合同范本之房屋租赁合同审查要点样本.doc

合同范本之房屋租赁合同审查要点样本 合同范本之房屋租赁合同审查要点本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 房屋租赁合同审查要点【篇一:起草及审核租赁合同的要点汇集】租赁合同审核要点 一、租赁合同效力问题: 1、关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题。 应根据不同情况分别对待:第一，出租中华人民共和国消防法第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。 第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。 第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。 2、关于未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 3、租赁合同未办理登机备案手续为由，合同有效。 但是效力除外，且已经履行主要义务的还是有效。 二、租赁合同的主要条款 1、租赁标的；要注明是建筑面积，并以房产主管部门认可并具备相应资质的测绘机构实测的建筑面积确认租赁面积。 2、租赁用途:要明确未经同意不得改变租赁用途 3、租赁标的的交付:明确交付的日期，交付的条件，要签订交付确认书，免租期限 4、租赁期限:要明确起租日、租赁年限、期满续租情况本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 5、租金:租金按年按季度按月数额，要注意约定按年份增加租金梯度、可采取两种方式取高的原则；首月支付租金期限、之后每月支付的期限 6、物业管理费及公用事业费:物业管理费标准，缴纳时间。 7、保证金:为履约保证金，支付保证金的期限，违约扣除保证金后予以补足，合同期满无违约的返还。 8、出租方义务:租赁标的的交付、租赁标的的维修及管理、保证配套设施、转让时通知承租方、转租问题 9、承租方义务:按时缴纳租金、保护租赁标的不得损坏、不得法律处分以及在租赁范围内维修的义务，大型公共场合 10、违约与合同终止:出租方违约，保证金双倍返还，承租方违约，保证金不予退还。 11、租赁标的的拆除与搬离期限:要在合同中明确合同期满、提前解除时的租赁标的的拆除问题，办理的期限等等。 【篇二:隆安商业法律周讯:房屋租赁合同的审查要点全解】商总局:170万万“老赖”将受到信用惩戒2.“中国性倾向职场歧视第一案”终审维持原判:民办高校校长年龄不应超过70岁:对未裁员或少裁员企业给予稳岗补贴:增值税电子普通发票今起在全国范围推行最新施行的法律法规精心挑选的评论文章文章内容分享?房房屋租赁合同的审查要点全解作为承租人，在拿到一个租赁合同，需要做些什么?签一个租赁合同之前，需要审查的哪些具体内容?一起来回顾学习吧一房屋本身是否能够租赁如果要来看房屋本身是不是能够租赁的的话，要讨论的是租赁合同无效的情形，哪些情况下租赁合同是无效的?法律里面规定了租赁合同无效的基本的一些情形。 那么合同法主要是五十二条的一些具体规定。 第五十二条有下列情本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、；集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 租租赁房屋本身违反法律法规的规定引发租赁合同无效的情形（见最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释):（一）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；（二）未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；能够法定解除租赁合同的情形。 法定解除也就是根据合同法的一个规定。 1.合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人能够解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。 根据合同法第二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人依然能够随时解除合同。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第三种情形包括例如如未经消防验收或者消防验收不合格、未经竣工验收或者验收不合格的情形。 给承租方的建议:在上述情况下，建议承租人在签署租赁合同之前首先要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明以及房屋产权证明。 二出租人是否有权出租房屋根据出租人是否有权出租，分为以下2种情况1）出租人非房屋所有权人，将房屋直接出租给承租人给承租方的建议:承租方在签订租赁合同时应要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 的授权委托书。 2）出租人转租承租的房屋的情形承租人经出租人同意，能够将租赁物转租给第三人。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人能够解除合同。 （合同法第224条）给承租方的建议:承租方在签订租赁合同时应确认转租人的出租行为是否经过出租人的同意，并在租赁合同中明确约定转租人违反上述规定时应承担的违约责任。 提醒大家注意的是，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同。 无效的，人民法院不予支持。 三房屋在租赁之前是否存在抵押的情况如果房屋在租赁之前已经存在抵押，那么在抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 （最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十面六条第一款）。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 （最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第六十六条第二款）。 抵押权人处分抵押房屋，应当事先书面通知承租人，承租人享有优。 先购买权。 给承租方的建议:承租方在签署租赁合同之前需要了解该租赁房屋是否存在抵押。 四租赁期限的限制租赁期限不得超过二十年。 超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人能够续合订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 （合同法第二百一十四条）。 租赁房屋为临时建筑时，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 （最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条）给承租方的建议:承租本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 方在签订租赁合同时应特别注意租赁房屋特别是临时建筑的租赁期限，以免超出相关期限限制，导致租赁合同部分无效。 五意向书的效力实务中容易产生误解的地方:意向书的效力:意向书可能构成租赁合同，也可能不构成租赁合同。 在符合下列条件时，意向书有可能被认为是一个租赁合同:a；意向书是由有权双方签署；b意向书是由双方真实意思表示所签署的；c租赁内容是确定可行的（如意向书中列明了租赁场所、租金和起始时间）；以及d意向书不违反法律及社会公共利益。 给承租方的建议:若承租方不想意向书构成租赁合同，可在意向书中明确约定。 示例条款如下:本意向书不应被认为是一个租赁合同。 它仅仅是对构成租赁合同部分条款及条件的罗列，除意向书第【】条外，其它条款对双方不产生约束力。 只有双方正式签署的租赁合同才构成对双方有法律约束力的文件。 六租赁合同的备案房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。 （商品房屋租赁管理办法第十四条）当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 （最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条）即没有备案不影响租赁合同的效力。 但是，如果当事人没有登记备案租赁合同，由直辖市、市、县人民政府建设（房地地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。 （商品房屋租赁管理办法第二十三条）但没有备案会有一些行政处罚。 给承租方的建议:由于有关法律法规并未明确租赁合同的登记备案主体是出租人亦或承租人，建议承租人在租赁合同中明确约定登记备案主体及登记费用分担。 七租赁合同中的关键条款及陷阱防范租金和物业管理费商业物业租赁的租金通常有三种支付方式:a)固定基准租金;b)提成租金（即按承租人经营收入的百分比计算提取的租金;）c)固定基准租金及提成租金孰高.一般来说，租金如果是租赁期限不是很长，在三年以内。 就是说存在每年上调租金的可能性是比较小本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 的。 但如果一旦涉及到租金的就是说租赁期限比较长，那么，一般，出出租人会要求在合同中约定就是每年租金按照一定的比例上浮。 这个完全全是根据双方谈判的实际情况来定。 一般情况下我们能够控制的就是说，上浮的比例是按照这个物价指数的每年的物价指数的增长比例进行相应的对租金的调整。 另一个方面，就是双方能够在合同中，特别是对承租人来讲，在合同中限制物业管理费的调整幅度，每年的调整次数。 而且约定物业管理费的调整是适用于整个大楼的。 例例如我们会建议承租人，增加这样的条款，比如:我们说的甲方（出租人），有有权根据企业实际运作成本调整该房屋所在地物业的物业管理费的标准。 以维护该物业的素质及环境但此类调整必须适用于整栋物业的所有商业住户。 前每次调整的幅度不得超过8%，且租期内每年调整次数不超过一次。 甲方应当提前三十天书面通知乙方调整后的物业管理费的标准。 并向乙方提供统一调整物业管理。 给承租方的建议:，双方可在合同中限制物业管理费调整幅度，每年的调整次数，且且约定该物业管理费调整应适用于整个大楼。 维修保养义务根据合同法，出租方对物业有维修义务，双方另有约定的除外。 当出租物业需要维修时，出租方应在承租方要求的合理时间内对物业进行维修。 如出租方未能履行其维修义务的，承租方能够自行维修，由此产生的相关费用应由出租方承担。 给承租方的建议:承租方可要求由出租方负责楼宇重要部位的维修和保养，例如:a房屋的结构部分b机机械、电力、管道、空调、供暖、照明、给排水（若有）、防防火和保安系统及其它设备设施c公共区域d外部墙壁、门窗、屋顶、由甲方提、供的门牌、指示牌等设施e如果出租方未能及时提供维修服务，承租方有权自行维修并在租金中扣除维修费用。 物业管理服务根据物权法，业主能够自行管理建筑物及其附属设施，也能够委托物业服务企业或者其它管理人管理。 如果业主自行提供物业管理服务，根据物业管理条例，业主应于提供物业管理服务前取得相关资质。 通常物业管理服务包括: 1、物业共用部位的维修、养护和管理 2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理 3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通 4、公共绿化的养护和管理 5、车辆停放管理 6、公共秩序维护、安全本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 防范等事项的协助管理 7、装饰装修管理服务 8、物业档案资料管理理 9、客户服务停水停电当前全国范围内的法律法规或司法解释尚未就租赁合同中的停水停电措施的合法性与有效性作出明确规定，各地方也较少就该问题作出明确规定，但其中北京高级人民法院对停水停电措施作出了较为明晰的解答，规定停水停电应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度的需要承担违约责任；其它地方对待出租人停水停电的合法性问题更多体现在司法判决中。 就当前的司法实践来看，法院一般认可租赁合同中停水停电条款的有效性，并且认认可出租人根据租赁合同的约定采取停水停电措施。 在租赁合同明确约定停水停电条款的情况下，法院一般认定出租人采取的停水停电措施符合合同约定情形，并且承租人应交纳停水停电期间的租金。 需要注意的是，部分司法实践对出租人停水停电措施的程度有一定限制，即如果出租人采取停水停电的措施给承租人带带来的损失超过承租人欠付的租金，法院可能认定出租人需要就超出的部分承担赔偿责任。 如果当事人在租赁合同中虽未约定停水停电条款，但出租人在承租人出现欠租等违约行为时采取停水停电措施，则法院对于这种情况审查一般比较严格，主要考虑双方的过错以及出租人停水停电措施给承租人造成的影响，可能减少承租人在停水停电期间的欠缴租金。 违约条款现行法律允许当事人在租赁合同自行约定违约金条款，但需要注意的是，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二），若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般能够认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 根据江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人能够要求承租人赔偿租租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。 因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,如租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月。 上海市高级人民法院关于印发关于民事案件审理的几点具本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 体意见的通知中认为租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余。 租期的租金计付。 给承租人的建议:建议承租人在审核租赁合同中的违约条款时，确保出租人提出的违约金不至于过高。 一旦违约金过高，承租人能够向法院请求予以适当减少。 另外，在出租人违约而解除合同时，要求出租人赔偿停产停业损失、搬迁补偿损失、即装修损失。 ?干货假期工资支付系列之产假工资计算 一、产假天数年年4月28日起实施的女职工劳动保护特别规定（国务院令第619号）第七条规定:女职工生育享受98天产假，其中产前能够休假假15天；难产的，增加产假15天；生育多胞胎的，每多生育1个个婴儿，增加产假15天。 女职工怀孕未满4个月流产的，享受15天天产假；怀孕满4个月流产的，享受42天产假。 【篇三:合同审查要点】合同审查要点及其注意事项第一节合同审查的目的 一、 二、达到交易目的有效保障当事人的权益第二节合同文本通用条款 一、鉴于条款 二、合同目的和范围 三、合同各方权利义务及保证履约条款 四、结算、支付条款 五、知识产权条款本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 六、保密条款 七、违约责任条款 八、不可抗力条款、免责条款 九、争议解决条款 十、法律适用条款 十一、合同期限条款 十二、合同的变更、解除条款 十三、通知送达条款 十四、合同附件条款 十五、生效条款 十六、合同文本条款第三节合同的形式审查与实质审查要点 一、形式审查要点 1、形式及审批流程是否符合公司规定常见问题: （1）会签表基本信息填写不完整、不规范、不清楚、与合同内容不一致。 （2）未按公司要求使用公司制定的范本。 （3）缺乏立项审批、超标审批；合同内容超出所依据文件的内容范围。 （4）合同相对方的选择方式不符合规定（如:应当招投标的项目，没有进本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 行招投标）。 （5）流程选择不符合权限分工的要求。 （6）缺乏合法有效的授权委托书。 （提示:审查授权委托书，可尽量避免与无权代理、越权代理、无权处分的主体签订合同，避免可能导致的合同被变更、被撤销或无效的后果。 ） 2、报审资料完整性、一致性常见问题: （1）审查报审资料不完整，缺少合同附件、立项审批文件、招投标评审结果文件、对方资质证明等。 （2）合同的标的种类、数量与审批文件有偏差；中标单位与合同相对方主体不一致等。 （3）未按要求提供资料原件；合同相对方营业执照复印件未加盖公章等。 3。 、合同文本形式要文字准确；表述严谨；格式规范；前后逻辑一致。 常见问题: （1）合同结构不完整（如缺少开头、正文、结尾）； （2）合同各方当事人信息不正确（如当事人名称与营业执照上的名称不一致；当事人银行账号、联系地址、联系电话等信息缺漏等。 （3）合同名称与内容不符（如:把租赁写成承包；把借款写成投资）。 （4）法律用语不准确（如“定金”错写成“订金”，“权利”写成“权力”，本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 使用“大约”、“相当”等模糊词。 ） （5）前后逻辑不一致称谓前后不一致（如:甲方乙方、买方卖方均出现，且没有指代关系）；金额大小写不一致、分期付款总额与合同总金额不一致等；期限表述不一（如:“期限一年”与“3月至4月月”）；序号、附件指代矛盾；签订日期前后不一致；印章上的公司名称与合同中书写的单位名称不一致；所盖章非公章或合同专用章（如:合同上盖财务专用章）。 二、实质审查要点 1、审查合同主体资格、履约能力常见问题:合同主体不具备签约、履行合同的权力能力和行为能力。 如: （1）不具备营业执照的法人分支机构且未经法人授权； （2）未成年人、精神病人； （3）营业执照过期或未通过年检； （4）连续两年未年检被工商吊销营业执照； （5）对于特殊行业的主体，不具有从事合同项下行为的资格，（建筑承包资质共四级，只能承包与其级别相符的工程，通信类、供电类还要经过特定审批）展开说明企业分支机构对外签约问题:由于法人分支机构并不具备完备的合同签署权限，因此与其签约可能存在一定法律风险。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 如果法人的分支机构依法设立并已领取营业执照，则属于民事诉讼法意见中规定的“其它组织”范畴，具有缔约能力，可作为合同主体。 但应结合该分支机构规模衡量其履约能力，对于金额特别巨大或存在较大法律风险的合同，从安全考虑，最好要求该分支机构提供相应法人对其签署合同的授权文件。 如果是法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立但没有领取营业执照的分支机构，且未经法人授权，则其不具有民事主体资格，其对外签订的合同一般会被确认无效。 如其事后经法人追认，可视为法人行为。 因此，尽量避免同此类分支机构签订合同。 2、审查合同效力、合同条款效力常见问题: （1）存在合同法第52条规定的5种导致合同无效的情形；一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的。 （ （2）存在合同法第53条规定的无效免责条款。 造成对方人身损害的因故意或重大过失造成对方财产损失的 （3）需要依法办理批准、登记手续的或约定办理批准、登记手续后合同才生效的，未跟踪了解合同是否向有关机关办理批准或登记备案 （4）涉外合同约定公证生效的，没有实际办理公证。 （5）约定的生效条件、期限不合法。 本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿。 文档如有不当之处，请联系本人或网站删除。 提示:需审查合同所附条件或期限的必要性、合理性、合法性，并审查条件是否成就、期限是否届至等。 3、审查合同条款是否完备常见问题: （1）缺少合同法要求的基本条款；当事人的名称或姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方法。 （2）缺