北京CBD写字楼市场分析.doc

北京CBD写字楼市场分析中国在2001年年底加入世界贸易组织，北京中央商务区规划方案的正式出台，这些利好因素无疑将促进北京中央商务区高档写字楼市场的发展，带动国内外房地产开发商在该地区开发高档写字楼项目的热情。但是另一方面，中央商务区未来写字楼项目的定位正确与否将对该地区整体的形象产生一定的影响；同时，未来北京中央商务区本身及周边地区高档写字楼项目的大量出现也将对中央商务区形成很大压力，加剧中央商务区和周边地区在写字楼市场上的竞争。北京CBD发展史主要表现为该地区的写字楼市场发展史。CBD是北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京市目前高档写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。一、市场供应CBD作为北京中央商务区核心，有优越的人文环境和商业氛围，一直是优秀企业办公的首选之地，对于开发商、客户来说，拥有CBD的楼盘已成为一种荣耀的象征。1、高档物业集中，写字楼供应比例过半从1990年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过10多年的发展，CBD兴建了大量的高档物业，形成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等，总建筑面积达180万平方米的国际商务区，其中写字楼的面积占有93万平方米，占51的比例。CBD写字楼供应构成及所占比例可见表1。表1CBD高档物业构成比例高档物业构成面积（万平方米）比例写字楼面积9351其它物业面积87492、写字楼供应渐趋稳定19931995年是写字楼市场的黄金年代，区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供，供应量约12.8万平方米。1996年市场行情开始反转，区域内写字楼供应量却增加了2.3万平方米，1997年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年，达34.45万平方米，1998年供量较1997年减少近20万平方米。1999年国贸二期投入使用，加上其它写字楼的供应量与1998年基本持平，2000年市场行情再度回升，但仅有7万平方米入伙，相对于前两年供应量略有回落，供应量变化如表2所示。表2CBD写字楼供应量示意图单位：（万平方米）年份年供应量总供应量9012.812.891012.892012.893012.894012.895012.8962.315.19734.4549.559814.8464.399914.879.1900786.190117.199.292001年除京汇大厦40988平方米外，基本没有新的写字楼可以投入使用。据统计，目前CBD在售的写字楼仅有现代城写字楼和数码01大厦，而数码01大厦的可售面积已不足1千平方米，虽然已售面积中部分为投资性客户所购买并将在下半年重新投入租赁市场，但由于数码01总面积为30000平方米，可租面积也将十分有限。三个项目总供应量为13.1万平方米。表3CBD写字楼供应量一览单位：（万平方米）写字楼名称供应量京广中心4.4国贸中心17.6科伦大厦2.3汉威大厦9.45航华科贸中心26中服大厦2.9嘉里中心8.4华彬国际大厦5三立大厦5数码013和乔大厦3.83现代城6.13、建筑设计水平较高，独特有个性。CBD的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD写字楼的较高品质。从表4可见一斑。表4项目名称外立面与造型大堂京广中心京城最高建筑206米，蓝色玻璃幕墙加铝合金挂板大堂设计典雅、装修精良、浓郁高尚格调与时代气息国贸中心高155米，规模宏大，风格各异无柱式钢结构建筑，富丽堂皇、高达20米嘉里中心大厦外墙采用单元式玻璃幕墙大堂高8.3米，室内瀑布，华丽庄重时代感强航华科贸中心曲面全景玻璃幕墙、梁柱贴墙汉威大厦兼有欧洲古典建筑与中华民族建筑风格富丽华美，庄重伟岸中服大厦高126米，京城第四高建筑物、造型独特、浅蓝色单面镀膜玻璃幕墙华彬国际大厦红色铝板帆形屋顶1100平方米夏威夷热带风情全玻璃大堂和乔大厦欧式建筑风格、单元式湖蓝色,反光玻璃窗中庭大堂高达16.6米，面积近1700平方米，热带自然风光数码01大厦大厦通体透明，落地双层中空玻璃幕墙4、配套设施齐全，智能化水平高5、物业管理水平有待进一步提高CBD写字楼虽然拥有京城一流的物业管理和服务，但在国际上甲级写字楼都是委托专业的物业管理公司进行管理。部分写字楼聘请了专业的物业管理公司，如嘉里中心聘请第一太平洋戴维期、京汇中心聘请戴德梁行等，但大部分写字楼仍属自管。一方面反映市场上专业一流的物业管理公司的欠缺，另一方面也反映CBD写字楼在物业管理方面观念还需更新，服务水平还有进一步提高的空间。大厦与其物业管理公司情况如表5：表5项目名称物业管理国贸中心国贸大厦物业管理公司嘉里中心第一太平洋戴维斯招商局大厦北京招商局物业管理有限公司京汇大厦戴德梁行京广中心京广物业管理公司汉威大厦汉威大厦物业管理公司科伦大厦科伦大厦物业部华彬国际大厦北京招商局物业管理有限公司数码01大厦济人公司中服大厦中服大厦经营管理中心二、市场需求在19961999年市场整体回落的同时，国贸、嘉里等大型写字楼仍然保持着较高的出租率，在市场回升的时期，CBD写字楼又起到了领头羊的作用。国贸二期持续热租，几个月时间内租金从25美元上升到50美元以上；京汇大厦为新加坡RecoMeridianPte公司大手笔所整栋购买，三立大厦（现已更名为富裕隆大厦）三栋楼除南航大酒店占用其中9层外其余也被整体购买等都显示出客户对该区域写字楼的看好程度。2000年中期以来，CBD大部分写字楼的入住率在95以上。近期写字楼租赁市场整体显得波澜不兴，较为平淡，一方面是由于市场在网络经济步入深幅调整后缺乏类似的新的动力，另一方面，部分写字楼甚至像国贸都还有一定的空置面积，但由于数量和面积太小，客户选择的余地较小，成交较少。即便如此，仍然不能掩盖市场对CBD的较强需求。（一）客户构成1、有实力的外资机构是重要组成部分目前进驻北京的世界500强企业有160多家，其中入驻CBD的有91家，比例为58.3，其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司等。这些知名企业是CBD写字楼需求市场的重要组成部分，不但消化了大面积的写字楼，还成为CBD吸引其它国内外企业入驻的招牌。表6项目名称知名企业/机构国贸中心壳牌公司、福特、日本三井株式会社、杜邦、Oracle、德国大众、美国德纳京广中心美国施乐公司、法国布尔电脑公司嘉里中心柯达、英特尔、尼桑、高通、普华永道、戴尔电脑、新加坡大使馆、佳能、新闻集团、奥林巴斯汉威大厦爱立信、美国GE、中美史克、3M、霍尼威尔、阿尔斯通航华科贸中心摩托罗拉、HP、渣打银行、韩国三星、赫斯特、新加坡投资发展公司华彬国际大厦红牛集团、中国对外贸易交流协会和乔大厦施耐宝全球控股、葛兰素威康（中国）、太古企业、智威汤逊中乔广场科伦大厦加德士石油、新西兰羊毛局、牛奶公司、怡和集团、UPS国际速递、标致汽车、日本JVC、香港电讯2、新兴产业对CBD写字楼青睐有加1999年底北京市写字楼市场的触底反弹和2000年写字楼市场的回升，是由于以电子商务和通讯信息技术产业为代表的新经济突发性需求所直接导致。出于树立企业形象和吸引资金的考虑，CBD成为国内各大网站的首选办公地点，如亿唐、网易、263首都在线、酷必得等20多家大小网站云集于嘉里中心、具有雄厚实力的外资计算机、通讯信息技术企业则继续进入或扩张，如2000年10月戴尔公司在嘉里中心租用面积达1600平方米，爱立信在汉威大厦租用600平方米，高通公司进驻嘉里中心。新兴的服务性行业发展较快，扩张势头也较为迅猛，如2000年9月和11月UPS在国贸中心共租用近1000平方米的写字间。由于新兴产业背后往往靠有雄厚的资金实力，所以它们对写字楼的要求都较高，而在目前的北京市写字楼市场只有CBD能够从各个方面满足他们的要求。3、传统行业与新行业“共舞”。2000年上半年，网络经济曾经在CBD写字楼的市场上大显身手，但在下半年便开始进行大幅度的调整，对写字楼的需求也大大萎缩。而信息、咨询、广告、医疗器械、影视制作、律师事务所等新兴行业大量涌现，成为CBD写字楼的重要吸纳者。2001年来，由于可租面积不多，CBD写字楼市场成交气氛不算活跃，康培英语学院在招商局大厦租用3000平方米的面积可算得上是今年以来CBD写字楼租赁案例中的亮点。在网络经济突发性需求所引致的泡沫成份挤压缩小以后，传统行业的写字楼的吸纳面积虽然不大，却也显得稳重实在。2000年下半年进入国贸近6年的Ford公司又进行了扩租，Ford公司和MCI（媒体器材制造）公司在CBD各租用有近200平方米的面积。（二）需求特征1、对写字楼的要求普遍较高主要包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等。无疑，目前北京市仅有CBD的写字楼能够满足这些条件。2、大面积的租购随着500强等跨国公司的逐渐进入，大面积甚至整栋租购写字楼的情形多次发生。随着CBD建设进程的加快，相信这样的案例以后还有发生。3、区域功能分离扩散主要体现在现阶段CBD作为中央商务区，实际上是北京市的国际商务区，而其中金融功能和IT信息功能部分分离。国内的银行、证券和保险业大多选址在金融街办公、IT通信产业多首先考虑落户中关村。因此，金融和IT信息方面对CBD写字楼的需求将主要来源于国外公司。表7项目名称配套设施楼宇设备京广中心邮局、员工餐厅（地下二层）韩国餐厅、航空公司、华夏银行、美容美发6部日本原半夜东芝电梯，中央空调系统，综合网络布线，设国际卫星接收天线，自动烟感洒水系统国贸中心中国大饭店、国贸地铁站、国贸商城、餐厅、室内游泳馆、网球场、溜冰场、健身房、咖啡厅、酒吧、会展中心、会议厅、高级公寓等一系列现代化生活设施16部富士达高速客用电梯，另有先进的HVAC空调系统、通讯、数据传输系统，可灵活运用的楼层空间。北京最大的复合型楼宇停车场以及电力、保安系统等多种完备的配套设施，完全达到并超过国际5A级商务大厦标准嘉里中心商务中心、邮局、商场超市、银行航空售票、私人会所、康体休闲、美食天地、印刷公司卫星接收系统；网络地板；HVAC新风系统；国际先进通讯电缆；28部电梯（含24部三菱牌客用梯）；先进的防火消防系统；电脑化之楼宇自动监察系统（BMS）航华科贸中心银行、员工餐厅、停车场、商务中心、商场等充裕的IDD线路；光缆网络、卫星接收系统，三洋中央空调系统；“江森”楼宇自控系统， “能美”消防报警系统汉威大厦银行、邮局、员工餐厅（地下二层）停车场、商务中心、商场日本原产三菱客、货、消防电梯达20多部；充足的IDD国际电话线路，另设有卫星天线，进口中央集中空调系统，进口高档火灾报警、喷淋系统及保安监控系。完善的会所康乐设施、商务中心等科伦大厦银行、邮局、仓库、票务中心、员工餐厅、咖啡厅、基础设备具全。高素质管理人员提供24小时保安、先进消防系统和乔大厦多功能厅、商务中心、餐厅、咖啡厅、俱乐部、诊所等六部电脑控制进口快速升降电梯，直达大厦各层；SANYO中央空调系统，各单位设独立室温调控装置；日本进口防火系统，包括自动喷淋系统、电子烟雾探测器、自动防火警报系统、消防柜及消防软管系统；IDD国际电话、INTERNET接驳、预留微波通讯设备、卫星电视系统、电脑接地线预留中服大厦餐厅、邮局、停车场、商务中心、银行、机票代理保安监控系统，闭路电视系统及卫星接收系统；拥有充足的IDD、DDD电话线路及地下车库；每层均备热水淋浴华彬国际大厦展览、餐饮、商务中心、银行、会议室、多功能厅、停车场三菱高速客梯9部，美国产多快豪华观光客梯2部，均为VVVF方式，分组群控；美国产YORK 中央空调系统，配以每单位独立之恒温控制；大厦拥有高速综合布线系统及可视电话，光缆入户并开通3000电话外线，ISDN（商网）系统同时开通，用户可任选开通IDD、DDD数码01大厦首层和二层拟商业配套及其它计算机通信网络系统设计高容量光纤线路“千兆主干、百兆交换到桌面”、日本富士达电梯、双路供电、变频供水、ICP的Tempstar户中央空调系统、先进的消防与保安监控系统。三、市场价格由于处于较为敏感的位置，随着这些年市场供给和需求的变化，以及国内外政治、经济变化的影响，CBD写字楼市场价格特别是租金市场波动较大。1、CBD写字楼价格理性回归改革开放后尤其是80年代底90年代初，大量的外资机构进入北京市，对写字楼市场产生大量需求。由于当时北京市的写字楼供应量极为有限，导致写字楼的租金一路上升。19901995年CBD仅有京广中心和国贸中心两个项目不足20万平方米的供应量，写字楼市场租金更是步步走高，1996年国贸写字楼租金曾高达120/平方米月。1996年以后，一方面受亚洲金融危机的影响，另一方面北京市写字楼大量集中上市，写字楼市场下滑并逐渐步入市场周期的谷底。随着亚洲金融危机的结束，国民经济通货紧缩缓解和市场供应量的减少，以及1999年底新经济的崛起，北京市和CBD写字楼市场见底并重拾一波升浪。经过1996年以前的快速上扬见顶和1996年的大滑坡，到1999年底的探底回升后，CBD写字楼的价格目前正处于一个显著的理性价值回归过程。2、近期租金走势平稳一方面由于市场在网络经济步入深幅调整后缺乏类似的新的需求动力，显得走势平稳。另一方面，虽然部分写字楼甚至像国贸这样的写字楼都还有一定的空置面积，但由于数量和面积太小，可供客户选择的余地较小，所以CBD写字楼的租金水平基本与去年下半年持平。在最近的租赁，.M.Rothschildlnvestment在国贸中心1座租用了338平方米（使用面积）的写字间，价格约为42.8/平方米月。CBD写字楼租金如表8（均不含物业管理费，其中国贸中心按使用面积）。表8近期CBD写字楼租金项目名称,租金（/平方米月京广中心27国贸中心1座50.5国贸中心2座63科伦大厦24汉威大厦24.5中服大厦23华彬国际大厦22三立大厦24和乔大厦22京汇大厦26嘉里中心343、投资性购买活跃，销售价格温和上涨随着投资性购买的相对活跃、CBD写字楼租金相对较高以及工期的进展，写字楼的销售价格略有上涨，平均售价报价从去年下半年的2000美金上涨到2200美金左右。2000年3月29日，中国银行北京市分行与现代城在现场销售中心签署了金融服务协议，为购买现代城写字楼的客户提供最高可达7成15年的按揭贷款及一系列的金融服务。数码01大厦在销售过程中也推出了长达30年按揭，在写字楼市场缓步回升的今天，能获得成数和年度如此高的按揭支持，标志着写字楼投资市场将获得一定的金融政策支持，也意味着CBD写字楼市场将走向活跃。4、物业管理费本地区写字楼的物业管理费多为3.5/平方米月，见表9表9项目名称物业管理费（/平方米月）京广中心3.5国贸中心5(按使用面积)科伦大厦2.5汉威大厦3.5航华科贸中心3.5中服大厦3.5嘉里中心3.5华彬国际大厦3.5三立大厦3.3和乔大厦3.5四、区域评价随着市场经济的发展，北京城市国际化的发展进程大步向前推进，作为其城市功能重要标志的CBD的建设已显滞后，并面临着新的机遇与挑战。（一）CBD写字楼市场发展的优势与劣势1、初具国际商务交流中心区域的雏形，并已开始发挥商务中心区的功能CBD具有得天独厚的地理优势，分布有众多的涉外机构和设施，包括各国大使馆、外交公寓等；有既定的商业基础，交通相对方便，离机场只有半小时的路程，国际交往便利，商务活动繁多，构成自发形成CBD的基础条件。2、具有强有力的政府支持北京市政府的推动是CBD形成的主要动力。在北京市和朝阳区政府大力支持下，CBD从无到有，渐已云集高档写字楼、饭店、公寓并渐已确立其在北京市写字楼市场、公寓市场的龙头地位。3、可开发空间较大，投资开发政策优惠多、限制少CBD区域内90以上的土地都是国有工厂企业，均为正在进行中的本市工业结构调整中“优二兴三”的外迁项目，为商务区的建设提供了及时而充分的用地条件，因此本区域完全有条件兴起更多的甲级写字楼。4、信息发达，交流便利CBD区域是外企和网络企业最集中的地方，信息量大而集中，获取速度也快，这都极有利于企业的发展，有利于国际国内经济文化的交流，有利于吸引投资。5、拆迁规模大，安置难度较高CBD内集中了29家中央和市属企业，都是要搬迁的企业，这既为中央商务区的建设提供了一个相对充裕的用地条件和建设动力，也形成了CBD建设中的首要问题。6、土地开发成本高，开发时间长根据规定，以后CBD区域内将不再批准零星小面积的开发。因此CBD开发将面临大面积土地开发总成本高，拆迁难度大，开发时间长的问题。7、银行对CBD区域的介入不够，支持力度小在国外，CBD的发展是由银行支撑起来的，银行往往是CBD的大买家，并构成CBD写字楼的主要驻户。由于受政策限制，外国银行进驻CBD将需要一定的时间，大型投资商没有介入途径。而国内银行也基本集中到了金融街。另一方面，银行对写字楼的贷款政策较为严格，也让一部分客户对CBD可望而不可及。（二）CBD写字楼市场面临的机遇与挑战1、国际国内经济发展的影响CBD作为北京进行国际商务交流活动的主要场所，受国际国内经济发展变化的影响相当大。随着今年全球经济增长放缓，中国经济发展也步入了关键的一年，但经济复苏基础不稳的问题暴露出来，是继续复苏，在周期波动的上升轨道运行，还是再次走低，甚至衰退，将从根本上决定CBD写字楼后市的发展。2、加入WTO的影响。短期内中国如能加入WTO，必将扩大市场开放，推进北京经济的全球化发展及金融、贸易、信息技术全方位的国际商务活动的全面扩展，中央商务区的建设面临极好机遇，将可以加快其发展进程。而一定时间内不能够加入WTO，CBD发展的进程仍将不可阻挡。3、商务功能分散的影响目前在北京市，来自中关村和金融街的竞争十分明显。国内金融机构主要集中在金融街，信息技术业企业的理想地是中关村高科技园区，形成CBD金融和信息功能的分离扩散与削弱，将影响CBD作为中央商务区建设的进程。上海陆家嘴金融区等也将会与北京CBD在吸引外资进入方面构成一定的竞争。五、市场预期根据北京市CBD的规划，在3.99公里的CBD区域将要建设1000万平方米的高档建筑。其中，写字楼与公寓的比例为70：30，从近年CBD写字楼市场的表现和CBD周边地区写字楼市场的表现来看，CBD写字楼呈现供不应求的局面，在良好的规划前提下CBD写字楼市场将进入长期稳定向上持续发展的阶段。（一）供应方面近期供应量较少，潜在供应量较大1、近期供应量较少，潜在供应量较大CBD写字楼的供应数量在5至10年内将大量增加，但在近年内增加不会太明显。今年能够入住的写字楼仅有京汇大厦和三立大厦，明年也仅有数码01大厦和现代城。预期CBD写字楼的大量面市最早也得在2002年下半年以后。2、写字楼的硬件和软件配套水平将有进一步的