吴江市汾湖区域房地产市场商业市场市场调查研究报告.ppt

吴江市汾湖区域房地产市场商业市场市场调查研究报告 一 区域发展背景 1 区域简介 2 区域经济分析3 区域产业分析 4 区域房产市场介绍5 小结 区域简介 吴江东 上海西 受上海半小时经济圈辐射 区域位置优越 是上海向长三角腹地和环太湖经济圈辐射的阵地前沿 开发区行政管辖面积258平方公里 人口25万 江苏省最大镇区 其东临上海 西濒太湖 南接浙江 北依苏州 地处江苏 浙江 上海 两省一市交汇的金三角腹地 是中国沿海和长江三角洲经济圈的中心区域 临沪 经济圈中最具地理优势的地区 在上海半小时经济圈内 直接接受上海经济发展的辐射 临沪半小时经济圈 五镇合一 汾湖镇是吴江市所辖的9个镇之一 2003年 金家坝镇 莘塔镇并入芦墟镇 北厍镇并入黎里镇 2006年10月12日 芦墟与黎里两镇合并 成立汾湖镇 与 江苏吴江汾湖经济开发区 区镇合一 汾湖就此步入快速发展轨道 区域简介 实在的江南水镇 历史悠久 优良的生态环境利于汾湖长期有效的经济发展 汾湖镇区水域图 黎里古镇 汾湖镇又文字可考的历史有2500余年 历史文化悠久 历史 上出过进士 举人 贡生数百人 是晋代文学家张翰 现代爱国主义诗人柳亚子故里 全区258平方公里 水域面积占总面积的38 汾湖镇区范 围内 水域面积众多 是房地产开发的理想区域 新的中央城区拥有大渠荡 三白荡 元荡 洋砂荡等众多水 域 城市依水而建 张扬着水乡特色 特别适宜于居住 区域简介 交通发达 对外交通动线优良 良好的经济发展首先要确保对外的便利及通达度 陆路交通 沪苏浙高速 318国道 苏嘉杭高速 苏嘉杭高速复线 苏同黎一级公路 227省道 三条高速在区内均设有互通和出入口 通过高速 至上海市中心30分钟 杭州60分钟 苏州20分钟 航空交通 距离虹桥机场53公里 浦机场106公里 硕放机场40公里 萧山机场150公里 禄口机场226公里 港口及水路 距离上海港80公里 乍浦港100公里 张家口港140公里 宁波港340公里 太浦河 京杭运河 区域简介 汾湖城市定位为虹桥副中心 乐居新天地 有效对接上海产业 区域发展迎来新机遇 汾湖高新技术开发区广告宣传形象 一是大环境的优势汾湖是吴江的东大门 是吴江融入上海的主阵地 直接接受上海辐射 二是生态环境的优势黎里和芦墟古镇街区具有深厚的文化积淀 是一座古典与现代完美融合的生态滨水新城 三是融入上海具有一定的基础已实现与上海的电信 移动通信和公交的对接 四是产业相融 汾湖积累了一定的产业基础 目前主要有电梯为主的装备制造业 通信电缆为主的IT相关产业和食品加工业 未来将重点发展以新材料 新能源和生物 医药为主的新兴产业 以服务外包和总部经济为重点的现代服务业正在加速崛起 上 海产业 前 沿阵地 外溢转移 汾湖承接 新材料 新能源 生物医药服务外包 总部经济 区域经济 经济总量及工业生产总值稳步健康发展 后续随着产业升级及招商力度的增加 会有较大的发展前景 经济发展稳步 工业发展迅猛 在十一五 期间 GDP和工业生产总值年均增幅15 和19 左右 总体增长势头较好 2011年全年经济开发区国民生产总值为 160亿元 工业生产总值为506亿元 环 比都有不错的增幅 区域经济 基础设施建设快速 居民可支配收入高 为消费市场和房地产市场提供有力经济支撑 I II 城镇和农村年人均可支配收入逐年增加 至2010年分别为30928元 人和15288元 人 良好的居民可支配收入 对于消费市场是有力支撑 居民消费力强 社会固定资产投资理念增加 各项基础设施配套建设到位 为汾湖发展奠定良好的支撑 2009年汾湖全社会固定资产投资为53亿元 较上年增幅19 5 区域产业规划 吴江下辖各个镇区自身优势产业明显 其中项目所在汾湖区域以汽配产业规划发展为主 镇区松陵镇同里镇汾湖镇横扇盛泽镇桃源镇震泽镇七都镇 主导产业电子信息产业制造基地电子信息产业制造基地 旅游汽配集中区羊毛衫生产基地和缝纫机及零配件制造基地丝绸纺织生产出口基地服装生产基地服装生产基地电缆光缆研发生产基地 I II 吴江9个镇区都有自身优势产业 在差异化发展的同时 保持产业产值稳步增涨 就产业发展来看吴江的丝绸纺织和线缆是最有知名度的产业 区域产业规划 省级经济开发区 二产制造业是目前主力发展 依托上海经济辐射优势 未来向三产现代服务业方向发展 1997年汾湖经济开发区获批省级开发区 现阶段 整个汾湖经济开发区目前共有企业2800余家 基本形成以装备制造 电子资讯和食品加工三大支柱产业 先后成功引进德国大众 日本丰田等世界500强企业和康师傅 如家酒店等一大批国内外知名企业 未来发展 汾湖经济开发区未来发展将以新能源 新材料和生物医药等三大新兴产业为主 以服务外包和总部经济为重点的现代服务业 未来汾湖经济开发区发展将以第三产业为主 房地产行业作为第三产产品会得到有效的提升 目前雏形 如家酒店运营总部和欧圣集团 中国 运营总部两个项目已开工 国际服务外包园区 吴江汾湖科技创业园 另外还有塞维拉 中国 总部 爱慕集团华东区结算中心等5个项目签约 和发展 目前开发区内有两家上市公司 产业的提升 高端人群的有效吸纳 区域内人群整体素质普遍提高 区域房地产 目前汾湖房地产开发以及进入到快速发展后的调整期 后续发展进入到品质 档次及开发理念竞争时代 2005 2010年高速发展期 汾湖区域内众多的湖景资源为高端别墅类产品发展提供了强大支撑 一些列别墅产品在这期间陆续推出 也赢得了不少的客户青睐 随着国家对别墅类地块的控制 该类地块减少 代表项目江南岸 大众湖滨花园 绿洲半岛 琉园 2010年之后调整期 在经历了区域房地产市场高速发展之后 市场需要新的调整 从原先以别墅类为主流产品时期转变为以品质型住宅产品为主流的片区市场 后续市场竞争逐渐趋向于综合竞争力 代表项目月亮湾 华府壹区 致源海公馆 2000 2005年起步期 逐渐开始有房地产开发建设 集中于老镇区 量体少 不能形成一定规模 主要房地产开发集中在安置房建设上 多数当地居民对于商品房概念的认识度较低 代表项目当地建设的安置房小区以及老镇区沿街商铺及商品房 区域房地产 汾湖区域湖景资源丰富 房地产开发基本集中于沿湖周边 现阶段大渠荡生态公园开发量较为集中 维恩娜湖月亮湾 华府壹区 海公馆 项目地块湖滨雅园明珠花园目前区域内主要在售楼盘有6个 项目周边住宅楼盘价格表 项目名称海公馆华府壹区月亮湾维纳恩湖明珠花园湖滨雅园 占地51013 27 34 16 总建7 72522 42 268 总户数6561448220073542261 产品多层小高层小高层高层多层小高层高层别墅别墅多层高层别墅 面积区间85 12597 18840 80 首批 270 330120 333250 400 售价6800 现房 8000 10000酒店式公寓700013000顶复57008000 10000 首批开盘2010年12月2011年6月2011年10月2008年8月2009年12月2009年5月 备注在售在售在售在售尾盘尾盘 I 普通住宅产品价格在8000元 平米左右 较去年市场价格有一定提升 II 在售产品以小高层和高层为主 别墅类产品销售节奏较缓慢 市场缺乏新项目入市 III 大渠荡生态公园 沿湖部分已基本开发完毕 后续房产开发将逐步向北部区域转移 汾湖新天地周边 华府壹区住宅价格项目名称 华府壹区位置 汾湖镇重庆路1号开发商 苏州中杰房地产有限公司 占地 100000平米总建 250000平米 一期尾盘 二期在建 物业形态 小高层高层面积区间 97 188平米销售价格 8000 10000元 平米核心卖点 品质 档次 湖景项目概况 汾湖目前最高标准打造的地标性高层建筑群落 约25万平方米纯石材 部分真石漆点缀 经典巨制 新古典主义风格华丽再现 超大面积的中央景观广场 保证每幢建筑的景观视觉 近2000平方米高级私属会所 整体项目依湖而建 周边配套设施完善 客源特征 较高的房价也使得客源的经济实力较高 本地及上海方向客户购买比例相当 上海方向客源以投资兼度假需求为主 自住客户多位离退休年纪较大 限贷措施致使上海方向客户有所减少 乐购超市 汾湖新天地 汾湖新天地周边 华府壹区沿街商铺价格华府壹区沿街商业一期概况 总体量 3200平米左右总套数 25套 开盘售罄 楼层 1 2F面积区间 100 200平米 主力面积 100平米华府壹区商业实景销售均价 整体均价18000元 平米 乐购出口对面商铺均价20000元 平米 区域房地产 小型普通住宅项目 处于新镇核心区 周边未来配套齐全 临近学校是项目最大卖点 项目名称 致源海公馆 位置 城司路555号 临重庆路 开发商 苏州银城置业有限公司占地 49641平米总建 76945平米 物业形态 小高层高层面积区间 85 125平米 销售价格 6800元 平米 一期现房 核心卖点 学区 水景住宅 项目概况 地块南临甘溪市河 东临海南路 是汾湖经济开发区规划中的商务商贸 高尚住宅区的核心板块 以ArtDeco建筑风格 欲打造汾湖最纯粹的ArtDeco风格城市公寓 整个建筑以简洁流畅 挺拔向上的线条 强调了对称的构图 干净利落 客源特征 首批推出产品以小高层为主 面积以90平米为主力 小面积产品低总价的优势使得客源多数以本地工作或生活的原住民和外来打工者为主 上海客源比例略低于本地客源 客源购房动机与华府壹区基本一致 区域房地产 商品房购买客源本地客群及上海客群比例相当 上海客群以投资或度假为核心购买目的 自住比例偏低 通过对大渠荡周边四个项目实地调研 对于购买客户的回答基本一致 客群存在以下明显特征 客户比例华府壹区汾湖本地客源与上海客源比例相当 只存在个别楼盘本地比例略大于上海区域情况 致源海公馆湖滨雅园明珠花园 购买目的本地原住民及本地外地客群以自住为核心 上海方向客群以投资为主 约占6成 部分兼顾度假需求 上海自住客群以离退休老年人为主 看中区域环境 选择汾湖养老 近期行情汾湖非限购令政策执行区域 但执行限贷政策 对于上海客户的购房需求有较大的影 响 近一年来 汾湖区域上海购房客群明显减少 购房多以一次性付款为主 就发展商业来说 对上海方向客群 需大力争度假及养老类客户 项目定位要有针对性 区域房地产 从统计的土拍资料来看 作为镇区市场 房地产发展速度偏慢 商品住宅土地供给量偏少 小结 I II III 汾湖周边交通动线发达 到达周边城市通勤时间段 良好的交通优势是区域经济发展的良好支撑 产业规划符合区域发展 未来发展以三产服务业为主要方向 具有高技术含量 受上海半小时城市经济圈辐射 经济打动明显 近距离上海 未来经济发展潜力巨大 区位佳 交通优良 产业发展及规划起点高 经济发展潜力巨大 1 2 虹桥副中心城市定位 结合自身产品基础 新兴产业提升人口综合素质 I II 区域城市定位虹桥副中心 接收上海产业辐射 未来重点发展三产现代服务业 对于区域人口综合素质的提升有重大帮助 汾湖已经形成一定的产业基础 电梯为主的装备制造业 通信电缆为主的IT相关产业和食品加工业 以工业为基础的产业工人数量较多 盘活区域民生消费市场 但整体消费能力较弱 I II 就汾湖房产市场调研来看 上海和本地客群比例相当 其中上海客群以投资为主 自住比例较少 本地客群基本自住 自住需求的上海购买客群 以年纪较大的养老需求为主 看中区域自然环境 另外少部分客群有节假日度假需求 3 房产市场外区域客户比例高 购买目的导致滞留本地消费比例较小 二 汾湖商业市场调研 1 主要商业点分布2 商业业态特征3 商业租金分析4 新商业体分析 5 消费人群特征分析6 汾湖商业发展趋势7 小结 商业分布 按照商业分布特点 将地块周边区域商业划分成以下四个区域 现阶段镇区低端商业是主流 4 1 2 3 I II 就地块区域实地走访 选取地块南北方向区域作为本次商业重点调研区域 芦墟老镇区域是目前区域商业最成熟区域 租金价格及商业人气为最高 但市场形象落后 莘塔镇商业体量及档次为地 块周边最低 III 芦莘大道商业区 主要集中于道路两侧 周边其他道路商业 IV 氛围弱 从汾湖商业发展来看 大渠荡生态公园周边因新城市规划 档次及品质保证 未来汾湖高档商业中心 商业业态特征 芦墟老镇区 中低端商业为主 商业氛围区域最好 服饰 零售等民生类商业是主体业态 客户外溢消费机会小 芦墟老镇主要商业分布 商业业态特征 芦莘大道 与芦墟落镇区商业业态有一定差异化 餐饮是该区域主力业态 超市竞争激烈 所存在量体较多 KTV 商业业态特征 大渠荡 中高端商业逐步兴起中 北岸沿湖商业正兴起中 业态及市场档次定位区域最高 商务化 高端化成为大渠荡商业主体特征 项目地块 I II 大渠荡区域商业为近两年刚兴起区域 整体档次以中高端餐饮为主 其中以鲍鱼先生为最高档次代表 因良好的景观资源和城市发展规划 商业业态区域中高端 主要针对区域有实力的消费客层 III 初步从已运营商业业态来看 以餐饮和娱乐休闲为主 商务宴请是主要市场需求方向 IV 随着开发深入 大渠荡周边区域市场影响力得到有效加强 商业业态特征 大渠荡南及东侧商业经营业态概况 大渠荡周边逐步形成餐饮和娱乐休闲为主的商业业态 档次定位及形象明显高于周边其他区域 商业业态特征 莘塔镇 商业档次低端 普通零售为主力业态 整体商业规划杂乱 消费客群集中集中于本镇常住居民 辐射能力最弱 新怡佳购物广场 项目周边商业租金 区域各商业区主街道租金概况 因商业发展程度不同 租金呈现南高北低现象 从未来发展形势来看 大渠荡周边商业租金将是区域最高 新商业体 乐购超市 汾湖最大量体超市 政府投资规划 乐购投入使用 将有效改变区域商业格局 提升周边商业人气 带动商业升级换代 乐购项目简介 项目总投资1 5亿元 占地面积22000平方米 卖场营业面积达到到9000平方米 是一家集休闲购物于一体的综合性卖场 目前已开业 将有力集聚商机和人气 助推汾湖高品质商务型 生态型中心城区的建设 I II 乐购免费班车长线路基本集中于西部及北部 黎里及北厍都有涉及 对于南北部芦墟老镇和莘塔镇 乐购快捷班车密度相对 较高 短距离消费客群是乐购重点抓去对象 III 班车最早时间为早上7点10分 最晚为晚上8点50分 充分照顾到客户购物需求 新商业体 乐购超市 班车基本辐射全汾湖 通过免费交通动线 吸纳大量外部消费客群资源 充分盘活大渠荡周边商业消费市场 乐购快捷班车的运行对于项目后续民生类业态有较好的消费客群量支撑 利好作用明显 乐购超市 项目地块 新商业体 华府壹区沿街商铺 受乐购超市利好 商业价值提升明显 产品小面积低总价营销策略 首批商业开盘当日全部售罄 华府壹区沿街商业一期概况 总体量 3200平米左右总套数 25套 开盘售罄 楼层 1 2F面积区间 100 200平米 主力面积 100平米华府壹区商业实景销售均价 整体均价18000元 平米 乐购出口对面商铺均价20000元 平米购买客源 本地客户为主 少部分浙沪客户 投资为主需求 客户职业以私营业主 镇区商业经营户等 消费人群特征 受自然 历史和距离等因素阻隔 周边区域商业聚集区有着明显的封闭特性 商业服务及消费呈现本地小范围化 辐射能力弱 芦墟老镇区家乐房产中介老板陈肖萍 芦莘大道弘居房产中介老板陆凌涛 318 消费客群特征 二产工业发达 产业工人众多 中低端商业成主力消费业态 后续产业深化转型 中高端业态需求逐步扩大 经过一定时期的发展 目前汾湖经济开发区共有企业2800多家 其中民营企业2400余家 外资企业400余家 良好的发展势头也带动了外来人口向汾湖片区导入 先后成功引进了德国大众 日本丰田 瑞士雀巢 荷兰喜力 三菱商事 爱世克斯 阿姆斯壮 斯必克等世界知名企业和康师傅 欧普照明 如家酒店 亨特陶业等一大批国内外知名企业 区域人口消费特征 商业发展趋势 经济发展带动商业档次提升 产业转型提升业态档次 商务商贸区规划促进品质商业聚集化 地块所在区域为汾湖未来行政中心 商务商贸区规划 整体规划优良 前景看好 5个 关键因素关键利好因素带动汾湖商业向上提升 品质 档次及规模商业聚集成发展趋势 乐购超市辐射力强劲 带动汾湖商业发展 大渠荡沿湖景观商业带规划 带动区域商业档次提升 工业基础雄厚 重点规划现代服务业 省级外包服务产业园已运行启动 产业带动人群素质提升 汾湖经济发展迅速 2011年全年GDP较上年增幅约14 工业产值增加约100亿元 虹桥副中心城市定位 近距离上海 受上海产业及经济辐射 人群互动得到有效加强 提升消费能力 小结 I II 地块周边商业呈片状分布 因历史 交通动线和其他因素制约 客源消费基本集中于本地小范围内 商业片区间消费客群互动性差 商业业态以中低端民生类业态为主 满足周边常住人口日常消费 对于外区域消费客群拉动型弱 整体商业需要有效提升 片区商业消费市场封闭性强 消费客群互动性差 中低端民生类业态为主力 1 2 商业租金呈现南高北低 大渠荡周边因整体档次提升 未来商业租金最高片区 I II 通过实地市场调研 目前租金最高区域为芦墟老镇区 核心地块租金达到150 160元 平 月 最低为北部莘塔镇 最高租金在60 80元 平 月左右 大渠荡周边因生态资源优势 商业档次较其他区域有明显提升 但因刚起步发展 租金市场相对较低 随着区域城市建设加速 高水平商业集中 必将是汾湖商业租金最高板块 I II 经济发展 产业转型 传统的商业业态已经不能满足市场需求 乐购等一批高质量商业入市运营 带动区域商业转型 地块区域作为商务商贸区规划 商业规划体量大 档次高 未来建成后 商业项目集中 聚集效应 利于辐射范围扩大 成为汾湖商业新商业中心只是时间问题 3 商业升级势在必行 商务商贸区规划 未来汾湖商业中心 发展战略推演 1 在运营商业以低端民生业态为 1 项目量体较高 较多铺位面 本体特性 商业环境 主 零售和餐饮为主力 2 片区商业内 消费客群封闭性强 客户小范围内消费 外溢性弱 3 大渠荡区域商务商贸区城市规划 未来商业量体较多 4 地块周边已经逐步有中高端商业营业 成熟需要时间 积分割较大 对于商业运营有较高难度 2 拥有极佳的一线自然湖景 增加项目价值 3 地块规划总建为区域规模最大量体商业体 4 商业量体及规划 有望成为区域商业地产标杆 本项目承担着区域商业转型升级重任 项目稳步推进发展是重要前提 大渠荡 发展战略推演 一线湖景低密度商业体 项目规划形态业已占据区域制高点 品质档次有保证项目规划效 果对比汾湖各商业片区商业实景 发展战略推演 产业升级换代中 现代服务业重点发展 整体人群素质提升 消费能力提高 产业升级 产业转型 发展战略推演 政府重点规划商业 打破区域消费客群封闭性特征 利好大渠荡区域商业发展 大体量商业 改变汾湖商业格局 促进商业升级换代 免费班车 打破消费客群封闭性 利好片区商业发展 地块位置 地块位于汾湖行政中心核心位置 大渠荡北部 拥有优良朝阳面景观资源 综合优势助推地块价值提升 对于周边人群集中起较好作用 汾湖镇行政中心城区核心区城市设计图 I II III 大渠荡是汾湖新镇区最重要的景观节点 目前环湖景观带已经完成建设并投入使用 作为汾湖市民重要的室外活动场所 便于集中镇区人群 大渠荡因良好的景观资源规划 已成为汾湖最知名区域 起景观地标作用 项目地块大渠荡生态公园简介 芦墟大渠荡生态公园面积约50万平方米 水体面积占3 5左右 所有景观均围绕湖岸展开 公园为敞开式 湖面东西长800米 南北宽约400米 湖中有生态岛 是当地人引为自豪的最佳景观 华府壹区二期 项目位置 周边属于新开发区域 商品房开发较多 成熟后居住较为集中 为区域商业发展提供较多的消费人群支撑 项目四至 东 浦港路 湖滨雅园南 环湖路 大渠荡 西 绿化公园北 南京路 华府壹区 汾湖 理想城 浦港湖 规划湖 湖滨雅园别墅 环湖路大渠荡生态公园 南京路汾湖新天地 绿化公园 地块内部以新开发区建筑为主 其中东和北侧为在建商品房小区 因周边景观资源较为丰富 住宅小区档次较 高 所居住客户具备一定消 费能力 对周边发展一定档次的商业提供较多消费力支持 地块经济指标 低容积低密度高品质纯商业地块 中小规模 建筑规划已确定 根据建筑布局及周边资源 可发展中高端商业类型 项目总平面图 一期 二期 地块周边交通 小范围交通南北向 对外交通东西向 整体对外通达性良好 G50对接上海绕城高速及市区内高架 G50沪渝高速 汾湖大道 浦港路 芦莘大道 新友路 项目地块 I 地块周边小范围内交通以链接南北向为主 芦莘大道连接芦墟镇及北部莘塔 镇 II G50沪渝高速 向东链