、审计、建设等部门构成的多层级、多部门的复合监管模式。这种模式导致责任主体不明确，监管分散，无法达到监督效果。所以要在加强各部门监管的同时要推动管理制度的改革，明确各方责任。将住房公积金管理中心改制为政策性金融机构，在各管理中心建立严格的内部稽核管理制度，理顺各管理层次的关系，设立内审稽核部门，合理确定稽核监管内容，全方位、多层次地推进规范化的管理，确保内部稽核监管达到效果。将管理中心的金融业务纳入银监会的监管体系之中，银监会具有丰富的资金监管实践经验，从而可以保证监管的专业性，做到监管有力，保证监管到位。（2）建立全国住房公积金监管信息系统。首先，要公开运营信息，加强社会的监督职能。同时还要接受国家相关单位的定期检查指导，使住房公积金管理更加透明化。其次，要制定严密的内部管理制度，并且将该制度细化、程序化，做到分工明确，各尽其职。此外，还要加快监管信息系统的建设，使国家的住房公积金监管系统逐步扩大、逐步严密，最终遍布全国各省市自治区，确保国家、省住房公积金监管部门能够适时监督各地住房公积金管理和使用情况，确保住房公积金安全。（3）健全住房公积金额度调控机制。借款人是否具备借款资格和还款能力是产生信用风险的源头，贷款额度不应超过借款期内借款人家庭的还贷能力，同时加强对借款人的信用审查。审批核定个人住房公积金贷款时，要控制好最高限额，并且确定各种类型的贷款期限和担保条件。通过及时调控贷款额度，保证存贷资金的运行均衡和运行效率。在不断完善政府担保制度的同时，还要去建立合理的保险制度。如果借款人在还款期内没有能力还款，则由保险公司支付全部的或部分的贷款，这样，原本由公积金管理机构承担的风险就可以分散到保险公司的头上。（4）建立风险防范决策协调机制。风险防范决策协调机制的建设，需要各单位的协调配合，只有住房公积金管理委员会作出及时、正确的决策，才能实现完善的住房公积金管理。健全信息反馈机制与决策机制的协调，使决策能够根据信息的改变迅速调整，从而分散政策性风险，为住房公积金管理中心增强控制利率风险的能力创造条件。同时，要为缴纳住房公积金的公民建立档案，这将有助于对借款人作出恰当的评估，及时了解借款人的收入状况和信用状况，以降低信贷风险，有效防范资金出现风险，保证资金运行安全。6 结束语我国住房公积金制度自建立以来，取得了惊人的成绩。实践证明，住房公积金制度是符合我国现阶段国情的。低息发放住房公积金贷款，不仅为有利于解决居民的住房问题，还提高了居民对住房的购买欲望，促进国民经济的发展。然而我国住房公积金制度建立起点低，时间短，经验相对不足，在运行的过程中暴露了很多问题。例如：覆盖范围窄，资金来源单一，分配公平；贷款使用不公平，银行积极性不高；风险防范能力不足，管理制度不健全，监管力度不够等诸多问题。面对这些问题，我们要从我国的实际情况出发，找出问题症结所在，并借鉴国外住房公积金制度的成功经验，提出譬如完善公积金立法体系，规范住房公积金的运营管理制度，建立完善的监督机制和风险防范体系等具体对策来发展与完善我国住房公积金制度，使其能更好的为社会经济发展服务。参考文献1朱力，朱晓住房公积金制度存在的弊端和完善对策.城乡建设，2010（11）：66672张君宁，李红仙我国住房公积金制度存在的问题及其对策研究江苏建筑，2008