银川都市佳物业公司程序文件.doc

目 录第一章 总章3第一节 物业管理服务简介3第二节 组织机购图7第三节 公司运作流程8第四节 公司企业文化9第二章 物业公司业主管理规章制度1030第一节 业主手册10第二节 业主公约13第三节 物业管理服务合同15第四节 居民精神文明建设公约20第五节 物业管理委托合同21第六节 卫生保洁管理规定24第七节 住宅小区管理规定25第八节 治安管理制度26第九节 楼宇管理规定27第十节 水、电使用管理规定27第十一节 装修管理规定29第十二节 消防管理规定29第十三节 非机动车管理规定30第三章 物业公司运作规范31第一节 物业公司员工行为规范31第二节 物业公司礼貌服务用语32第三节 员工守则33第四节 物业公司管理人员与业主沟通工作程序33第五节 住户入住管理程序34第六节 业主违章事件的处理程序34第七节 业主投诉处理工作规程35第八节 物业管理档案程序36第九节 物业接管验收标准及检验办法39第十节 物业接管验收程序40第十一节 物业管理财务会计制度46第四章 物业公司管理工作人员职权及工作制度规范54第一节 经理岗位职责55第二节 客户服务部职责55第三节 行政部职责55第四节 计财部职责55第五节 工程维修部职责56第六节 经营部岗位职责56第七节 保安部职责57第八节 公司文员岗位职责57第九节 会计岗位职责57第十节 出纳岗位职责58第十一节 收费员工作职责58第十二节 管理员岗位职责59第十三节 保安部长岗位规定59第十四节 保安员值班管理规定60第十五节 保安交接班制度60第十六节 保安员职责及纪律规定61第十七节 保安员训练考核标准64第十八节 对讲机使用管理规定65第十九节 维修工岗位职责65第二十节 维修工入户维修规定66第二十一节 绿化工岗位职责66第二十二节 保洁员岗位职责67第一章 总 章第一节 “ 小区”物业管理服务简介都市佳物业管理公司提供给“ 小区”业主的服务内容为：一、保安实行24小时保安制度，日夜巡逻。二、保洁保洁人员负责本物业区所有公共区域的卫生清洁服务，生活垃圾做到日产日清。保洁人员实行8小时工作制，避开业主上下班高峰进行彻底的清洁、养护以便使业主拥有整洁的居住、经营环境。保洁的部位主要包括：公共门厅、楼梯间护栏、住户单元楼梯间及楼梯、楼体外部、绿化地带、小区道路、照明、停车场等公共区域、公共设施的清洁养护工作。保洁人员还将定期对公共区域进行卫生消杀工作，以维护物业区域的健康环境。三、园林环境绿化物业公司对物业区内的环境园林、绿地定期进行养护、修剪、保持四季常绿、景观如一。四、公共设施维修保养对物业区的公共设施，如房屋建筑本体、管道、供电照明、消防、机房、道路、停车场等进行维修、养护、更换、保证公共设施完好、美观、正常运行。五、服务项目1、装修管理及服务：监督业主装修并提供装修须知，确保房屋及设备完好运行使用。2、维修服务：业主家中水、电、暖、窗等维修、更换服务。3、提供代出租，出售房屋服务。六、各项管理目标及采取的相应措施1、房屋完好率98%，相应措施：每栋楼确定一名监管责任人，负责巡查记录，物业公司与之签订责任书，确保房屋完好率达标。每半年进行一次房屋完好率的检查。2、配套设施完好率95%。相应措施：紧急情况维修，人员24小时随叫随到，并在接到维修通知后45分钟到达现场；一般情况，急修不超过6小时，零修不超过24小时。3、保洁率95%。相应措施：保洁员8小时保洁工作制按保洁标准进行操作，管理员监督检查责任区垃圾日产日清，确保街区洁净。4、维修工程质量合格率100%。相应措施：工程技术人员全程控制，管理人员监督检查，并按规定及时回访。5、路灯、照明灯具完好率95%。相应措施：管理员为责任人，划定责任区域，实行巡查制度，定期维护保养。6、降低物业区内治安案件发生率。相应措施：实行24小时保安巡逻制，明确治安责任区域，确保业主日常生活秩序。7、大型及主要机电设备完好率95%。相应措施：制订严格的设备操作和保养规程，落实责任到人，实行巡查制度，建立设备档案，定期维护保养，保证设备正常运行。8、火灾发生率1以下。相应措施：实行全员义务消防制，定期向业主宣传消防知识，进行防火培训和学习，提高业主消防的自救能力，发现隐患及时处理。9、违章处理率95%。相应措施：建立巡查制度并加大宣传工作力度，最大限度杜绝违章事件发生。10、业主投诉处理率95%。相应措施：加强与业主之间的沟通，满足业主的合理要求，一旦发生与物业相关的投诉，立即查明原因，根据情况进行解释处理，直到业主满意。11、业主对物业管理服务满意率90%。相应措施：实行人性化管理，增强服务意识，提高服务水平。12、绿化完好率95%。相应措施：维护保养责任到人，保证物业区内公共绿化无破坏，无黄土裸露（根据银川市的具体情况来定）。13、道路、停车场完好率95%。相应措施：划定责任区域，责任到人，实行巡查记录，确保道路完好。七、物业管理标准1、基础管理（1）按规划要求建设，逐步完善配套设施。（2）办理接管验收手续。（3）房屋使用说明、装修装饰管理规定及业主公约等各项公众制度完善。（4）业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。（5）业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权明确。（6）健全各项管理制度，岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。（7）管理人员和专业技术人员持证上岗，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。（8）在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，至少到每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。（9）房屋及其公用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。（10）建立住用房档案，房屋及其配套设施全部图册，查阅方便。（11）建立24小时保安值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。（12）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达90%以上。（13）建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于5%，并有回访记录。2、房屋管理与维修养护（1）出入口设有区域平面示意图，主要路口设有路标，楼幢、单元口门、户门标号标志明显。（2）杜绝私搭、乱建、擅自改变房屋用途现象。（3）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落，无污迹。（4）户外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。（5）防护栏安装统一有序，色调一致，不超出外墙面。（6）空调安装位置统一，冷凝水集中收集。（7）房屋装饰装修符合规定，不发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。3、共用设施设备管理：（1）公用配套设施完好，无随意改变用途。（2）共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程及保养规范。（3）室外公用管线统一入地，无架空管线，无碍观瞻。（4）排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。（5）道路通畅，路面平整，井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。4、保安、消防、车辆管理：（1）有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度。保安人员熟悉管辖区内的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。（2）危及人身安全之处有明显标识和具体的防范措施。（3）消防设备完好无损，可随时起用，消防通道畅通，制订消防应急方案。（4）机动车停车场管理制度完善，管理责任明确。（5）非机动车车辆管理制度完善，停放管理有序。5、环境卫生管理：（1）环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。（2）清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。（4）街、区内道路等公用场地无纸屑、杂物等废弃物。（5）房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯及扶栏、公共玻璃窗等保持洁净。（6）无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。（7）排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。6、绿化管理（1）街、区内绿化布局合理，花草树木、建筑小景配置得当。（2）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。（3）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。（4）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。7、精神文明建设：（1）开展有意义、健康向上的社区文化活动。（2）创造条件、积极配合、支持并参与社区文化建设。8、管理效益：（1）物业管理服务费收缴率95%以上。（2）提供便民有偿服务，开展多种经营。（3）小区物业管理经营状况良好，略有盈余（第一年需补贴）。9、物业管理费包括的内容为：（1）保安费、保洁费：以上两项含人员工资、服装、设备器材、材料消耗等。（2）日常维护费：公用部分水、电设施设备维修更换费。（3）卫生消杀费：公共部分灭四害。（4）绿化费、垃圾清运费、公共照明水电费、社区文化费，管理人员工资、办公费、保险费等。（5）摊销费用：办公设备、维修工具、设备损耗费。第二节 公司组织结构都市佳物业管理有限公司工程部经营部财务部管理处行政部 第三节 物业公司运作流程队伍组织培训各种资料准备物业接收与接管住户办理入住手续入住户验房拿钥匙装修项目和队伍审核督察违章装修装修验收搬迁入住建立各类档案日常管理及队伍轮训客 户 服 务房屋及公用设施养护安 全 交 通 管消 防 设 备 养三 车 保 管绿 化清 洁 保 洁建立管理档案拟制管理方案订阅规章制度第四节 都市佳物业管理公司企业文化 一、公司物业管理的指导思想：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。二、公司物业管理目标为：1、创造一个安全、舒适的生活、工作、经营环境。2、提高物业的价值。3、提高发展商的声誉。三、公司经营理念、宗旨：理念：想业主（住户）之所想，急业主（住户）之所急，解业主（住户）之所需。宗旨：寓管理于服务，融服务于管理。业主至上，优质服务。四、服务口号：带走用户的烦恼，留下用户的满意。第二章 物业公司业主管理规章制度第一节 业主手册 制定此业主手册的目的是便于您充分享受本物业公司为您提供的各项优质服务，为您创造一个温馨、舒适的购物、休闲、生活空间。请您入住前，务必仔细阅读本手册，明确您我双方权利、责任和义务，并参阅物业管理服务合同有关约定，倘若二者与所载条文有所抵触，以合同内容为准。一、物业公司及其责任：1、银川都市佳物业公司具体负责执行“xxx小区”的物业管理职能，享有承担物业管理服务合同中规定的权利和义务。物业公司有权向各业主收取各项管理费用，制定、修改及增删管理规则。物业公司也有权根据“合同”，拆除任何未经批准的加建、改建工程。物业公司代表业主对小内公共设施进行维修保养，并尽力保持小区内清洁、美观。24小时为您提供保安服务。2、物业公司员工绝不允许收受业主的任何赏赐。避免私自利用物业公司员工做任何私人服务，以免导致该员工疏于日常工作而受公司处分，物业公司随时欢迎您提供好的建议和意见。二、物业管理费用：1、缴纳管理费是保证物业管理工作正常运行的必要条件，请各业主务必在每年1月15日前(如有变更以物业公司通知为准)缴清当年管理费，过期未缴者每日加收有关欠费总额3%的滞纳金。逾期三个月或以上仍未缴清者，物业公司有权采取诉讼等不得已的催缴措施，直到缴清所欠管理费和滞纳金为止。2、物业管理费的各项支出包括以下内容：建筑物及其设备、设施、道路、卫生、绿化、治安等项目的日常维修、整治服务等，以及其它公共地方的保养、清洁、维修和照明等费，以及沟、渠、水管维修费用，垃圾清运费用，管理人员和行政人员的工资福利等。3、如果政府有新规定，则按新规定执行，物业公司预先公告业主。4、物业公司制定的合理费用，如公共设施、外墙翻新等大修费用，则按物业公司所指定的管理份额由各业主共同分摊。大修帐目收支情况将每年报业主委员会审查并按期公布，若有剩余，则拨入下年度帐目。5、物业的物权一旦变更，原业主须在转让之日起15天内书面通知物业公司，并办理相关手续。三、卫生清洁：1、收集垃圾每日早晚两次，业主应将垃圾投入指定的地点，不得随意乱扔垃圾，任何摆放在公共地方的物品将会被搬走，相应费用由其业主承担。2、严禁物品从高空抛下，以免伤害他人，违者要承担经济、法律责任。四、保安：物业公司设有素质过硬、作风优良的保安部伍，24小时值班巡逻。紧密协助公安部门做好物业区域内的治安防范工作。五、车辆管理：1、凡进入停车场内的车辆都必须按规定交纳停车费。2、对摩托车和自行车实行集中停放管理，敬请各位车主和业主给予密切合作，并严格执行物业公司所制定的停车管理规定。六、防火、防风：1、住户(用户)防火指引：须谨慎处理燃烧中的烟头、火柴等；不可在同一插座连接多种用电器，以免电线负荷过度；家中各成员应知道电源总闸位置，当紧急时，即刻关闸；不可贮存易燃、易爆物品，以防万一；在火灾发生时，请设法关闭所有门窗及防盗门，以防火势蔓延；定期检查更换电器电线。及时关闭液化气，以防液化气外漏，造成火灾。2、公共空间防火指引：所有楼梯必须保持畅通无阻，切勿占据公共空间；严禁在公共地方焚烧纸钱、元宝或燃点香烛，以免发生火警；公共空间安装的灭火器及其它防火设备，请各业主、住户提醒子女切勿移玩，若发生火警时，首先应保持镇定；其次打破就近的火警玻璃，按响警钟或拨打“119”通知消防部门。同时通知物业公司及唤醒邻居，切勿乘坐电梯逃生，应使用楼梯走道。3、防风沙措施：当沙尘暴来临时，物业公司提醒各业主注意以下防风措施，以保障个人财产安全：固定易被吹倒的物件。扣紧门窗，以免被风吹开。切勿在玻璃门窗附近停留。将窗外花盆移至室内，以免掉楼下砸伤他人。沙尘暴过后，若有玻璃破损，应立即更换。若需帮助，请与公司物业公司联系。七、日常保养事项：1、供水、供电及机电设备均经过周密考虑而设计的，未获公司物业公司批准，不得擅自更改，若有违者，造成后果自负。2、各楼宇房间内均装有线电视插孔，为保证楼宇的美观、整洁，不允许接户外天线。3、各业主切勿将垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所、草坪及下水道，以免造成下水道堵塞，如有违者，后果自负。4、楼宇内公共地方不得堆放家具、货物、神位及烧香，严禁在楼道内设置火炉，不得在墙壁上乱涂画，若属小孩所为，由家长负责。5、楼宇内的楼梯扶手不得乱刻和损坏，以免造成上、下梯不便。6、若长时间离开住所，请关好水、电、燃气总闸，以免造成不必要的损失，如因水、电、燃气造成的损失由业主自付。八、绿化：保持小区内风景优美、环境幽雅是物业绿化管理的职责，不但需要物业绿化人员的努力工作，还需要各业主的极力配合，为此，物业绿化管理提醒您注意以下几点：1、切勿在绿化带上踢球、骑车、玩耍，若人为损坏，由当事人支付一切费用。2、不得乱砍、乱伐、攀折树木，不得乱摘花果，如有违者，按管理规定承担有关责任。九、业主须知：1、业主对自己所购楼宇有占有、收益、使用等权利（如房产权买卖、交换、继承权等）。2、业主收到入住通知后，按时到公司物业公司办理入住手续。业主收楼时须查清单元设备是否妥善，合格后须在交接表上签字并领取钥匙。3、业主进行装修、维修时，应以不得改变房屋结构、不得防碍他人利益为原则，若施工，须在施工前向公司物业公司申请，待批准及缴纳有关押金后方可施工。业主不可作出妨害房屋外围结构及外观（如窗户、阳台等）的更改，以维护物业外观整洁、合理、美观，不得擅自改变楼宇用途和外观。4、若遇有维修、检修人员需进入室内，请查清证件，方可准入。若有疑问请立即通知公司物业公司前往查询。十、其他：1、各业主应遵守中华人民共和国有关规定，不得将违禁的书刊和音像制品带入物业区内，不得在本物业区传播有关与法律相抵触的、损及他人身心健康的宗教、标语等。2、讲文明、讲道德、讲礼貌、讲卫生，相互帮助，携手共建文明小区。第二节 业主公约为了加强小区物业管理，保障本物业区域内物业的安全与合理使用，维护物业区域内的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。一、总则1、银川都市佳物业管理有限公司（以下简称：都市佳物业公司）受银川都市佳物业管理有限公司委托，对小区内各类物业进行物业管理，是小区的物业管理机构，对小区内公共设施、公共环境等事务行使管理权。2、业主及物业公司人员享受各自的权利，履行各自的职责和义务，并对自己的行为负责，承担相应的法律及经济责任。二、都市佳物业公司的职责：1、在银川都市佳物业管理有限公司的委托范围内，全面负责小区内各类物业的日常管理及公共配套设施的运行、保养及维修工作。2、维护管理小区内所有公共区域的照明、消防以及其他公共设施、设备，并保持其功能良好。3、负责小区范围内公共区域环境卫生。4、对出入小区内的各种车辆进行管理。5、安排管理人员和保安人员对小区区域进行日常巡视，协助公安机关做好小区内的治安保卫工作，确保小区内正常的社会秩序。6、负责小区内所有绿化地的维护和管理。7、按规定向业主、使用人和其他应缴费人收取有关费用。三、业主的权利和义务：（一）权利1、业主对自有物业依法拥有处分和受益权，享有都市佳公司物业公司提供的物业管理服务。2、依法合理使用本物业公用设施、设备、公用部位。3、依据有关规定在允许的范围内对自有部位室内进行装饰、装修，对楼宇设备室内部分进行养护。4、建议和要求物业管理部门对物业状况组织维修、维护和改善。5、对小区的物业管理提出批评、建议与意见，有权要求公布物业管理帐目收支情况。（二）义务1、业主、使用人和其他交费的人，必须按规定定期缴纳有关管理费用。2、住户、业主对房屋的使用，必须严格遵守以下规定：不得改变房屋结构、用途和外貌；未经批准不得对房屋进行装修，任何装修不得改变受力结构；不得利用房屋从事危害社会公共利益及损害他人合法权益等活动。3、不得随意阻碍异产毗连房屋的正常维修（如：上层楼漏水，给下层住户造成影响时，上层楼住户必须给予配合），否则应承担因故意或过失而给他人造成损害的责任。4、生活垃圾应用袋装好，放到垃圾箱内，不得放在楼梯口、道旁或草坪上。5、不得私自占用或妨碍他人使用公共设施和公共场地，严禁在楼道内放置火炉。6、不得损坏水、电设备、花草树木、园林小景等公共设施。7、不得擅自在未经允许的公共地方乱张贴、乱写、乱画等。8、因住户安装太阳能热水器造成屋顶防水层破坏而导致屋面渗、漏水，维修费用则由责任住户承担。四、违约责任：1、用户如拖欠各项费用，每日按拖欠金额的3%加收滞纳金，拖欠时间从每月应缴费用终止日起计算，累计拖欠达3个月以上者，无正当理由拒不缴纳的，物业公司可采取相关催缴措施。2、用户如拒绝或阻挠物业管理人员对公用设施进行检修、养护以及其他正常管理活动由此造成的损失应负责赔偿。3、用户因自己的原因造成损失的，责任自负，如给相邻用户或物业管理造成的损失应负责赔偿，并承担相应责任。4、物业公司人员违法或违反本公约，给住户造成损失的，物业公司负责追究责任者经济、行政责任，直至法律责任。五、附则1、本公约可依据市有关政策法规、规定修订或补充，或同住户、用户协商修订。2、本公约自双方签字或盖章后生效。本公约一式二份，公司物业公司、业主各存一份。第三节 物业管理服务合同甲方：银川都市佳物业管理有限公司乙方： 本物业名称： 乙方所购房屋销售合同编号： 类型： 座落位置： 建筑面积： 平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，乙方委托甲方对其提供物业管理服务，订立本合同。一、管理服务事项1、房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上、下水管道、落水排污管、共用照明、消防设施、低压配电设施、避雷设施。3、市政共用设施和附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、管道。4、公共绿地、绿化、建筑小景等的养护与管理。5、公共环境卫生，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。6、维护物业区域内的公共秩序。7、配合、协助当地公安机关实施物业区的治安防范工作。配备保安值勤、巡视，进行安全监控。8、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与业主档案。9、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。二、双方权利义务1、甲方权利义务（1）根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理规章。（2）制止违反物业管理规章的行为，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。（3）对物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取规劝、警告、制止，与业主协商解决、索赔、起诉等措施。（4）可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业管理责任转让给第三方。（5）负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查，小修养护计划和大中修方案。（6）负责向业主、物业使用人收取下列费用： 物业管理服务费； 代收代支费用； 有偿服务费用。（7）每一年向乙方和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目。（8）协助处理房地产开发企业、其他部门或单位对物业管理遗留的问题。2、乙方权利义务（1）维护自身的合法权益，享受甲方提供的物业管理服务。（2）监督甲方管理服务工作及实施制度的执行情况。（3）有权向行政管理部门投诉甲方违反法规、规章的行为。（4）有权向甲方投诉其管理人员的服务态度和服务质量并知悉处理结果。（5）向甲方递交物业产权证复印件一份作为备案材料。（6）遵守业主公约和物业管理规章，协助甲方做好物业管理工作和宣传文化活动。（7）协助处理房地产开发企业、其他部门或单位对物业管理遗留的问题。（8）如需进行室内装饰、装修，必须遵守物业装饰、装修管理规定，填写申请表，缴纳装饰、装修保证金，经甲方审查核准后方可施工；完工时，通知甲方检查有无违章，损坏物业共用部位、共用设施、设备和妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、冒等）。甲方检查未发现上述现象，应将保证金返还乙方；若有上述现象，应要求乙方限期维修或扣除保证金作维修费用。（9）在本物业管理范围内，不得有下列行为： 损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计、用途、功能和布局。 占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等共用场所（地）。 占用、损坏或擅自移动供电、供水、供暖、通讯、排水、排污、消防、监控、路灯等公共设施设备。 违章搭建。 践踏、占用绿地，毁坏绿化、损坏、涂画公共标识和建筑小景。 随意倾、堆放、丢弃垃圾或杂物，高空抛物。 擅自在物业共用部位或公共场所悬挂、张贴、涂写、刻画、设立广告牌。 放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音。 未经有关部门批准设置摊点。 利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。三、物业管理服务质量1、甲方须按下列约定实现目标管理（1）房屋外观整洁，无乱搭建，房屋完好率达到90%以上。（2）公共设施、设备维护良好，正常运行，水电工每周巡查3次以上，每月定期保养，维护完好率达90%以上。（3）公共环境整体美观洁净。 楼外公共场所每天清扫二次，实施8小时保洁； 楼内公共通道、楼梯每2天清扫一次； 楼梯扶手每2天清抹一次； 化粪池每年清疏一次，雨水、污水井每半年清疏一次，如发生堵塞及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通； 垃圾日产日清。（4）公共绿化： 日常淋水，定期修剪、除杂草； 绿化地，园林小景每天清洁一次。（5）保安服务： 物业区域实行24小时保安制度，日夜巡逻； 保安人员有明显标志，工作规范，遇有险情，在接到报警后立即到达现场。（6）管理服务： 接住户电话有记录、有跟踪、有处理结果反馈； 管理员每日巡视2次，接电话半小时内到现场处理。（7）维修：开通24小时服务热线电话，维修及时率90%以上。四、物业管理服务费用1、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新、改造的费用）（1）乙方缴纳费用期限；（2）住宅按建筑面积每月每平方米（按银川市服务等级标准收取）；（3）非住宅营业房按建筑面积每月每平方米（按银川市服务等级标准收取）； （4）因乙方原因空置房屋按上述标准减半收取；（5）乙方出租物业的物业管理服务费由乙方交纳；（6）乙方转让物业时，须交纳转让之前的物业管理服务费用；（7）物业管理服务费用标准按银川市物价局核定标准执行和调整。（8）每次缴纳费用时间为：2、其他有偿服务停车场地使用泊位费机动车：露天车位： 元/辆；摩托车 元/辆（燃油助力车按摩托车对待）非机动车每日： 元/辆3、代收代缴服务费受有关部门委托，代收电费、水费、燃气费、采暖费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。4、维修储备基金的管理和使用（1）根据建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，本物业公司建立公共部位公用设施设备保修期满后的大、中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向 交纳维修储备基金 元。（2）维修储备基金不敷使用时，经当地物业管理部门审核批准，按乙方占有房屋建筑面积比例续筹。（3）乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退回，随房屋所有权同时过户。5、广告牌设置与权益（1）物业公司有权对广告牌的设计、安装进行统一管理。（2）广告牌不得影响小区居民生活和楼宇外观。6、违约责任（1）甲方违反合同，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成的损失，甲方承担相应责任。（2）乙方违反合同，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失，乙方承担相应责任。（3）乙方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按欠交总额的3%加收违约金。7、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方采取紧急措施造成乙方不必要的财产损失的，甲方不承担任何责任。8、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行，双方按有关法律规定处理。9、本合同中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。10、本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向银川市辖区人民法院起诉。11、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。12、在签订合同前，甲方已将合同样本送银川市物业管理办公室备案。13、本合同自签订之日起生效。甲 方：银川都市佳物业管理有限公司 乙 方（盖章）：代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日第四节 居民精神文明建设公约为了搞好本物业区域内的精神文明建设，使广大业主在文明、健康的环境中工作、生活，特制定如下公约，敬请遵守：一、遵守国家的法律法规及物业管理公司各项规章制度，配合管理人员的管理工作，做一个遵纪守法的居民。二、小区居民来自不同地区，应互相尊重不同生活习俗、平等相待、团结互助、互谅互让、胸怀开阔。三、积极维护公共卫生，不随地吐痰、乱丢杂物、乱倒污水、不乱张贴、涂写，不在小区内饲养家畜宠物，爱护小区环境。四、要养成讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的习惯。五、不得在小区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将禁品，如黄色书刊、画片、唱片、录像带等带入小区和家庭。六、爱护小区公共财物，维护水电、通讯、消防等公共设施，爱护小区花草树木，节约用水、用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安宁、舒适的生活环境。七、在小区内严禁封建迷信活动及非法团体活动。八、注重家庭文化建设，提高家庭文化品位，开展健康向上的文体活动，培养文明有益的业余爱好，营造温馨和谐的休闲环境。九、积极维护小区各种荣誉，积极为小区的发展及进步提出合理意见。十、积极参加社会公益活动，热心社会福利事业，乐善好施、尊重妇女，爱护和关心帮助孤寡残疾人士。十一、积极投入到爱国卫生运动中，坚决消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的文明卫生小区。第五节 物业管理委托合同委托方（业主）： （以下简称甲方）受托方： （以下简称乙方）甲方所购房屋销售（预售）合同编号：甲方所购房屋基本情况：类型：座落位置：银川市 区小区 楼 单元 室，建筑面积 m2。根据有关法律、法规、银川市物业管理条例等，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：一、甲方的权利义务1、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出合理化建议，并对其不足提出更改。2、遵守本物业的物业管理制度。3、依据本协议向乙方交纳物业管理综合服务费用，并积极配合物业公司进行的各项合理费用的收缴工作。4、有权利要求物业公司对公用设施、设备进行日常维护和维修。5、甲方有权利对物业公司的管理、服务、收费进行监督。6、甲方有权利对私人领地进行装修美化，但不得妨碍他人，并须遵守房屋装饰装修管理规定。7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。8、转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方重新签订本协议。9、要出租的房屋，甲方应通知乙方，并对其负责。10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。11、甲方应自觉维护小区卫生，爱护小区公共设施、设备。12、加强安全防范意识，配合乙方打击违法犯罪。二、乙方的权利义务1、对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、建立健全的物业管理档案资料。3、制止违反本物业管理制度的行为。4、物业管理企业可以委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业整体管理责任转让给第三方。5、依据本协议向甲方收取物业管理综合服务费。6、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立房屋装饰装修管理协议。7、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备，或改变其使用功能。8、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备、维修养护有偿服务。三、物业管理服务内容1、房屋共用部位的维护和管理共有部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经常性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。3、环境卫生（1）小区公共面积的卫生清洁（2）绿地卫生的清洁4、门卫（1）内容：负责进出小区人员的清查（2）责任：公共区域的公共秩序责任由门卫负责；居住户室内被盗与物业公司无关。5、交通秩序与车辆停放（1）内容：停放在本小区内的车辆由物业公司车管人员统一安排停放；负责本小区内车辆的停放秩序。（2）责任：停放在小区自行车车棚外的自行车，一旦丢失，乙方不负有任何赔偿责任。6、房屋装饰装修管理按房屋装饰装修规定装修。四、物业管理服务质量1、环境卫生：保证公共区域的清洁，垃圾及时外运。2、绿化：养护好已有绿地，维持绿化的健康生长，努力提高绿地率。3、门卫：实行24小时值班巡视，维护小区的安全。4、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修不过天，急修马上进入现场。五、物业管理服务费用该费用不包括房屋共用部位、共用设施大中修、更新、改造的费用。1、交费时间：2、交费标准按物价局核定标准进行，暂按建筑面积每月每平米 元。3、因甲方原因空置房屋按建筑面积每月每平米 元。4、甲方出租物业的，物业管理综合服务费用由甲方按时交纳。5、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理综合服务费用。6、每次交纳费用时间： ，必须严格执行。六、其他有偿服务1、机动车车辆泊位费：轿 车： 元/月/辆 摩托车： 元/月/辆2、非机动车：自行车： 元/月/辆 三轮车： 元/月/辆。七、违约责任1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未能整改的，一切后果由甲方负责。2、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未能整改的，甲方有权向市物业管理办公室反映解决。3、甲方保修期外的维修，甲方必须先向乙方缴纳工料费，缴纳工料费后，乙方给予维修，否则造成的一切后果由甲方自负，乙方不承担任何责任。4、乙方违反物业管理服务费用第三项规定的，不经物价部门批准，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。八、对本合同的条款进行补充或甲方需要乙方提供物业管理补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。九、本合同之附件均为合同的有效组成部分，本合同及其附近内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。十、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，若解决未果，请市物业管理行政主管部门进行调节解决。十一、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。甲 方： 乙 方： 代理人： 代理人：年 月 日 年 月 日第六节 小区卫生保洁管理规定为保持本公司物业区域干净整洁，使业主（住户）享有幽雅、舒适的生活、工作环境，结合本物业区的实际情况，特制定下列规定： 一、卫生保洁人员的责任和义务：卫生保洁人员是保持本公司物业区域清洁卫生的直接责任人。卫生保洁人员必须做到：1、每天必须将自己所负责的区域内的公共场所（庭院、通道等）清扫两次，上下午各一次。2、每星期将楼宇内楼梯及楼梯扶手清扫（清洗）两次，即周二、周五各一次。3、每天早上6：008：00清扫绿化带、场院、人行道等公共场所一次。4、每天清运垃圾两次（上午8：009：00，下午18：0020：00各一次），必须做到垃圾“日产日清”。5、每三天清洗垃圾箱及周边一次。6、每周药物喷杀蚊、蝇、虫两次。主要在垃圾箱、地沟检查口、排水、排污井口盖处。7、保洁工必须严格妥善保管、使用药物，决不允许随便乱扔、乱放、乱用或给他人使用，否则一切后果由保洁（药物保管）人员自己负责。8、卫生保洁员在当班时发现有不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量较大，应立即向领导报告，组织人员进行清除。9、物业公司所有员工均有维护和监督卫生保洁管理义务。对不卫生现象视而不见，见而不管的视为失职，物业公司视情节轻重给予警告、罚款、甚至辞退。二、业主（住户）的责任和义务：本物业区域业主（住户）和进入本区域的人员均有责任和义务维护本区域卫生，必须遵守以下规定：1、各业主（住户）必须使用垃圾袋，于早晨8：00，下午17：00前投入垃圾箱内，以便保洁清理，不准把垃圾长时间摆放在门口，走道或楼梯间。2、不准乱倒垃圾、杂物、污水、随地大小便。3、严禁把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，住户（使用人）应负全部维修费用。4、任何公共地方均不得乱涂、乱画、乱贴及乱竖路牌、广告牌等，违者负责清除、粉刷等费用。如属小孩所为，则由家长负责。5、业主（住户）未经有关部门办理许可证不准养宠物、家禽等，否则任何人均可捕杀。6、业主（住户）装修完毕，应立即清扫院场，将垃圾立即清运干净，不得将废物弃于走廊、楼梯或公共场所。7、区域内使用商业网点者不得在公共场、走廊堆放物品或占用公共场所，以扩大营业场地，应在适当地方放置垃圾桶，不得造成蚊蝇兹生地。8、业主（住户）不得向室外倾倒污水、抛纸屑、杂物等。9、凡违反以上规定者，公司物业公司有权根据政府主管部门有关卫生管理规定给予处罚，或在公共场所公布其行为。第七节 住宅小区管理规定一、保持小区整体规划的完整性，按照规划设计的要求，保持户外整洁，不准随意搭建雨蓬之类的物品。二、保证小区内绿地不受侵占，禁止任何违章用地或违章建筑。三、认真做好小区内房屋养护和维修工作，保证设备设施良性运行，水暖电等系统不出故障。四、及时检修水、电、通讯等公共管线以及变电房、公共照明、排水排污系统，使这些设备能良性运转。五、切实做好小区内卫生清洁和灭四害工作，保持一个整洁、安定的环境。六、加强小区内车辆交通管理，禁止机动车辆入内，自行车慢行的规定。七、开展优质有偿服务活动，为民排忧解难。八、加强保安和消防系统的管理检查，完善安全报警系统。九、禁止小商贩入内，确保居民安定团结。第八节 治安管理制度为了维护本物业区域的公共秩序，给业主创造一个良好的经营和生活环境，根据中华人民共和国治安管理处罚条例及银川市政府有关规定，制定本规定。一、入住本物业区的住户应配合公司物业管理部认真如实填写业主基本情况登记表。二、本物业区公共区域的治安保卫工作由都市佳物业管理公司协助辖区派出所共同管理，物业公司保安人员有权对违