石家庄西三庄商业市场调研及商业定位提报_112PPT_____年.ppt

西三庄商业市场调研及商业定位提报 惹目地产顾问机构2010 4 11 西三庄涅槃之路 地域相对狭小 规模不大 人口不多 相对密集 位于主城区西北角 城乡差距明显 部分生活配套缺失 区域内工厂较多 环境较差 人口混杂 城乡冲突体现分明 三年大变样 退二进三 滨河区建设 华丽转身 聚焦石家庄商业竞争态势 商业布局分析 Thelayoutofthecurrentbusiness 中山路 裕华路 槐安路 北国 先天下商圈 东购 新百商圈 建华商圈 益友商圈 东方明珠 卓达商圈 怀特 万达商圈 本案 水上公园 益元商圈 新客站 位于商业主干道上的北国 先天下商圈和东购 新百商圈形成的双哑铃型市级商业中心 将得到加强 1 2 3 5 4 6 8 10 11 9 7 12 市级商业中心 1 新百广场2 东购3 品汇时代4 民族路商业步行街5 胜北国际商城6 南花园步行街7 勒泰中心8 北国商城9 新天地10 东尚MALL11 中心线12 先天下 根据石家庄商业发展状况 槐安路沿线不断涌现新的商业项目 滨河区也在规划中 未来将形成怀特 万达商圈与滨河区商圈两个新的市级商业副中心 市级商业副中心 1 怀特国际商城2 怀特装饰城3 万达广场4 韩城百货5 正定国际小商品城6 拉美国际风情城7 正定北方国际商贸物流基地 同样 石家庄各个区域内不断涌现新的商业项目 与原有区域商业组成区域商圈 以满足区域内居民购物 休闲 餐饮 娱乐等需求 中山路 裕华路 槐安路 北国 先天下商圈 东购 新百商圈 建华商圈 益友商圈 东方明珠 卓达商圈 怀特 万达商圈 本案 水上公园 益元商圈 新客站 万象天成 金正沃尔玛 众美凤凰城 剑桥春雨 中环国际 分析总结 1 三年大变样促使商业的圈时代到来 2 商业将代表区域乃至城市的形象 3 未来商业将有零散化向集约化发展 4 对商业的定位 创新提出更高的要求 本项目受到道路 住宅 商业竞争等方面因素影响 短时间内形成区域商业中心的难度较大 1 2 本项目受到以下几方面因素的影响 短时间内形成区域商业中心的难度较大 位于主城区西北角 位置较差紧邻西 北二环 受高架桥影响较为严重区域商业氛围起步慢 环境营造不够区域内居住人口较少 需要解决客群问题 益元百货 北二环家居购物广场 省会西北地区商业发展现状 省会西北区域商业发展速度缓慢 整体商业氛围缺失 跟其他区域项目竞争力较差 2009年北国益元百货入主 填补了西北区域无商业旗舰的空白 西北区域房地产市场起步较晚 发展缓慢 严重影响了商业的发展机会 新华区的商业主要集中在本区的东南方向 西北方向以工业发展为主 随着退二进三的机遇 西北区域迎来房地产发展的春天 同时也给商业地产留下了较大的上升空间 水上公园附近的商业氛围逐渐浓厚 伴随着一些列新的住宅项目的推进 项目周边的生活配套将逐渐完善和加强 人文环境将也会有质的飞跃 生态环境 项目周边以原住居民区为主 并有一定的工业区 绿化面积较少 但由于近几年工厂纷纷停产搬迁 所以环境污染并不严重 该区域的居住人口较多 外来人口比例较高 治安环境一般 人文环境 项目区域原住居民规模较大 每隔5天有贸易集会在西三庄主干道举行 但无特色人文环境 周边市政配套设施 购物 周边购物较为方便 友谊北大街上的华润万家超市和泰华街的北国益元超市 都是大规模的购物中心 餐饮 餐饮以西三庄街联盟路附近和友谊大街与联盟路附近为主 知名的餐饮场所如豆捞坊 七彩湘江 教育 项目周边有西三庄学校 距离项目1公里处有石家庄市第十六中学在北二环南侧 还有方正电脑培训学校 煤炭管理干部学校 另外 联盟路小学也距离项目不远 医疗 项目最近的是西三庄卫生院 但规模较小 周边医疗水平较高的的是河北省人民医院 但离项目稍远 银行 邮局 周边金融系统距离项目稍远 大多集中在水上公园附近 项目最近的是汇融农村合作社 文体 周边文体设施及场所短缺 这跟周边居民的人文环境较差有关 其他 在友谊大街联盟路附近有石家庄知名的水上公园 距离项目不远 竞争激烈的商业市场是西三庄商业的第一关目前本区域疲软的商业现状是西三庄商业的第二关在未来 我们要么整合对手 要么被对手整合 我们要做的就是 代表区域特色的个性化商业 S 优势 自然环境优越 上风口 水资源土地资源丰富 开发晚 地块方正土地集体持有 开发成本低交通方便 二环 西三庄街出入市口 W 劣势 项目启动较晚 市场空隙狭小 面临的竞争较大工业氛围浓于商业氛围城乡结合部 周边环境较差二环高架桥将二环内外严重分离 带来融合上的不便 0 机会 三年大变样加快城市化进程区政府的迁移给西三庄带来这政务氛围新华区整体经济发展起步晚 给本案以率先突围的机会退二进三 商业为工业让路滨河区的建设将城市发展重心北移 T 威胁 北国益元入主水上公园区域 给本案的发展带来一定的竞争压力石家庄商业圈时代来临 成型商圈以及城中村改造涉及的众多商业项目 压缩了本案的发展空间 省会西北商业第二极 承载新华区商业复兴历史使命 商业之与项目整体开发及开发商品牌 商业 利润的重要来源 为项目整体增值 开发商品牌实力的展示 因此 本项目重点考虑在整体地块当中最适宜商业形态的最佳位置 地块商业价值的研判 综上所述 结合项目现状 项目周边商业虽然面临较大的同质化竞争 但对于一个有着丰富商业运营实力和商家资源的的开发商来说 商业的运作成功 尤其是打造富有特色的 有核心竞争力的 有一定规模的区域性商业中心 对于开发商住宅的成功和品牌的溢价 都有着重要的意义 商业价值最大化的标准 商业价值最大化标准 硬件可塑性 档次定位 业态组合 经营者实力 市场推广策略 商业管理服务素质 优越的地理位置 商业前期规划对项目的成功起着至关重要的作用 依据商业成功经验 针对地理位置 地块价值 功能主体定位 业态组合 硬件可塑性 商业规划 提交建议 前期规划 后期招商经营 商业价值最大化体现在两方面 一方面依赖前期规划 一方面依赖后期的招商和经营管理 项目地块分析 4 各地块与地铁商业联动便利性 2 项目周边商业环境分析 3 项目人流动线分析 1 地块商业价值分析要素梳理 5 项目周边主要车流动线分析 6 项目各地块商业分级 项目地块价值研判 地块商业价值分析要素梳理 商业选址影响因素 易达原则 聚集原则 依赖各种交通工具 尤其是轨道交通和公交巴士 香港商业成功借鉴 最短时间原则 商圈原则 地块与周边商业联动便利性地块在片区车流易达性绿化对地块商业影响最小化地块与公交人流易达性 规划 项目周边商业环境分析 依据商业聚集效应和人流对商业的支撑作用 本案位于益元商圈西部地带 竞合优势明显 综合以上各种因素 对商业规划而言 在克服无明显地缘和规模优势指导下 项目应借势周边大型商业 形成联动及聚集效应 同时 发挥地块连接商业核心区及住宅区的优势 形成较好的社区内部商业人流动线 使得商业向周边住宅区进行延伸 依据商业联动的需要 本案必须要借助益元商圈的影响力 依靠益元搏上位 本案处于商业地带和住宅地带良好的纽带地段 要充分利用自身优势 形成依托西 北二环以及西三庄大街作为出入市口而延伸的商业地带 周边商业业态 餐饮 便利店 药房 棋牌室 通讯 化妆品 家电维修 网吧 银行 邮政 建材 美容 专卖店 业态 种类丰富 分散不均 整齐氛围差经营层数 多数为一层经营租金水平 50 120元平米 月不等 水平偏低 本案 益元商圈 项目人流动线分析 住宅区 住宅区 住宅区 住宅区 住宅区 项目所处区位一般 位于主城区西北角 紧邻西北二环 车流量较大项目周边居住小区较多 交通方便商业临街面大 更容易吸引 聚集人气项目近可辐射周边居民 远可辐射周边县市 住宅区 各地块与周边商业联动便利性 项目位于现有的已有益元商圈西侧 项目发展需要依靠益元对区域的商业带动 项目北侧与西侧为二环快速路 对商业的隔离影响较大 其余两面为干道 应该对商业进行重点布局 联盟路作为连接本案与益元百货的主干道 商业环境需要进一步加强 项目周边主要车流动线分析 西北二环 快速路 车流量大 需要让车停下来 西三庄大街 出入市口 车流量大 路况较差 本案 北二环 西二环 西三庄大街 联盟路 友谊大街 泰华街 景秀路 项目商业分级 商业发展方向上 一级商业地块可以考虑打造较大体量集中式商业中心 二级地块可作为主题商业步行街来开发 三级商业地块可作为住宅基本生活配套来开发 使三个级别的商业形成互动互补 本案商业发展模式 城市多元体模式 城市多元体 公园广场 星级酒店 商业购物 大型会展 休闲娱乐 金融商务 1 城市多元体模式定义 城市的开发建设已发展到了综合开发的高级阶段 所谓综合开发 就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求 在城市或局部进行统一规划 合理布局 统一建设 协调开发 统筹经营 以求得良好的经济效益 社会效益 环境效益的城市建设方式 它注重建设全过程的互相配合 协同发展 这种将城市中商业 办公 居住 酒店 展览 会议 娱乐等城市空间功能进行组合 并在各部分间建立一种相互依存 相互助益的能动关系建筑群 称为城市多元体具有城市标志的建筑特征 除了因建筑本身的领袖级地位外 将多种空间组合在一起 形成一个多功能 高效率 复杂而统一的综合体 2 城市多元体的开发优势 A 节约利用土地 提高土地的使用率 开发通常是从地上到地下 在三维空间进行 B 波及性与互赖性降低投资风险 使得人与人 活动与活动之间互动需求为彼此提供利益 C 达到聚集规模的效应 D 合理的交通规划 区域的通达性较好 E 信息化程度较高 信息传递较快F 是树立城市形象的标志性建筑G 起到高级消费职能的作用 满足最高消费需求 H 有助于城市的现代化与国际化 3 城市多元体的特征与效应 城市多元体 因其规模宏大 功能齐全而被称为 城中之城 A 有机综合体 规模聚集效应a 有机整体 城市多元体 的关键是内部的功能互相发生化学反应成为一个有机的整体 而不只是物理的放在一起 b 城中城 经营 自我调节能力是 城市多元体 的优势所在 建筑综合体在共生 互利的前提下 实现多功能的综合 各种功能互为补充 整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足 形成 城中城 的经营方式 c 系统化组合 它是多种功能的系统化组合 使单个功能克服了局限性 并在相互依存的基础上 创造了更为广泛与优越的整体功能 同时系统内部整体与部分 功能与目标 系统与外部环境各对矛盾相互作用 促使系统向整体最优化的方向发展 从而使之自我更新 经济和有生命力 d 整合空间 城市多元体 为城市生活功能提供了一个整合的空间 居住 办公 购物 饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中 并相互促进 B 消费职能 蛋糕膨胀效应 效率集约 城市多元体 能够满足现代 24小时都市运转 的要求 并且可以为大量办公 居住于此的人们节约更多宝贵时间 提高工作效率与生活效率 商业利益扩大 综合体所形成的建筑形象和场所氛围吸引了大量的高档次办公 居住和商业需求 有效的扩大的城市的商业利益点 版块经济 各种功能互为裨益 提供对方发展的潜力 反过来促进自身的增长 例如商业 办公 酒店与会议中心相结合 集中不同的商业行为 彼此增加潜在顾客 并提供多门类 多层次的服务 从而使建筑获得良好的经济效益 城市综合多元体中的商业构想 专业市场 会展中心 文化步行街 便民生活中心 专业市场布局 依靠北二环装饰材料市场 对市场进行专业升级 同时引进大型家居建材运营商作为主力点来带动市场的发展 引进大型知名专业市场运营商 如红星美凯龙等 借助专业市场的带动 整合区域内资源 辐射项目所在的新华区 甚至对周边县市形成一定的影响 大型商业建筑外立面展示 专业市场内部环境展示 会展中心布局 依靠城市主干道的带动 整合区域内服装 汽车 电子等产业 提供一个聚集区域人气的平台 发展区域会展产业 弥补新华区会展缺失的市场空白 打造影响整个省会的会展长廊 使之成为地标性建筑 依托区域内资源优势 形成可持续的产业链互动 并通过会展业来带动区域的人气 大型会展中心外立面展示 大型会展中心内部结构展示 文化商业街 依靠西三庄悠久的历史文化底蕴 打造富有区域文化特色的商业街 打造文化商业街 依靠西三庄深厚的文化底蕴 深入挖掘具有区域特色的文化 在文化的基础上打造个性化特色商业 将文化植入商业运作中 增强商业的生命力与内涵性 文化商业街六大战略 文化商业街展示 建筑的特色化 给人耳目一新且过目不忘的感觉 建筑与小品 绿化完美结合 临街商业宏大的展示面 空间细部处理 不失时尚 前卫 景观与道路的完美结合 富有文化气息的小品点缀 文化商业街夜景 便民生活中心 此部分商业打造住宅底商 为项目内部居民提供基本的生活配套 使居民足不出户即可享受360 的便民生活 打造便民生活中心 为社区内部居民提供基本的生活配套 满足居民的基本生活需求 方便居民的生活 城市综合多元体中的其他构想 写字楼酒店 休闲娱乐 酒店 写字楼布局 依靠城市主干道与周边相关产业的带动 打造集酒店与办公于一体的地标性建筑 休闲娱乐布局 通过打造特色娱乐休闲场所来吸引更多的人气 富有异域风情的特色酒吧 高规格夜总会 健身房 图书馆 桌球吧 业态定位 业态定位思路 消费者需求调查 市场业态调查 项目属性 项目功能 项目可选择业态 市场需求业态 项目业态 项目属性 核心价值区应具备商业形态 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 香港7个区域型购物中心各品类商户平均面积比例参考 项目业态比例 项目业态比例 建议业态比例 突破传统单纯销售模式 引入新型商业业态 专业运动 专业运动器械专业运动服饰专业运动装备 健身中心 健身俱乐部瑜伽壁球 保龄球 户外探险 户外服饰户外用品专业装备自行车 运动培训 羽毛球网球滑板游泳 体验中心 室内攀岩室内网球室内攀岩迷你高尔夫 保健养生 保健用品保健器材保健培训 个人护理 美容 美发 美甲私人会所皮鞋美容 维护牙齿美容香薰 SPA 健康美食 咖啡厅素食餐厅特色餐厅 休闲生活 休闲服饰茶社钓鱼用具 项目整体功能定位 项目功能定位 根据项目属性 满足消费者需求 挖掘市场潜力 地下步行商业街 创意生活街区 大型购物中心 水岸步行街 开放式 开放式 项目开发策略 结合市场情况 建议项目商业与住宅同步开发 原因如下 1 商业基础及条件成熟 具备运作条件 2 考虑潜在竞争 尽快树立区域商业中心地位 3 打造豪布斯卡模式下的精品商业 项目规划注意事项 1 商业 住宅 酒店 会展等有机结合2 结合道路状况 合理进行建筑规划3 商业立体开发 从地下 到地上 到空中 使商业连成一体 合理规划业态组合4 重视景观设计 打造生态体验式商业氛围5 停车位规划足够数量 宁可牺牲部分商业面积也要解决停车问题 避免因小失大 附录 惹目地产顾问机构服务内容 一 商业整体规划系统 一 市场综合调查 营运资源分析 经营管理定位1 石家庄市百货零售业及商业环境之调查分析 百货零售业 专业批发市场 品牌专卖店的调查 餐饮娱乐业 量贩超市馆 生活特色店的调查 新型业种业态调查 消费需求趋势调查 2 石家庄市百货零售业经营特色分析 经营管理分析 店面形象 装修风格 道具展架分析 经营结构 品牌布局 业种配置分析 管理模式 营运方式 人员动态分析 广告宣传 广宣企划 活动特色分析 产品定位 价格定位 客层定位分析 3 石家庄市客户问卷调查分析 客户问卷访谈记录表设计 制作 展开 企业机构问卷访谈纪录表设计 制作 展开 4 石家庄市立地环境调查分析 公共交通资源影响性分析 商业商圈的战略定位分析 消费人潮的总体预测分析 同业及异业的竞争优势分析 5 石家庄市地区经济结构及指标分析 市区人口及周边人口数的消费分析 市区人口及周边人口人均所得分配分析 城区及郊区消费力及消费趋势分析 二 石家庄专案筹备项目运作 经营展开系统 1 建立专案计划运作制度 筹储期各部门之组织架构及运营模式说明 营运期各部门之组织架构及运营模式说明 2 建立石家庄之人员合理编制及定岗定责 全馆之人员编制员额制定及说明 全馆各部人员的岗位说明书及工作职掌 3 全馆卖场的经营规划与管理规范 全馆各楼层业种业态的定位 全馆各楼层品牌结构的布局 全馆各主题业种 特色名店及生活大店之规划 全馆各分区 卖场之区位规划与动线规划 全馆各分区 卖场之边厅 中岛柜位 店中店 独立店之面积设定 全馆各楼层品牌设定与规划调整 全馆各楼层商品结构季节性调整 全馆各楼层商品陈列量之核定与规划 全馆各楼层道具展架量与陈列方式之管理 二 整体设计系统与介面工程协调 整体外观及内装之设计理念 表现风格 特色运用资源 1 商业广场之立面外观造型设计与表现特色 商业广场外观及外立面设计 商业广场外观及外立面用材标准建议 商业广场外观及外立面细部工程节点处理协助 2 商业广场室内风格设计装饰 商业广场内外部主色调与辅助色调建议 全馆卖场分区设计规划 全馆卖场天花 墙体 柱面 中厅设计规划 全馆公共区域之设计规划 如 DP点 SW点等 全馆卖场内主动线 副动线 特区之设计规划 全馆卖场装饰介面工程协调 如各种专业线路 灯源线 电话线 电脑线 监控线 背景音乐等弱电系统 3 业广场全馆卖场道具及专柜装修风格之审核管理 全馆专柜装修进场流程规划 全馆专柜装修风格协助审核 设计 全馆装饰工程与营业间介面协调 全馆内各专柜 大店之各项工程配合事项 各专柜进场装修之时程安排与各项行政 营业 企划等配合之要求 三 厂商品牌收集 洽商前置准备 招商系统展开 1 招商前置工作作业安排 招商前置之厂商资料收集 品牌分析 定柜作业 招商人员团队组建 工作职掌 任务说明 目标设定 招商办公室正式挂牌 内部布置 气氛营造规划 招商进度安排控制 招商流程实施作业 招商广告宣传 造势活动 平面媒体等设计规划 2 招商法律文件及合约事宜 各种合作模式合约书之起草 调整 修正及定案 经营合约 租赁合约 主题大店 代销合约 特殊厂商补充及相关规定 全馆各业种业态厂家版本配合条件之拟订 3 石家庄与其他地点之招商基地布建 招商地点之设立与运作事宜 如 北京 郑州 上海等地域 大型招商说明会筹备召开 如 石家庄 北京等地域 4 招商工作具体执行环节规范作业 专业厂商与重点品牌的洽商 招商与情报列管 招商作业流程规划与培训说明 主题业种与专业大店分类洽商 招商作业 Q A 答客问与问客答 工作之建立与落实 品牌招商签约工作之二阶段进行 各类专柜品牌档案资料之建立 5 以招商工作为核心的辅助配合工作事项 招商倒计时日及进度时程安排执行 各楼层及分区厂商品牌招商之目标达成表列 品牌厂商进柜审核及进场流程规划 广告宣传与造势活动之计划执行 四 全员培训系统及绩效考核 人力资源开发 1 全馆员工干部培训管理架构 课程实施 教案编撰作业 全馆员工干部培训管理课程安排 全馆各部门基本共通训练课程及专业课程培训 协同配合专业电脑厂商整合电脑收银及后台系统之组建2 全馆员工干部之绩效考核与人力资源运用 绩效考评制度建立与定性素质的考核 人力资源定岗定编工作核定 五 品牌形象整体规划 市场开发战略 企业文化管理 经营理念建立 1 品牌形象整体规划建议 企业识别系统导入CIS作业 MI理念识别 BI活动识别 VI视觉识别 SIS店头形象识别系统导入运用 基本设计系统 标志 标志释义 标志比例图中英文标准字及专用字体 标志配色标准 标志的变体设计 标志组合规范 企业吉祥物等 应用系统设计 名片 信封 信纸 便签 指引牌 胸卡 会员卡 吊旗 招帖 POP海报 灯箱 展示架 制服