河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》商业房地产估价的技术路线和难点处理测验考试试题.doc

河南省2015年上半年房地产估价师案例与分析：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列属于流动资产的是。 A：长期投资 B：固定资产 C：无形资产 D：应收账款 E：执行层的组织协调 2、王某拟购买一套面积为120、单价为7800元的住房，首付款为30，其余申请年贷款利率分别为4.8和7.2的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。 A：1297.91 B：3584.01 C：4881.93 D：5158.71 E：借款合同3、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：6203万元 D：6713万元 E：工业用地的监测点评估价格 4、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与_。 A意愿 B途径 C能力 D动机5、折价处置抵押房地产的，应当参照_。 A原购买价 B重建价格 C重置价格 D市场价格 6、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊的共有建筑面积为25该套住宅每平方米建筑面积的价格为【2004年考题】 A：1667元 B：1765元 C：1875元 D：2000元 E：工业用地的监测点评估价格 7、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率45；一般概率35；不好的概率20。则该项目的期望值为万元。 A：2677.50 B：3680.60 C：4003.50 D：5356.80 E：借款合同 8、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。 A：成交价格 B：理论价格 C：评估价值 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格 9、住宅质量保证书对于保修项目的保修期限约定为3年的是_。 A门窗翘裂 B卫生洁具 C供热、供冷系统和设备 D屋面防水 10、下列关于保险的职能说法有误的一项是_。 A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人 B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件 C在各种保险中，政策保险最能体现分配职能 D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力11、行政裁决应当自收到申请之日起_日内做出。 A15 B30 C45 D60 12、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 13、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。 A住房公积金管理中心 B住房公积金管理委员会委托的银行 C各个单位 D全体职工14、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是_。 A相对较高的收益水平 B得到税收方面的益处 C提高投资者的资信等级 D良好的流动性 15、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。 A利润为零 B最高运营费用比率 C最大费用 D允许的最低经济效益指标 16、已知某房地产的土地取得成本1 500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的销售利润率为。 A：36 B：6207 C：7347 D：80 E：工业用地的监测点评估价格 17、纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起日内缴纳耕地占用税。 A：15 B：30 C：60 D：120 E：执行层的组织协调 18、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有_。 A长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算 C长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 19、维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由_代管。 A当地财政管理部门 B当地税收主管部门 C当地房地产行政主管部门 D物业公司 20、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。 A：谨慎原则 B：替代原则 C：合法原则 D：最高最佳利用原则 E：工业用地的监测点评估价格 21、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换67元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换64元人民币)。 A：1051 B：1096 C：1100 D：1147 E：工业用地的监测点评估价格 22、下列不属于我国信托机构开办的业务是。 A：信托业务 B：委托业务 C：代营业务 D：外汇业务 E：执行层的组织协调23、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9，则该房地产的收益价格为。 A：195万元 B：210万元 C：213万元 D：217万元 E：工业用地的监测点评估价格 24、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的_设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。 A房屋建筑物 B土地使用权 C在建工程 D房屋期权25、企业所得税的税率为_ A17% B20% C25% D30%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40，总建筑面积为6800。当地同档次宾馆的综合造价为3000元，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。 A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同 2、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为_。 A成本加成定价法 B目标定价法 C撇脂定价法 D认知价值定价法3、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括_。 A估价目的、估价原则、估价对象 B估价目的、估价原则、估价时点 C估价原则、估价对象、估价时点 D估价目的、估价对象、估价时点 4、房地产开发前期的规划管理包括。 A：开发项目的选址定点审批 B：规划设计条件审批 C：规划设计方案审批 D：核发建设用地规划许可证 E：核发建设用地批准书5、建筑材料与水有关的物理性质有等。 A：孔隙率 B：抗渗性 C：抗冻性 D：弹性和塑性 E：耐磨性 6、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个_的价值。 A特定时段 B任何一时段 C特定时间 D任意时间 7、保险的基本原则不包括_。 A最大诚信原则 B最低保险原则 C保险利益原则 D近因原则 8、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D9000 9、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为_。 A拍卖价格招标价格协议价格 B拍卖价格协议价格招标价格 C招标价格拍卖价格协议价格 D招标价格协议价格拍卖价格 10、我国经营性金融机构，包括。 A：商业银行 B：政策性银行 C：非银行金融机构 D：中国银行 E：中国人民银行11、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题) A：能量污染 B：感觉公害 C：生活污染 D：局限性污染 E：空气污染 12、_是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。 A中介管理机构 B房地产管理机构 C房地产估价机构 D房地产质量管理机构 13、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。 A概率分析 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠杆分析14、取得建设用地使用权的途径包括。 A：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得 B：通过国家出让方式取得 C：通过房地产转让方式(如买卖、赠与或者其他合法方式)取得 D：通过土地或房地产租赁方式取得 E：通过土地抵押方式取得 15、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。 A：建筑平面布置 B：朝向、楼层 C：环境景观 D：土地开发程度 E：房屋完损等级 16、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。 A：交通便捷程度 B：朝向、楼层 C：周围环境和景观 D：建筑规模 E：外部配套设施 17、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应_。 A大于名义利率 B小于名义利率 C等于名义利率 D等于周期利率 18、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为。 A：时点指标 B：相对指标 C：时期指标 D：平均指标 E：执行层的组织协调 19、下列属于建筑物折旧的是_。 A物质折旧 B功能折旧 C经济折旧 D结构折旧 E性质折旧 20、下列不属于金融范畴的是_。 A货币 B信用 C商品 D银行 21、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。 A：商品住宅小区用地 B：加油站用地 C：县人民公园用地 D：军事设施用地 E：造纸厂用地 22、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为_元/m2。 A3000 B2700 C2914 D250023、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。 A：收益法中预测未来的租金 B：市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整