「商业地产开发及运营模式的思考[特选材料]」.doc

资料类商业地产开发及运营模式的思考 摘 要：近年来，商业地产受到地产界乃至社会各界的高度关注，成为经济领域最有活力的产业之一。商业地产是社会经济、消费水平和消费模式发展到一定程度的产物，其持续升温和受到热捧是以市场需求为支撑的。商业地产几乎成了购物中心的代名词。本文主要阐述了商业地产的定义和特点、商业地产开发与运营模式的问题、商业地产开发与运营模式的完善。 关键词：商业地产；开发；运营模式；完善 1 商业地产 1.1 商业地产的定义 商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征环环相扣，系统性极强。目前对商业地产并没有一个完整、准确的定义。从商业地产运营手法的差异上来考虑，从商业地产的具体形式上表现为如商铺、写字楼、娱乐场所、餐饮、商务公寓等非住宅形态在内的极为广泛的概念。 1.2 中国商业地产业的特征 商业地产投资规模迅速增长并向中心城市集中，商业地产投资主体呈多元化，商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道。指出商业地产运营的关键是：重管理，重经营；建立专业的商业运营团队。 2 商业地产开发与运营模式的问题 2.1 商业定位需明确 市场调研是商业管理公司在前期招商中的一项重要工作，它可以由商业管理公司独立完成，也可以与项目开发公司共同完成。市调报告既对项目的可行性和整体定位有参考意义，也对商业管理的招商规划有不可替代的作用。前期招商调研的目的，是为了明确商业定位，实现招商规划而确定招商政策、租金水平、品牌目标和招商策略。它隐藏的背后意义，是对商业项目未来的客流以及消费潜力的评估。 2.1.1城市体量 对商业项目的规模具有直接影响。城市总人口数量、人均消费性支出、城市现有商业体量等基础数据，决定了商业项目的投资规模。 2.1.2城市发展规划 商业定位必须依托于城市规划的大背景，并随着城市规划的发展变化而做出调整、与时俱进。尤其在二三线城市，一些大型规划，如市政府的迁移、新城区的建立、城市道路规划、交通规划、土地使用规划、人口未来规划、重点发展区域及未来的城市环境等，会对商业结构产生重大影响。 2.1.3交通 对商业项目的发展有着重要的制约和推动作用。商业项目需要有一定的辐射范围，随着辐射版图的不断扩展，对通达率的要求越来越高。因此，项目辐射区域的交通便捷程度成为评估该区域商业价值的标准之一。 2.1.4城市经济总量 根据对城市GDP、商品零售总额、人均可支配收入等指标的分析，可以判断城市或区域商业的发达程度，衡量当地的消费能力，并预估未来增幅情况。 2.1.5产业结构 是决定当地消费活跃度的因素之一，尤其是第三产业在产业结构中所占比重，是当地商业环境繁荣程度的重要标志。对城市概况的调研，主要采用二手资料文案调研的方法，一般通过城市政府官方网站和国家统计局公布的数据来完成。 2.2 商业地产建设缺乏资金支持。 商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。 2.3 空置率大幅上升 商业地产空置率大幅上升的原因主要有两个。一是由于经济衰退，大批企业倒闭裁员减少了对办公和生产建筑的需求，房地产行业协会数据显示，办公建筑的空置率已经超过了10%。二是由于失业率上升和资产损失，消费者大幅减少消费支出，零售业经营惨淡，大量商铺空置。经济活动减少，导致宾馆的入住率也大幅下降。 2.4 决策缺乏战略眼光 在决策阶段，目前国内的商业地产开发商大部分只关注眼前利益，为了资金及早的回笼，一般决定选择纯销售模式，导致较大规模的商业地产项目失去整体 性，难以实行统一的经营管理，加大了后期的运营风险。同时，由于开发商对商 业规律的认识不充分，容易造成目标市场的错误定位 3 商业地产开发与运营模式的完善 3.1 统一招商管理 对于产权单一的项目来说，这一点没问题。对于多产权的项目就是很大的难题，商铺分割出售之后，要聚集业主的经营思路，使其服从商业公司的统一规划安排，则需要花费很高的代价，操控不便。一旦市场不好，各种矛盾就会出来。以上海某楼盘为例，主塔楼是产权式公寓酒店，为三百多户业主持有。地理位置优越，位于上海浦西最繁华地段南京西路恒隆广场和中信泰富之间。业主买房同时签订返租协议，由商业公司经营酒店。酒店客源旺盛，后来由于内部业主意见不能统一，矛盾扩大，被迫停业。目前成功的商业地产项目大都是开发商或商业公司持有型物业，产权单一。 3.2 统一营销 统一营销是商业运营管理的重点，一个大型的商业项目业态繁多，实现统一营销难度较大。统一营销的目的一是树立商业项目的品牌及市场形象，吸引更多人气及客流。这是单一业态无法企及和做到的。二是多业态营销联动，在统一的商业平台上共享客源，形成商业上的共振和效益上的共赢。在方法上，一是要有信息系统做技术支撑，二是协调商户达成共识，三是落实资金来源。 3.3 全程开店服务模式 是一种快速自杀的方法，且不说隔行隔山，容易失去对后期的控制，单就是前期的投入也不是一般开发功能能够承受的。装修、人员、物业、管理、财务这些方面发生的实际费用是很多开发商刚开始没有想到的。另外，如果定位于商场就注定要在零售业里分一杯羹，一家所谓的商业经营管理公司的能力很难和正规零售业企业抗衡，还有企业的信誉度的问题，经销赏对结款的顾虑等等。我可以举出很多例子，没有一个项目能够自营成功。在所有的商业项目合作模式中，自营是最不可取的一条。 3.4 委托管理服务模式 开发商把商铺售出后委托商业管理公司进行管理，这就是大多数广告上标榜专业团队进场管理。首先要搞清楚究竟管理些什么，项目开业后有两个管理分支，一个是商管，一个是物管。物管不用多说，保障设备设施正常运转，避免安全隐患。在这方面开发公司的人力资源很多，不用外请管理公司来，那些公司来了他们也不懂。而且管理成本很模糊，比如油耗和易损件，不懂行的人就是在你眼皮下耍花招你也看不出来。我就遇到过进一车油开两车票的事情。 3.5 先租后建 选址、规划、租金都确定了，开工之前先签一个协议，然后再投入建设。可以看到订单地产产生不是空穴来风、无源之水，是以资源与利益结合作为产生的基础。同时利益最大化又保证了风险最小化。结合品牌地产、品牌商家、资源开发建设优势，熟悉国内环境量身定做，品牌号召力，管理经营经验丰富。利益规避风险，带动人气提升价值利益最大化，占领中国市场迅速扩张，定制化建设利益最大化，由以上又或者说订单地产的实质是招商先行。 3.6 技术对接 一个战略合作伙伴的店需要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书。技术对接的结果，是使我们的项目在开发之前就获得了合作伙伴尤其是主力店的认可。 3.7 拓宽融资渠道 为了分散项目的资金风险，应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道，改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。从理论上讲，商业地产投融资的资金来源很多，包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道。可面向公众募集资金，它的特点是募集对象广泛，募集潜力巨大。或建立长期投资商业地产的基金、机构。除中小投资者和开发商外，各种房地产投资信托基金和机构投资者，也是商业地产开发和经营资金的重要来源。相对于商业银行的贷款而言，其它机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金，更适合于长期投资。 3.8 加强专业人才团队建设 人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂的多环节项目开发运营过程中失利。国内院校没有商业地产专业，商业地产人才输出几乎为零，鉴于商业地产发展日益壮大，国内院校应开设相关学科为行业输送人才。另外，我国地产开发商普遍比较重视土木建筑类人才，而对商业类人才相对轻视。但是在商业地产开发中，商业与地产的地位是并重的。对于前期策划、招商、运营、资金运作都应培养专业的人才团队，并通过对国外成功项目的考察研究加强对商业地产项目的开发运作能力。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的商业地产项目各环节中起到沟通、协调、控制的作用。 4 结束语 中国城市化和经济发展水平不断提高，导致社会商品销售额的高速增长，进而促使商业地产业进入快速发展阶段。本文通过对我国商业地产业的现状与开发运营模式的研究分析，再结合商业地产业发展的情况，指出了我国商业地产开发与运营模式里面