第四章 区域市场分析.pdf

第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 21 本章主要通过对本项目所处区域的项目深入详细的市场调查 分析区域市场供 应和需求的现状及未来发展趋势 目的是充分了解本项目所处区域的市场环境 及其竞争对手 为市场定位和产品定位提供依据 一 一 一 一 调查区域及项目调查区域及项目调查区域及项目 调查区域及项目 根据本项目所处的位置 划定区域调研项目的范围为 东至东四环路 西到东 三环以西 北到通惠河 南到劲松桥 区域中的所有在售和潜在项目都为调查 对象 表 4 1 区域调研项目列表 物业分类物业分类物业分类 物业分类 项目名称项目名称项目名称 项目名称 住宅 大户型项目乐澜宝邸 世桥国际公寓 珠江帝景 一般户型项目风度柏林 富力城 九龙花园 四期 金港国际 小户型项目富顿中心 非常生活 易构 后现代城 商住优士阁 第四章区域市场分析 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 22 二 二 二 二 区域住宅市场分析区域住宅市场分析区域住宅市场分析 区域住宅市场分析 一 一 一 一 供给分析供给分析供给分析 供给分析 1 销售市场分析 1 供应量 现状供应 表 4 2 区域在售项目现状供应量 由于地处东三环 四环旧厂区聚集区域 整个区域基本都处于污染扰民拆迁改 造地区 近几年新增项目很多 市场竞争激烈 区域市场供应量大 在售项目 总规模 470 26 万 其中已经推向市场的约有 221 万平米 目前在售面积接近 物业名称物业名称物业名称 物业名称 详细位置详细位置详细位置 详细位置 建筑规模 建筑规模 建筑规模 建筑规模 M M M M 2 2 2 2 在售面积 在售面积 在售面积 在售面积 M M M M 2 2 2 2 潜在供应 潜在供应 潜在供应 潜在供应 M M M M 2 2 2 2 风度柏林西大望路 26 90000 乐澜宝邸东三环劲松桥东北100000100000 0 富顿中心东三环劲松桥东南角102600102600 0 富力城 东三环双井桥西 广渠门外 大街北侧 1390000250000 1140000 非常生活东三环国贸桥南 300 160000 世桥国际公寓东三环双井南路 22 号6000050000 0 易构 西大望路百子湾 北京东站 对面 120000120000 0 九龙花园四期东三环双井立交桥东北侧800000250000 珠江帝景西大望路甲 23 号900000100000 800000 后现代城百子湾路 16 号60000035000300000 金港国际西大望路 19 号280000100000 0 合计合计合计 合计 470260047026004702600 4702600 982600982600982600 982600 249000024900002490000 2490000 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 23 98 26 万平米 在售项目的潜在供应约有 249 万平米 市场潜在供应量也很大 在项目规模上 50 万平方米以上的大规模项目有 4 个 总规模达到 369万 占区域总规模的 78 5 其中在售规模共 41 万 占区域总在售规模的 41 7 除了九龙花园外 其它 3 个项目都有很大的潜在供应 潜在供应量为 224万 占区域在售项目潜在总量的 90 可见 区域的现状和潜在供应量主要来自几 个大盘 潜在供应 表 4 3 区域潜在项目供应 注 N A 表示调研资料未得到 区域潜在供应量超过 300 万 其中在售项目的后期供应约有 249 万 未推出的 项目有三个 都距本地块很近 其中苹果社区即将推向市场 预计开盘价 6500 元 精装修 首期推出的是 青苹果 小户型部分 一居 60 平米左右 二居 70 90 平米 后期的 红苹果 以 130 180 平方米三居 五居为 主 转基因 苹果 以 200 3000 平方米的商住为主 苹果社区规模大 配套设施较完善 以小户型低价入市 对本项目威胁较大 其它两个地块 一块在项目南侧 预 计也将开发为住宅 物业名称物业名称物业名称 物业名称 详细位置详细位置详细位置 详细位置 发展商发展商发展商 发展商 潜在供应 平方米潜在供应 平方米潜在供应 平方米 潜在供应 平方米 风度柏林西大望路 26 号 融利达房产公司90000 富力城广渠门外大街北侧 北京富力城房地产开 发有限公司 1140000 非常生活国贸桥南 300 米 北京天相房地产开发 有限公司 160000 珠江帝景西大望路甲 23 号 北京珠江合生创展房 地产开发有限公司 800000 后现代城百子湾路 16 号 北京金马文华房地产 开发有限公司 300000 苹果社区北京啤酒厂用地今典集团600000 未定本项目用地南侧N A约 100000 未定双井桥N AN A 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 24 从区域潜在供应可以看出 周边品牌开发商的大盘供应较大 潜在竞争主要来 自几个大盘 根据本项目的运作计划 在项目推向市场时 周边几个项目也处 在销售期 由于几个大盘基本都采用先推出小户型的策略 预计本项目开盘时 苹果社区 富力城 珠江帝景等都以中户型 大户型销售为主 除了周边商品房的竞争 项目还面临着周边几个经济适用房的威胁 百环家园 和百子湾一号都是距项目较近的项目 其中百环家园位于项目以南 华威桥的 西北角 总规模 63 万 统一价 4250 元 平米 高层塔楼 目前一期约 10 万平 米已推向市场 百子湾一号在东四环百子湾桥东 规模 60 万 均价 3800 元 平米左右 还未开盘 两个经济适用房规模都很大 对本项目有一定威胁 2 价格档次 表 4 4 区域在售项目价格 供应的产品档次多数都属于中高档 区域平均价格 7400 元 平米左右 多数精 装修 性价比较高 从项目的分布来看 临东三环的项目价格较高 一般都在 7500 以上 物业名称物业名称物业名称 物业名称 详细位置详细位置详细位置 详细位置 均价 元均价 元均价 元 均价 元 平米 平米 平米 平米 室内装修室内装修室内装修 室内装修 风度柏林西大望路 26 号6400 塔 7000 板 精装 乐澜宝邸东三环劲松桥东北8000 9000精装 富顿中心东三环劲松桥东南角8300精装 富力城 东三环双井桥西 广渠门外大街北 侧 7580精装 非常生活东三环国贸桥南 300 米8000精装 世桥国际公寓东三环双井南路 22 号8000精装 易构西大望路百子湾 北京东站对面 5600毛坯 九龙花园四期东三环双井立交桥东北侧6300精装 珠江帝景西大望路甲 23 号塔 8000 板 9500精装 后现代城百子湾路 16 号6800 6900精装 金港国际西大望路 19 号7600 期房 8300 现房 毛坯 精装 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 25 3 产品特征 表 4 5 区域在售项目产品特征 产品形式以高层塔楼 板楼为主 容积率一般在 3 左右 4 装修及设备 表 4 6 区域在售项目装修情况 物业名称物业名称物业名称 物业名称 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 M M M M 2 2 2 2 建筑规模 建筑规模 建筑规模 建筑规模 M M M M 2 2 2 2 容积率容积率容积率 容积率 建筑形式层数建筑形式层数建筑形式层数 建筑形式层数 风度柏林600001700002 87塔板结合 塔 22 层 板 12 层 乐澜宝邸300001000003 00塔板结合 塔 28 层 板 13 14 层 富顿中心390001026002 62塔 24 层 富力城48280013900002 70塔板结合 非常生活356001800005 00塔楼 世桥国际公寓11900600004 26板楼 12 层 塔 22 层 易构200001200006 002 栋 28 层塔 1 栋 24 层 3 栋 14 层板 九龙花园四期3000008000002 6022 层塔 珠江帝景3100009000002 9026 层蝶塔 10 18 层板 后现代城2000006000003 0014 20 层板 金港国际900002800002 937 8 9 18 层板 物业名称物业名称物业名称 物业名称 外部装修外部装修外部装修 外部装修 公共部分公共部分公共部分 公共部分 室内装修室内装修室内装修 室内装修 风度柏林涂料大理石精装 乐澜宝邸平面金属漆大堂地面为石材 楼梯间地面墙面玻化砖精装 富顿中心铝塑板和玻璃幕 大堂 地面石材或高档瓷砖 墙身贴高档 瓷砖或高档环保内墙涂料 精装 富力城面转 大堂 地面铺拼花图案花岗岩 大理石 墙身贴天然石材 玻化砖 精装 非常生活外墙砖大堂精装 墙面乳胶漆 地面大理石精装 世桥国际公寓 日本爱和陶呼吸式外墙 砖 地面 花岗岩 墙面 仿石材 部分涂料 天花 石膏板吊顶 精装 易构 1 3 层为仿石涂料 其余 部分为高级环保涂料 地面为国产地砖 墙面为乳胶漆毛坯 九龙花园四期防水涂料地面大理石精装 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 26 区域在售项目档次普遍较高 外墙选用外墙砖的较多 公共间的装修较高 很 多项目大堂地面选用大理石和花岗岩 除了易构 金港国际 其它项目都采用 了室内精装修 金港国际一居部分精装修 其它户型室内基本是毛坯房 表 4 7 区域在售项目设备设施 珠江帝景 优质外墙面砖 局部高档 花岗岩 线脚部分高档仿 石涂料 大堂 地面墙面为大理石或花岗岩 立邦 或多乐士环保乳胶漆天花 造型吊顶配豪 华灯饰 精装 后现代城高档外墙涂料 大堂 地面墙面为大理石或花岗岩 造型 天花 暗藏式照明 标准层电梯间及公共 走廊 墙面和天花为高级乳胶漆 精装 金港国际 高级外墙砖 底层石材墙 面 楼道地砖毛坯 精装 物业名称物业名称物业名称 物业名称 保安系统保安系统保安系统 保安系统 热水系统热水系统热水系统 热水系统 供暖系统供暖系统供暖系统 供暖系统 电梯品牌电梯品牌电梯品牌 电梯品牌 智能化设施智能化设施智能化设施 智能化设施 风度柏林 24 小时保 安 电子巡逻 24 小时市政 上海三菱或 东芝 一卡通 乐澜宝邸可视对讲单户供热水单户供暖东芝宽带 VOD 点播 富顿中心监控系统24 小时分户中央空调 上海三菱或 同档次电梯 宽带 富力城 监控系统 可 视对讲 每户设直接饮用 纯净水管道系统 市政供暖进口 或合资 电梯 内部局域网 宽带 非常生活可视对讲24 小时集中永大日立宽带 世桥国际公 寓 可视对讲 24 小时红外监 控 24 小时集中 中外合资日 立 小区局域网 宽带光 纤引入 易构 24 小时 每 户对讲 可选 可视 入口门 禁 摄像监控 系统 24 小时市政富士达预留宽带网络接口 九龙花园四 期 24 小时24 小时市政N A宽带 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 27 注 N A 表示调研资料未得到 区域的整体设备设施档次较高 安防 智能化系统档次较高 多数小区都有监 控系统 宽带 区域局域网等现代社区设备 基本都提供 24 小时的热水 供 热基本为市政 集中供暖 少数档次偏高的楼盘为分户空调 电梯品牌都为进 口或合资品牌 5 物业管理 表 4 8 区域在售项目物业管理 区域物业管理费基本在 2 5 3 元 月 平米 最低的在 2 5 元以下 最高的为乐 澜宝邸 3 2 元 月 平米 物业管理费与项目的售价档次相关 物业管理水平 高低是项目综合评定项目档次的因素之一 不少项目把物业管理公司作为项目 珠江帝景 周界防范系 统 每户可视 对讲机 24 小时市政 广州日立 上 海三菱 提供宽带平台社区 局域网 每户三个信 息点 复式四个点信 息 后现代城 周界防范系 统 每户可视 对讲机 24 小时市政合资品牌 客厅和卧室预留电 话插口 每户提供 2 条直线电话 并设有 宽带数据传输通道 金港国际电子巡更24 小时集中东芝宽带 物业名称物业名称物业名称 物业名称 物业管理单位物业管理单位物业管理单位 物业管理单位 物管收费物管收费物管收费 物管收费 风度柏林同舟物业公司2 8 元 月 乐澜宝邸中海物业3 2 元 月 富顿中心第一太平洋3 元 月 富力城恒富2 8 元 月 非常生活未定未定 小于 3 元 月 世桥国际公寓未定未定 易构未定 2 5 九龙花园四期德成2 28 珠江帝景珠江世纪物业管理公司3 左右 后现代城世邦魏理仕3 金港国际顾问 国贸物业2 6 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 28 卖点之一 像乐澜宝邸 富顿中心 后现代城 金港国际都引入了知名物业管 理公司 6 市场表现 表 4 9 区域在售项目市场表现 在售区域项目基本都是 2002 年以后进入市场的 销售率一般在 60 70 总 体销售情况较好 2 租赁市场分析 表 4 10 区域租赁市场 物业名称物业名称物业名称 物业名称 开盘时间开盘时间开盘时间 开盘时间 销售率销售率销售率 销售率 风度柏林2003 6 2870 乐澜宝邸2002 770 富顿中心2002 1068 公寓 20 写字楼 富力城2003 3 1970 非常生活2003 9 1内部认购 60 套 世桥国际公寓2002 370 易构2003 8 月底60 九龙花园四期2003 190 珠江帝景2002 1170 后现代城一期 2002 9 二期 2003 6一期近 100 二期 70 金港国际2002 490 面积面积面积 面积 成交价格成交价格成交价格 成交价格 平均租金平均租金平均租金 平均租金 元 元 元 元 天天天 天 平米 平米 平米 平米 销售价格 元销售价格 元销售价格 元 销售价格 元 平平平 平 米 米 米 米 投资回报率投资回报率投资回报率 投资回报率 华腾园 一居603000 35001 8166009 8 二居 8040001 6766009 1 10045001 5066008 2 三居13055001 4166007 7 九龙花 园 一居623000 35001 75630010 0 二居1224500 左右1 2363007 0 三居1325500 60001 4563008 3 双花园二居1253500 45001 0756006 9 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 29 区域租赁市场由于受 CBD 发展利好的影响 一直市场表现较好 供大于求 空置率低 以租金 3000 5000 元 月 套为主 平均租金 1 58 元 天平米 租金 回报率较高 平均 8 1 小户型投资回报高于大户型 一居室的投资回报率在 8 10 之间 二居在 7 9 之间 三居在 7 8 之间 在 CBD 的工作人群 短期商务人群很多选择在 此租房 主要是满足其对居住的基本需求而非居家的需要 需求面积较小 对 一居 二居的需求大 3 细分市场分析 以下根据各项目的主力户型面积分大户型项目 一般户型 小户型项目分析 大户型项目指主力户型面积为三 四居户型 三居面积 150 平方米左右 四居 面积 180 平方米左右或更大 一般户型项目指主力户型为二 三居 二居面积 在 80 110 平方米之间 三居面积在 110 130 平方米之间 小户型项目以一居 两居为主 一居的面积在 40 60 平方米 两居面积在 70 100 平方米 1 供应量比较分析 表 4 11 各户型项目供应量比较 三居1404500 50001 1356007 3 东环 18 一居 734000 45001 9485008 2 9260002 1785009 2 二居12865001 6985007 2 三居16080001 6785007 1 物业名称物业名称物业名称 物业名称 建筑规模 平米 建筑规模 平米 建筑规模 平米 建筑规模 平米 在售面积 平米 在售面积 平米 在售面积 平米 在售面积 平米 潜在供应 平米 潜在供应 平米 潜在供应 平米 潜在供应 平米 大户型 乐澜宝邸1000001000000 世桥国际公寓60000500000 珠江帝景900000100000800000 合计1060000250000800000 一般户型 风度柏林1700008000090000 富力城13900002500001140000 九龙花园四期800000250000 金港国际2800001000000 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 30 图4 1 项目供应量图 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 大户型一般户型小户型 平米 在售规模 潜在规模 从供应量来看 现状各户型项目的供应量的都较大 一般户型项目达到 45 5 万 占区域总在售规模的 46 3 小户型在售规模 27 76 万 占区域总在售规 模的 28 3 大户型项目在售面积 25 万 占区域总在售规模的 25 4 潜在 供应一一般户型项目最大 达到 123 万 大户型项目 80 万 小户型项目 46万 2 价格比较分析 表 4 12 各户型项目价格比较 合计26400004550001230000 小户型 富顿中心1026001026000 非常生活18000020000160000 易构1200001200000 后现代城60000035000300000 合计1002600277600460000 物业名称物业名称物业名称 物业名称 均价 元均价 元均价 元 均价 元 平米 平米 平米 平米 主力户型总价主力户型总价主力户型总价 主力户型总价 大户型 乐澜宝邸8000 9000120 150 万 世桥国际公寓8000120 万 珠江帝景塔 8000 板 9500100 170 万 一般户型 风度柏林6400 塔 7000 板 60 90 万 富力城758080 110 万 九龙花园四期630045 70 万 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 31 大户型项目由于装修 配套等档次相对较高 单价在 8000 9500 元 平米 相 对较高 总价一般在 120 万以上 一般户型项目单价塔楼 6300 6400 元 平米 板楼 7000 8300 元 平米 总价多在 70 110 万之间 小户型项目总价较低 集 中在 30 万 50 万之间 由于单方成本相对偏高 单价一般比同等区位条件的 一般户型项目略高 位置较好的在 8000 元 平米左右 小户型项目中后现代城 易构均价较低 主要因为后现代城位置相对较次 而易构临北京东站 环境较 差 不带室内装修 3 户型分析 大户型 表 4 13 大户型项目户型面积及比例 户型以大两居和三居 四居为主 二居面积 120 左右 三居 150 左右 四居 180 以上 金港国际7600 期房 8300 现房 100 110 万 小户型 富顿中心830050 万 非常生活800030 40 万 易构560035 65 万 后现代城6800 690030 45 万 物业名称物业名称物业名称 物业名称 一居面积一居面积一居面积 一居面积 比例比例比例 比例 二居面积二居面积二居面积 二居面积 比例比例比例 比例 三居面积三居面积三居面积 三居面积 比例比例比例 比例 四居面积四居面积四居面积 四居面积 比例比例比例 比例 跃层面积跃层面积跃层面积 跃层面积 比例比例比例 比例 乐澜宝邸 104 4 9 129 11 3 149 151 24 3 163 170 24 3 198 260 166 222 35 2 世桥国际公寓 89 1 115 46 154 46 184 5 220 2 珠江帝景 79 10 79 125 127 45 166 180 190 45 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 32 一般户型 表 4 14 一般户型项目户型面积及比例 户型以经济实用的二居 三居为主 二居 80 110 平米 三居 110 130 平米 小户型 表 4 15 小户型项目户型面积及比例 户型以一居 40 70平米 二居 70 100 平米 为主 一居比例占到 70 以 上 物业名称物业名称物业名称 物业名称 一居面积一居面积一居面积 一居面积 比例比例比例 比例 二居面积二居面积二居面积 二居面积 比例比例比例 比例 三居面积三居面积三居面积 三居面积 比例比例比例 比例 四居面积四居面积四居面积 四居面积 比例比例比例 比例 跃层面积跃层面积跃层面积 跃层面积 比例比例比例 比例 风度柏林 50 70 30 70 100 50 118 200 20 109 200 少量 富力城 67 70 10 87 140 60 175 20 180 270 10 九龙花园 四期 50 70 40 70 95 30 107 132 30 金港国际 50 70 15 110 多 25 130 150 35 150 15 180 230 10 物业名称物业名称物业名称 物业名称 一居面积一居面积一居面积 一居面积 比例比例比例 比例 二居面积二居面积二居面积 二居面积 比例比例比例 比例 三居面积三居面积三居面积 三居面积 比例比例比例 比例 四居面积四居面积四居面积 四居面积 比例比例比例 比例 跃层面积跃层面积跃层面积 跃层面积 比例比例比例 比例 富顿中心 38 78 100 非常生活 40 60 75 80 25 易构 37 75 30 68 118 45 100 130 10 69 75 15 后现代城 45 65 75 88 96 25 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 33 4 市场表现比较分析 表 4 16 各户型项目市场表现 大户型项目市场表现较差 除了珠江帝景外 销售速度都低于 10 套 月 一般 户型项目市场表现较好 一般销售速度在 30 套 月左右 富力城市场表现突出 小户型项目除了富顿中心表现一般外 其它项目市场表现很好 后现代城和易 购在很短时间内就完成了前期的销售任务 销售速度达 100 200 套 月 二 二 二 二 需求分析需求分析需求分析 需求分析 1 区域整体需求分析 1 需求现状分析 购买人群 物业名称物业名称物业名称 物业名称 销售率销售率销售率 销售率 销售速度销售速度销售速度 销售速度 大户型 乐澜宝邸70 不到 10 套 月 世桥国际公寓70 8 9 套 月 珠江帝景70 40 套 月 一般户型 风度柏林70 30 套 月 富力城70 200 多套 月 九龙花园四期90 30 套 月 金港国际90 N A 小户型 富顿中心68 28 套 月 非常生活内购 60 套刚开盘 易构60 200 套 月 后现代城一期 100 二期 70 100 多套 月 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 34 表 4 17 区域在售项目购买人群 从区域购买人群分析 主要有三类客户 投资客 在 CBD 及周边工作的白领 外地人 投资客主要考虑的是物业的升值潜力和投资回报情况 区域物业受 CBD 发展的影响 具有一定升值潜力 小户型项目投资回报率高 租赁市场较 好 所以投资客多投资小户型 CBD 的居住物业档次高 一般的白领人群置业 多数选择在 CBD 周边置业 本区域成为不少 CBD 工作人群的置业的选择地 其中也包括即将入住 CBD 的中央电视台 北京电视台工作人员 外地人对区 域的归属感不强 其在京置业主要考虑生活的便利和未来子女就学问题 本区 项目项目项目 项目 客户客户客户 客户 乐澜宝邸 投资客 占 30 40 国贸附近工作的大公司中层以上管理人员 一般是 3口之家 年龄在 30 40 岁之间 富顿中心 投资客 占 60 左右 年轻人 年龄在 25 35 岁之间 附近工作和外地工作各占一半 优士阁 广告 媒体等中小型公司 少量的投资客 后现代城 投资客 30 左右 周边工作的 25 30 岁之间的年轻人 世桥国际公 寓 投资客 50 左右 国贸周边高收入的白领 外地人 金港国际 投资客 1 3 左右 多数是在 CBD 附近工作 年龄在 30 40 岁左右 少量文体界明星 风度柏林 投资客 30 区域型客户 原住地在附近 年龄在 25 40 岁之间 易构 主要是国贸周边白领 北京台 中央电视台的工作人员 有部分投资客 非常生活 投资客 国贸附近工作白领 富力城 职业多元化 商人 医生 银行工作人员 老师等成功人士 30 40 岁占 76 左右 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 35 域交通便利 各项配套较完善 也吸引不少外地人在此购房 购买特征 从购房者的购买特征来看 普遍具有以下特点 经济收入较为稳定 对房价有 一定承受能力 注重项目的性价比 看中项目交通的便捷性 产品需求特征 从客户对产品需求特征来看 都追求现代感和时尚感 看好设计实用 舒适的 户型 偏好于内部环境好的成熟社区 对小户型需求较大 对二居 三居需求 力也较强 2 需求未来发展趋势 根据 CBD 的总体规划 CBD 未来的总建筑规模 800 1000 万 其中写字楼约占 50 即未来写字楼的总量达到 400 500 万 目前 CBD 的写字楼供应量约有 100 多万平米 大量的写字楼供应预计在 2004 年后释放出来 随着入住 CBD 大公司的增多 CBD 作为跨国大公司的聚集地特征将更加明显 CBD 的工作 人群和商务往来人群将大大增加 CBD 工作人群的居住的需求和商务往来人群 对短期居住的需求都呈增长趋势 中央电视台 北京电视台也将在 2006 年左 右入住 CBD 就中央电视台来看 其中层以下的 20 40 岁的工作人员占大多 数 目前约有 7000 10000 人 目前已经有部分中央电视台 北京电视台的工 作人员在 CBD 周边置业 可以遇见未来几年将有更多的电台工作人员选择在 CBD 周边购房 通过以上分析可以看出 区域未来对住宅的需求呈增长趋势 尤其是年轻白领越来越成为购房的主力军 CBD 近年来发展速度很快 在这一 区域工作的年轻人会不断的更新 增长 因此对小户型的需求还会增长 并且 由于这部分需求位于金字塔的底部 需求量大 总体来看 小户型现在的供应 还未满足需求 而且未来对小户型的需求增长显著 市场前景好 2 细分市场 小户型市场需求分析 区域小户型的销售表现突出 未来的需求量呈增长趋势 我们针对小户型的市 场需求作了一个专题研究 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 36 研究分析主要通过 伟业客户资料库 伟业代理的小户型项目的成交客户资料 小户型项目销售主管和销售业务员访谈 以购小户型客户和潜在客户访谈 1 客户主体特征 小户型的购买客户可以分为两类 自住型客户和投资型客户 自住型客户主要 由白领阶层和自由置业者构成 白领阶层占主体 他们年龄结构轻 属于中等 收入高文化阶层 家庭结构为单身或年轻夫妇 投资型客户主要看物业的投资 回报情况 客户年龄特征 根据伟业代理的小户型项目的已成交或认购的客户资料统计如下 表 4 18 客户年龄 图4 2 客户年龄特征 4 2 11 4 29 9 26 3 10 6 17 6 20岁以下 20 25岁 25 30岁 30 35岁 35 40岁 40以上 小户型购买客户年龄结构轻 25 30 岁人群占29 9 30 35 岁人群占 26 3 25 35 岁是购买的主力人群 年龄年龄年龄 年龄 202020 20 岁以岁以岁以 岁以 下下下 下 20 2520 2520 25 20 25 岁岁岁 岁 25 3025 3025 30 25 30 岁岁岁 岁 30 3530 3530 35 30 35 岁岁岁 岁 35 4035 4035 40 35 40 岁岁岁 岁 404040 40 以上以上以上 以上 合计合计合计 合计 问卷数20541411245083472 百分比4 2 11 4 29 9 26 3 10 6 17 6 100 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 37 客户来源 表 4 19 客户来源 图4 3 客户来源 40 3 56 0 3 7 本区 本市外区 外地 小户型购买客户原居住地在本区的占 40 外区占 56 外地 4 可见周边 客户是小户型的主要来源之一 2 购买特征 自住型客户 基本都是首次置业 一般把小户型作为过渡型住房 购买目地主要是满足其居 住的基本生理需求和拥有私有空间的愿望 易被新鲜事物打动 属于冲动型购 买 关注总价 付款方式 月还款额 关注入住时间 注重交通便捷性和配套 的完善 投资客 注重物业升值潜力 关心物业租金回报率和回收期 前期投入资金 3 产品需求特征 小户型客户首先关注私有的套内居住空间 喜好设计精巧 功能完善的小户型 地区地区地区 地区 本区本区本区 本区 本市外区本市外区本市外区 本市外区 外地外地外地 外地 合计合计合计 合计 问卷百分比40 3 56 0 3 7 100 0 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 38 一期一期 东东 三三 环环 广渠门外大街广渠门外大街 独立的客厅和独立厨房 对建筑形式没有过多要求 喜好时尚 富有现代气息 的外立面设计 对朝向要求不是很高 反感一梯多户 居住密度过大的社区 对装修有较高要求 至少是厨卫精装 推求新鲜时尚 注重生活情趣 希望增 加空间设计的趣味性 由于小户型的客户对总价更为敏感 对居住性能品质要 求相对较低 户型面积需求 表 4 20 户型面积需求 图4 4 户型面积需求 6 5 9 6 78 0 6 0 30平米以下 30 45平米 45 55平米 55平米以上 小户型购买客户对一居室的需求面积主要集中在 45 55 平米 占到 78 对 超小面积 小于 30 平米 和面积偏大的一居 大于 55 平米 的需求较小 三 个案分析个案分析个案分析 个案分析 1 1 1 1 富丽城 富丽城 富丽城 富丽城 1 项目概况 富力城位于东三环中路中 销售面积销售面积销售面积 销售面积 303030 30 平米以下平米以下平米以下 平米以下 30 4530 4530 45 30 45 平米平米平米 平米 45 5545 5545 55 45 55 平米平米平米 平米 555555 55 平米以上平米以上平米以上 平米以上 合计合计合计 合计 问卷数385645735586 百分比6 5 9 6 78 0 6 0 100 0 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 39 段 双井桥的西边角 紧临东三环和广渠门外大街两大交通干线 项目总占地 48 28 万公顷 总建筑面积为 139 万平米 总户数达 6500 多户 容积率 2 7 分三期运作 目前正在开发的一期在整个地块的东边 紧临东三环 占地 8 万公顷 总建筑 面积 33 万平方米 富丽城整个规划大社区配套设施完善 小区预计建设两所小学 一所中学 还 将有露天足球场 网球场 篮球场 2 万平方米的国际品牌超市 另外还设置 3 个专属会所 其中将于一期同步建设的运动会所达 1 5 万平方米 各种娱乐 休闲设施齐全 2 产品 富力城一期由 26 层 28 层的 8 个塔楼和 19 层的三个板楼构成 共 1500户 户型分布比较平均 67 70 平方米的一居占了 10 87 100 平方米的二居和 110 140 平方米的三居公占了 60 的比例 175 平方米的四居占 20 和 180 270 平方米的跃层占 10 3 客户构成 购买富力城的客户以中青年人为主 年龄层次在 30 40 岁之间 在学历上 文化素质普遍较高 大专以上学历的占 80 以上 其中还有一部分文化名人 在身份上 半数以上都是是持外地身份证的 4 市场表现 富力城一期于今年 3 月 19 日开盘 开盘时精装均价 7000 元 平方米 到现在 均价已经涨到了 7780 元 平方米 一期的计划入住时间为 2004 年 3 月份 至 开盘以来富力城一直在热销 开盘后不到 4 个月的时间 就成交 1000余套 销售额达 7 5 亿元 即使在 SARS 疫情比较严重的 4 月中旬至 5 月中旬 富力 城还卖了 87 套 5 月中旬 SARS 疫情减弱后 富力城立即恢复了每天销售 10 余套的热销势头 其中 5 月 27 日一天成交 50余套 富力城成为名符其实的 明 星楼盘 一直多在热销经济适用房中才出现的摇号卖房方式 甚至都被富力城 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 40 用上了 总体来看 从开盘到 8 月份的销售速度平均每月 200 多套 5 综合评价 富力城位于 CBD 南边 距离 CBD 不到 10 分钟的车程 富力城周边区域现状 供应量和潜在供应量都非常大 众多项目短兵相接 总的在售量在 100 万平米 以上 富力城能在竞争如此激烈的区域脱颖而出 而且在整个北京城也是遥遥 领先 是多种因素造成的 富力城几乎在每一项因素上都有自身的特色和优势 富力城的热销是多种因素的一个综合作用 前期炒作 营销包装上开发商没有 把大量的资金投入到媒体广告等大众宣传方式上 而是针对项目自身的特点进 行了行之有效独特的宣传 把客户吸引过来后 又通过大型成熟社区 产品的 高性价比以及开发商在社会上的口碑和实力显示了与周边各种项目的不同 占 据了市场的空白点 从前期定位到后期营销环环相扣 在几乎每一个环节 每 一个细节方面对客户的影响都是正号 每一个正号的相加 得到的却不只是简 单的相加结果 而是级数增长的客户 创造了一个优异的销售业绩 到今年 9 月底 富力城一期的所有住宅楼都已经开盘销售 预计二期将于明年 年初开盘 富力城除了一期外还有二 三期 100 多万平方米的开发量 这对周 边的市场将会是一个很大的冲击 2 2 2 2 后现代城 后现代城 后现代城 后现代城 1 项目概况 后现代城位于朝阳区 百子湾路 16号 百子 湾路与东四环交叉口 西南 项目由北京金马文华 园房地产开发有限公 司开发 总占地 20 万公顷 总开发规模 60 万平方米 分四期运作 一期约 10 万平方米 都是小户型的住宅物业 现在已经买完入住 目前正在卖的是二期 规模约 20 万 有一半写字楼 一半公寓 三 四期还剩下 30 万平方米规模的 第四章区域市场分析 东环 18 二期 项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 41 开发量 2 产品 后现代城一期 二期的建筑形式都是 14 20 层的高层塔楼 户型都属于小户型 一期主力户型是一居 面积从 48 17 平方米到 64 25 平方米不等 占了约 80 的比例 其余约 15 是两居 面积 88 88 94 平方米 110 130 平方米的三居 以及 161 平方米的跃层约占 5 目前在卖的二期的主力户型是一居 面积 45 65 平方米 占了总户数的 75 二居面积 90 左右平方米 所占比例为 25 与一期不同的是二期根据市场反映减少了一期原有的少量三居和跃层 3 客户构成 客户大多属于国贸周边高收入的白领 还有部分的外地人 由于后现代城是小 户型项目 所以投资客较多 占了一定比例 4 市场表现 后现代城的市场销售表现较好 二期共 600 多套小户型公寓 均价精装 6900 元 平方米 今年 6 月份开盘 到 10 月份只剩下 20 左右了 平均的销售速度 达到 100 多套 月 5 综合评价 后现代城打着 完全美式街区规划 的旗号 从地理上和名称上借