上海新塘桥广场项目市调分析报告.doc

上海新塘桥广场项目市调报告 作者： 日期：上海新塘桥广场项目市调报告-市调报告一、商业调查鉴于本案业态布局的确定、商铺租售价的市场判断及各相关业态、业种招商引租的需要，我们进行了为期一周的浦东商业供应调研，分别对项目周边商业、临近本案的大型商业中心“新上海商业城”以及周边住宅中的会所商业进行了实地调研，对他们的业种购成、业态布局以及商铺的租售价格作了详实的统计，同时对他们的经营状况也作了深入了解。以下就主要业种和经营管理模式做一简明阐述。此次调研的商业业种有：A.零售业：百货店、大卖场、超市、便利店、专业市场、专卖店等；B.餐饮业：大型酒店、风味美食店、休闲小吃店、连锁快餐店等；C.文化休闲娱乐业：迪厅、茶坊、酒吧、美容美发、健身中心等；D.服务业：房屋中介、冲印、银行等。以下根据各类不同的业种分别加以讨论。2.1塘桥地区商业目前周边商业的业种主要有A.零售业：大卖场、超市、便利店、专业店、服装/鞋帽专卖店等；B.餐饮类：中小型酒店/饭店、火锅、快餐、风味小吃；C.文化娱乐休闲：美容美发、茶坊、棋牌、书店；D.服务类：房屋中介、冲印、银行A.零售业类l大卖场大卖场所追求的是居家生活用品的一站式消费，其特性是经营规模超大及商品的选择面广。浦东新区目前人均GDP已略高于上海平均数，是改革开放的前沿，经济规模迅速增长、人口不断导入，人民收入不断提高，为大卖场的快速发展奠定了基础。根据去年的统计数据，浦东8家大卖场销售额达到近25亿元，同比增长超过60%，占全市大卖场销售额的1/5强。平均每家大卖场的日销售额能达到90多万元，节日期间销售好的甚至高达500万元。而大卖场大多建在内环线边靠近居民区，居民区人口一般2030万左右。此次调研主要考察了位于浦建路杨高路的易初莲花超市，由于其规模大、经营时间久，已拥有了相当的知名度，他作为浦东最早的大型综合卖场，其目前已形成的对周边数公里范围内的居民购物消费习惯的影响力，有目共睹。其产生的商业聚集效应及市场知名度远非周边其它商业项目所能比拟。所以对其经营业种、人流量及人均消费额的调查旨在为本项目的业种定位提供一定的参考，避免其现有的竞争影响。在本案的业种配比及业态布局中，势必考虑到与之形成互补。易初莲花的主力业种分布如下：地下层：大型停车库（免费）、烟酒专卖店（小面积）地上一层：休闲食品、时鲜水果、饮料、菜物、乳制品、调味品、生活用品、家电二层：西南区 以休闲快餐类（包括吉时客、麦当劳、上海风味小吃）和儿童娱乐区（奇乐儿）为主，辅有面积较小的上图书店、眼镜店。 东北区 普通体育用品、彩电专卖区、中低档休闲服装区、文化用品、儿童玩具、日用化妆品等。人流量及消费金额:通过现场的抽样调查测算，商场入口处的人流量平均每小时应1000-1500人次，人均消费金额约在80-100元/次，且多数顾客均为经常性来此购物的消费者。客源组成中以周边居民为主，但也有数公里以外的外区域客源。对本项目的启示:易初莲花作为一个以家庭日常生活用品为主营业种的大型卖场，其业已形成的市场影响力和商业效应决定了本项目在业种引进上应充分考虑到其对本项目构成的潜在竞争威胁。其固有的优势在于日常生活用品的经营上，而在休闲购物方面，无论是现有的业种分布及市场号召力均难体现出优势。所以选择符合项目商业形态的业种布局，走差异化的商业经营定位将直接避开其对本项目的竞争冲击力。l超市、便利店连锁超市以及便利店以其分布面广、布点多等多种特性已成为现在居民的主要消费场所，是社区商业不可或缺的商业业态，特别是在近几年，由于其便利及崭新的购物方式已在各大城市中蓬勃发展，超市便利店的普及面似乎已成为衡量一个城市都市化程度的标准之一。便利店：便利店最早于1927年出现在美国，我国内地便利店起步较晚，1995年1月上海牛奶公司开设的可的食品便利店，华联罗森便利店为中国第一批出现的便利店，而目前尚处于起步阶段。可的便利店、华联罗森便利店、联华便利店、等是一批较有实力的便利连锁店，其中可的便利店2000年已经拥有260家门店，销售额达到42700万元。应该说目前出现的24小时连锁便利店和以前粮油系统改造后以便民、利民、为民为宗旨的便民店有本质的不同。在一些经济比较发达的国家，便利店最初发挥着附近单身居民的大冰箱的功能，但经过几十年发展便利店利用其网络优势服务范畴已经有很大的延伸。还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视，甚至包括快递费、国际通讯费的收取，对附近居民切实起到了便利的作用。便利店的商圈范围应该不超过500米，主要顾客57分钟步行就能到达店面。他最主要的特点就是便利，便利性作为企业一种无形商品，是企业利润的主要源泉，因此便利店销售的商品比一般超市要贵一些，毛利通常能达到40%以上，远远超出了一般超市的水平。中型超市：中型超市的定位比较难于满足顾客需求。市民通常在中型超市中选购的商品与大卖场十分相近，因此希望中型超市能够提供像大卖场一样多的商品种类和服务，能够较为方便地选购到所需的食品、日常用品、家用电器、化妆品、服饰和办公用品。周边中型超市仅顶顶鲜一家，似乎众多商家都认为易初莲花的存在使中型超市失去了生命力。但从顶顶鲜的经营情况来看，由于易初莲花离居民区还有一段距离，同时众多便利店的商品线路也比较狭窄，所以它的客流量还是比较稳定。结论：就本案的地理位置结合周边小区以及超市便利店的分布情况，在本项目内设置一定面积的日用品超市非常有必要。l专业店一般大型专业店在营业面积在3000平方米以上，目前浦建路沿线有两家专业店，分别是为位于浦建路、南泉路的春申江家具城以及位于浦建路近杨高路的永乐家电城。这两家都是在该行业中经营时间较长同时都拥有一定知名的专业店，在他们各自的领域中都拥有了一定的品牌知名度。此类专业店都拥有相当的规模效应，有很多都可达成免费送货上门、免费班车等多种服务项目，显现出其规模性的优势。将专业店的调查范围扩大，周边还有苏宁、国美等众多知名的家电商业，而东方路又被称为家具一条街，对于塘桥社区来讲，家电和家具行业的商业供应显然已相当充足，所以，在本案的业种构成中，对于此类商品比例的设置应尽量减少或者与他们产生较大的差异。由此可见家电、家具类商业，显然不能成为本案的主力业种。同时就专业店这种业态来讲，多数专业店需要充足的停车位，如家电、家具、建材等，而这一点是本案所无法提供的，因此就本案而言，不适合发展专业店。而这些商业对本案有一定借鉴意义的是他们的租金情况，以春申江家具城为例，1楼8元/平方米天、2楼6元/平方米天、3楼4元/平方米天。从它的租金情况来看，已可以支撑平均15000元/平方米左右的售价。同时从区域商铺的供求失衡比例来看，价格还有一定的上涨空间，但是总价控制尤为重要，也就是说商铺面积一定要控制得当。l其他零售商业其它零售商业主要业态以沿街商铺为主，个体私营商户承租此类商铺。主要业种为服装鞋帽、音像制品、医药商店、食品、面包房、鲜花、绸布店等，各业主自负盈亏，灵活的商业机制以及充足的人流量，使此类商业经营情况颇好。他们主要分布在兰村路、南泉路等路幅较窄，居民新村密集的地带。物业形态主要为住宅破墙改建，因此店面条件较差。但面积较小。主力面积在20平方米左右。这种沿街的小商铺显然受到商户的极大欢迎，由于面积较小，虽然单位租金较高，但每月的租金总额却并不是很高，是他们所乐于接受的。目前沿街店面座无虚席，可见经营情况甚是让他们满意。可见，沿街商铺在外观陈旧，装修简单，经营品种扎乱，产品档次不高的情况下，由于单位面积较小，平均租金可达到814元/平方米天而从商业环境来看，现有沿街商铺一般都为无品牌、档次较低的商业，它主要通过人流量的支撑，但本案的建筑形态是垂直的购物中心式的建筑，一般店面都以店中店的形式出现在内部，因此他与沿街店面的人流量自然是无法比拟的。所以，在招商过程中，应选择有品牌或有一定知名度的连锁商业入驻其中，以带动人流的进入式消费。而沿街或人流较多的位置，可选择随意性消费比较强的商业。综上所述，在招商过程种，注重品牌的引进和单位面积的控制，有利于聚集本案的商业人气，提升单位面积的商业价值。周边各路段租金/售价一览表：道路商铺租赁价格（元/平方米天）售价（元/平方米）面积（平方米）特点贵龙园底商浦建路（近易初莲花）10（大面积）14（小面积）20000（底层）40-300住宅底商，临近易初莲花，人流量大兰村路、南泉路11（小面积）810（大面积）12（实用面积）15-25（实用面积）多用住宅房改建，物业条件差，浦东南路、宁阳路7812000集中在宁阳路周边，主要吸引浦东南路以西的客源以及目前南浦城内的客源。东方城市花园东方路（近北园路）15000（1-3层均价）300（共三层，煤层100平方米）中高档住宅区裙房，物业品质较高雍江新座浦明路、唐桥路12000区域零售商业一览表南泉路序号店名业种面积121世纪便利店502好德便利店1003音像店音像店204三枪内衣服饰405大众好面包店面包店106金浦鞋业、音像鞋业、音像507可的便利店608南鹏鞋业、花店鞋业、花店609南厦文化用品文化用品1010协大洋绸布店绸布店10011华祯食品店 食品5012显康鞋业鞋业6013新桥食品面包店4014红星眼镜眼镜10015喜士多便利店7016南泉参药店药店8017家家乐便利店10018好德便利店2019东方眼镜眼镜7020顶顶鲜超市50021蓝村日用品市场22香特莉西饼面包店20蓝村路1服饰店服装2罗森便利店703卡连娜西饼西点204好德便利店705老同盛南北货806三枪专卖服装721世纪便利店408乐字号面包房面包房609老凤祥银楼银楼8010可的便利店7011美亚音像音像制品40宁阳路1好德便利店602同春国药店药店603家家乐超市超市904罗森便利店80塘桥渡口1老同盛南北货2良友便利店603美亚音像连锁店音像制品304童氏大药房药房905新亚大包餐饮茂兴路1家家乐超市2农工商超市超市200B.餐饮类塘桥地区商业中，餐饮业的所占比重较大，大约占到3040%左右。而兰村路火锅一条街的美名也已名声在外。结合此次调研，我们发现该地区的餐饮业的特点主要有：l以中小型规模为主，大型餐饮较少。l大众消费为主，有档次、有品牌的餐饮颇少。l火锅所占比重较大，其他类型餐饮为辅的形式。l经营情况普遍较好，且非常稳定，较少有易主的餐饮店。l建筑物业自然形成，条件较差。l餐饮店的面积相对其他业种店面面积要大，故租金比较便宜。l客源还是以周边住宅区中居民为主，外来客源较少。形成以上特征的原因主要取决于周边居民的消费能力，塘桥是上海老新村的聚集地，消费水平有限，而此地居民形成的习惯是如果有更高层次的需求，他们一般就会到新上海商业城商圈消费，因此，需要引导客户的某些的消费习惯，以吸引部分中档餐饮消费的回归。区域餐饮业一览表南泉路序号店名业种面积1广源饭店餐饮（杭帮）1-2楼2002美食来小吃餐饮1203小米多餐饮804莫狮莫堡快餐405南春饭店餐饮806振鼎鸡餐饮2007麦多小炒面店餐饮100蓝村路1上防火锅酒楼餐饮2如花酒家餐饮1F+2F3小蒙羊火锅餐饮4比大营PIZZA餐饮805五芳斋餐饮1206陌生人火锅店餐饮1F+2F（400）7图门串烤餐饮408四季旺餐饮9惠顺酒楼餐饮10胡乔火锅餐饮30011扬州人家餐饮7012莱汤香餐饮10013新亚大包餐饮20014天天晓酒楼餐饮15上防（老店）餐饮1621世纪餐饮12017莱春香辣蟹火锅城餐饮12019老凤祥酒楼餐饮1F+2F20小重庆酒店餐饮1F+2F21胡乔火锅餐饮120浦东南路1吴越人家餐饮40宁阳路1小浦东鸡粥店饮食502朝国料理餐饮603天天晓饭店餐饮100塘桥渡口1我家厨房（大盈鸭面馆）餐饮120茂兴路1家家乐餐饮C.休闲娱乐类区域的休闲娱乐类商业基本依赖新上海商业城商圈，在本商圈现有商业中，此类商业的种类不仅非常少，且发展及不平衡，美容美发行业多的泛滥，而诸如茶坊、酒吧等现代休闲娱乐场所却少之又少，而所谓的娱乐场所也仅为几间规模不大的棋牌室而已。因此，本案的机会点应该为休闲娱乐类商业，适度的引进多种类型的休闲娱乐商业，是项目制造人气的级佳手段。文化、休闲、娱乐商业一览表南泉路序号店名业种面积1金体美容美发美容美发502特价书店书店103阿兰美发厅美发304南泉理发店理发店305铭城美容美发沙龙美容美发806会都棋牌娱乐2F7慧纹美容美容美发208威娜美容院美容309宏盛棋牌娱乐中心娱乐蓝村路1雅阁休闲茶庄茶坊2诗诗美疗专业会所美容803文峰美容美发1004雅芳美容30浦东南路1新新美容城美容1202名粤专业美发美发100宁阳路1组合发型中心美发1002靓丝美容美发设计中心美容美发403名流美发美发30茂兴路1新南美发厅美发60D.服务类服务类商业由于其特有的利润低、技术性比较强等特点，在老式的社区商业中所占的比例非常小，而一般我们所见到的主要为银行金融机构、照片冲印店、洗烫店等。而如果作为社区商业中心模式发展的商业，服务类的业种的设置是必不可少的，他所体现的是商业规划的专业性。同时，对于这些商业本身来讲，消费的目的性是非常强的，他们的主力客源是老客户。因此，可去化那些位置相对较差的物业，但租金也会相对低廉，这与他们的利润也可相匹配。每种服务型商业的数量不宜多，但服务种类应尽量齐全，给消费者以全方位服务的感觉。服务类商业一览表南泉路序号店名业种面积1柯达冲印502建行银行3我爱我家房屋中介20蓝村路1上海银行银行2富士冲印冲印3中国银行银行4柯达冲印30塘桥渡口1农业银行银行2柯尼卡冲印50小结:l周边商业日常生活机能颇为完善，但休闲娱乐机能缺乏，显现出各业种比例失衡。l社区商业气氛浓郁，但消费环境及档次欠佳，消费环境承待提高。l老居民区内商业过于集中，而新建小区周边商业严重缺乏，区域商业分布不协调。l老式社区商业已经发展到顶峰，而取而代之的将是有规划有布局的新型社区商业中心。因此，本案的商业规划应该立足周边中高收入阶层，商业规划适当超前。2.2新上海商业中心概况作为浦东的首个区域型大规模商业中心，新上海商业中心经过数年来的市场培育和在浦东大经济背景的良势带动下，已成为浦东最有影响力的和最繁华的商业中心。由于其距本项目公交车程仅三站之遥，对本项目的商业定位影响至关重要，所以对该中心现有业态布局和租金价格的市场调查分析，将会给本项目商业部分的业种引进和售价租金上限制定上提供重要的市场依据。l现有业态布局和商业运营模式目前，新上海商业中心内已汇集了以上海八佰伴、时代广场等为代表的综合性休闲购物广场；和以东方书城、永乐家电城、三鑫电脑广场、办公用品市场、世贸家居城等为主的专业性卖场。而周边的张扬路、浦东南路、崂山西路等聚集了众多大型的品牌餐饮，如美林阁、丰收日等，还有众多国际知名品牌餐饮。由于他还担任着交通、商务中心的职能，人流密集，商业氛围浓烈。因此地段商业价值较高，所有商业项目都由投资商城成立专门的商业运营公开进行长期租赁经营。招商模式上主要采用月租金方式和保底扣率两种方式，永乐家电城、三鑫电脑广场、世贸家居城等专业性卖场，以月租金招商模式，一般租价在12-17元/平方米/天；而以第一八佰伴、时代广场为代表的百货类商业项目则采取保底扣率的方式，规定经营者必需达到一定的营业额，在此基础上按规定的扣率上交租金，不足者仍由经营者补足，超过规定营业额的仍按此扣率提交租金。并视经营业种不同，一般在20-25之间，其中服装业租价最贵。l内部环境配套通过对新上海商业中心现有的商业项目内部环境配套调查发现，整体上除八佰伴、时代广场和世贸家居城的购物消费环境较好外，其它项目在内部装修、环境布置和物业服务上均较为普通。拥有中央空调、自动扶梯和大型地下或地上停车位均是商业中心现有商业项目的共性，另外物流区域相对较为宽敞。l对本项目商业定位的影响分析新上海商业中心固有的地段商业氛围及专业性卖场的规模影响力，决定了本项目业态布局上应尽量避免与其产生正面冲突。从“错位经营，拾遗补缺”的商业经营定位考虑，弱化其对本项目的市场竞争影响力。新上海商业中心的商业繁华程度、市场影响力、规模效应上均非本项目所能抗衡的现实，决定了其现有的商业经营租金水准在短时间内应是本项目的租金/售价定位的上限值。以此为参考，预测本项目的上限租金水准应较符合市场规律。由于上述单位面积均为实用面积，主力租金水准一般为12-18元/平方米/天，结合本项目商业部分的产品形态，从实际得房率考虑（暂按60测算）可得出项目按建筑面积计算的最高租金水准应在7.2-10.8元/平方米/天。在此基础上，再结合项目周边商业环境、商业房产租金/售价情况及项目本身的物业形态、单位面积分割和经营业种定位等综合因素，最终确定物业的售价及租金水准。l主要项目介绍东方书城位于新大陆广场一、二层内，总营业面积约5000平方米，其中底层为整层，二层约占用一半面积。1F为各类图书，带有一小型咖啡吧，2F为音像、软件制品和文具。内设二部狭窄的自动扶梯，货运电梯二部，有地上泊车位和地下停车场，整体租金约为8-10元/平方米/天。永乐家电城共4层，目前1-2F为永乐家电连锁店，3F为其它家电代理商，4F暂空。每层面积约在2500-3000平方米间，租金价格：1F为15元/平方米/天，2F为12元/平方米/天，3F为6元/平方米/月。由于永乐家电的租金较高，经营状况不太理想，3F层经营者的单位使用面积在50-70平方米之间。鑫电脑广场营业面积约为4000平方米左右，共2层。主要经营业种为：电脑及电脑配件、手机、电信产品。主力单位面积在10-15平方米间，平均租价为15-17元/平方米/天。办公用品市场营业面积约2000平方米，为整幢大楼的底下二层半，三层以上为办公用房。单层面积约800平方米，单位经营面积在12-60平方米之间，平均租金为8-9元/平方米/天，主要经营办公用品。体育运动城总营业面积约300平方米，单位经营面积16-25平方米，采用保底扣率的方式出租，扣率一般在20左右，主要经营中高档体育用品（包括运动服饰），单位铺面的月营业额多在10万元左右。世贸家居城项目为地上4层，地下1层（供仓库用），总建面3.1万平方米。单位经营面积为108-234平方米间，可自由组合。主要家具品牌为深圳、北京、广州、香港等地厂家，约100家。各层租金分别为：1F：380元/平方米/月、2F：322元/平方米/月、3F：265元/平方米/月、4F：207元/平方米/月。家具城南侧有可供50车辆汽车同时停泊的露天广场。相关配套服务：每周一次的报纸、电视媒体广场；统一布局，营造温馨家居购物环境。统一营业员服装，统一打卡上下班；代办送货、安装、仓储等一条龙服务（需收费）。第一八佰伴整个商厦位于浦东南路和张杨路交汇处，西侧、南侧、东侧均有公交站点，商业人流量密集，总体经营产品定位为中高档产品。内部装修档次较高，硬件环境优越，底层设总服务台，保安严谨，各层导示系统清晰。除户外二部自动上下扶梯外，每层均设有二处自动上下扶梯区。整个商厦内部设有多处货运电梯通道，运营模式上总体采用保底扣率方式出租经营单位。目前除地下一层尚有空余位置外，其它楼层几乎均无虚席。一般扣率在20以上，视经营业种和空间位置增加，服装行业最贵。商厦设有经返八佰伴至南京路步行街的商厦巴士。具体业种如下：B1层：以流行饰品、服装小百货为主，辅以少量办公灯具、家具用品（沙发、床势垫等）、五金配件等。主力单位面积在10-20平方米，扣率折合租金价格约在12-18元/平方米/月，经营业种档次不高。1F：名牌化妆品、汽车展区、珠宝、金银饰品店、品牌快餐美食区、咖啡吧、高档箱包，配有总服务台和自动取款机。2-3F：女士服饰、皮鞋、箱包、时尚手表、品牌餐饮（避风塘）、咖啡屋等。4-5F：品牌绅士服装、皮具、旅行箱包、运动体育用品等。6F：家庭用品、钟表眼镜、家具沙发、书籍音响、办公文教、照相器材、中外工艺品、床上用品、保健品、室内饰品等。7F：综合家电、通迅产品、土特产品、药房、洋参柜、烟酒茶叶、洗涤店等。8F：儿童用品、儿童娱乐天地（包括服装、玩具、婴儿用品、娱乐区、儿童图书等）。9F：美食天地（含火锅、中华名点，汉堡、寿司吧、家常小炒、休闲饮料等）。10F：健康娱乐2.3社区型商业案例分析A.联华社区商业地址：浦东新区浦三路、临沂路口规划：总建筑面积23000平方米，共有五层楼面，分设便民服务街、华联吉买盛、百货文化用品专卖、餐饮娱乐、健身美容中心和“邻里乐”社区服务中心七大功能区域。此外，中心还备有3800平方米的停车场。租金状况：1F：7-9元/平方米/天2F：5-7.65元/平方米/天面 积：面积从30至90平米。主要业态布局： 1F：麦当劳、食品二店店、妇女商店店、可颂坊、红星眼镜、达芙妮、奇安特、宝璐丝、汇丰医药、豫园、凯普狄诺等 2F：网吧、游戏世界、新华书店（40M2）、儿童天地（各类童装）、避风塘、今亚金店、东方体育、柯达彩扩、上海时装公司、钟表修理、老介福布店、中央干洗、天宝典当行、小皮件、花花公子、百事、三枪、乔家栅旅行社等 3F：超市、服务中心 4F：平方米诗美婷STARBAR 450（平方米左右）、棋牌室 5F：邻里中心简 述：该项目是比较典型的集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、便民服务和社区服务于一体的社区商业中心，其内部业种非常贴近社区，将社区购物和社区服务相结合，不但引进华联吉买盛大卖场和一些品牌专卖店，还和街道联手共建“邻里乐”社区服务中心，将家政服务、医疗保险、社区教育、政策咨询、职业中介等引入中心，为创建社区商业服务业的先进模式做了积极的探索，受到了周边社区居民的欢迎。华联集团为此成立了上海浦东华联购物中心有限公司，将把社区商业作为新的商业形态逐步推广。店堂内装修尚可，自动扶梯、中央空调，有导购系统。经 营 状 况：采用店中店的形式招商引资，引进品牌多数为上海品牌店，店内品牌齐全，以“中档”产品为主。但是各类商品不够丰富，顾客挑选商品的余地不大，并且商品缺乏时尚感，只是供应一般日常需求。顾客的年龄层次偏大。在布局上没有充分利用沿街店铺的优势，所有的品牌店均没有对外开门，主要以百货店的形式经营。店内客流量不大，经营状况一般。B.好又多量贩（上南店）位 置：齐河路、云台路口规 划：5层框架结构，建筑面积32800 M2。简 述：最早在广州开设大型综合超市的好又多量贩，目前在全国已开设了17家门，在上海有上海浦东好又要多超市有限公司.开业时间： 2000年10月主要业种构成： 1F：开放式经营，主要有麦当劳、齐鼎鸡、香提面包房、发型设计、招商银行、申银万国证券交易所、华氏大药房、群峰茶叶、光大通讯、巴黎三城、春秋国旅、富士影像、跨世纪体育用品、良幸睡衣系列等 2F4F：超市 5F：办公场所及免费停车场经营状况：该项目规模较大，所处的地理位置较佳且交通便利，他正好弥补了周边几个新建中档小区周边商业稀缺的缺陷，周边有众多居民新村，拥有大量消费群体，开放式购物方式，很随意，为周边居民主要购物场所，经营情况颇好。2.4周边住宅会所龙阳小区、南浦城内部分中高档小区住宅会所设施：案名会所面积会所项目经营方式东方城市花园4000m2会所室内游泳池、健身房、桌球室、咖啡厅、阅览室、棋牌室、商务中心对外经营，目前正在招商。怡东花园4500m2会所室内与室外游泳池、网球场、健身房、壁球室、休闲酒吧、餐饮、便利店等不对外开放，采用会员制经营贵龙园健身房、美容室、超市等还未营业澳丽花园室内游泳池、室外网球场、健身房、咖啡室、阅览室还未营业，将于明年运营分析：会所已成为时下住宅小区必不可少的配套内容，只要稍有规模或档次的小区，对于会所的配备以及宣传是必不可少的。然而现下会所经营情况好的却少之又少。这主要因为他存在着诸多矛盾的地方，如果对外经营，势必造成小区安保问题，倘若不对外开放，则正常运营难以保证。因此，在本住宅规模比较小的情况下，会所商业只有在融入项目自身的商业才能得以生存。另一方面，四楼会所商业的设置，又可带动三楼人气，提升三楼的商业价值。二、市场总结l从供应调研中发现，塘桥地区商铺供应处于供不应求的状态，因此，本案拥有一个相当不错的发展时机。l从现有商业结合未来发展，可以预见，在本项目运作以后将出现塘桥地区商业三足鼎立之势，易初莲花为生活用品采购中心，南泉社区商业为日常消费商业，而本项目则会成为区域休闲、娱乐、购物中心。l新上海商业城的不断扩容给浦东商业带来发展契机，但它的商业的不断扩大，势必造成浦东整体商业供应面积的增加，届时可能出现供求关系的变化，因此，本案易采取快速去化的手段。所以，虽然目前是卖方市场，但还必须权衡一个销售价格与销售速度的平衡点。l对于商业的档次、定位等，应有适当的超前性。l本案的难点在于如何调整好商铺出售与出租之间的关系，而涉及到的单元面积控制、业种比例以及业态布局是本案的重中之重。l制造良好的消费环境是区域商业的迫切要求，也是本案的首要任务。怎样挖掘本项目商业中软硬件设施增强以及做到商业本身人性化的管理是提高商业附加值、提升物业价值的有效手段。l轻轨的站点效应可为本案带来更多的人流量，但怎样引导人流，是本项目商业运作的又一突破口。纵观整个上海商业环境，目前正处于日趋完善阶段，数量扩张也已经逐步完成，但如何提高商业的质量将是未来的重点。可以说，上海商业正在寻求新的突破，而社区商业成为战略重点。社区商业经历了由传统居住地商业向现代社区商业变化发展的过程，经历了从菜场、弄口生活点的商业群落，到新村路边居住区的综合商业，目前已经发展到社区商业阶段。本案可抓住上海社区商业大发展的契机，利用自身众多有利条件，非常有可能成为上海新型社区商业的典范。三、黄浦区整体商业情况3.1商业规划未来三年内黄浦区将以南京路结构调整、聚居区建设、外滩一体化开发为机遇，形成南京路外滩段世界一流高档消费区、中国一流综合消费圈（新世界城、中百一店、世茂国际广场）、外滩源经典水岸商务区、老西门现代社区购物中心和世博会国际购物中心等五个商业新亮点，产生各具特色的商贸业发展新的驱动力。黄浦区将以建国际一流商业街南京路和豫园文化旅游商业城为“两个重点”，形成市级商业中心、专业特色街和社区商业中心三个层次的共同发展。3.2现有的特色街区目前黄浦区的特色商业区(街)有金陵路商业街、福州路文化街、九江路时装街、石门路服饰街、北京路五金街、威海路汽配街、老西门商业区。金陵路商业街是有百年历史的商业老街。南京路上不少名店，在这里开设了分店。福州路文化街为上海著名的文化街，有上海书店、古籍书店、外文书店、科技图书公司、上海书城、杨振华笔庄、美术用品商店、科技仪器和教育设备商店，以及各类纸张文具、办公用品商店等。九江路时装街，集中了上百家以个体经营为主的时装南店。3.3交通规划黄浦区正在建设7个轨道交通站点（其中2个换乘站），以及人民广场交通换乘中心，快速便利的交通必然带来大量的人流，交通条件改善对人口分布和流向将有不同影响，为满足集散乘客的即时消费需求，实现交通流、人流和商流的有机结合，黄浦区制订相应的商业网点改造和新建规划。四、区域商业分析借助传统的历史优势和良好的地理优势，新黄浦的商业非常繁荣，形成了豫园商城为核心，老西门、大兴街、小东门、小南门为辅的商业格局，鉴于本案商业体量较大，特对本案周边的主要商圈、区级商业中心以及周边新兴住宅中的商业市场进行初步调研，以下将对周边商业的主要的业态、业种和经营状况做简明阐述。4.1大兴街商圈大兴街商圈的业种分布：A：大卖场：华联吉买盛、好友装潢建材市场B：饮食店：肯得基、普明面馆、好享来中西餐厅、嘉宝肥牛火锅、避风塘、乔家栅小吃、元祖食品、C：文化休闲娱乐业：海派歌舞厅、泳琪美容美发店D：服务业：交通银行、中国农业银行、中信实业银行、胜德露干洗E：其他零售业：意利达皮鞋、梦特娇服饰、黛安芬、新华书店、南烟超市、华氏大药房、联华超市、华联超市目前大兴街上的商业以华联吉买盛为主，以中低档饮食店、小型的零售店为辅的商业形态。华联吉买盛由于经营时间相当久，已有一定的市场接受度，目前成为周边居民选购日常生活必备品的主要卖场。华联吉买盛的入驻决定了本项目在业种的引进上要充分考虑到其对本项目的雷同上，错位经营、走差异化的商品经营定位，直接避免与本项目的直接冲突是本案定位的重点。除华联吉买盛一个大卖场外，大兴街上的商业缺少其他经营业态，主要以零售业为主，多数为无品牌商业，档次较低。主要业种有服装、鞋帽、音像制品、食品等为主，通过人流量的支撑，此类商业目前的经营状况颇好。大兴街上现有商铺的承租价约为12元/平方米/天。随着周边一些新型住宅群的兴起，居民的层次日益升高，迫切需求一些较高档次的商品。而现在的大兴街零售商业缺少统一的规划，布局凌乱，没有形成一定的规模，与传统的区级商业中心名称不符。本案应适度加大一些符合现代消费观念的休闲、娱乐项目的比重来迎合市场需求。本案位于陆家浜路以北，黄家阙路以南，属大兴街商圈，是上海的老城厢地区，人口居住相对集中。区域内配套相当齐全，超市、菜场、邮局等遍布于其中。大兴街商圈是区域内传统的区级商业中心，以经营中低档商品而闻名。其正北即为老西门商圈，这些副市级商圈给区域带来了发达的商业环境的同时也给本案带来了直接的威胁。如何避免与这些市级商业冲突是本案商业定位的关键。由于陆家浜为通往肇嘉浜路的主干道，陆家浜路上的交通把周边居民直接引向徐家汇、淮海路等高档商业街区；而中华路又把部分居民引向豫圆商圈与老西门商圈；为了避免与这些商圈产生正面冲突，决定了本案的商业主要以日常消费品为主。结论：由于本案体量较大，大兴街的一半商街多属于本案涉及的范围，本案的商业定位好坏将是大兴街商圈的焦点，是未来大兴街是否重正威风的关键。华联吉买盛地理位置：大兴街、江阴路规 模：1.1万平方米综合大买场经营模式：全国百货行业排名第二的“上海华联”吉买盛卖场已经抢先入驻本区域，由于入住时间较长，已占有一定的市场份额。华联吉买盛以家庭日常生活必需品和消耗品为经营目标，依托周边强大的居民群体，经营业绩较好。4.2老西门商圈老西门商圈位于中华路、复兴路口，是原南市区的区级商业中心，冠生园集团等一些老牌商业就座落于此。由于近几年肯德基、麦当劳的进驻，使这一地带与大兴街比较起来，更加具备现代气息。主要的商业有国美西门店、永乐家电连锁店、大福贵酒楼、大胡子汤馆、乔家栅、金泰服饰鞋业公司、童氏大药房等。老西门一直是南市区的主要商业中心，依托周边众多的居住人口，商业一直保持繁荣。随着老西门聚居区的形成，周边入住居民的档次越来越高，原有的商业形态已不能满足需求，急需一些高档商业形态注入活力。世界500强之首澳尔玛超级市场将在老西门开业更是给老西门商业揭起一股新动力。据悉，黄浦区在老西门商圈的规划中，打算引进香港“太古城”的模式。另外，明珠线二期在西藏南路的站点、复兴东路越江隧道以及杨浦轻轨延伸段在区域内的设置，复兴路拓宽后，老西门周围的交通状况大为改善，也更加促进了这一地区商业的繁荣发展。结论：老西门商业作为一个副市级的商业中心给本案的商业规划带来了一定的竞争力，如何按照周边社区的人口和消费水平，区分市场格局，把本案建成一个功能齐全、多种经营，形成与豫园商圈、老西门商圈优势互补、错位经营的经营方式将是本案市场定位的关键。老西门商用综合大楼（原第八百货）地理位置：复兴东路、中华路价 格：整幢大楼出售，均价6500元/平方米规 模：该案于1996年竣工，框架结构，地上十三层，底下一层，总建筑面积17754.83平方米（其中地上16859.07平方米，地下895.76平方米），大楼设置货梯两部、客梯两部，自动扶梯六部（一至四楼），中央空调控制系统、安保监控以及消防系统设施完备，水、电、煤配套一应俱全，装修到位，是一处成熟的理想的商业用房。物业现状：由于原市八百货传统的百货业格局，商品业种不够丰富，产品定位与现代的消费观念不符，经营机制的单板，经营状况每况日下，目前处于停业状态，上海豫园集团将对其进行重新定位。老西门商用综合大楼（原第八百货）处于老西门商业中心地位。老西门是传统的交通枢纽，有三十余条线路在此经过，交通十分便利。国美西门店地理位置：黄浦众鑫城的裙房开业时间：2002-12-28经营业种：国美作为私营企业，起步时走的是城市路线，基本上选在居民住宅区和内环线两侧，主要以打进消费层次较高的中心商圈为目标。随着国美在家电市场上站稳脚后，其目标消费群也将发生变化，高端消费者被纳入视野，所销售的家电商品将以中高档为主。1F：手机、碟机、电脑、摄像机2F：冰箱、洗衣机、空调、小家电3F：彩电、音响经营状况：该商铺共有三层经营面积，中间挑空，长廊型商铺，由于该案位于老西门商圈，周边的客流量较大，又位于新开物业中高档楼盘的裙房内，整体档次感强。该商业为新开业商场，经营业绩不错。冠生园集团地理位置：中华路，复兴东路规 模：目前主要的经营场地为一层，主营食品类，在一层转角处有约25平方米的商铺出租给其他业主，租金为7000元/月。经营特色：冠生园创是中国民族工业的名牌老字号企业，冠生园（集团）有限公司主要经营糖果、蜂制品、面制品、味精、调味料、酒类、饮料、冷冻食品、保健食品、生物医药、休闲食品等近二十个系列二千多个品种。公司拥有中国驰名商标“冠生园”、“大白兔”等。“冠生园”品牌被认定为19812001年中国食品工业20大著名品牌。由于冠生园所经营的是居民日常生活的必需品，又属快速消费品，周边又有大量的消费群体支撑，经营状况较好。永乐家电连锁店位 置：黄浦区中华路1415号（近复兴东路口）经营业种：1F：手机、小家电2F：小家电、厨卫3F：冰箱、洗衣机、空调4F：彩电、音响、家庭影院等经营特色：低价、品类齐全是永乐的显著特征。永乐各连锁店，有东芝、松下、索尼、LG、飞利浦、海尔、长虹、TCL、美的等近千种品牌。有“低价先锋”之称的上海永乐通过规模经营、买断经营、统购分销、集中配送等先进经营模式所获得的巨大成本优势，全部转化为实实在在的低价、不折不扣的让利。周边的交通便利，公交线路有11、18、23、24、66、大桥一线、大桥二线。经营时间：9：0017：304.3周边新推商业用房现状从周边新推楼盘中的商铺来看，一些小面积的商业用房的市场需求较大，市场去化很快。如明日星城中的小面积商铺推出不久就售完。由于这些商铺的面积控制较好，总价得到了有效控制，降低了投资的门槛，扩大了投资群体。另外，就小面积商铺的价格比大型商铺的价格有近2000元/平方米左右的升幅，如明日星城中位于江阴路上的商铺价格就比位于陆家浜路上商铺价格要高。从区位来看，本案属于原区域商业中心，商业投资价值明显高于其他区位楼盘商业，从目前大兴街的租价上推算，单价25000元/平方米的商铺价格得到支撑。而宝利金的商铺虽位于大兴街，其整层起售的方式使得业种的引进上都存在一定的局限性，其去化受到影响，显然，这种业态并不符合需求。可见，像本案这样以临街商铺形式的业态更符合市场，决定了本案商铺的价格将更具上涨的空间。1.3专业街分布l华山路欧美风情街华山路U型欧美风情街主要是以环绕贵都国际大酒店、静安希尔顿酒店、静安宾馆、上海宾馆和华侨大厦而呈U字型分布的街区，全区在1000米左右。目前，全街有商店总数72家，以开设酒吧、餐厅、面包房、美容院、古玩文物、工艺品、服装等商店为主，增加受外宾欢迎、喜爱的西餐、花鸟、服饰、古董古玩等单位特色店。街道两旁的建筑物外观呈多姿化，人行道上的路面颜色呈欧美化，增设城市雕塑小品若干只，商店的店招、广告牌、霓虹灯都应用中英文对照，以此来烘托、渲染欧美风情，使宾客流连往返.l愚园东路电脑科技街愚园东路、东海T字型电脑科技街，是由新开辟的，东起铜仁路，西至常德路全长约有270米长的愚园东路，与已初见规模的东海电脑广场呈现T字型分布。目前，电脑广场有近30家经营电脑的企业。根据科教兴区的方针，东海电脑街的经营规模将向愚园东路延伸，并适量引进一些高科技产品的企业，这条街已建设成为本市第一条电脑科技专业街。l愚园路娱乐餐饮街愚园路娱乐餐饮街是在静安寺庙北面的一条马路，东起胶州路，西至乌鲁木齐北路，全长约300米。该街将以蜚声海内外的百乐门文化餐饮娱乐品牌为中心，东西扩张，形成沪上新崛起的特色消费街，并以百乐门娱乐总汇为领衔标志，保存现在的百乐门美发休闲广场。全街东西两侧的24户企业单位与静安寺地区南部的高级宾馆区，静安寺及零售商业区、文化休憩区和交通换乘区相互支撑，发展娱乐餐饮服务业。从1998年4月起至2000年止，对全街东西两侧通过动迁和置换，初步建成一条具有休闲、美食、酒吧、文化娱乐功能较齐全的中档餐饮专业特色街。l常德路旅行社专业街静安寺地区历来是上海市区的商业闹市、游览胜地和交通枢纽之一，是市区不可多得的黄金地段，而常德路正处于静安寺地区，又作为南京西路的支马路，因此是开设旅行社的极好地段。随着静安寺地区综合开发的进行，其地理优势进一步明显。区政府投入一定的财力物力，通过扩大招商、简化手续、政策扶持等途径吸引全市部分著名旅行社等来落户，采用土地置换、调结构、动迁居民等措施进行调控，遵循市属、区属同存、国际国内兼容、旅行社与旅游服务单位并举的开发原则。2000年底，随着静安寺地区文化、旅游、购物中心的逐步建成，一批著名的旅游企业前来落户，常德路已形成一条商业中心街区富有特色的旅行社专业街的雏形。l石门一路服饰街北起南京西路，南至延安中路，中间与威海路横交全长791米石门一路，历史上有女人街之称，在1993年被市政府命名为上海服饰街并列为全市十大专业特色街之一。全街有129自然门店，其中主营服装的有67户。至2000年12月底，石门一路上海服饰街成为一条经营服饰商店占全街自然门店约80%，品牌专卖店占经营服饰店的60%（其中国际名牌占60%），集国际，国内名牌为一体的高、中、低，大、中、小齐全的，男女老少皆宜的，传统特色与现代流派兼容并蓄的专业特色街。l吴江路小吃街吴江路是与南京西路南边相邻并行的一条小路，东段的两侧相接于青海路与石门一路地铁2号线石门路站的一个出口即在吴江路上。在现有的57家自然门店中属于吃的要占到总数的68%。鉴于这一条马路的周边环境和其地理优势，从1998年6月起改建和置换部分商店、居民住宅，到2000年12月底建成一条集聚各类带有浓厚美食文化色彩的、全天候小吃步行街。使其与石门一路的上海服饰街、青海路休闲街融会贯通。l威海路汽车汽配街历史上形成的威海路汽车汽配街已具一定规模，在我区范围内东起成都北路，西与延安路交接。现已向茂名路等延伸。目前，已形成汽贸汽配并举，多种经济成分并存的格局。该街有经营汽车汽配商店117家（不含石门一路、茂名路上的商店），营业面积19425平方米（不包括绅士汽车商城未租、借出去的2.6万平方米）。通过威海路汽配商城、汽车工业大厦等大工程的完工，部分网点的置换，经营结构的调整等，营业面积将扩大1.5-2倍。通过引进、调整、拾遗补缺，形成品种齐全、规格齐全、档次齐全的汽贸、汽配、摩托、摩配的专业街。l南京西路总体规划根据南京西路商区开发规划，整条南京西路将形成几个有特色的区域。在茂名路至西康路段，梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富等商厦将构成为高层次的精品和国际名牌消费商圈。高品质的商业特色同时向南京西路四周辐射，王家沙、石门二路沿线商店引进国内品牌；青海路成为具有文化氛围的古玩收藏和旅游产品街。嘉里商业中心、上海商城等办公楼出租率都已超过90%，施乐、达能、EDS、戴尔、百事、深圳华为等海内外大公司的进驻，使这一地段初步形成了格调高雅、多功能、现代化国际性商务办公中心的雏形，也为沉寂多年的南京西路重铸辉煌带来了机遇。静安寺地区将成为旅游观光购物区。静安古寺改建工程已经启动，静安寺商厦、太平洋广场临时商厦全面建成，在愚园路餐饮街建成同时，启动吴江路步行休闲街工程，重现静安寺繁华景象。为了配合南京西路商区功能开发，静安区将对南京西路市容环境进行全面整治，建设梅龙镇广场、嘉里