主城区别墅市场分析.ppt

2011 05 19 重庆市主城区别墅市场分析研究报告 第二部分重庆别墅整体概述 CONTENTS 第三部分典型别墅建材标准分析 第四部分竞品别墅营销渠道及客户分析 第一部分重庆整体市场分析 第一部分重庆整体市场分析 商品房市场供需走势 一 近一年重庆市商品房市场供需总体呈上行趋势 但几次受到宏观调控政策影响 成交短暂回落 市场波动较大 11年1月 新国八条 及房产税出台 2月市场供求大幅萎缩 开发商为规避后续政策 均抢在房交会期间集中放量 导致4月供应量大幅攀升 市场呈现 供大于求 客户对政策观望心理严重 后市预期堪忧 虽然4月春季房交会如期而至 但对重庆楼市成交拉动不大 4月整体成交同比减少44 商品房市场价格走势 二 近一年来成交均价稳步上扬 2011年2月受新政及房产税的影响 主城价格较高的北部新区成交萎缩 以及沙区大量经济适用房成交 拉低了2月整体均价 2011年4月 更是达到历史最高峰 成交建面单价7374元 环比上涨6 4 同比上涨20 6 目前 虽然价格仍然坚挺 但随着春交会后成交量的持续萎缩 高端产品需求减弱 市场主要受刚需支撑 低价产品将会影响整体市场 未来时间市场价格将可能受到影响 出现小幅下滑 第二部分重庆别墅整体概述 年度主要别墅供应代表项目一览表 一 西区 南区 北区 随着 重庆向北 政策的确定 北区是别墅供应及成交的主力 禁止开发山脉住宅 南区别墅无南山山脉的支撑 别墅项目供应将越来越少 大学城 随着各大学的搬迁 大学城成为目前开发别墅项目的热点区域 陶家 双福区域 北碚区域 未来市场热点区域 区域分布 当前北区是别墅供应及成交的主力 大学城组团成为开发别墅产品的热点 而南区随丰富资源的禁止开发 别墅项目将起来越少 预计未来别墅开发热点区域有大学城区域 陶家 双福区域及北碚区域 重庆别墅区域分布分析 二 南区 北区 西区 主城区主要别墅项目分布图 近一年重庆别墅成交分析 三 4月份重庆别墅仅有220套的销售成绩 销售套内面积4 46万平方米 占交易比重的3 2 虽然环比三月份下降仅20 但同比大幅下降 同时考虑4月份存在房交会的推动作用 实际成交情况并不理想 目前别墅市场受国家紧缩信贷政策影响明显 除客户三套房已无法贷款外 一 二套房贷的贷款利率也有不同程度上调 且目前银行提高信贷门槛 对相关按揭资料与信贷资质进行严格审查 或要求开发商及客户双向交纳手续费 别墅销售受政策影响严重 主城各区别墅销售价格 目前独栋别墅价格最高的是28阙 套内价格最高达30000元 联排别墅价格最高的是北部新区 套内价格最高达24000元 以上 以万科悦府为代表 目前 南岸区别墅相对较少 联排别墅价格在10000 12000元 之间 在市场上有一定的发展空间 各区域别墅市场分析 四 北区 重庆以北的别墅 由于是传统豪宅区 整体均价列各区域第一 别墅项目多为品牌开发商所打造 产品在地段 景观资源 产品风格 性价比方面各有特色 大西区 主城以西的大学城板块内的别墅项目 该板块与茶园板块区位属性相类似 属于新兴城市副中心 具有产业支撑 现属价值洼地 别墅产品档次居中 南区 重庆南区板块内的别墅项目较少 主要集中在茶园板块 产品差异较大 早期开发的别墅主要依托南山资源发展中高端别墅物业 按物业分类一览表 按物业分类分析 五 竞品项目动态分析 六 重点竞争项目产品介绍一览表 重点竞争项目近期销售情况一览表 从竞品项目近期开盘情况看 整体成交较为惨淡 仅有同景国际城 万科悦府成交依然保持坚挺 具体表现如下 如同景香阁华颂 低单价 低总价 高性价比是其受到客户青睐的主要原因 同时此类产品受房产税影响不大 客户接受抗性较小 持续热销 经济型项目持续畅销 如万科悦府出现产品变化 近期推出双拼别墅 价格在28500元 左右 较前期开盘上涨2460元 左右 项目产品品质佳 受品牌支撑 去化较好 但是项目本次开盘蓄客近3个月 开盘当天仅推出10套 说明项目本身是存在一定不利因素 在确定目标客户后 推出少量房源 保证去化 奥山博爵堡 凤凰湾 润丰水尚近期受到市场不利因素影响 成交缩水严重 城市中心项目 如金科 廊桥水乡 金科太阳海岸等在中高端项目中表现最不尽如人意 今年以来销售情况一直较为平淡 近期则更显现疲软态势 城市副中心项目 4月中高端产品供应虽充足 但整体成交情况不理想 较前期滑坡严重 目前各项目价格依旧坚挺 当前国家调控房地产的信号依然明确 如果货币政策继续收紧 下半年楼市成交不容乐观 今年楼市将出现全年的萎靡状况 第三部分典型别墅建材标准分析 竞品别墅项目建材标准一览表1 竞品别墅项目建材标准一览表2 典型个案用材分析 万科渝园 叠拼 面砖 手磨三色混劈开砖手磨拉毛窑变砖手磨厚砖拉毛真砖 手磨三色混劈开砖 手磨拉毛窑变砖 混色效果亲切自然 与其他颜色兼容性好 手磨厚砖 墙面线脚 门窗上下口竖贴 拉毛真砖 女儿墙 围墙压顶采用真砖花砌 体现手工技术的精细感 厚砖 真砖用在重要部位 丰富建筑立面层次 万科渝园 叠拼 石材 青砂岩芝麻灰 青砂岩 芝麻灰花岗岩门前踏石 小院入口门前踏石提升仪式感和回家的归属感 万科渝园 叠拼 金属 铝合金窗框铝合金栏杆铝合金百叶型钢走廊型钢压顶型钢过梁型钢门拱型钢阳台窗台包边门牌 信报箱 可视对讲彩铝雨水斗 落水管 栏杆扶手 立柱 推拉门拉手等铝合金型材均有型材厂家为万科首次开模 为万科独创 体现独特气质 钢制构件的节点形成1 2cm尺度上的精细节点 极大丰富立面层