XX房地产公司物业管理服务合同.doc

XX房地产公司物业管理服务合同 xx商业广场（二期）物业管理服务合同甲方乙方身份证号码甲方是xx房地产开发有限公司委托管理xx商业广场（二期）【以下简称XX二期】前期物业的物业管理企业。 为了维护XX二期正常的管理秩序，甲方和乙方(业主或物业使用人)根据XX二期的特点并结合有关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方对XX二期及乙方所有或经营的物业(简称本物业)进行专业化管理并提供相关服务事宜，经双方充分协商，订立本合同。 第一条物业概况及用途1.1乙方所有或经营的物业为XX二期栋楼号，位于l.2本物业建筑面积为，并以此作为收取有关管理费用的标准。 l.3本物业为住宅/商铺用途，乙方用于，未经甲方书面同意不得变更物业使用用途和经营项目。 第二条权利和义务2.1甲方权利和义务2.1.1甲方享有对XX二期实施统一经营管理、物业管理的权利，对管理范围内的场地、设备、设施、环境卫生、治安、消防、经营秩序及各项经营活动等事务实施管理，维护XX二期的正常运行。 2.1.2依据法律、法规及本合同约定制定和修改XX二期各项物业管理制度。 2.1.3依法向乙方收取物业服务费、合同履约保证金、公共能源等相关费用。 2.1.4尊重乙方自主经营的权利，不干涉乙方正当的经营活动。 2.1.5对本物业进行值守及巡逻，维护本物业的公共秩序、交通秩序、保护公共设施。 2.1.6负责本物业公共设施的保洁、景观的维护、垃圾的清扫、污物(乙方门面内垃圾除外)的处理。 2.l.7负责本物业公共照明系统、供排水系统、消防安全系统、空调新风系统等的维护、维修和保养，维持其正常运转。 在特殊情况下，可暂时终止本物业共用设施设备的使用和运行，以便对设施设备进行必要的养护和维修。 2.1.8重视公共消防安全，建立巡查、监控、值勤制度。 2.l.9对物业公共部位、公共设施，如本物业上下管道，明暗沟、卫生间、化粪池等进行维护、保养，使之保持良好状态。 2.l.10对所有业主和物业使用人的装饰装修进行监督、控制和管理，对不符合建筑装修及消防规定，破坏物业主体建筑结构、损害物业外观的装修进行制止。 2.l.11协助业主敦促施工单位解决物业使用后发现的施工建设质量问题。 2.l.12清除物业内任何不符合管理规定的建筑物、安装物或杂货物，保证物业内公共场地畅通及干净整洁。 2.l.13采取必要措施，制止业主或使用人出现违反本合同或危害他人和本物业整体利益的行为。 2.1.14当XX二期物业内发生紧急情况时，甲方有权在未经任何通知的情况下，采取紧急避险措施进入乙方房屋内部。 该行为如造成损失的，由险情人承担。 2.2乙方权利和义务2.2.1依法享有对所购买(租赁)物业合法经营、使用、收益的权利，服从甲方统一管理及整体的业态规划、布局，自觉配合甲方组织的促销及宣传等活动，维护XX二期的整体形象。 2.2.2自觉遵守XX二期的各项物业管理制度、办法和规定，按时足额向甲方缴纳物业管理服务费及各种相关费用。 2.2.3积极参加甲方组织的消防演练和培训，配备必须的消防器材，确保经营区域的消防安全，并承担相应的消防安全责任。 2.2.4对经营销售的商品及提供的服务自觉建立质量保证体系，确保销售商品及提供服务不损害消费者的利益。 2.2.5自觉办理合法经营手续，按时交纳工商、税务等有关费用。 2.2.6转让本物业时，须事先书面通知甲方，办好转让手续，结清所有费用，终止本合同，并告知及协调新的业主或物业使用人与甲方签订物业管理合同。 2.2.7按照安全、公平、合理的原则，正确处理好物业的排水、通风、采光、通行、卫生环保等方面的相邻关系，不得侵犯他人的合法利益。 2.2.8不得占用、损坏公共设施、景观，不得污染外墙，如造成损失的，应承担赔偿责任。 2.2.9不得占用、损坏本物业的公共部位、共用设备或改变其使用功能。 因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公共部位、公共设施设备的，应向甲方书面申请且经甲方书面同意，并在约定的期限内恢复原状，如造成损失的，应承担赔偿责任。 2.2.10不得占道经营，不得在公共区域和房屋公用部位乱搭乱建，否则，甲方有权拆除，拆除费用由乙方承担。 2.2.11维护XX二期整体形象，严禁乱贴乱挂，乱搭乱建。 不得改变窗户、阳台、外墙、立面的色调，不得在外墙安装外挂设备设施。 2.2.12不得改变或超出物业原有的设计要求及使用功能，不得利用房屋从事危害公共利益的活动。 2.2.13乙方应对自己的财物妥善保管，安全用水、用电、防火、防盗，自行承担财产安全责任。 2.2.14乙方自行承担本物业的维修保养，如发现漏水，应及时处理并报告甲方，防止造成财产损失。 第三条物业管理和服务内容3.1制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业主/使用人档案与竣工验收材料；建立物业管理的各项制度。 3.2房屋共用部位的维护和管理3.2.1共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 3.3房屋共用设施设备及运行的维护和管理3.3.1共用设施设备是指物业内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管、落水管、二次供水系统、供电线路、配电系统、发电机组、电梯、路灯、消防设施、电子监控设施、道路、沟渠、池、井、垃圾收集站、公益性文体设施、共用设施设备使用的房屋和物业用房等。 3.4环境卫生3.4.1公共区域、房屋共用部位的清扫保洁。 3.4.2垃圾实行定时定点收取、清运（不含建筑装饰垃圾收集和清运）。 3.4.3化粪池清理按国家制定的标准执行。 3.4.4建立消杀工作制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，进行“除四害”服务。 3.5协助维护公共秩序（甲方不承担乙方人身与财产保管、保险责任）3.5.1协助公安部门加强本物业区域内的安全防范，维护公共秩序。 3.5.2本物业24小时站岗执勤、重点区域派人巡查。 3.5.3火灾、治安、公共卫生等突发事件应按应急预案处理。 3.6交通秩序与车辆存放（甲方不承担车辆保管、保险责任）3.6.1负责车辆的有序进出和定时巡查，使车辆在指定地点停放。 第四条物业管理服务质量4.1房屋管理4.1.1房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修保养，检修记录和保养记录齐全。 4.1.2主出口设有本物业区域平面示意图，主要路口设有路标，户门标号标志明显。 4.1.3无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。 4.1.4房屋外观完好、整洁。 4.1.5室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。 4.1.6每日至少巡查XX二期内共用部位2次，并做好记录。 4.1.7建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、急修及时率100%，房屋完好率95%以上。 4.2共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理4.2.1制定共用部位、共用设施设备的长期保养计划并落实。 4.2.2共用部位、共用设施设备的完好率95%以上，保养，维修制度完善。 4.2.3共用设施设备运行、使用及保养，维修有记录，无事故隐患。 4.2.4制定供水系统管理制度严格执行；二次生活用水有严格的保障措施，制定停水事故处理方案。 4.2.5制定供电系统管理制度并严格执行，供电设备运行正常，记录完整，路灯、楼道灯完好率98%以上，制定停电事故处理方案。 4.2.6电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，轿厢、井道保持清洁，电梯机房通风、井道保持良好；制定出现故障后的应急处理方案。 4.2.7中央空调机房、冷冻机组、循环水泵、锅炉等设备设专人管理，设置专用值班室。 保持上述设备干净整洁，并做好每天设备的能耗、运行记录。 制定设备管道故障的应急处理措施。 4.2.8道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。 4.3环境卫生4.3.1环卫设备完备，合理设置垃圾桶。 4.3.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。 4.3.3垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，保持垃圾桶、垃圾中转站清洁，无异味。 4.3.4本物业区域内道路等共用场地巡回保洁，不少于两次/日，纸屑、烟头等废弃物及时清理。 4.3.5房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。 4.3.6商铺管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。 4.3.7根据实际情况制定消杀工作计划，并有效实施。 4.5交通秩序与车辆停放4.5.1本物业区域内交通标识齐全、道路畅通、路标清晰。 4.5.2地下机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记、验证，实行IC卡倒闸管理系统服务。 4.5.3非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。 4.6安全、消防管理4.6.1安保设备设施齐备，制度完善。 4.6.2有专业安全队伍，实行24小时监控、值班及巡逻制度，安保人员熟悉XX二期内外环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。 4.6.3危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。 4.6.4消防设备设施完好无损，消防栓检查标签（季检）责任到人，每日巡查，按季核实无误后签名。 4.6.5设立消防疏散示意图，消防应急照明、引路指示标牌完好，消防通道畅通。 4.6.6制订消防应急方案。 4.7档案资料4.7.1对本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料进行管理。 4.8房屋共用部位、共用设施设备的小修和急修4.8.1小修3045分钟到达现场。 4.8.2急修1020分钟到达现场。 4.9其它4.9.1向业主提供对房屋自用部位、自用设施设备的有偿维修、养护。 4.9.2向业主和使用人提供各类特约有偿服务。 4.9.3根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿社区服务及商务服务。 4.9.4法律政策及协议规定的其他事项。 第五条各项费用标准及交纳办法5.l履约保证金。 5.1.1本合同签署时，乙方向甲方支付拾万仟佰拾圆(￥元)合同履约保证金。 如乙方无违反本合同任何条款的行为，且结清应付甲方所有费用，则甲方在合同期满天后将合同履约保证无息退还给乙方；如乙方有违反本合同任何条款的行为，甲方有权在合同履约保证金中直接扣减乙方应支付的违约金、赔偿金及其他应付给甲方的费用，不足部分，甲方有权继续追偿。 5.2物业服务费（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用）5.2.l物业管理服务费自交房之日或视为交房之日开始计算(交房日具体以乙方与开发商签订的商品房买卖合同或乙方与甲方签订的租赁合同的约定为准)，乙方未按约定时间办理房屋交付使用手续，且未与开发商或甲方另行约定的，费用计收时间不变；新的业主或物业使用人以房屋转卖合同、租赁合同(或转租合同)签订之日计算，另有约定的，按约定之日开始计算。 5.2.2商铺的物业服务费为元平方米月。 公寓的物业服务费为元平方米月。 物业服务费包括了公共清洁卫生和保安、秩序维护、冷热水、中央空调维护和养护费等费用。 费用标准根据服务提供增减、市场价格变动等因素并经娄底市物价局批准或备案而调整。 5.2.3商铺的空调使用费为元平方米月。 公寓的空调使用费按计量表执行。 （空调开放时间制冷5月至10月；制热12月至次年3月，具体开放时间由甲方根据天气情况而定）。 费用标准根据市场价格变动等因素并经娄底市物价局批准或备案而调整。 5.2.4物业服务费和空调使用费每季度一付。 乙方应当在在每个季度的最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下个季度的物业服务费和空调使用费（其中，公寓的空调使用费按该房屋建筑面积按元/平方米/月的标准预交下个季度的费用，下个季度根据实际使用情况按实结算后，由乙方补齐预交费用）。 乙方不得以任何理由和借口拖欠或拒交，否则视为乙方违约。 5.2.5住宅不得改变用途，若将住宅改变用途作办公用房的，根据湖南省物业服务收费管理办法按住宅收费标准加100%收费，作商业用途的按住宅收费标准加200%收费。 5.2.6纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商按甲方收费标准的90%支付给甲方。 5.2.7逾期办理交房手续或已办理交房手续而未入住的业主按物业收费标准的90%支付物业服务费。 5.2.8业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知甲方。 5.2.9因乙方原因空置房屋，由乙方全额交纳物业管理服务费。 5.2.10乙方出租物业时，物业管理服务费用交纳从其约定，乙方负连带交纳责任。 5.2.11乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费及空调使用费等。 5.3水电费5.3.1乙方的水费、电费按甲方指定地点装表计量，另加公共损耗，乙方按月向甲方购买或缴纳；未装表的，甲方按公摊标准每月向乙方收取。 5.4市场推广费5.4.1为搞活市场，甲方在商场节假日、开业周年庆、换季专场组织大型促销活动时，乙方应积极参与且按甲方活动要求遵循谁受益、谁承担费用的原则，承担相关推广费用。 5.5装修管理为保证本物业的安全、整洁以及业主或使用人的合法权益，并对装修工程质量和人员出入实行安全管理，特实行装修管理制度。 乙方进场装修前，须与甲方签订装修管理服务协议，装修管理服务内容及收费标准以双方签订的装修管理服务协议为准。 5.6停车场服务及收费停车服务及收费按XX二期停车管理制度执行。 本物业管理区域内的停车实行有偿服务方式。 5.7其他有偿服务费用（本条款包括但不限于下列费用）乙方专有部分的维修、养护及其他特约服务，服务收费标准按甲方向全体业主公布的标准收费。 第六条物业维修资金6.1业主按国家有关规定所交纳的物业维修资金，将由甲方严格按照住宅专项维修资金管理办法(建设部、财政部令xx165号)的使用程序专项用于本物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。 6.2当专项维修资金不足首期交存额的30时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按照业主所占有的房屋产权面积比例向业主续交。 第七条房屋维修责任的划分7.1保修期内，由施工单位负责房屋的保修。 7.2保修期满在乙方交纳物业管理费用的情况下，甲方承担公共部位、公共设施、设备的修缮；乙方自用部位和自用设备的修缮，由乙方自行承担。 7.3如因乙方使用不当或人为造成房屋及设施损坏的，乙方自行承担修缮费用和修缮责任。 第八条保险8.1乙方的私有财产与人身安全的保险由乙方自行办理。 如未办理，所造成的损失，责任由乙方自负。 8.2本合同约定的物业管理费中未包含保险费。 第九条广告牌设置9.l未经甲方批准，乙方不得在物业外墙任何部位及公共场地设立广告牌。 商铺门头的装修必须符合甲方的统一规范，装修方案须报甲方审批，经同意后方可施工。 第十条违约责任10.1甲方违反本协议的约定，致使管理服务无法达到本协议约定的服务内容和质量标准的，乙方有权要求甲方整改。 10.2乙方违反本协议的约定，使甲方未达到管理服务质量服务目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方及其他业主和物业使用人造成损失的，乙方承担相应的法律责任。 10.3乙方违反协议不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，同时对所欠费用加收每日千分之三的违约金。 同时甲方还可采取以下措施，由此造成的损失由乙方承担10.3.1将乙方姓名、房号在物业管理区域内予以公告；10.3.2停止物业管理特约服务；10.3.3将乙方姓名、房号报本物业所在地房屋管理部门备案，在交清所欠费用之前不予办理转让手续等催交措施。 10.4双方约定如因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方均不承担赔偿责任10.4.1天灾、地震等不可抗力及非甲方能控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致的损害；10.4.2在本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于暴动、抢劫、盗窃、破坏、爆炸、火灾等事由）所致的损害，但因甲方故意或重大过失所致，不在此限；10.4.3因本物业内设备或相关设施本身固有瑕疵所致的一切相关损害；10.4.4因乙方、第三方故意或过失所致，或乙方、物业使用人违反本协议、XX二期业主临时管理规约和物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害；10.4.5业主专有及约定专用部分发生火灾、盗窃等治安、刑事案件所致的损害；10.4.6自乙方迟延交纳物业服务费至清偿之日期间（含票据未兑现期间）产生的任何损害；10.4.7本物业区域内车辆被盗、被破坏或