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康桥圣菲营销推广报告 瑞尔特房地产顾问机构二 六年七月 目录 项目物业分析客户定位开盘条件现场包装策略活动策略开盘前媒体排期价格定位销售预期 一项目物业分析 1项目规划总用地面积 54664 14其中住宅建筑面积 48818 12容积率 0 99997总建筑面积 76319 74商业服务面积 5430 50绿地率 35 72 地上建筑面积 54849 85物业管理用房 317 83地下建筑面积 19756 82其它面积 96 29汽车位 380地上 76地下 304 2项目房源分布 3项目一期房源分布 二客户定位 1区域定位 第一区域 栖霞 白下 玄武 鼓楼第二区域 秦淮 建邺 下关第三区域 郊区 外地从整个区域来看 南京市秦淮河以东的区域都是本案的辐射的范围 中山路以东区域为重点区域 从目前现场来访的客户来看 第一类区域会是项目去化的首选区域 达到55 7 第二类区域为25 4 合计81 1 数据来源于案场 2 年龄定位 花园洋房 35 55岁精装公寓 25 40岁 以上资料中花园洋房的年龄区间占总来访人数的83 4 单身公寓占总来访人数的75 6 所有资料来源于案场 由于产品的类型不同 各自的潜在客户群的年龄也会有较大的差别 客户年龄的定位主要受二方面影响 第一是经济实力 第二是对生活的感受 三开盘条件 开盘前整体状态模拟 四现场包装策略 五活动策略 六开盘前媒体排期 1平面媒体选择原则A主流为主广告的投入主要选择主流媒体 特别是项目公开和开盘时期 现代快报 金陵晚报是首选 B兼顾平衡南京晨报 扬子晚报在房地产界的影响较小 特别是广告效果 建议在后期的广告投入上考虑适当兼顾 避免关系僵化 C考虑特色南京日报近二年在房地产界的影响有所提高 举办了一系列的较有影响的活动 其中有一个房地产专门版面叫 仙林5 3 介绍仙林做的不错 另南京日报的受众有着一定的特殊性 机关 事业 大型企业单位受众比较集中 2媒体投放计划 七价格定位 1价格公开 平开项目一期整体均价制订不宜过高 建设采用平开的方式面世 然后采用多次小幅上涨的方式 2均价定位 详见价格表 3价格提升 频走A 在目前的仙林 就产品而言与本案有比较价值的首推新城尚东区 尚东区的价格自5月份对外公开以来 一直没有变化 由此可以证明 该项目目前没有可以支撑涨价的条件 从销售的角度出发 高开不具备市场条件 B 本项目一个重要的口号就是 仙林最具价值投资物业 所以本项目在操作时价格的逐步提升与价值的逐步显现应该有一个较为明显的过程 以此向市场证明本项目的投资价值 尚东区从5月公开以来 价格一直没有上涨其实是一个失策 很容易打击前期的客户 而且没有有效刺激持观望态度的客户 所以我司建议在项目正式对外公开 具备了价格 面积和销许证 后 项目的价格可以采用频走的方式向上提升 4提价策略 根据项目的销售进度提价 每种物业销售超过25 提价一次 提价的幅度根据销售的情况制订 正常幅度为1 2 3 1为2 其余为1 可以考虑对客户公布公司提价的思路 考虑技巧 可以达到刺激客户的效果 八销售预期 备注 3层