中兴大城投融资原创系列-产业园区投融资模式研究.doc

中兴大城投融资原创系列 产业园区投融资模式研究 编者按：一、概念梳理产业园区，又称工业园区，是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。工业园区是划定一定范围的土地，并先行予以规划，以专供工业设施设置、使用的地区。工业园区的设置，通常是为了促进地方的经济发展而设立。而投融资模式，是指对于某类具有共同特征的投资项目进行投资融资时可供仿效和重复运用的方案。由于在投融资过程中，项目的资产收益特性直接影响投资者的决策，因此，不同资产收益特征的项目应该具有不同的投融资方案，对产业园区投融资模式的研究就需要首先对各种园区内各项目的资产收益特征进行分析，然后研究具有相同收益特征的同类项目的融资方案。二 、产业园区投融资的一般路径及其三大要素我国产业园区的开发和建设虽然有多种不同的具体形式，但归结起来，依然表现出了许多共性，图1展示了产业园区从开发到建设的一般路径。 图 1 产业园区开发建设的一般路径三、产业园区投融资的三个阶段产业园区的开发和建设是一个漫长的过程，从起步到成熟，至少需要五年时间。而根据不同时间段内任务的不同，又可以将园区投融资划分为前期、中期、后期三个阶段：1. 前期投融资：此阶段为平台公司的建立阶段。为了融资用于产业园区的投资建设，地方政府会率先搭建项目融资统筹平台，项目融资平台利用地方政府所划拨的土地等资产组建一个资产和现金流大致可以达到融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴等作为还款承诺，重点将融入的资金投入市政建设、公用事业等项目之中。2. 中期投融资：此阶段为土地一级开发阶段。项目融资统筹平台会委托园区建设公司代理其进行基建和公服项目的开发。园区建设公司通过基础设施建设和公共服务项目建设，使得园区土地熟化，实现价值增值，达到土地供应条件。3. 后期投融资：此阶段为土地出让和招商引资阶段。达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的土地被拿至土地交易中心，通过“招”“拍”“挂”的方式进行出让。园区政府为了快速出清土地，一般会通过降价优惠的方式，吸引企业拍下，并与之签订协议。拍下土地的企业在园区内生产运营，其经营产生的利税构成园区政府重要的收入来源。四、产业园区投融资的三大要素在园区投融资的全过程中，有三大要素贯穿始终，需要我们明确划分与界定，方可深入剖析每一阶段的机制，发现潜在的问题：1. 投融资主体，即项目投资者和资金融入者，其中后者是使项目或资金增值保值并按契约向资金融出者支付权益的主体。2. 投融资渠道，即资金的来源，包括政府财政、银行、资本市场、外资等。3. 投融资方式，即资金由供给方向需求方流动借由何种金融工具完成，如商业信贷、股票等。图 2 投融资模式的三大要素示意图根据以上，将产业园区路径融入模式，总结产业园区投融资三要素如下，如下图所示：图 3 产业园区投融资模式的三大要素五、 园区投融资模式解析园区开发建设中的三次资金需求在园区的开发和建设过程中，有三个重要环节会出现潜在的资金需求。第一次（前期投融资）：项目启动之初的财政注入可能不够维持开发区公司运转。园区项目融资平台需要被注入土地、财政收入等资源才能正常运转，然而很多财政力量薄弱的政府无法依靠自身收入启动项目乃至维持运作，导致开发区项目胎死腹中。第二次（中期投融资）：园区建设公司建设大量的基础设施与公共服务设施需要资金支持。基础设施和公共服务设施的建设需要大量的资金垫付，园区政府一般以财政收入、土地出让金作为自有资金、以银行负债等方式获得债务融资，来支持基建和公共服务设施的资金需求。然而，对于很多县级工业园区而言，其政府财政收入有限，因前期没有土地开发而无法获得自身土地出让收入，又由于担保不足，无法获得银行贷款支持，从而导致土地一级开发难以为继，大量土地被闲置。第三次（后期投融资）：招商引资与厂商面对面谈判时需要成本。在招商引资的过程中所发生的费用和成本主要包括：人员成本，政府下属的专业招商机构和人员的维护成本是比较高的，除了正常的机构维护、人员工资等费用外，还要支付招商过程中的差旅费、通讯费、展会费和出国拜访客户等费用；中介成本，在各地区招商引资过程中，通过中介招商是一种重要的形式。如果运用适当，可以起到事半功倍的效果。当然，通过中介招商也要有一定的支出。许多情况下，中介成本可以体现为招商引资奖金，如果有实际项目落地，中介可以从政府或园区拿到相应的奖金。而通常情况下，即使没有项目落地，政府也要支付约定的中介费用，特别是一些委托招商协议对此做出了约定；接待成本，在招商引资过程中，客商前来考察，开发区或者相关政府往往需要在食宿、交通等方面进行安排。有些情况下还要承担相应费用。这些费用可能单笔开支不大，但积少成多。如果没有足够的项目落地，这些成本在招商引资成本中所占也将会足可观的比例；奖金成本，为了调动各个方面招商引资的积极性，许多政府或者开发区都设立了招商引资奖金，如果项目成功落地，引资当事人将获得一定比例的奖金，比例根据引资额不同普遍在05一5不等，奖金的来源往往是各地财政。六、园区开发建设的三阶段解剖在本报告中，按照上述的思路，我们把园区的开发、建设和运营分为前期、中期和后期三个阶段，对其投融资模式进行深入解剖。1、 前期前期投融资阶段是指园区政府搭建项目融资统筹平台，并与园区建设公司建立“委托-代理”关系的过程。园区政府根据国家的宏观经济政策、产业发展规划等因素，制定符合当地经济发展水平和产业发展需求的园区规划，以规划内容为蓝本，以土地资本和政府财政为依托，建立项目融资平台。以成都市高新区为例，其高新区政府向旗下的项目融资平台分别注入了投资集团专项资金、成都市政府财政收入、下辖各区县政府土地资本以及国家投资计划及民间资本集合，使融资平台得以顺利启动。其中，土地资本是指为改良土地而投入土地并附着在土地上的资本，包括供水、污水处理等设施的特许经营权或收费权，盈利性公共服务设施经营权或收费权，部分土地二级开发权以及二级市场收益权等。图 4 园区开发建设的前期阶段项目融资统筹平台成立后，需要向各类金融机构寻求资金，以支持园区建设公司的基建和公共服务项目。对产业园区而言，如果依照优先发展地方金融机构的原则，往往能取得事半功倍的效果。以天津滨海新区的泰达高新区为例，其政府从自身条件出发，依靠渤海银行、天津市商业银行、渤海产业投资基金的投资来加大对滨海新区的先进制造业、研发基地的投入，同时吸收海外国家开发行和国际投资银行以及其他投资资金的投入，形成了多层次的金融支持结构：1) 以渤海银行、天津市商业银行为主体的内生层次渤海银行和天津市商业银行都是天津当地发展势头较好的银行类金融机构，这些机构的发展为滨海新区的资金筹集提供了基础条件。因此，滨海新区顺势而为，以天津的自有商业银行为核心，以综合性业务为改革的重点，对内资企业、外资企业提供了更加充足的资金支持。2) 以产业基金为创新的特殊层次2006年10月，渤海产业投资基金第一期以60亿的资本挂牌经营。该基金属于风险投资基金和私募股权投资基金，其投资领域一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。其投资对象主要为非上市企业。滨海新区按照国家产业政策和新区功能定位要求，充分利用该基金以及其他的投资基金，投资具有创新能力的现代制造业，为环渤海地区的交通、能源等基础设施项目以及具有自主知识产权的高新技术项目提供服务。3) 以国家开发银行、国家投资银行、其他商业银行为后盾的外围层次从目前看，国家开发行、国家投资银行为滨海新区的融资已经是自1994年成立政策性银行以来最大量的融资。中国工商银行等各银行在天津的改革与开放过程中一直是企业资金的基本提供者，为天津市的地方经济发展提供了坚强后盾。在滨海新区的建设中，加强与内资商业银行的合作，充分利用好国家政策性银行和投资银行的资金，对于弥补滨海新区的短缺资金意义重大。4) 以浦发银行、广东发展银行等股份制商业银行为辅助的增生层次浦发银行天津分行在信贷投放上，全面向滨海新区倾斜，七年间贷款发放额增长近120亿元。该行一直把基础设施建设项目作为服务的重点，积极支持滨海新区十大战役的建设项目。积极参与一体化综合交通运输体系等基础设施建设项目，扩大信贷规模满足城市基础设施建设的骨干企业的贷款需求，优化贷款结构，确保滨海新区“十大战役”的贷款及时到位，满足滨海新区核心区、东疆保税港区、中新生态城等区域建设的资金需求。5) 以外资金融机构为合作伙伴的长远发展层次天津市是最早按照WTO协定对外实行开放的城市，在金融市场上对于外资银行有一定的吸引力。借滨海新区的改革与发展，加大宣传力度和招商引资的力度，花旗银行、东北亚银行、亚洲开发银行等银行和国外基金进入天津市，为新区的建设提供了源源不断的国际资本。2、中期园区开发建设的中期阶段主要是基础设施项目和公共服务项目的建设。无论采用何种开发模式，都需要借由平台公司将各种渠道和方式获得的资金划拨至各项目对应的开发公司。这一阶段的特点是建设需求规模大、多元化，资金需求量大，因此存在着第二次“很差钱”的危机。图 5 园区开发建设的中期阶段1. 就基础设施建设而言，由于其建设规模大、资金需求量大，主要靠政府财政性资金和国内外金融机构贷款来应对需求已难以为继。在基础设施投融资改革方面，将社会资金引入基础设施建设领域，将市场机制运用到建设、运营、管理的各个环节，形成“政府引导、社会参与、市场运作”的投资格局，已经成为不容小觑的趋势。但是，并非每一类的基础设施建设都适合引入市场参与，还需要对其进行可销售性评估，方可根据项目的特点量身定做合适的融资方案。所谓基础设施的可销售性，就是指基础设施能够由私人部门通过市场机制提供的可能性。下表就提出了国际通用的