劲嘉公司管理制度(工程项目开发类).doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除公司管理制度 （工程项目开发类） 前 言第一条 公司全体员工必须遵守公司章程及公司的各项规章制度和决定。 第二条 公司倡导与树立精诚团结、集体奋斗、脚踏实地、积极向上的思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。 第三条 公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。 第四条 公司提倡全体员工学习科学技术和文化知识，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。 第五条 公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议。 第六条 公司随着经济效益的提高逐步提高员工各方面待遇；公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。 第七条 公司提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。 第八条 员工必须维护公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，公司都将予以追究。 目 录第一章 制度建设基本规定6第二章 开发报建类管理制度7第一节 开发部职能7第二节 开发管理流程9项目开发报建流程表10第三章 合同及成本类管理制度18第一节 合同预算部职能18第二节 成本管理制度20项目成本测算表24项目地下室建安工程费成本预算表25项目主体(基础0.00以上)建安工程费 成本测算表26第三节 工程预结算管理28工程竣工结算单34第四节 工程进度款支付制度35第五节 工程招投标管理37施工招标策划书43施工单位考察申请表44定标意见表45工程约谈记录46第六节 工程材料设备采购管理47材料设备分类明细表51材料设备进场计划表52材料设备目标成本控制表53材料设备封样清单54供应商供货质量、进度考核表55第七节 零星委托操作规定56零星委托申请单59零星委托约谈纪要60零星材料设备/工程委托单61供应商供货评估表62材料设备进场验收单63第八节 工程合同管理64第四章 技术设计类管理制度67第一节 总工室职能67第二节 设计交底与图纸会审管理69图纸预审问题汇总表71第三节 设计单位选择与管理72设计单位信息登记表75免招标审批表76设计单位考察资料信息表77设计单位选择审批表78设计单位评定一览表79第四节 概念设计管理80宗地自然条件表（一）82宗地自然条件表（二）83宗地社会条件表（一）84宗地社会条件表（二）85竞争楼盘列表86竞争楼盘设计信息表（一）87竞争楼盘设计信息表（二）88竞争楼盘设计信息表（三）89项目设计基础资料移交评审表90概念设计任务书(模板)91设计交流信息记录表96项目概念方案技术评价表97设计评审表100第五节 方案设计管理101设计审图要点103第六节 初步设计管理107第七节 施工图设计管理109施工图审查意见表(一)111施工图审查意见表(二)112设计图纸交底记录（一）113设计图纸交底记录（二）114第八节 景观设计管理115第九节 装修设计管理117装修施工进场条件确认表119工程竣工验收单121家私、饰品清单122第十节 材料选型定板管理123材料/设备选型计划表125材料/设备选型定板单126材料/设备封样清单127材料设备样板目录128第十一节 设计变更管理129客户设计变更确认书132客户变更告知函133设计变更审批表134第五章 工程类管理制度135第一节 工程部职能135第二节 工程施工管理137细部质量检查标准139第三节 施工组织设计审查管理142施工组织设计审查表143材料设备进场计划表144第四节 安全文明管理145安全事故报告表148月度工程安全文明施工检查评分表149第五节 工程验收管理151房屋验收记录单156房屋维修任务单157房屋移交单158第六节 工程图纸管理159文件发放回收登记表163文件交接登记表164第七节 工程维修管理165维修服务单168工程质量保修记录表169第八节 现场签证管理171现场签证记录单173现场签证审批表174现场签证费用报审表176项目月度签证汇总表177第九节 现场巡查管理178项目整改情况评价表180项目巡查照片说明181项目整改方案182项目巡查报告183第十节 现场巡查管理188材料供货价格清单190工程材料供货通知单191材料验收单192材料出（入）库单193第六章 营销策划类管理制度194第一节 营销策划部职能194第二节 项目拓展管理198土地储备计划表203土地信息采集表204新项目发展信息汇报205新项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）206第三节 项目定位策划管理209楼盘市调表212项目定位报告（要点模版）214第四节 营销承包商选择与管理218营销承包商信息登记表221免招标（议标）项目审批表222合作代理机构资历预审标准223广告、策划代理机构选择评估标准224营销承包商入围单位审批表225定标结果审批表226直接委托营销承包商选择审批表227营销承包商（策划与广告类）评价表228第五节 销售前期管理229开盘准备工作清单232第六节 营销推广方案编写指引233第七节 营销计划编写指引235第八节 推广活动管理指引239第九节 销售价格管理指引242第十节 销售过程管理244来电/来访客户登记表246成交客户登记表248现场工作安排表250项目销售周报汇总表251营销策划部_项目周例会会议纪要252年 月营销月报253第十一节 销售变更管理255顾客申请记录表259更名申请审批表260换房申请审批表261销售退房审批表262房产没收申请审批表263延期付款申请审批表264特殊客户预留房申请审批表265第十二节 销售签约管理266销售特例审批表269客户资料交接表270第十三节 营销总结编写指引271第十四节 销售后续管理275办理贷款客户清单277第十五节 按揭办理指引278按揭情况月报表280第十六节 入伙流程指引281入住通知书(范例)283（附）入住须知284业主入伙收费通知(范例)285客户合同、产证及相关费用的签收286房屋验收单287维修服务单288验收问题处理单289入住流程表290第十七节 销售面积补差指引292面积补差办理方案294第十八节 产权证办理指引295办理产权通知296第十九节 客户投诉管理297客户投诉处理单302客户投诉台账303投诉升级预警表304客户访问记录单305精品文档第一章 制度建设基本规定第一条 目的为了适应公司发展需要，实现制度化、标准化、规范化管理，特制定本制度。第二条 适用范围本公司及各职能部门、二级房地产公司、房地产项目适用本制度。第三条 制度建设的负责部门原则性制度由公司综合管理部制定，执行前报深圳总公司备案。各职能部门及二级公司或项目的制度及实施细则根据原则性制度进行编写，原则上不得相冲突，执行前报公司综合管理部备案第四条 制度解释对于制度实施过程中因产生争议而需要作出解释的，解释权归于贵州劲嘉房地产开发有限公司。第五条 制度修改相关职能部门共同进行。第六条 本制度自2011年1月1日起开始执行，如在执行期间发现问题将意见以书面形式提交综合管理部，综合管理部将定期或适时会同相关职能部门进行讨论并修正。第二章 开发报建类管理制度第一节 开发部职能第一条 部门使命开发部是公司项目开发报建及实施拆迁的主控部门和管理部门，通过开展项目前期开发过程的报批报建业务和对拆迁对象实施拆迁，保障项目的顺利开工建设。第二条 部门职能（一）国土业务1、办理项目土地使用权证或建设用地批准书。2、收集相关国土、规划、政府等相关信息，协助公司项目开发投资研究。3、对政府国土管理各职能部门的公关工作。（二）规划业务1、制订各项目报规工作计划。2、办理用地规划许可证、工程规划许可证等。3、协助总工室完成项目各规划方案审批工作。4、对政府规划管理各职能部门的公关工作。（三）建委业务1、制订各项目报建工作计划。2、协助工程部门办理建设工程施工许可证。3、对政府建设管理各职能部门的公关工作。（四）房产业务1、制订各项目产权登记工作计划。2、办理房屋注册证、预售许可证、分户产权。3、对政府房屋管理各职能部门的公关工作。（五）配套业务1、分析、收集项目所在片区的市政规划。2、项目相关政府职能部门的协调沟通工作。3、组织实施项目的具体报批报建工作。（六）拆迁管理1、负责项目前期拆迁工作，编制总体拆迁安置计划，提出阶段实施方案，解决拆迁安置过程中的各类问题。2、制订项目拆迁安置方案并实施，积极办理拆迁许可证；审核拆迁安置协议，追踪拆迁安置情况。3、掌握和收集区域拆迁动态信息及拆迁法律法规，不断提高工作人员的业务技能。（七）拆迁代理和评估单位的选择1、收集和分析拆迁代理和评估单位信息。2、组织对拆迁代理和评估单位的考察与评价。3、拟订拆迁代理、评估合作协议，组织协议谈判和合同签定。4、对拆迁代理和评估合同执行情况进行监督和反馈。5、负责对拆迁代理和评估单位的评价。第二节 开发管理流程第一条 目的科学有效地安排项目各阶段的报批报建工作，确保项目的正常开发经营。第二条 适用范围适用于自主开发项目的报批报建工作。第三条 工作程序1、开发部报建专员配合设计编制项目报批报建计划并提交部门经理审核。计划明确在项目报批报建过程中各部门的职责和配合要求。在项目开发过程中，各部门提交的报批报建资料及提交时机详见项目开发报建流程表。2、各部门收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要求，递交开发报建资料；政府主管部门窗口收文后，开发部报建专员在取得批文前，应经常与政府主管部门经办人保持联系，以随时了解办文进展或按对方要求进行配合工作。3、政府主管部门承诺的办文时限到期当日或次日，开发部报建专员到指定地点领取批文并交公司档案人员存档。4、以上工作程序，还需按照政府相关部门审批程序中所要求的意见，完善和补充相应材料，因此前置条件的准备时间与目标完成时间，将根据实际情况做相应调整。第四条 支持表格1、开发项目流程表。项目开发报建流程表阶段序号任务名称目标完成前置条件完成及配合部门目标完成时间审批单位及办理部门解释说明开发前期1地块核准1地形图件；2控制性规划；3航拍图。开发部15个工作日开发部及配合部门明确用地范围及地上构筑物。2方案设想1红线范围确定；总工室15个工作日总工室及策划部对红线范围的方案设计及项目策划工作的启动。2设想方案设计；3策划启动。营销部3政府批复1项目建议书；营销部15个工作日市政府领导市政府规划定点规划市政府向规划发出征求意见函2可行性方案；3定点纪要。开发部5项目立项1.备案申请材料；2.填写备案申请表；3.项目简介；开发部自登记受理后20个工作日市发改委项目立项备案或者投资许可证4.资金构成（存款证明、银行出具的贷款意向书等）；财务中心5.与规划、国土、环保等部门的审批意见；开发部6.企业法人营业执照副本；7.项目材料的真实性申明。综合部6规划红线1、规划红线；总工室自登记受理后2个工作日市、区规划局建设项目规划选址意见书2、规划草案；3.规划平面布置图；4政府规划征求函。开发部7规划指标1. 测绘图件；2. 拟征地点申请报告；3. 计划批准文件；4. 政府批准文件；5. 公司资质说明拟征用土地位置、性质、规模及建设工程内容的申请报告；6. 市政道路红线图（复印件）；7. 建设项目规划设计总图已经我局批准的，需提供审定的规划设计总图；8. 县级以上人民政府的批准文件；市政府批准文件和国土部门批准用地文件及附图；（复印件）9. 属发改委和建设局批复或征求意见函；10. 国有土地使用权合同及附图（复印件）；11. 房开企业 “四证。”开发部自登记受理后25个工作日市规划局建设用地规划许可证8用地批复(划拨)1. 申请报告、委托书原件及经办人身份证；2. 市政府专题定点会议机要和相关批准文件；3. 建设用地规划许可证及附图；4. 公告；5. 被征农民领签字取征地补偿款的台帐；6. 地灾、压覆、环保等部门的评估报告与审核批复；7. 项目上报国务院或省政府审批的堪界报告和图件；8. 项目缴纳相关费用的单据；9. 区国土资源分局认可的征地补偿安置，向市局申请办理供地手续的报告；10. 开竣工承诺书；11. 营业执照、组织机构代码证；开发部需待省市政府及相关部门审查、审批后确定办理时间省、市政府及相关部门建设用地批准书12. 市规划局审定的修建性详细规划方案；13. 1：500数字化地籍地形图 。总工室挂牌出让1. 申请用地报告建设用地规划许可证和规划定点红线图 ；2. 建设用地预审报告； 3. 1:500至1:2000地形图； 4. 立项文件；5. 可行性研究报告批复； 开发部营销部自资料齐备登记受理后30个工作日省、市国土局6. 公司资质； 综合部7. 政府专题会议纪要及和环保、林业等有关部门审批和其他有关资料。开发部9国有土地预登记证1申请办理国有土地使用证报告（原件）；2土地登记申请书（原件）；3市政府用地批复（原件）；4建设用地批准书（复印件）；开发部需待政府审批受理后确定市国土局国有土地预登记手续5组织机构代码证和工商执照；综合部6国土资源局红线图（原件）；7规划方案图（复印件）。总工室10国有土地使用证1土地登记申请书；2申请办理国有土地的使用权证具结书；3土地登记委托书；4申请办理国有土地使用证的报告一份；5组织机构代码证、企业营业执照、法定代表人身份证和经办人身份证（复印件；）6贵阳市土地使用权预登记证原件；7建设规划许可证正本复印件一份（需带原件审核）；开发部需待政府审批受理后确定市国土局国有土地使用证书8工程竣工验收备案表（复印件）；总工室9规划建设项目竣工验收实测现状图（现状图、比例尺为1：500电子光盘各一张，现状图需加盖测绘院出图章，电子光盘需测绘院专用出图光盘）。工程部总工室11房屋拆迁许1. 申请 ； 2. 房开资质 ； 3. 市政府会议纪要；开发部自资料齐备登记受理后30个工作日市住建局拆迁许可证4. 发改委批文 ； 5. 建设用地规划许可证；6. 用地批准文件、红线图；7. 拆迁补偿安置听证会会议纪要；8. 评估报告、补偿安置方案；9. 安置房平面图 ； 10安置房成本； 11资金监管证明 ； 营销策划部12应有资料。开发部12规划总平面审批1政府定点会议纪要；2建设用地规划许可证及附图；3国土部门建设用地批准文件及附图等有关文件；4报审的规划设计方案及图件；5市政道路红线图；6交通影响分析报告；7信息中心指标资料。开发部总工室自登记受理后30个工作日市、区规划局规划方案会签13建筑单体设计方案审查1有证测绘单位制发的采用统一城市座标系统及黄海高程的1：500地形蓝图二份；开发部自资料齐备，登记受理后30个工作日市、区规划局单体方案审签2审定签章的规划设计方案总图；3各类规划控制线图纸（例如道路红线、河道蓝线等）（复印件）；总工室4符合要求的建筑单体设计方案两套，其中包含：（建筑总图；平、立、剖面蓝图；设计说明；透视图、街景立面图、夜视效果图；报审的建筑单体设计方案不得少于两个，设计图签、规划师签章、设计单位院（所）负责人签章，单位签章和设计单位资质证明文件，设计图纸应按规范装订成册；5园林、绿化、消防、交警、人防等部门会签意见；6现场踏勘。开发部总工室14城市配套费缴纳1. 规划许可证副本（原件）；2. 国有土地使用证或用地批准书或土地预登记证（附图纸）（复印件）；3. 规划用地许可证（附图）；开发部因涉及减免计算，需待政府审批会议确定受理时间。市住建局配套费交纳通知4. 建设项目档案承诺书；总工室5. 建设项目规划部门批注单体方案及规划总图（原件、复印件、CAD）；6. 文卫设施经济适用住房等涉及配套费减免的项目，需相关部门审批文件；7. 规划信息中心指标核算表。开发部15建筑工程规划许可证办理1. 说明拟建建筑有关建设内容、规划、投资和拟建地点的申请报告；2. 有效的计划文件和主管部门批准文件（复印件）；3. 政政府定点会议纪要、规划用地许可证及附图、国土部门建设用地批准文件及附图等有关文件；4. 在自有用地上建设并符合规划用地性质除经济适用住房以外的建设项目，仅提供土地使用权属文件（复印件）；有证测绘单位制发的采用统一城市座标系统及黄海高程的1：500地形蓝图两份；5. 公示牌的制作与发布；6. 规划审批意见单会签；开发部资料齐备自登记受理后30个工作日市规划局涉及会签部分，以及配套费减免部分，需待政府相关部门审批确定，因此该工作时间需根据情况调整；在完成该工作的同时，着手第2项工作准备。7. 现场放验线（规划放验单、道路红线图、已审批的 方案）；开发部工程部总工室8. 我局审定签章的规划设计总图（原件）和建筑单体设计方案（原件）；9. 与我局审定设计方案相一致的建筑单体设计方案蓝图三套；10. 法人授权委托书；11. 被委托人身份证明文件（复印件）；12. 领证签收单；13. 其他相关资料。开发部综合部16施工许可证办理1. 国有土地使用证； 建筑工程规划许可证；2. 项目批准文件（原件及复印件）；3. 建筑工程施工许可申请表（一式两份）；4. 固定资产投资许可证(副本原件及复印件)；投资计划（原件及复印件）；开发部自资料齐备登记受理后30个工作日开发部总工室合同预算部 工程部涉及施工单位确定和资金落实部分，根据公司招投标工作计划，再做相应调整。5. 已审批的施工图纸及技术资料；总工室6. 招投标手续的完善，已经确定建筑施工企业； 7. 工程质量和安全监督手续； 8. 建设资金落实证明； 交纳工程规费手续。9. 贵州省建设工程项目登记表（原件）；10. 贵州省建设工程项目招标备案表（原件）；11. 项目法人（甲方）开户银行存入的资金证明（原件）；12. 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查报告（原件）；13. 贵州省建设工程质量监督注册登记表（原件）；14. 贵州省建设工程安全施工措施资料审查意见书（原件）；15. 工程施工中标通知书（原件）；16. 建筑施工合同和施工企业资质证书、安全生产许可证（原件及复印件）、项目负责人的资格证书（原件）；17. 工程监理中标通知书（原件）、工程监理合同和监理单位资质证书（原件及复印件）；18. （甲方）工程款支付担保保函和（乙方）履约担保保函（原件）；19. 项目法人（甲方）无拖欠工程款证明（原件）；20. 施工单位（乙方）无拖欠民工工资证明（原件）；21. 施工企业已缴纳务工人员工资支付保障金的证明（劳动保障行政部门出具）（原件）；22. 具备施工条件的证明和房屋拆迁许可证、拆迁进度证明（原件及复印件）及工程现场踏勘情况记录表；23. 施工组织设计和已交纳有关规费的凭证（原件）；工程部合同预算部财务部建设期17项目规划实施的跟踪管理1. 放验线及现场踏勘：基础、正负零、主体等工程施工的跟踪管理； 2. 规划实测备案；开发部工程部总工室自登记受理后30个工作日开发部总工室工程部涉及现场部分，根据项目开工时间，再做调整。3. 规划审定的方案总平面图（复印件）；4. 规划单体方案图（复印件）；总工室5. 外立面效果图（需注明材质、颜色、规格）；6. 建设工程规划许可证（复印件）；7. 建设用地宗地图（复印件）；8. 放线单（复印件）；9. 所有资料电子光盘资料；10. 法人授权委托书；11. 经办人身份证（复印件）；12. 建设用地许可证（复印件）。开发部18预售许可1商品房预售许可申请表；2土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、施工许可证；3投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；4工程施工合同及关于施工进度的说明；5商品房预售方案(应明确说明项目座落、竣工交付日期、预售总面积，物管处审批、拆迁安置审批，产权处审批)；6预售款使用监督管理协议；7开发单位资质、执照等原件；8预测绘；9建筑物地籍编号；开发部根据工程进度开始办理开发部总工室工程部根据工程进度开始办理10拆迁产权注销。营销策划部结束期19建设工程竣工规划认可证1规划许可证；2原规划审批总平面布置图（原件）；3原规划审批建筑单体设计方案图及效果图（原件）；4建设用地规划许可证及相关批准文件、图纸（复印件）；51：500建设工程竣工规划实测总平面图（含地形）；6建筑单体平面图（含电子版）；7建设工程竣工图（含电子版）；8建设工程竣工规划核实申请报告；9建设单位办理建设工程竣工规划核实经办人法人授权委托书；10建设工程规划批后管理阶段检验表复印件(放线、基础，正负零、主体)。开发部根据工程进度开始办理开发部总工室工程部根据工程进度开始办理20产权预登1. 申请报告；2. 国有土地证、建设工程规划许可证； 3. 施工许可；4. 预售房许可证；5. 符合房地产测量规范的分幅平面图；6. 土地无抵押证明； 开发部根据工程进度开始办理开发部总工室工程部根据工程进度开始办理7. 工程竣工备案表；8. 房屋产权面积竣工实测；工程部9. 按揭购买清单（针对贷款）；10. 物业维修基金确认表；财务部11. 企业营业执照、代码证；综合部12. 规划红线图，单体方案图（平、立、剖）； 总方案平面图。总工室第三章 合同及成本类管理制度第一节 合同预算部职能第一条 部门使命合同预算部是公司项目类合同、计划与成本及招投标的主控部门，它通过项目成本控制指标、计划制定、分解及项目实施阶段动态成本、计划控制工作，保证项目成本目标及计划的实现。第二条 部门职能（一）成本管理体系和成本信息库建立1、负责建立和完善公司成本管理体系，管理和控制项目建安成本。2、负责项目所在城市建安成本调研，建立设计、工程与材料设备成本信息库。3、负责建立项目成本监控和预警机制。（二）成本策划1、参与项目拓展阶段的工作，在项目可行性研究阶段根据规划草案进行成本估算。2、负责在设计阶段提出限额设计和成本控制建议，并组织总工室进行建安成本的匡算、概算和预算，组织制定项目目标成本。3、负责营销策划费、广告制作费、销售代理费、售楼处、样板间等销售费用的成本控制指标的制定。4、组织编制项目目标成本和责任成本，并负责落实和监督。（三）成本动态管理1、负责收集、整理项目有关成本信息，对超出目标成本控制范围内的支出进行审核并启动预警程序，控制目标成本的非预期超支。2、负责对项目动态成本进行分析和监控，组织相关部门进行目标成本控制分析，提出目标成本调整建议。3、负责审核项目设计、工程、材料设备、技术服务、营销服务合同进度款结算申请。4、审核项目的设计变更、现场签证费用，提出成本控制意见。（四）成本分析及效益评估1、负责收集、分析已完工项目的成本经济指标。2、负责项目竣工结算后的成本分析评价及效益评估。（五）成本档案管理负责收集和整理项目工程报价和结算等经济资料并及时归档。（六）项目合同管理1、负责项目合同商务条款的拟订，各专业部门负责合同技术条款的拟订。2、参与工程、材料设备合同的谈判。3、组织相关部门（包括法律顾问或专员）对合同进行会审、修改、会签和合同签订工作。4、负责项目合同的登记、保管、结案和项目合同台账的建立。5、负责组织对项目合同履约情况的检查和监督。6、负责跟踪监督项目合同执行部门的履行情况。（七）招投标管理1、负责工程类和材料设备类招标项目的发标和回标工作。2、组织对工程类和材料设备类供应商的资格审查，并推荐入围单位。3、负责招标文件经济标的编制和招标文件编制工作。4、组织工程类和材料设备类的技术答疑工作。5、组织工程类和材料设备类的开标和评标工作。6、参与经济标的评标工作。（八）计划管理1、负责建立公司项目开发计划管理体系，指导下属公司建立项目开发计划管理体系。2、根据公司发展战略和年度经营目标，组织制定公司年度经营计划、项目开发计划，并监督和检查执行情况。3、审核下属公司提出的开发计划，并对实施情况进行监督与考核。4、编制项目节点计划，监督和考核各项目的总体计划编制与实施情况。5、总结和分析各项目计划完成情况，提出预警或调整建议。第二节 成本管理制度第一条 目的针对公司拟建的建设工程项目，进行前期投资目标成本情况的概算、分析，使公司在工程项目的建设投资上能做到事前控制，并使各项投资行为做到规范化、程序化管理，以求确保达到实现最佳的企业效益。第二条 适用范围适用于公司拟建的所有工程建设项目。第三条 目标成本的编制（一）目标成本的编制时间1、概算书应在拟建项目取得用地前进行可行性分析时编制，准确率应基本控制在20%以内。2、预算书应在项目方案确定，初设施工图完成后进行编制，准确率应基本控制在10%以内。（二）目标成本编制的主要依据及方法1、拟建项目所在地近6个月以来类似在建或已建的房地产开发项目的建筑材料价格、人工费用、机械设备费用的变化情况。2、拟建项目在建设周期内可能发生的的建筑材料价格、人工费用、机械设备费用的变化情况。3、编制的目标成本内容在实施过程中至少在每季度末应针对项目的实际执行情况进行复核和修正。4、确定后的单项工程目标成本在招投标时应具备指导作用，招标完成后应及时进行总结、分析和刷新。5、在单项工程合同签订时，应将该单项工程的目标成本分析及变化情况进行详细说明，与合同内容同时报总经理审批。6、单项工程或项目总结算办理完成后，在编制的项目结算评估报告后，还应根据项目成本测算表、项目建安工程费成本预算表编制形成项目成本执行情况评估意见书报总经理审批。7、单项工程执行成本或项目总执行成本超过目标成本时，应建立成本控制预警机制，提前或及时向总经理提出专门报告或分析书，有效监控目标成本的执行情况。8、编制要求：（1）各项测算应与项目立项时的可行性分析紧密相连。（2）编制前应全面对类似已建项目结合当前市场情况作详细的调查、对比分析，所采集及编制的数据准确率应控制在10%以内。第四条 目标成本的编制程序1、建设工程项目投资目标成本分析及管理流程：市政化粪池、排污管网工程市政雨水排水工程小区道路工程园林景观环境工程（含街面、售楼部周边）基础设施工程总成本市政弱电智能化工程市政供配电及一户一表工程市政给水工程售楼部土建及装饰工程市政总平土方回填工程市政总平沟渠整治工程市政总平三通一平工程（主体施工前）天然气工程光纤、宽带等工程建安总成本预计销售总额可售商铺面积可售住宅面积取费级别结构类型工程类别建筑总面积工程概况总占地面积土地单方造价成本 = 土地购置总额/（可售住宅面积+可售商铺面积）土地购置费土地购置总额主体工程建安总额防盗门、彩铝门窗工程（含百叶窗等）栏杆工程（含楼梯、阳台、女儿墙等）主体建安工程总成本屋顶造型、防水工程等分包工程建安总额设计变更单费用汇总调增调减工程建安总额现场签证记录单费用汇总其他（奖励或罚等）工程报建费用工程设计费用（含园林景观环境工程）前期工作总成本工程招标代理费用工程招标标底制作费用红线放线费用消防审查费用地勘费用工程监理费用营销策划费用（含广告费用、联谊活动等）其它工作总成本销售税金费用财务管理费用公司管理费用其它不可预计费用土地购置总额主体建安总成本工程建设总成本附属工程总成本总成本前期工作总成本总成本总成本其它工作总成本总成本总成本总成本工程建设总成本 / 建筑总面积总成本工程单方成本 第五条 支持表格1、项目成本测算表；2、项目主体(基础0.00以上)建安工程费成本测算表；3、项目地下室建安工程费成本预算表。项目成本测算表项目名称：建筑面积(万平米)：销售面积(万平米)：总用地面积（亩)结构形式：地下车库(万平米)：容积率：净用地面积（亩)序号项目计算标准总成本（万元）单方成本（元/m2）计算基础备注按建筑面积计按销售面积计一土地征用及拆迁补偿费二前期工程费1可行性研究2总体规划设计费用3施工图设计审查费4勘察测量费5施工图审查费（两次）6环境评价及室内空气质量7地价评估8三通一平（围墙）9住宅沉降观测费三建筑安装工程费1建安造价A、地下室B、主体C、电梯安装2标底编制费3招投标管理费4监理费5工程质量监督费6竣工结算编制费四基础设施建设费1小区总平道路工程2总平雨水,污水及化粪池3自来水施工费(元/户)4消防、绿化供水5天然气施工(元/户)6弱电系统7强电系统8景观工程五公共配套设施费 12六红线外市政基础设施费七不可预见费八税费、规费1市政配套设施建设费2345678九管理、财务、销售、税金合 计注：凡空白处请自行填写，本表如不够，可添加附页。项目地下室建安工程费成本预算表序号成本项目单位工程量单价(元)合价(万元)单方(元)工程量及单价说明一地下室建筑工程费1基础工程费场地测量费土方开挖边坡降水降水井降水台班土方回填地基处理费用2 结构及粗装修砌体（含抹灰钢丝网）钢筋混凝土框架现浇砼现浇砼钢筋（含墙拉筋、铁件）砼楼梯室外水箅子、车道集水坑水箅子坡道（车道）地沟水箅子地下室底板及防水保温防水基层防水层地下室底板BW-S止水带楼地面找平水泥砂浆地层细石砼地层石屑地面花岗石洗漱面板水泥砂浆踢脚线防静电地