____年上半年泸州市城区房地产市场分析.doc

2010年上半年泸州市城区房地产市场分析一、上半年泸州市城区房地产市场运行情况（一）新增供应回升，市场投放量增加1-6月份，泸州市城区商品房共批准预售面积126.19万平方米，比2009年同期增加74.88%，其中6月份城区商品房批准预售面积26.11万平方米，环比增加56.91%。1-6月份，城区商品住宅批准预售面积110.53万平方米，比2009年同期增加了65.33%，其中6月份城区商品住房批准预售面积22.13万平方米，环比增加38.75%。分析：虽然上半年国家相继出台较为严厉的宏观调控政策，但这些政策的出台主要是针对房价上涨过快的北京、上海等城市，由于政策本身具有一定的滞后性，泸州市作为二三线城市受到的影响主要是加剧购房者的持币观望情绪，市场供求关系尚未根本撼动。而随着去年泸州市城区房地产市场的全面回暖，市场需求强势复苏，大批项目相继开工建设，因此上半年泸州市房地产市场新增供应量回升，市场投放量增加。（二）商品房市场需求平稳，销售量呈下行趋势1-6月份，泸州市城区商品房累计销售面积99.23万平方米，同比增长28.88%。其中6月份城区商品房成交面积14.89万平方米，比上月减少25.29%。城区1-6月商品住房销售91.39万平方米，8977套，同比增长28.61%。其中6月份城区商品住房成交面积13.98万平方米，比上月减少22.63%。分析：1-6月，泸州市城区商品房销售总面积为99.23万平方米，泸州市上半年房地产市场需求平稳。自4月份国家新一轮房地产调控政策出台，房产新政对泸州市房地产市场的影响也日渐显现，泸州市商品房销售量开始回落。从销售面积看，6月份泸州市城区商品房销售面积为14.89万平方米，比5月份的19.93万平方米下降了5.04万平方米，环比减少25.29%。但随着房地产调控政策的不断影响，如果市场观望情绪延续，泸州市商品房销售量将可能持续缩水。（三）成交均价稳中趋升，6月份呈现下降趋势1、1-6月份，泸州市城区商品房平均销售价格为2859元/平方米，比去年同期上涨24.24%，其中商品住宅平均成交价格为2820元/平方米，比去年同期上涨26.61%。但6月份商品房及商品住宅价格略有下降。2、城区2010年上半年度典型楼盘商品住宅成交价格走势图（单位：元/平方米）3、周边城市商品房成交价格情况2010年上半年，川南5市房价走势均出现先升后降态势，各城市二季度房屋均价比一季度下降了100元/平方米左右。从各市商品房成交均价看，宜宾和乐山上半年商品房均价3200元/平方米，自贡商品房均价2600元/平方米，内江商品房均价2300元/平方米，与周边城市比，我市城区商品房均价2859元/平方米处于中上水平。分析：从上半年销售均价来看，5月份商品房平均销售价格达到历史最高峰为2933元/平方米，同比增长29.66%，但6月份房价开始走低，排除有一定数量的限价商品房等低价房在6月成交从而拉低房价的因素外，房价并未出现有效回落。这说明房产新政的出台虽然会使得一部分购房者尤其是投资者继续保持观望，静观政策风向。由于大部分购房者购房均以自住为主，因此泸州市房地产市场发展基本健康，并未出现明显泡沫。所以泸州市房价在未来一段时间内不会出现房价大幅下跌的情况。（四）二手房交易逐渐走低，二季度成交量大幅萎缩1-6月份，泸州市城区二手房成交面积为48.31万平方米，成交套数为4578套；其中二手住房成交面积为38.29万平方米，成交套数为3271套。但从二季度开始，泸州市城区二手房交易量大幅萎缩。分析：从交易量看，6月份泸州市二手房交易量为4.28万平方米，与5月份的4.16万平方米基本持平。但相比前4个月，泸州市二手房交易量已持续走低。一方面税收政策的改变对泸州市二手房交易量产生一定的调节作用，使得火爆的二手房市场开始回归理性；另一方面楼市新政的实施导致部分购房者购房计划搁浅，房地产消费市场观望情绪浓厚。这些因素导致二季度泸州市城区二手房交易量大幅萎缩。二、上半年泸州市房地产市场运行存在的主要问题 （一）房价上涨较快据统计数据显示，2010年6月份，泸州市城区商品房平均销售价格为2763元/平方米，比2009年同期平均销售价格2224元/平方米增加了539元/平方米，同比增长24.24%。且5、6月份，泸州市部分新批准上市的商品房预售均价已超过3000元/平方米，房价上涨势头明显。（二）存在开发商隐性违法违规现象，需要继续治理规范今年5月底，泸州市在全市范围内开展了房地产市场执法检查工作，通过此次检查，使泸州市房地产市场各种违法、违规的行为得到了有效治理，市场秩序得到了明显好转。同时，也使泸州市房地产开发企业进一步树立了依法经营，诚实守信的经营理念，营造了良好的房地产开发建设市场环境。但是，泸州市房地产市场仍存在隐性违规现象：开发企业与投资客私下签署认购协议，采取认购、预定、收取诚意金、发放VIP卡等形式擅自预售未取得预售许可证的商品房；有的取得商品房预售许可证后，未按规定时间开盘销售，捂盘惜售、囤积房源；有的虚报销售进度，哄抬房价，扰乱泸州市商品房正常销售秩序；有的房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用等等。三、促进房地产市场健康发展的对策及建议 （一）满足刚性需求，遏制投机性需求为继续整顿和规范房地产市场秩序，促进房地产市场的良性健康发展，落实中央、省相关房地产相关调控政策，切实增加中低价位、中小套型普通商品房以及经济适用住房和廉租房的供应，合理引导住房消费，满足居民正常的住房消费需求，同时还要严格执行差别化住房信贷政策，坚决抑制投资投机性购房需求，引导泸州市房地产市场理性发展。（二）完善商品房预售制度，从严调控房价为进一步控制房价，严厉打击房地产开发企业违规预售、捂盘惜售及各类变相捂盘、散布虚假信息等行为。进一步完善商品房预售制度，加强商品房预售方案管理，要求房地产开发企业必须将取得预售许可证的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。同时应健全房地产信息公开机制，及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。（三）加强监督管理，规范开发企业经营行为按照国办发20104号文国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知和川建房发20