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市场调研数据分析 洋洋新时代策划有限公司市场部 我们调查过的商业地段 北郊从北稍门至凤城八路小寨商圈辐射半径两公里万达商圈 李家村 民乐园 南二环立交红星美凯龙商圈 问卷数量 北郊民意调查120份北郊商铺260家万达商圈130家商铺小寨商圈174家商铺红星美凯龙周边127家商铺 个案分析 我们对北郊民意调查的500份问卷 随机抽样120份进行数据整理分析得出如下结论 1 该地域人口的工作职位分布相对均匀 其中私企 国企 企事业单位就职的人口比例分别为29 18 21 其中有51 的人口在企业中为一般公司职员 被抽样对象中有26人有私家车 53人目前的交通工具是公交车 由此 我们可以推断 该地区人口的整体收入能力一般 消费能力一般 2 被抽样的对象中 以五口之家居多 占到了整体的36 其余的三口之家和四口之家分别为21 和29 而除了33 的人现在已经住到了商品房以外 其余的67 的人口还是居住在一些自建房 租房和单位宿舍等 有41 的抽样对象明确表示在未来三年内有购房计划 在置业目的选项中有47 的人为首次置业 29 的人是做子女的婚房 用于出租和投资升值的总占24 由此现象推断在未来的户型结构上我们可以尽量多的以三居室和两居室的户型为主 北郊民意调研 1 个案分析 3 由于调研地点的关系 被抽样对象中有66 的人群未来购房地点还会选择北郊 在房型与户型方面 消费者偏好于高层和小高层 两者比例占到全部的76 而在户型方面 则是像第二条得出的推断一样以三居室和两居室的户型为主 4 在购房付款方面 有67 的人口选择银行贷款 仅有21 的人能够一次性付清房款 另外12 的人会选择公积金贷款 5 在获取房源方面 人们比较感兴趣的还是报纸广告 电视媒介以及亲朋好友的介绍 房展会相对略少于亲朋好友的介绍 6 交房时 有74 的消费者认为不予要装修 仅13 的人希望全面装修 另外13 的人选择了菜单式装修和仅厨卫装修 7 车位价格方面 40 的人明确表示他们不需要车位 另外收消费者心理因素干扰 有48 的人选择了5W到10W的价格 而根据踩盘我们得知该地区的车位均价已达14W 北郊有69 的商铺为单一店铺经营 仅有16 的商家为连锁经营模式 9 为专营模式 一年内 北郊的商铺增长了19 推知该地区商铺增长率为0 23而被抽样的商家中 有91 的商铺为租赁形式 仅有7 的商铺为购买形式 目前该地区的商铺有54 的营业主表示经营状况不错 啊他们在获取商铺信息的时候 多以报纸 互联网 户外广告为主 其次电视广告和亲朋介绍也比较关注 北郊商调 统计分析 该地区有21 的营业主认为大型休闲购物中心比较适合投资 另外有38 的认综合商业中心比较适合投资 29 的人认为特色街区更适合投资 有46 的营业主表示未来一年内他们很有可能再次开一家商铺 他们在开一间商铺时 更看重的因素是人气和商铺的地段 此类人中有19 的人较有意向发展餐饮行业 16 的人将会选择娱乐休闲行业 14 的营业主则选择精品超市 再次购买商铺时 有50 的人希望商铺的面积在30至50平米之间 8 的人倾向于90至110平米之间 如果再次购买商铺有31 的人选择一次性付款 剩下的55 的人则选择分期付款 统计分析 小寨周边交通方便 又依托周边高校资源 多以中低档学生消费为主 小寨95 的商铺都是租赁 投资者都是看重这里的人流量大 地段好以及交通方便 这也导致了目前小寨店铺普遍经营都比较好 特别是小寨附近的长安中路 商业聚集比较密 吸引了大量的中低档消费者 主要通过家人朋友同事 报纸广告 互联网和户外广告途径得到商铺信息 通过观察 道路流动式派发宣传广告人数很多 并且效应很好 大多数人认为投资综合商业中心 特色街区和大型购物休闲中心 比例分别为39 29 26 小寨商调 2 统计分析 无论是统一经营 还是自主经营 亦或是品牌式店面 对于经营模式的选择上都没有什么大的差别 比例数相同 对于未来的商铺都有一定的需求 潜在需求为37 对于二次投资 商家仍关注其人气 地段 发展潜力 同时由于小寨服装鞋帽店面居多 因此未来经营业态51 选择服装鞋帽 其次为休闲娱乐 占17 从而适应消费者需求 大多商铺都会选择自我经营 面积需求47 为30 50m2的小型商铺 开间多数喜好3 5m或5 7m 进深需求为5 7m 7 9m 49 的人接受商铺总价为30万以下 同时74 的会选择分期付款 对于北郊方新村的商铺 有80 的商家感兴趣 商铺售价则59 认为10000元 m2较合适 统计分析 民乐园万达商调分析 万达商圈 民乐园万达附近店铺业态多以服装鞋帽 餐饮 精品超市和药店为主 各占比例为20 14 10 10 其中60 店铺的经营方式为单一店铺经营 31 为多门面店连锁经营 统计中的36 家店铺的面积在30 50m2 25 家店铺为20m2以下 而70 90m2只有14 其它的比例更少 可以看出这片区域多以小型 精美商铺为主 90 的店铺都是以租赁为主 月租3000元以下和3000 4999元比例相同 各占29 而8000元 月的也占了27 可见其差异性较大 并且大多数人选择此地段的原因是地段好 人流多和交通方便 3 大部分店铺的经营状态目前都很不错 店铺经营者获取商铺信息的主要途径是通过家人朋友介绍 互联网以及报纸广告得知 大多数人对于大型购物休闲中心 综合商业街中心和特色街区的发展比较看好 并倾向于独立铺面和品牌店的建立 尤其在餐饮 服装鞋帽 精品超市和休闲娱乐等领域 如果有人气好 地段好以及价格合理的商铺 那将会有很多潜在的购买者 租赁者 大部分店主的知识水平都不高 且青年人居多 由此可见他们对店铺的价格接受度处于低价位 喜好分期付款 我们在定价时应该考虑此因素 减轻购买者或租赁者的资本负担 同时在平均价格水平上适当的增加 这样即保证利润又不失去部分需求者 统计分析 李家村万达位于城市主道雁塔路上 交通方便 并临近多所大学 且周边区域电子产业繁华 辐射范围广 日常人流多 消费者充足 由数据分析可看出 周边店铺经营者在其人流多 地段好和交通方便的优势下 目前经营状态比较好 大部分商家都是通过家人朋友介绍 报纸广告和互联网 这是目前主要的信息流通工具 李家村万达商调分析 统计分析 55 商家倾向于独立经营 但都看好综合商业中心和特色街区的带动性投资 66 的商家在是否再次购买 租用一家商铺上都存在不确定性 这是由于李家村万达的经济平稳 收入可观带给目前店家的稳定感 以及店主对其他区位店铺潜力的未知导致的 结合周边交通 商业和文化环境 店铺主要以休闲娱乐 服装鞋帽 餐饮为主业态 都是个人自己经营 店铺面大都为50m2 70m2的小店面 开间多为5 7m2 进深多为7 10m2 店面总价都偏向于低价为30万以下 分期付款居多 如果有满足其要求的店面 53 的购买者都会考虑可能购买 可见需求对象很多 统计分析 1 由抽样统计可知 南大明宫及太白立交附近店铺都是以租赁为主 选择此地的原因是店铺经营者认为人流多 地段好 交通方便和经营环境好 2 所调店铺每月平均营业额34 为8000 15000元左右 28 为15000 4万元 考虑到店家透露收入的保守性 可知其营业额应大于所得数据 经营状况比较好 3 多数人获取商铺信息的途径为报纸广告 电视广告 互联网和家人朋友等 这是广告宣传的重点区域 4 对于商业地产的投资 44 的商铺者认为综合商业中心更有潜力 其次为23 人认为是大型购物休闲中心 22 认为是特色街区 商铺者对于经营模式的考虑并没出现明显差异性 南二环立交红星美凯龙商圈 4 对于未来商铺再次拓展 62 的人存在着不确定性 28 的人没有此打算 如果有此打算 多数人比较注重其店面的发展潜力 地段 价格和交通设施 并且44 的人会考虑经营餐饮行业 15 会考虑休闲娱乐行业 10 考虑服装鞋帽业 大多选择自己打理和请人代经 用于投资或出租的人很少 对于未来商铺面积需求 25 的会选择30 50m2 29 的会选择50 70m2 而有22 的会选择110m2以上