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房地产经营方案设计 房地产经营方案设计（一）市场篇1.1全国经济2011年一季度概况2011年全国总体社会及经济发展状况、一季度国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%。分产业看，第一产业增加值5980亿元，增长3.5%；第二产业增加值46788亿元，增长11.1%；第三产业增加值43543亿元，增长9.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长2.1%。一季度，固定资产投资（不含农户）39465亿元，同比增长25.0%。其中，国有及国有控股投资13829亿元，增长17.0%。分产业看，第一产业投资增长10.8%，第二产业投资增长24.8%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长21.6%，中部地区增长31.3%，西部地区增长26.5%。从环比看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.73%。1.2全国房地产“十一五”时期发展基本状况2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米。可以看出房地产行业发展的很强劲。1.3新政策下的全国房地产市场2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。新的房地产调控政策将影响房地产市场。1.4广西壮族自治区2011年第一季度经济发展概况广西壮族自治区经济社会现状及发展趋势分析 1-4月，全区经济继续保持平稳发展态势，工业、投资平稳增长，进出口快速增长，财政继续增收，金融稳中趋紧。固定资产投资较快增长。1-4月，全区固定资产投资2018.56亿元，增长28%，增速高于全国2.6个百分点。其中，城镇投资1940.37亿元，增长28.8%；非农户投资78.18亿元，增长10.3%。基本建设投资985.97亿元，增长30.3%，比一季度加快2.1个百分点。民间投资保持活跃，达到1197.77亿元，增长40.9%。财政继续增收，信贷稳中趋紧。1-4月，全区财政收入479.99亿元，增长33.4%，其中一般预算收入295.17亿元，增长30.5%。4月末，全区金融机构本外币各项存款余额12326.04亿元，各项贷款余额9631.46亿元。1-4月全区新增本外币贷款648.09亿元，同比少增58.37亿元。1.5广西房地产现状分析 “十一五”时期，广西自治区房地产开发市场总体呈现平稳较快发展态势，开发总量不断扩大，销售市场活跃，房价不断攀升，供求结构更趋合理，极大的改善了居民的居住条件，对我区城市化建设起到明显促进作用。1.5.1“十一五”时期房地产开发企业基本概况经过“十一五”时期5年发展，我区房地产企业规模不断发展壮大。截止2010年底，全区共有房地产开发企业3228家（2010年快报数），比2005年增加1498家。其中拥有一级资质的房地产企业9家，二级资质79家，三级及三级以下资质3140家，分别比2005年底增加6家、51家和1441家。涌现出中房集团南宁公司、广西荣和企业集团、广西保利房地产开发有限公司等一批实力雄厚、管理先进的典型企业。1.5.2“十一五”时期房地产投资情况在经历了“十五”时期的快速发展后，“十一五”时期房地产投资市场不断调整向前发展。2006年2009年，房地产投资分别完成369.98亿元、536.28亿元、626.68亿元、813.68亿元，2010年突破千亿元大关，达到1206.22亿元。“十一五”时期，房地产开发投资累计完成3552.85亿元，是“十五”时期的4.54倍，占全国房地产开发投资的比重从2005年的1.8%提高到2010年的2.5%，在全国的排位由2005年的19位上升2010年至16位；年均增长33.3%，增速高于全国8.4个百分点。在房地产开发投资快速增长的同时，房地产开发企业积极适应市场需求的变化，适度调整产品结构，住宅投资力度加大。住宅投资由2005年的190.77亿元增加到2010年的878.89亿元，占房地产开发投资比重由2005年的65.5%提高到2010年的72.9%，“十一五”时期累计完成住宅投资 2470.82亿元，是“十五”时期的5.0倍。“十一五”时期住宅开发投资年均增长35.7%，高于同期商品房投资增速2.4个百分点。住宅开发力度的加大，有效的改善了居民的居住条件和生活水平。1.5.3 “十一五”时期销售市场概况“十一五”时期，居民生活水平不断提高，刚性和改善性商品房需求不断增长，同时，随着东盟自由贸易区、北部湾经济区等大型开发区的建立建成，投资性商品房需求旺盛，我区商品房销售市场活跃，销售面积、销售额不断增长。销售面积和销售额分别从2005年的1344.01万平方米、280.26亿元增加到2010年的2793.92万平方米、995.19亿元，年均分别增长15.8%、28.9%。“十一五”时期，全区累计销售各类商品房面积10463.5万平方米，累计销售额达3113.52亿元，分别是“十五”时期的2.9倍和4.3倍。住宅成为销售主体。住宅销售面积从2005年的1231.89万平方米增长到2010年的2607.15万平方米，年均增长16.2%。20062010年，全区累计住宅销售面积9721.67万平方米，是“十五”时期的3.0倍，占同期全部商品房销售面积的93%，所占比例比“十五”时期提高2.4个百分点。随着国家对民生的关注力度不断加大，经济适用房等保障性住房投入的进一步扩大，“十一五”时期，全区累计销售经济适用房270.12万平方米，比“十五”时期增长49.9%；办公楼、商业营业用房和其它类型房屋分别累计销售85.55、494.66和161.63万平方米，分别比“十五”时期增长206.2%、88.4%和231.4%。同时，“十一五”时期，我区商品房销售结构不断细分，建立建成既有满足高端人群的“嘉和城”等别墅小区和“盛天国际”等高档精装修住宅，也有满足中低收入人群的 “碧翠园”等大型经济适用房小区。1.5.4“十一五”时期商品房价格趋势在自住型和投资型需求拉动和全国房价一片上涨的态势下，“十一五”时期，广西商品房价格也持续上涨，房价增速明显高于“十五”时期，广西商品房平均价格为2976元/平方米，比“十五”时期平均价格高1002元/平方米，年均增长8.6%，比“十五”时期高1.8个百分点。2010年全区商品房均价3562元/平方米，比2000年和2005年分别高2112和1548元/平方米。住房、商业用房性能品质的不断改善、人工和材料费用的不断上涨，也促进了房价的不断攀升。从各类房屋价格变化来看，2010年我区住宅均价为3382元/平方米，比2000年和2005年分别提高了2000元/平方米和1492元/平方米；办公楼平均销售价格为7828元/平方米，比2000年和2005年分别提高了5308元/平方米和3698元/平方米；商业营业用房均价为6981元/平方米，比2000年和2005年分别提高了4396元/平方米和2639元/平方米。其它类型房屋均价为3901元/平方米，比2000年和2005年分别提高了2412元/平方米和1866元/平方米。分地域看，南宁等大中型城市房价较高。2010年南宁市商品房均价5144元/平方米，比全区平均水平高1582元/平方米，比2005年高2539元/平方米，价格排全区首位，“十一五”时期年均增长14.6%；排在第二、第三的为北海市和柳州市，2010年两市的商品房均价分别为4228元/平方米和3882元/平方米，分别比2005年增加2528元/平方米和1705元/平方米。1.6 柳州市经济2011年第一季度概况柳州市总体社会及经济发展状况分析、2011年1-4月，柳州市全社会固定资产投资完成247.32亿元，增长17.8%。城镇固定资产投资完成233.12亿元，增长16.7%，其中基本建设投资完成98.3亿元，增长14.6%；更新改造投资完成91.68亿元，增长25.6%；房地产投资完成41.97亿元，增长6.5% 城中区实现地区生产总值80.95亿元，同比增长57.77%；全社会固定资产完成23.42亿元，同比增长59.10%；实现财政收入12.02亿元，同比增长38.16%，其中：完成地方一般预算收入10.81亿元，同比增长39%；城镇居民人均可支配收入18400元，同比增长13.94%，农民人均纯收入7533元，同比增长26.57%。各项主要经济指标均保持较高增长。1.6.1 “十一五”时期工业发展趋势“十一五”期间，柳州工业保持了强劲增长势头。2006年工业总产值突破1000亿元，2009年工业总产值再上2000亿元台阶，实现三年工业经济总量翻一番。2010年实现工业总产值2652.6亿元，比2005年增长2.16倍，年均增长25.9%，工业总量占全区工业总产值的22.8%，一直位居广西各城市之首。2010年工业增加值完成746.3亿元，比2005年增长2倍，年均增长24.5%。“十一五”期间，柳州市工业增加值年均增速分别快于GDP和财政收入9.1个百分点1.6.2 柳州房地产发展趋势2009年1-10月份，柳州房地产市场总投资达100.26亿元，同比增长了3.8%，楼盘均价超过3800元/平方米。2009年二手房方面也异常火暴，买家捂盘的现象屡有发生。进入12月份，中央政府针对楼市调控连连，从金融、土地、税收等方面，加强了楼市的调控，房开商的心再一次提起。总体来说“国四条”是对金融危机以来，国家对抑制房价过快上涨采取的一系列措施的重申和完善，从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳，拉开了中国房地产以拉动经济为主转向民生为主的重大转折。柳州是以自住型购房者为主的三线城市，投资投机性购房者只占极少数，因而在“国四条”中，大多柳州购房者更关注“增加普通商品住房的有效供给”、“加强市场监管”、“大规模推进保障性安居工程建设”的执行力度。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。2009年10月共办理商品房合同备案2203套，同比增长114.30%,环比增长13.91%，面积22.38万平方米，同比增长119.84%,环比增长速度8.17%;金额9.13亿元，同比增长145.07%,环比增长8.31%。其中商品住房1987套，同比增长148.69%，环比增长10.44%，金额8.04亿元，同比增长199.66%,环比增长13.40%。(二) 项目策划定位篇2.1项目市场定位该地块位于柳州市学院路延长线东侧，土地出让面积为25394.6平米，土地用途为城镇住宅用地兼容商服用地，该地块交通环境比较良好，周边设施齐全。该地块容积率为不大于1.8且不小于1.0。目前河东片区中主要以楼盘开发、学校、街铺、专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者的消费观念向休闲、文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高。河东片区远远适合不了当前多样化、个性化、追求休闲以及文化的消费趋向。将本项目规划成集购物、饮食、娱乐、时尚、园林休闲等功能于一身的现代化智能管理小区2.2项目SWOT分析2.2.1项目优势分析（S）（1）位置优势，本项目位于学院路附近，是市内成熟的商业区和生活区，交通便利，生活便利。（2）生活配套齐全，周边有银行、邮局、医院、学校、超市、商场及成型的居民住宅小区。（3）设计尚未开始，可以根据市场变动情况，重新定位，以降低项目的风险。（4）在建项目虽多，但风格类型各异容易聚集购买人气。（5）发展商信誉颇佳，容易树立健康的市场形象，对销售有促进作用。2.2.2项目劣势分析（W）（1）项目占地面积较小，容积率较高，会给环境设计带来一定难度。（2）周边在售楼盘较多，对今后的销售有一定压力。（3）项目区内原住居民，消费能力有限，对价格的承受能力较低。2.2.3项目机会分析（O）（1）市场对投资型的物业寄求增加。（2）客户对居住环境和综合素质的理性选择增强。（3）本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位。2.2.4项目威胁分析（T）（1）项目竣工周期晚于周边在建项目。 （2）区域内大型楼盘的推出对本项目会产生一定影响。（3）区域内期房的销售远不如准现房。2.3具体目标客户 （1）客户分析：中产阶级、来柳做生意的人、由于旧城区改造而需要购买新房的 （2）年龄： 25-40岁是购房的主流群体，占大部分；（3）家庭结构：以三口之家和两口之家为主；（4）家庭月收入：家庭月收入集中在30005000元，其次是2500元以下（25），5000元以上大概占12%；（5）家庭年收入：家庭年收入在3-5万元的占差不多1/4，5-10万元的占1/2，10万元以上的占1/4。2.4项目价格定位在房地产营销过程中，定价是最敏感、最重要的事，方案能否达到预期的利润，全在定价一举。价格的定位是讲究技巧的，而不能盲目一味地去定价。一般先行设置内部认购时期的价格，目的是摸清楼盘由价格表现的各项条件的市场接受程度。内部认购价可根据成本加成法，并参照附近地区楼盘价，以较低为好。如果市场表现踊跃，可在公开发售时作向上调整，幅度不可太大。如果市场表现冷淡，表明内部认购价格定高了，可以采取提高装修标准，或增加提供优质服务，或送管理费及其他附加费等措施吸引客户，争取公开发售成功。总之应使楼盘开售后，价格只升不跌，给予客户信心，使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望。 2.4.1项目价格原则（1）市场定位决定物业价格 (2)价格要符合市场环境(3)价格要符合经营指标(4)价格要保持一定的竞争性2.4.2具体项目价格定位价格承受弹性下限：平均为9000元/平米价格承受弹性上线：平均为10000元/平米取平均值为9500元/平方米考虑本项目推出时间，以及河东目前房价走势，未来物价上涨因素，未来1年房价有10%的涨幅.调整后目前价格为：9500元/平方米未来1期楼盘均价应定在：900010000元/平方米之间，一房一价后期推盘的价格可根据价格走势和市场反馈情况调整(三)项目规划设计策划篇3.1规划设计原则生态原则、持续原则、人文原则、发展原则、因地制宜原则、服务大众原则。3.2 建设项目规划设计布局（1）规划总用地面积约25394.6平方米，期中住宅82%,商业18%。（2）该地块使用性质为居住、商铺、服务。 （3）建筑层数：多层，小高层(建筑高度24米)。 （4）地块控制容积率为1.78，建筑密度为28%，绿地率35%。 （5）户型比列为90以下小户型80%，100-140大户型20%。3.3整体规划建议（1）尽可能地利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。（2）配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。（3）采取大尺度的手法处理，追求小区形象的统一感。必要时可利用景观轴线法加以控制。（4）鉴于小区西南两面临街，应尽可能考虑小区内环境的营造。（5）提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。3.4户型设计建议（1）公寓的主力户型，主要空间控制在下列面积范围之内较为合理：一居室：60平方米建筑面积。两居室：100平方米建筑面积 （2）在产品设计中，基本遵循上述面积指标，不追求夸张的居室面积。（3）在某些空间设计中，如果确有极强烈的特点，在市场上会有较好反响，也可以不必墨守上述指标，在户型内部保留灵活调整的余地。3.5项目配套建议3.5.1体育配套生命在于运动，要有健康的体魄，一定少不了运动。所以，小区内拥有锻炼运动场地，健身房，羽毛球场和网球场小区景观草坪，游泳池（经过调查发现游泳池对住宅档次有一定作用）3.5.2休闲娱乐配套现代都市的人民随着生活品味的增高各种要求也随之增高，追求生活节奏合理的同时更注重闲情雅致的享受。为了缓解客户的各种压力，满足其心理上的要求，我们就必须给其提供更多的休闲配套设施，于是小区内自然也少不了，小区有娱乐休闲室，儿童游乐场地及设施，图书馆等。3.5.3生活配套生活顾名思义我们肯定离不开生活配套，小区生活配套齐全有超市，菜市，商店，幼儿园，满足业主的生活需要。（四）项目融资策划篇4.1设计项目融资模式的基本原则（1）争取适当条件下的有限追索融资（2）实现项目风险的合理分担（3）最大限度地降低融资成本（4）实现发起人对项目较少的股本投入（5）处理好融资与市场之间的关系（6）争取实现资产负债表外融资4.2 项目融资结构项目采用的是在自有资金基础上实行募集招商引资及金融借贷的融资结构。项目原则上还是属于本房开公司所有，所有的盈利与否，法律责任还是由本房开公司一力承当，实行多渠道的融资结构目的就是为了加强项目的资金实力，降低项目风险，确保项目顺利开发盈利。目前来看，世界上已有上百个BOT项目在招标，谈判，建设或运营。这种新型的融资模式可以广泛地运用到码头，物流，机场，桥梁，电信，铁路，供电，污水处理等不同项目。当然，房地产也不会例外。因此本项目采取BOT融资模式是最佳选择之一。4.3融资模式融资模式为BOT融资模式，BOT融资模式说起来貌似很简单，可实际操作起来一点也不容易。盖世龙庭最为BOT项目至少有几十个合同需要谈判、起草、和签订，包括特许权协议、融资合同、承包合同、供应合同、技术合同、管理合同等，各方关系复杂错乱，我们一定要合理区分运用。BOT运行程序可以分为三个阶段，即准备阶段，实施阶段和项目移交阶段。其主要内容概况如下；项目立项条件，资格预审工作，招标文件编制，招标书内容格式，特许权协议内容详解。4.4项目风险防范4.3.1完工风险的防范超支风险，延误风险以及质量风险均是影响我们房地产项目竣工的主要风险，这就称为完工风险，对房开公司而言，控制它们最好的办法就是要求施工方法使用成熟的技术，并要求其在一个双方同意的进度内完成，或者要求其在一个自己能够接受的范围之内承受相关的法律责任。详细说来，规避这类风险主要的方法有：利用合同形式最大限度来规避，利用担保来规避，利用远期合约来规避。4.3.2市场风险的防范降低市场风险的主要方法要从你房价和成交量入手。详细操作有；要求项目有长期的销售协议、长期销售协议和融资期限一致、定价充分体现在通胀、利率、汇率等变化。4.3.3金融风险防范对于金融风险的防范和控制是运用一些小金融工具，现阶段我国房地产环境来言控制金融风险的方法不多。在项目实际建设中，项目收入的往往是人民币，这就存在着成本和利息的说法。在这个通胀紧张的年代，很多隐性的因素往往会把资金无形的缩水，减少项目的收益。所以我们要运行的过程中要合理使用期权，使项目具有更大的灵活性，加强风险的管理能力此外处理好汇率和外汇之间的关系。通过有效的条约限制资金的过度流通，必要时通过保险的手段来进一步降低项目的风险。(五)项目营销策划篇5.1形象定位本项目，意在打造成，适合人居的，给人舒适感、归属感的梦想家园。这是一个完全属于自己的，由自己建造的梦想家园，本楼盘的所有住宅提供精装修的，但是这个精装修时根据客户的要求来进行的。5.2形象策划房地产项目形象策划是指房地产项目有别其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现，其核心是包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。5.3广告策划针对房地产项目的宣传推广工作，具体包括如下策略：(1)在开盘推广时机确定后，在正式发售之前先行竖立路牌、路旗、灯箱等户外媒体；同时，开始进行广播及少量报纸软性宣传，预告本项目即将推出，劝告投资者切莫匆忙选择，以等待更完美的置业方案。(2)正式开盘后采用报纸、杂志、广播等大众传播媒体为主媒体，广为宣传，制造声势，塑造物业形象。(3)为使消费者对本案有特别深刻印象，并促使消费者能立刻抵达现场参观，须在适当时机进行促销活动，吸引大量人潮，以期创造销售高峰（特别是针对商铺部分）；同时，当项目推广工作达到一定阶段时，为促使犹豫不决之客户早下决心，或期望通过已成交客户带来新客户时，亦应举办适当的促销活动。(4)采取派发宣传单页的形式，针对本市东部地区各写字楼派送精美、具有说服力的印刷品，使商品信息确实到达目标对象；同时，激发其好奇心和购买欲望，以吸引其拨打售楼电话并到现场参观。(5)现场售楼处布置具有亲切感的接待中心、精美的图表、气派的户外广告，以吸引路过的目标对象，并使得参观者受到强烈的感染，并使其留下深刻的印象。同时特别挑选能力强、经验丰富、熟悉市场的业务员作为接待人员留守现场，进行销售，并加强追踪访问作业，形成高效率的销售网。根据项目推广销售的不同阶段，采取不同的策略及策略组合。5.4销售人员培训由销售公司统一制定，在开盘前3个月里统一培训。打造强有力得销售团队。5.4.1明确培训需求所有的培训工作发起于培训需求，培训计划的制订同样要来源于培训需求。培训需求来自于两方面，一方面是为满足来自企业对员工工作能力提升的要求而确定的培训；另一方面是员工为提高自身工作能力而提出的培训需求5.4.2实施培训制定培训计划后，要进行培训前的充分准备，作为培训负责人要在培训前申请培训所需培训所用的费用、教材、资料、培训设备、培训讲师等。实施培训期间，要提前通知到受训员工培训的内容、时间、地点、课堂纪律、培训讲师等情况。所有培训的出席、考勤应同正常上班一样对待。(六)品牌策划篇61品牌的含义品牌是一个名称、名词、符号或设计，或者是它们的组合，其目的是识别某个销售者或某群销售者的产品或劳务，并使之同竞争对手的产品和劳务区别开来；品牌最持久的含义和实质是其价值、文化和个性；品牌是一种商业用语，品牌注册后形成商标，企业即获得法律保护拥有其专用权；品牌是企业长期努力经营的结果，是企业的无形载体。6.2房地产品牌资产的重要性。品牌在我们的日常生活中是尤为重要的，在作为支柱产业的房地产业中作用更体现明显，主要有：（1）对资讯加以处理；（2）增强顾客决定购买时的信心；（3）提高顾客的满足感； （4）提高行销计划的效率；（5）创造品牌忠诚度，使顾客成为常客 ；（6）提高售价及边际效用；（7）子品牌多样化，共享资源，节约推广成本；（8）创造交易优势；（9）创造竞争优势；（10）品牌可以输出。我们在开发经营的过程当中，要做好自我的品牌，就是要有差异性，要鹤立鸡群，做到有特色，要争取进入无竞争领域，或者是局部无竞争领域，那么你的企业就相对的成功了。如果不能鹤立鸡群，你至少要跟上你的追赶者，否则的话你永远不能获胜。此外还要注重房地产品牌的创造方式，让其真正运用到实际的操作当中去。6.3房地产品牌策略塑造房地产企业品牌的构建，是一个需要深思熟虑的问题，因为构建的品牌可能影响一个企业的生存与发展。以对自身的品牌进行精准的定位，坚持品牌持续，品牌创新，企业优质的品质、无微不至的服务、良好的形象与管理等各个方面的不懈努力来实现创造完美房地产品牌。6.4品牌传播房地产品牌传播是房地产品牌运营中非常重要的方面。从现代营销学的认识,从消费者角度,可以认为房地产品牌是消费者对房地产企业所传播的其产品或服务信息认识和感受的总和,包括名称、属性、价格、声誉、行销和广告方式等,是个产品或服务因为消费者对它的信任而建立的一种与消费者持续上升的关系。这就强调了在房地产营销传播中要注重品牌诉求的传播方式,要重视与消费者双向沟通,而不是单向推广。(七)运营策划篇7.1物业管理7.1.1服务标准 （1）在制度上，加强盖世小区安全管理，建立24小时值班制度，设立服务热线，接受业主和使用人对盖世物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录，争取最大的业主满意度。（2）合理安排人员定期调查，定期向住盖世小区内用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。（3）建立落实维修承诺制，以及问责制，零修急修及时率98%，返修率不高于3%。（4）每季度公开一次物业管理服务费用收支情况。 （5）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 （6）每个月例行2次盖世小区公益服务7.1.2房屋管理及维修养护（1） 盖世小区内栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图及人性化路标指示牌。 （2） 物业外观新颖完好、整洁大方、外墙无脱落，文明，无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3） 小区内中央空调及线路安装统一。7.1.3共用设备管理（1）供电系统。安装智能的供电系统，合理有效用电，加强管理，运用新型低碳电力设备。保证盖世小区内正常供电保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患，停电提前2天通知盖世用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每2年检测1次。 （2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除，消除安全隐患。 （3）消防系统。24小时值班；安装智能消防系统，加强监考，设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，提高盖世小区内居民的消防意识，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。 （4）给排水系统。定期给水池进行消毒，每季度年清洗盖世小区内水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前2天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。盖世小区内安装智能用水管理系统，确保不浪费一滴水，不污染半滴水，提高小区内用水的利用率。7.1.4共用设施管理。盖世小区内共用配套服务设施完好，节能环保，实用性强，楼道等