三分钟搞懂房地产“并表”.doc

三分钟搞懂房地产“并表”！ 并表，对于很多房地产的朋友来讲，是一个陌生而又觉得特别高端的词汇。不经意间地把并表挂在嘴边，才似乎感觉自己做的是投资，但是听过来听过去好像又不是特别明白，谈起来是真特么没有底气，比如这个并表到底是并什么表？并表对于房地产发展商有什么意义？在合作开发过程中是否都要去争取并表权呢？ 感谢晓东这位朋友在星球（房地产）中问到这样一个好问题： 今天我们就来好好聊聊房地产“并表”，希望能花大概三分钟的时间让大家真正看懂并表，以后在谈判桌上自然能够纵横驰骋了。 如果要透彻地了解并表，那么就得先花一分钟时间了解一下什么是“控股”。说到控股，很多人可能就要表示不屑了，控股谁不懂？是的，控股谁不懂呢，我们只能说可能懂得还不够深入。控股的含义在这里就不细表，从理论上说控股公司要达到对其它公司的完全控制，必须持有被控股公司绝对多数份额的股份，比如大家见得比较多的是51%以上（两方合作），2/3以上（三方合作），3/4以上（四方合作），但是在激烈的房地产市场当中，多家和谐底价摘牌的情况是在太多，一般持股比例能够达到3040%甚至更低便可以达到控股的目的；只有绝对控股以后这样才能保证控股公司（母公司）在被控股公司（子公司）的股东大会上表决时处于绝对支配的地位，保证符合母公司利益的提案能够顺利通过。 接下来我们再来说并表。 并表其实是一个略词，全称应该叫合并报表，再细一点说应该叫合并财务报表。在我们实际的房地产开发运作过程中，往往是集团母公司通过不断地组建新的子公司来实现多级控股（在房地产行业中，通常是每获取一宗土地，便成立一个项目公司），比如一个集团公司（母公司）控制若干个区域公司（子公司），而某些区域公司又控制多个项目公司（“孙公司”），而“孙公司”又控制“孙孙公司”等。 在房地产开发过程中，由于母公司与子公司都是独立的法律实体或会计主体，因此他们必须编制各自的财务报表。但是集团的最高管理层为了解公司整体的运营情况，就需要将母公司与子公司的财务报表进行合并，通过合并的财务报表提供综合全面的信息。同时，集团外部信息使用者（如投资者、债权人、金融机构、政府部门等）而言，为了避免企业集团利用对子公司的控制关系，通过内部交易、转移价格等手段人为操纵集团利润，也要求编制合并财务报表。除此之外，企业将所有控股子公司的业绩合并财务报表以后，可以体现自己的销售规模，可进一步促进自己在资本市场的“吸金能力”，这一点体现地淋漓尽致的便是恒大，地产主营业务做得风声水起，资本市场也是足够活跃。 好，我们来举一个例子，假如万科在北京2017年在公开市场通过底价和谐获取到了5宗土地，并分别成立了A、B、C、D、E五家项目公司（子公司），其中万科对A、B、C三家子公司控制权超过了50%，对D、E两家子公司控制权不足50%，因此万科在2017年的财务报表中便可以将A、B、C三个项目的“全部”销售业绩并入自己的年终销售业绩中，而不能将D、E两个项目的销售业绩并入自己的销售业绩中。我们把这种通过合并报表形成的销售额叫“合约销售额”，而将自己股权对应部分的销售额叫做“权益销售额”，权益嘛字面上就是指属于自己权益那部分的销售额，相信大家很好理解。 我们看2017年度的销售业绩中，万科的合约销售额(流量金额)5239亿元排名第2，而权益销售额3772亿元就排到第3了，说明万科还是一家