RF-DW-ZY-01-F01花都3宗地块市场调研报告（模板）（PPT59页）.ppt

1 花都区3宗地块市场调研报告 广州销售策划部2013 6 17 2 二 地块分析 1 花都区概况2 花都区房地产市场分析3 区域代表楼盘分析4 市场总结 一 市场研究 1 新华街宝华路43号地块分析2 珠宝交易中心地块分析3 迎宾大道南地块分析 3 一 市场研究 1 花都概况 花都是 中国皮具之都 花都区位于广东省中南部 珠江三角洲的北端 东连从化 南靠广州 西邻三水 西南连南海 北接清远 距广州市中心城区22公里 地处珠江三角洲通往全国的咽喉要道 管辖面积968平方公里 总人口约94万人 2012年GDP为800亿 排名广州第八位 水陆空立体交通体系花都拥有发达的水 陆 空立体交通网络 中国三大枢纽机场之一的广州新白云国际机场位于花都区与白云区的花都区交界处 广州火车北站设在花都 京广铁路从此经过 区内还有105 106 107三条国道和京珠 机场 广清 街 口 北 兴 广州北二环等五条高速公路越境而过 有国家二类口岸花都港 可供千吨货船直达香港 澳门 区辖1街7镇花都区辖1街7镇 1个街道 新华 7个镇 梯面 花山 炭步 赤坭 狮岭 花东 雅瑶 区政府位于新华街 花都经济以工业为主花都区工业经过多年的发展 已具备一定的工业经济规模 汽车 皮革皮具 金银首饰已逐步发展成为我区的三大支柱产业 空港物流业也得以快速发展 同时在电子 建材 制衣 纺织等行业具有良好的工业基础 花都市貌 花都区政府 公园 4 5 1 1花都区参数指标 2012年花都区及周边行政区域指标 数据来源 当地政府年报 1 2花都空港经济区规划 空港经济区核心区 规划范围涉及花都区和白云区 共分为四个区 起步区 核心二区 核心三区 核心四区 起步区 规划形成 一带 双核 空间结构 括串联南北的现代服务业聚集发展带以及两个集中高端商务服务功能的核心区 核心二区 打造 一心 两轴 五片 的生长型功能结构 一心为集行政办公 商业服务 公寓等综合服务功能的核心区 两轴则紧密联系机场的南北向功能拓展轴和东西向功能拓展轴 五片包括综合保税区 仓储物流区 商贸物流区 加工制造区 生态农业区 核心三区 构建保税物流区和保税加工区两大核心 核心四区 形成 一核 两廊 三区 的空间结构 一核是指集中商务 行政办公等综合服务功能的核心区 两廊包括联系规划区各生态板块的线性景观游憩公共空间廊道 三区则是保税加工区 保税物流区和生活居住区 广州空港经济区核心区规划草案示意图 6 驾车路线 1 内环路 机场高速 大广高速 大成出口花都区水陆空交通便利 花都拥有发达的水 陆 空立体交通网络 空运 新白云国际机场 陆运 广州火车北站设在花都 京广铁路从此经过 区内还有105 106 107三条国道和京珠 机场 广清 街 口 北 兴 广州北二环等五条高速公路越境而过 水运 国家二类口岸花都港 可供千吨货船直达香港 澳门 广清高速 环城高速 1 3交通网络 地块位置 大广高速 花都港口 机场高速 7 2012年花都区及周边区域房地产市场相关指标 数据来源 易居CRIC 2花都区房地产市场 8 2012年花都区住宅成交金额前十位楼盘排名 数据来源 易居CRIC 9 2013年1 5月份花都区住宅成交金额前十位楼盘排名 数据来源 易居CRIC 10 2012年花都区商业成交金额前十位楼盘排名 数据来源 易居CRIC 11 2013年1 5月份花都区地块成交明细 2013年1 5月份 花都区仅出让15幅工业用地 无住宅和商业地块成交 12 2 1花都住宅市场供求状况分析 花都区住宅市场供应量波动较大 在2012年第三季度增长明显 并达到高峰 成交量在近三季度相对平稳 2012年至2013年第一季度花都区新增住宅预售面积为220万 成交面积为248万 2012年至2013年第一季度 花都区整体住宅吸纳率为1 23 市场平均成交金额为13 7亿元 月 数据来源 易居CRIC 单位 13 2 1花都商业市场供求状况分析 花都区商业市场供应量在2012年第三季供应较大 并在随后两个季度逐步得以消化 2012年至2013年第一季度花都区新增商业预售面积为6 4万 成交面积为13 6万 2012年至2013年第一季度 花都区整体住宅吸纳率为2 1 市场平均成交金额为0 9亿元 月 数据来源 易居 单位 14 2012年6月 2013年5月 花都区住宅均价受个盘成交影响有所波动 但整体呈上升趋势 从2012年7月份的8 369元 上升至2013年5月份的9 222元 上涨幅度达10 2 2 2花都住宅市场成交价格分析 数据来源 易居 15 2012年6月 2013年5月 花都区商业均价受个盘成交影响有所波动 但整体呈上升趋势 从2012年7月份的9 468元 上升至2013年5月份的11 822元 上涨幅度达24 7 2 2花都商业市场成交价格分析 数据来源 易居 16 花都区住宅洋房价格区间在5 000 17 000元 之间 2012年6月 2013年5月花都区一手住宅价格主要集中在6 000 9 000元 之间 其中6 000 7 000元 占比17 7 000 8 000元 占比23 8 000 9 000元 占比18 数据来源 易居 单位 元 2 3花都市场住宅价格区段分析 17 数据来源 易居 2 4花都区市场住宅面积区段分析 花都区住宅面积以90 140 最受欢迎 以刚需为主 数据显示 2012年6月 2013年5月 花都区住宅成交面积以90 140 为主 占61 其次是90 100 占比23 100 120 占比23 120 140 占比15 单位 18 19 地块1 深航花园 在售 15 000元 毛坯 2012年销售 5 9亿元成交均价 11 369元 天马河壹号 在售 9 000元 毛坯 2012年销售 1 9亿元成交均价 7 871元 保利花城 在售 12 000元 带装修 2012年销售 11 3亿元成交均价 9 037元 锦尚蓬莱苑 在售 16 000元 带装修 2012年销售 3 5亿元成交均价 14 417元 泊岸君庭 在售 13 000元 毛坯 2012年销售 0 77亿元成交均价 12 531元 地块3 云峰花园四期 在售 12 000元 毛坯 2013年成交 2 9亿元成交均价 8 700元 勤天SOLO公寓 商业 11 000元 带装修 2013年成交 1 4亿元成交均价 11 263元 地块2 城央御景尚品 在售 8 500元 毛坯 2012年销售 1 3亿元成交均价 6 628元 合和新城四期 洋房 9 400元 毛坯 2012年销售 2 1亿元成交均价 8 617元 3 区域代表楼盘分析 20 发展商 广州市合和 花都 置业发展有限公司项目位置 花都区迎宾大道3号项目规模 占地 60万 总建面 129万 容积率 2 1物业管理费 2 2元 月 平米产品 洋房 一房 40 60 二房 60 100 三房 80 180 四房 200 240 别墅 双拼 300 350 联排 280 300 开盘时间 2005年10月1日成交情况 2012年成交 2 1亿8 617元 毛坯 累计成交 16 5亿8 062元 毛坯 商铺情况 只租不售 租金40元 平米 月核心资源 大规模社区 交通便利 合和新城 地块1 合和新城 地块3 200米 4 5公里 地块2 1 5公里 21 发展商 广州市信升房地产开发有限公司项目位置 花都区新华风神大道与荔红南路交汇项目规模 占地 9 372 总建面 5 8万 容积率 6物业管理费 1 8元 月 平米产品 洋房 二房 60 100 三房 80 140 四房 140 200 开盘时间 2011年5月1日成交情况 2012年成交 1 9亿7 871元 毛坯 累计成交 6 8亿7 610元 毛坯 销售情况 在售四期的新组团 幸福畔 主推50 75平米的1 2房和90 200平米的3 4居 毛坯售价8600 9500元 平米 核心资源 天马河公园 一线河景 天马河壹号 地块1 天马河壹号 地块3 8公里 3 5公里 地块2 6 5公里 22 发展商 广州保利置业有限公司项目位置 花都广清高速公路以东 三东大道西以北项目规模 占地 25 4万 总建面 49 5万 容积率 2 5物业管理费 2 5元 月 平米产品 洋房 二房 80 100 三房 100 140 四房 120 200 开盘时间 2011年12月10日成交情况 2012年成交 11 3亿9 037元 毛坯 累计成交 18 3亿9 432元 毛坯 销售情况 在售全新二期 牡丹廷 户型为82 175 2 4房 均价12 000元 带2 000元 精装修 核心资源 大规模楼盘 开发商知名品牌 保利花城 地块1 保利花城 地块3 8公里 3 5公里 地块2 6 公里 23 发展商 广州高宜投资置业有限公司项目位置 花都新华街凤凰北路8号项目规模 占地 6 59万 总建面 19 9万 容积率 2 5物业管理费 2 8元 月 平米产品 洋房 80 120 两房90 140 三房120 240 四房至六房开盘时间 2011年01月16日成交情况 2012年成交 3 5亿14 417元 带装修 累计成交 12亿14 231元 带装修 销售情况 在售8 A 8 B 10号楼 主力产品100 120 三房 均价16 000元 核心资源 马鞍山公园景观 小区园林设计 锦尚蓬莱苑 24 发展商 广州深航置业有限公司项目位置 花都新华街曙光大道与迎宾大道交汇处项目规模 占地 4 5万 总建面 15 6万 容积率 2 8物业管理费 2 3元 月 平米产品 洋房 20 40 一房80 100 两房80 140 三房120 280 四房至七房开盘时间 2012年07月07日成交情况 2012年成交 5 9亿11 369元 毛坯 累计成交 7 8亿11 769元 毛坯 销售情况 主推97 158 3 5房单位 楼王均价16 000元 购房享98折 商铺情况 只租不售 租金100元 平米 月核心资源 产品丰富 开发商知名度 紧靠区政府 深航御花园 地块1 深航御花园 地块3 2 5公里 2公里 地块2 5公里 25 发展商 勤天集团项目位置 花都区迎宾大道中段 清布中学旁 项目规模 占地 8 000 总建面 2 58万 容积率 6 3物业管理费 产品 公寓 44 46 单间58 61 一房85 88 两房开盘时间 2013年01月01日成交情况 2013年成交 1 4亿11 263元 带装修 累计成交 1 4亿11 263元 带装修 销售情况 在售户型44 88 的公寓产品 均价11 000元 带2800元 装修 拎包即可入住 核心资源 空港商务城 不限购不限贷 可注册办公 勤天SOLO公寓 花都区位于广州的中北部 东连从化 南靠广州白云区 西邻佛山三水 北接清远 拥有发达的水 陆 空立体交通网络 广州新白云国际机场位于花都区 房地产市场起步较晚 随着政府对空港商务城的规划 近两年发展较快 近两年住宅市场供应量较大 在2012年第三季度增长明显 并达到高峰 成交量在近三季度相对平稳 商业市场近两年供求量有限 商业市场平均成交金额为0 9亿元 月 随着商业地块不断出让 未来供应量将有所增加 客源方面 主打花都刚需客和广州白云区改善型客户 借助居住环境和价格的优势 以及地铁9号线的规划交通利好 加上政府对整个花都空港商务城的打造 还能吸引广州中心城区的投资客户 随着政府对空港商务城打造和地铁交通的规划 将不断推动房地产业较快的发展 市场供应成交也将上涨明显 开发成交势头较好 前景可观 4 市场小结 26 二 地块分析 27 1 新华街宝华路43号地块分析 1 1地块位置1 2用地参数1 3地块现状1 4周边配套1 5项目SWOT分析1 6地块小结 28 约32公里 新华街宝华路43号地块占地面积99 869平方米 149 8亩 1 1地块位置 区位图 珠江新城 地块 29 地块位置图 花果山公园 该地块位于花都区新华街宝华路 属于花都中心城区 距离花都区政府1 5公里 宝华路 茶园路 第五小学 花都广场地铁站 地块 花果山公园站 约1 5公里 花都区政府 居民区 居民区 30 占地面积 99 869 规划建筑面积 228 850 地块位置 花都区新华街宝华路43号限制要求 1 容积率 2 52 使用年限为70年 二类居住用地 1 2用地参数 地块现状 地块 深航花园 在售 15 000元 毛坯 天马河壹号 在售 9 000元 毛坯 保利花城 在售 10 000 13 000元 带装修 锦尚蓬莱苑 在售 16 000元 带装修 泊岸君庭 在售 13 000元 毛坯 31 1 3地块现状 居民区 宝华路 茶园路 居民区 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 32 地块实景图 该地块为原花都利丰工业区 由于城市改造原工厂全部迁移 政府正式挂牌出让为居住用地 目前该地块主要以厂房和办公楼为主 楼体大部较矮且外立面陈旧 北面是相对比较破旧的居民区 东面是茶园路 南面是宝华路 马路对面是花都水利局 33 1 4周边配套 该地块位于花都新华街中心区 周边商场 学校 医院 地铁等配套齐全 宝华路 茶园路 地块 1 2 3 4 5 1 苏豪新天地 商场 2 花果山公园站 修建中 3 二九三医院4 花都第五小学5 南华肉菜市场6 花果山公园7 恒泰俱乐部8 花都体育中心 6 7 8 34 S 优势 1 品牌 利用富力品牌的影响力 占据花都城区市场发展的机遇 2 环境 靠近花果山公园 高层直望公园景观 3 地段 地块处于花都区市中心位置 周边交通便利 生活配套成熟 T 威胁 O 机会 W 劣势 1 现状 该地块目前并未全部拆迁 由于是原工业区 地块内部吵杂 2 环境 地块西北面目前主要为低矮的居民楼 影响项目整体档次打造 1 规划 借助花都城区地铁9号线的规划建设 宣传项目的未来价值 2 配套 利用花都城区中心成熟教育 医疗 生活配套等 吸引刚需和高端改善性客户 1 竞争 由于近期区域土地供应量较大 未来市场供货量较大 竞争较激烈 1 5项目SWOT分析 35 发挥优势 抢占机会 发挥优势 转化威胁 利用机会 克服劣势 减少劣势 避免威胁 O机会 W劣势 T威胁 未来供应量较大 竞争较激烈 旧工业厂改造 地块内部吵杂 西北环境受影响 地铁规划利好成熟的生活配套 富力品牌 占据市场先机地段较好 周边配套完善部分公园景观 项目核心竞争力 花都城区成熟配套地段价值 交通便利富力品牌效应 S优势 花都规划前景 竞争 现状 环境 地段配套 品牌 景观 36 1 6地块小结 该地块位于花都区中心城区 距离花都区政府1 5公里 距离广州珠江新城约40分钟车程 地块周边道路通畅 交通便利 旁边为六车道的宝华路和茶园路 靠近地铁9号线花果山公园站 周边有多条公交线路 地块所处区域配套成熟 有商场 学校 医院 餐饮 银行等 生活非常便利 该地块为原花都利丰工业区 政府正式挂牌出让为居住用地 目前该地块主要以厂房和办公楼为主 楼体大部较矮且外立面陈旧 属于市区较大规模用地 周边配套成熟 建议打造为市区高档居住区 37 2 珠宝交易中心地块分析 2 1地块位置2 2用地参数2 3地块现状2 4周边配套2 5项目SWOT分析2 6地块小结 38 约3 4公里 2 1地块位置 区位图 花都区政府 白云机场 地块 约5 6公里 该地块位于迎宾大道东侧 毗邻新街河 距离花都区政府3 4公里 距离白云机场5 6公里 39 地块位置图 地块 珠江新城 31公里 新街河 迎宾大道 西朗地铁站 莲塘村屋 地块 珠宝交易中心地块目前周边基本处于未开发状态 地块北面是莲塘村屋 南面是正在改造的新街河 西面是迎宾大道和正在施工的莲塘地铁站 地块东面是待开发地块 待开发地块 40 占地面积 101 528平方米 约123亩 规划建筑面积 197 043平方米地块位置 迎宾大道以东 新街河以北限制要求 1 容积率 子地块一 3 5子地块二 2 82 使用年限为40年 商业用地性质 2 2用地参数 地块现状 41 2 3地块现状 莲塘村屋 新街河 迎宾大道 地块 待开发地块 42 地块实景图 该地块为广州珠宝交易中心地块 属于商业用地性质 目前该地块主要以荒废的土地为主 地块西面为鱼塘 比较规整 但地块南面有高压线 43 S 优势 1 品牌 利用富力品牌的影响力 占据空港经济商务圈的先机 2 环境 南面毗邻新街河 景观相对较好 3 位置 地块规整 可随时开发 T 威胁 O 机会 W 劣势 1 现状 目前该地块周边环境较杂乱 南面有高压线 2 配套 该周边目前商业氛围处于起步阶段 配套不成熟 1 规划 充分利用政府对空港经济圈发展规划利好 宣传项目的未来价值 2 市场 目前空港经济圈尚无高端写字楼 可抢先推出占领市场 1 规划 政府规划的空港经济圈面积巨大 市场接受度目前仍未知 空港经济圈目前处于起步阶段 存在一定的风险 2 竞争 未来该地块周边区域将有大量的商业项目推出 竞争激烈 2 5项目SWOT分析 44 发挥优势 抢占机会 发挥优势 转化威胁 利用机会 克服劣势 减少劣势 避免威胁 O机会 W劣势 T威胁 规划能否成功的风险未来供应较大 竞争较激烈 环境杂乱 有高压线配套不成熟 规划利好市场相对真空 富力品牌 占据市场先机新街河景 项目核心竞争力 空港经济圈规划利好富力品牌效应临近新街河 S优势 空港经济圈发展前景 风险 竞争 环境 配套 景观 品牌 45 2 6地块总结 地块区位 该项目地块位于花都迎宾大道东侧 临近新街河 距离花都区政府3 4公里 距离白云机场5 6公里 10分钟车程 交通状况 地块位于迎宾大道东侧 可连接大广高速和机场高速 地铁9号线莲塘站位于地块旁边 预计2016年通车 交通较为便利 景观配套 地块南面为新街河 通往花都湖水系 目前正在改造 未来景观较佳 周边配套目前只有一两家酒店 还有待进一步完善 商业市场 地块属于商业性质 且商业不限购 且目前周边商业市场基本真空 若抢先推出市场 能占领较好的空港经济圈规划先机 产品建议 由于空港经济圈目前尚处于起步阶段 客户群体还较为分散 大客户较少 建议产品以散售为主 配以多套小户型可以打通的灵活设计 来吻合市场的需求 46 3 迎宾大道南地块分析 3 1地块位置3 2用地参数3 3地块现状3 4周边配套3 5项目SWOT分析3 6地块小结 47 花都迎宾大道南地块总占地面积10 7065平方米 由3幅相连地块组成 3 1地块位置 区位图 约30公里 珠江新城 地块 48 地块位置图 地块 地块 机场高速入口 3公里 该地块位于花都区迎宾大道南 距离花都区政府5 5公里 距离机场高速入口3公里 5 5公里 花都区政府 106国道 黄冈中学 地块 居住区 迎宾大道南 五星级酒店 49 地块位置图 地块 地处花都区空港商务城核心区 未来政府重点打造商业区域 花都ABD 空港商务城 50 51 占地面积 107 065平方米计容建筑面积 177 822平方米地块位置 新106国道以西 迎宾大道南 空港经济核心规划区内 限制要求 1 容积率 2 82 使用年限为40年 商务用地 3 2用地参数 地块现状 地块 云峰花园四期 洋房 12 000元 毛坯 勤天SOLO公寓 商业 11 000元 带装修 云峰商务大厦租金 60元 月 锦尚蓬莱苑 在售洋房 16 000元 带装修 3 3地块现状 1 2 3 4 6 5 6 1 2 3 4 5 52 地块实景图 该地块位于花都空港商务城核心区 属于商业性质 目前该地块正处于平整阶段 北面是迎宾大道 8车道的主干线 马路对面则是两栋办公写字楼 西面为合和新城居住区 小区规模较大 规划居住人数较多 南面正对黄冈中学校园 53 3 4周边配