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论文成稿例文范文 大庆石油学院应用技术学院毕业论文题目论我国房地产泡沫经济作者段妍延指导教师刘洋系别计算机科学专业、班级市场营销0703学号21完成时间xx年3月26日I摘要中国房地产现今的飞速和不正常发展，导致了房地产泡沫的出现。 房地产泡沫主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨,房地产泡沫是泡沫经济的一种典型形态。 房地产市场供求关系的特殊性是形成房地产泡沫的内在基础。 本文希望通过房地产及泡沫经济的概念，形成泡沫经济的原因和房产泡沫的控制措施，从而分析出中国房地产的泡沫现象，并运用房产泡沫的控制措施遏制中国房地产泡沫的发展，引导房地产业健康发展。 关键词房地产泡沫，房价，供求原理II目录前言11房地产与泡沫经济概述11.1泡沫经济的概念11.2房地产经济泡沫的含义21.3房地产业与泡沫经济的关系32房地产泡沫的现状52.1我国房地产泡沫经济的现状52.2房地产泡沫形成的主要原因62.2.1房地产商品的特殊性62.2.2土地的稀缺性62.2.3地价具有虚构性72.2.4房地产市场是不充分市场72.2.5银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性72.2.6政府部门的不正之风82.3房地产泡沫的危害82.3.1造成经济结构和社会结构的失衡92.3.2导致金融危机92.3.3造成生产和消费危机102.3.4引发政治和社会危机103应对我国房地产泡沫经济的主要对策113.1大规模推出经济适用房113.2强化土地资源管理113.3建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度123.4整顿住房金融市场秩序123.5通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费133.6加强舆论宣传的引导134结论141前言1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。 事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。 例如广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。 xx年，广州房地产开发投资已达到48886亿元，占社会固定资产投资的382(xx年广州市经济和社会发展公报)。 但房价的不断上涨，也引起了人们对房地产市场的关注。 1房地产与泡沫经济概述1.1泡沫经济的概念辞海（1999年版）中有一个较为准确的解释。 “泡沫经济虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。 泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。 泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。 所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。 虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济。 泡沫经济寓于金融投机。 正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。 只要金融存在，金融投机就必2然存在。 但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。 泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。 经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。 所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。 只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。 可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。 所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。 在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。 一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。 另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。 泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。 经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。 所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。 只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。 可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。 所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。 1.2房地产泡沫经济的含义房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，3但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。 由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。 1.3房地产业与泡沫经济的关系房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。 首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。 其次，房地产业部门是实业部门。 它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。 再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。 在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。 房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。 事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。 房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。 应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在地产价格泡沫。 如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。 如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。 地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。 房屋空置泡沫。 在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过4部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。 按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。 如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。 房地产投资泡沫。 一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。 在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。 只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。 1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。 房价虚涨泡沫。 房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。 此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。 如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。 可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。 但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。 房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。 适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。 同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。 而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。 关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。 52我国房地产泡沫经济现状2.1我国房地产泡沫经济现状房地产市场就是交易房地产产品，包括耐用消费品消费、投资、租赁与投机并存的一个场所。 投资品一定具有投资与投机的双重属性，加上房地产的耐用消费品特性及现实存在的租赁，房地产市场成为具有投资、投机、耐用消费与租赁四个市场组合的市场。 我国有5万多家房地产企业，数量巨大，但房地产产品的唯一性，使得房地产市场竞争表现出巨大的差异性；而且房地产市场交易双方的信息严重不对称。 由此判断，房地产市场是一个典型的非完全竞争市场。 同时，房地产商品作为终端的耐用消费品，其产业链条很长，涉及许多产业，其投资乘数效应明显，拉动国民经济上涨效果显著。 房地产市场不可或缺的土地在中国的特殊性，政府的参与性很强，参与度很高；同时，中国转轨经济的特征，从1997年开始的大规模按揭贷款，如果出现贷款风险，兜底的是几大国有银行，最终落到政府头上。 由于中国房地产市场的参与者众多，参与程度各异，目标各异（即使同为中央政府的不同部门的目标都不同，行为差异很大，如建设部、国土资源部、地方政府、中国人民银行等），在中国的不同地域采取了有时候完全不同的拉抬打压房地产价格、影响房地产市场的政策策略。 而且，中国转轨经济的特征，法律法规不够完善，房地产开发商多头在外与许多国家差异的企业经营模式，一些不法不规范开发商的经营行为，以及不成熟的媒体、消费者与实力强大的投资者和投机者等，参与到中国房地产市场，其利益多元，手段多样。 6目前虽然没有精确的数据来佐证全民炒房的说法，但在一些记者的调查采访中发现，从xx年6月份开始，以投资性购买的需求快速入市，此类购买需求在8月份达到最高峰，随后市场交易量略有波动，投资性需求有所放缓，但从11月份开始，此类购买再次入场，而且有越演越烈的趋势。 著名经济学家、北京天则经济研究所理事长茅于轼在接受记者采访时就明确表示，目前的确出现了全民炒房的情况，虽然没有具体的数据辅证，但这种情况确实存在。 在茅于轼看来，这种情况不好，非常危险，如果没有合理引导很容易导致泡沫经济。 更多的业内人士则认为，今年北京出现的全民炒房潮，同几年前的上海非常相似。 xx年左右，上海出现了全民炒房潮，以投资和投机性购买的需求快速进入市场，使得当时上海房价出现了快速飙涨，同时引发了投资者对预期的高扬。 2.2房地产泡沫形成的主要原因2.2.1房地产商品的特殊性房地产商品的特殊性。 在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。 所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。 2.2.2土地的稀缺性土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。 城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。 这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。 土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。 马克思曾指出“没有价值的东西7在形式上可以有价格。 在这里，价值表现是虚幻的。 因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。 2.2.3地价具有虚构性地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。 也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。 这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。 综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。 “要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。 这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。 近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。 他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。 许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。 2.2.4房地产市场是不充分市场由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。 由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。 82.2.5银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。 据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。 大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。 2.2.6政府部门的不正之风1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。 可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。 2.3房地产泡沫的危害房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，xx年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。 大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。 92.3.1造成经济结构和社会结构的失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。 在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。 泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。 日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。 1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。 大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。 如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。 这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。 同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 2.3.2导致金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。 有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。 此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。 这几项累加，房10地产项目中于银行的资金高达61%。 因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。 应该注意到银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。 一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。 而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。 2.3.3造成生产和消费危机房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。 股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。 企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。 生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。 企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。 此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。 由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。 个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。 2.3.4引发政治和社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。 在金融危机下，犯罪案件激增。 以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。 工人、学生的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。 113应对我国房地产泡沫经济的主要对策随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。 但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。 如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？3.1大规模推出经济适用房大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。 国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。 去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。 这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。 经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。 1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。 经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。 如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。 现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。 如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。 3.2强化土地资源管理通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。 要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地12价。 要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。 对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。 3.3建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。 通过对全国房地产市场信息的及时归集、和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。 近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。 3.4整顿住房金融市场秩序整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。 一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。 住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。 二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。 商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。 商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。 三要规范个人商业用房贷款管理。 借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。 133.5通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。 下一步一是要